Datum: 09.10.2024
Status: Einladung
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1 Biosphärenregion Spessart Bereitschaft zum Einbringen möglicher Kernzonenflächen in der Stadt Aschaffenburg
2 Förderprogramm „Gebäudebegrünung“ Förderung von Dach- und Fassadenbegrünung
3 Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. 280 und 287/2, Gem. Schweinheim, Altholstraße 7, 63743 Aschaffenburg durch die JSB-Dieburg GmbH, BV-Nr.: 20240111
4 Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 6040/9, Gem. Obernau, Zum Kreuz 22, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn Bernd Spilger, BV-Nr.: 20240127
5 Neubau eines Boardinghouses mit 15 Appartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 3439/5, Gem. Aschaffenburg, Haselmühlweg 42, 63741 Aschaffenburg durch die Alpstadt GmbH & Co.KG, BV-Nr.: 20240112
6 Neubau einer Wohnanlage mit 126 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. 1113/9, 1113/10, 1113/11, 1113/12, 1113/13, 6490/2, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: 20240137
7 Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Johannes Büttner vom 01.07.2021 wegen "Denkmalwürdigkeit Alte Schule Schweinheim und Schwindbrauerei Schweinheim" und Bekanntgabe der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30.07.2024

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1. Biosphärenregion Spessart Bereitschaft zum Einbringen möglicher Kernzonenflächen in der Stadt Aschaffenburg

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Vorberatend 1

.Beschlussvorschlag

I. Die Stadt Aschaffenburg begrüßt die Bereitschaft des Bundesforsts, Waldflächen des bestehenden Naturschutzgebietes in eine mögliche Kernzonenkulisse einer Biosphärenregion Spessart einzubringen. Die Stadt Aschaffenburg erklärt – sofern sich die Region für eine Biosphärenregion entscheiden sollte - ihre grundsätzliche Bereitschaft, eigene Waldflächen gemäß der Anlagen 1 und 1a mit einer Größe von ca. 39 ha in eine potenzielle Kernzonenkulisse einzubringen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

In der Sitzung am 04.03.2024 hat der Stadtrat den Beschluss gefasst, dass die Stadt Aschaffenburg grundsätzliches Interesse hat, Teil einer möglichen Biosphärenregion Spessart zu sein. Der Entscheidung vorausgegangen war die durchgeführte Machbarkeitsstudie, die zu dem Ergebnis kommt, dass eine Biosphärenregion Spessart grundsätzlich möglich ist.

In der Machbarkeitsstudie wurde festgestellt, dass der Großteil der MAB-Kriterien leicht oder sehr leicht zu erfüllen sind, lediglich die beiden Kriterien der Repräsentativität sowie der rechtlichen Sicherung sind mit größerem Aufwand umsetzbar.

Hier kommt der Stadt Aschaffenburg eine zentrale Rolle zu. Ein mögliches Alleinstellungsmerkmal einer Biosphärenregion „Spessart“ wäre eine „ländlich-urbane Biosphärenregion“ mit der starken regionalen Stadt-Land-Verflechtung zwischen dem Verdichtungsraum der Stadt Aschaffenburg und den ländlich geprägten Bereichen im Vor- und Hochspessart.
 
Bezüglich der rechtlichen Sicherung stellt die Verfügbarkeit ausreichend großer Kernzonenflächen eine wesentliche Schwierigkeit im Biosphärenprozess dar. 

Die Kernzone muss mindestens drei Prozent der Gesamtfläche der Biosphärenregion einnehmen, d.h. die erforderliche Kernzonenfläche ist abhängig von der Größe der Biosphärenregion, welche derzeit noch nicht absehbar ist. Sollte die Gebietskulisse die Größe des gesamten Naturparks Spessart wiederspiegeln, würde eine Kernzonenfläche von insgesamt ca. 5.500 ha benötigt. Einzelne Kernzonen sollen eine Mindestgröße von 50 ha aufweisen. Kernzonen haben das Ziel des Prozessschutzes und sind als Naturschutzgebiete oder gleichwertig rechtlich zu sichern. Daher bieten sich in erster Linie Naturwaldflächen und Wald in bereits bestehenden Naturschutzgebieten als Kernzonenflächen an.

Nach dem derzeitigen Stand werden die zur Verfügung stehenden Flächen der Bayer. Staatsforsten allein die erforderliche Flächengröße nicht erreichen. Es braucht hier v. a. die Bereitschaft der Kommunen, eigene Waldflächen für Kernzonenflächen zur Verfügung zu stellen.

In den Landkreisen Aschaffenburg, Miltenberg und Main-Spessart haben einige Kommunen bereits den Beschluss gefasst, Teil einer Biosphärenregion Spessart sein zu wollen und mit Kommunalwaldflächen ihren Teil zur Kernzonenfläche beizutragen (u.a. Hösbach, Glattbach, Sailauf, Lohr a.M., Marktheidenfeld, Rothenfels, Hasloch, Hafenlohr, Steinfeld, Partenstein, Collenberg, Herrnwald, Gräfendorf) – viele weitere Kommunen prüfen dies derzeit. Ähnlich wie in der bayerischen Rhön wird hierfür laut dem bayer. Staatsministerium für Umwelt und Verbraucherschutz eine adäquate finanzielle Ausgleichsleistung durch den Freistaat Bayern in Aussicht gestellt.

Die Stadt Aschaffenburg als größte Kommune im Untersuchungsraum sowie mit ihrer zentralen Rolle für eine ländlich-urbane Biosphärenregion sollte aus Sicht der Stadtverwaltung ebenso einen wertvollen Beitrag für die Realisierung einer Biosphärenregion leisten.

Der Bundesforst hat gegenüber der Stadt Aschaffenburg seine Bereitschaft bekundet, Waldflächen des Bundesforstes im bestehenden Naturschutzgebiet „Ehemaliger Truppenübungsplatz und Altenbachgrund“ in einem Umfang von ca. 144 ha für eine mögliche Kernzone zur Verfügung zu stellen. Der Bundesforst hatte sich bereits im Rahmen der Machbarkeitsstudie aktiv in den Prozess eingebracht, steht einer Biosphärenregion positiv gegenüber und betont die Überschneidungen und gemeinsamen Ziele. Die Entscheidung, ob der Bundesforst Kernzonenflächen zur Verfügung stellt, obliegt ihm als Waldeigentümer eigenständig. In den Waldflächen des Bundesforstes erfolgt bereits jetzt nur noch eine sehr eingeschränkte forstwirtschaftliche Nutzung, die sich in erster Linie an den Zielen des Naturschutzes und der Verkehrssicherung orientiert.

Das städtische Forstamt hat die städtischen Waldbestände im Hinblick auf die fachlichen Vorgaben für die Kernzonen von Biosphärenflächen geprüft. Diese Vorgaben sind:
Aus fachlicher Sicht müssen die für die Kernzonen benötigten Waldflächen eine Mindestflächengröße von 50 ha umfassen. Hierbei sollte 

a.        die Baumartenzusammensetzung eine zumindest annähernd standortgerechte Bestockung aufweisen

b.        im Hinblick auf die Bestandsalter sollten die Waldflächen nicht zu jung sein. 

Waldflächen, die sehr stark durch Naherholungssuchende genutzt werden sind aus Sicht des Forstamtes für die Ausweisung von Kernzonen ungeeignet.

Der Stadtwald ohne die Flächen der AVG (XIII. Wasserwerkswald, 189,0 ha) hat eine Größe von ca. 1871 ha. Diese Flächen verteilen sich auf 19 Walddistrikte mit unterschiedlichen Flächengrößen. Diese Zersplitterung aber auch die zurückliegende Waldbewirtschaftung trägt dazu bei, dass es im Stadtwald schwierig ist, zusammenhängende Waldflächen in ausreichender Flächengröße auszuweisen, die für eine mögliche Kernzone geeignet erscheinen. Zudem unterliegen alle Stadtwaldflächen einem hohen Naherholungsdruck, der es also nahezu aussichtslos erscheinen lässt, die gewünschten Betretungsverbote abseits der ausgewiesenen Wege durchzusetzen.

Insofern schlägt das Forstamt vor, zwei Flächen im Schweinheimer Wald als Kernzonen vorzuschlagen, die bereits jetzt von den Betretungsregelungen der Sicherheitsverordnungen des ehemaligen Übungsplatzes erfasst sind und teilweise zudem von den Regularien der bestehenden Naturschutzgebietsverordnung.

Beide Flächen grenzen zudem an die vom Bundesforst vorgeschlagene Fläche an und weisen zudem ein Bestockungsalter auf, das weitere Pflegemaßnahmen weitgehend entbehrlich macht. Eine Herausnahme aus der Bewirtschaftung ist daher vertretbar. Es handelt sich hierbei um insgesamt 39 ha, verteilt auf 2 Flächen.

Insgesamt käme man mit den Flächen von Bundesforst und Stadt Aschaffenburg somit auf eine Kernzone mit einer Größe von ca. 183 ha.

In der Anlage 1 ist die mögliche Kernzone in einem Luftbild dargestellt.

Die vorgeschlagene Kernzonenfläche stellt aufgrund ihrer geologischen und forstwirtschaftlichen Unterschiede einen Kontrast zu den Waldflächen des Hochspessarts dar und ist gerade auch aus wissenschaftlicher Sicht für die Forschung und ein Monitoring (wichtiger Bestandteil einer Biosphärenregion) interessant. Auch die Nähe zur städt. Umweltstation bietet hier Synergien und Vorteile.

Die Kernzonenfläche des Bundesforsts liegt vollständig innerhalb des Naturschutzgebiets „Ehemaliger Standortübungsplatz und Altenbachgrund“ sowie innerhalb des Geltungsbereichs der Sicherheitsverordnung ehemaliger Standortübungsplatz (staatlicher Teil). Die beiden städtischen Flächen befinden sich ebenfalls innerhalb des Geltungsbereichs der Sicherheitsverordnung ehemaliger Standortübungsplatz (städtischer Teil) und zu einem kleinen Teil bereits innerhalb des bestehenden Naturschutzgebietes.
 
Somit gilt für den kompletten Kernzonenvorschlag bereits ein Betretungsverbot außerhalb der befestigten Wege.

Die Ausweisung als Kernzone hätte damit keine zusätzlichen Einschränkungen für Erholungssuchende zur Folge. Das Radfahren und Wandern wird somit im gleichen Umfang wie bisher auf den zugelassenen und befestigten Wegen zulässig sein. Ebenso wird die Verkehrssicherheit der bestehenden Wege weiterhin gewährleistet. 

Auch die rechtmäßige Ausübung der Jagd wird in Form eines Wildtiermanagements (andere Bezeichnung) weiterhin möglich sein. Dies bedeutet, dass die Jagdausübung nicht mehr wirtschaftlichen Zwecken dient, sondern (wie bisher im Naturschutzgebiet auch) aus Gründen des Prozess-, Wald- oder Jagdschutzes ausgeübt wird.

Aufgrund des bestehenden Naturschutzgebietes sowie der geltenden Sicherheitsverordnungen wird es in der beabsichtigten Kernzone zu keinen zusätzlichen Einschränkungen für die Allgemeinheit kommen. Der einzige Unterschied zum IST-Zustand ist, dass die 39 ha des Stadtwaldes aus der forstwirtschaftlichen Nutzung genommen werden sollen. Diese Flächen bestehen aus Mischwald und weisen trotz der zielgerichteten Reduzierung des Nadelholzanteils immer noch einen unterschiedlich hohen Anteil an Nadelhölzern auf. Auch unabhängig von einer Realisierung einer Biosphärenregion war für diese Flächen ein dauerhafter Nutzungsverzicht vorgesehen. Anlass hierfür war die Sitzung „Klima-Plenum“ vom 13.10.2020, in der der Stadtrat das Forstamt beauftragt hatte, städtische Waldflächen im Hinblick auf einen dauerhaften Nutzungsverzicht auf Teilflächen zu überprüfen. Bei den für die Kernzone vorgesehenen Flächen handelt es sich nicht um Wertholzbestände. 

Die Stadt Aschaffenburg erhält zudem für die Stilllegung als Kernzone eine staatliche Ausgleichzahlung. 

Die jetzige Bereitschaft Waldflächen für eine mögliche Biosphärenregion einzubringen, hat keinerlei rechtlich bindenden Charakter, sondern ist lediglich ein wichtiges Signal an die Region, dass sich auch die Stadt Aschaffenburg ihrer Bedeutung bewusst ist und sich vorstellen kann, ihren Beitrag für die Realisierung einer Biosphärenregion zu leisten. 

Ob diese Flächen zukünftig zu Kernzonen werden, ist abhängig davon, ob in der gesamten Region die Voraussetzungen für eine Biosphärenregion erfüllt werden können und dies die Kommunen wollen. Sofern dies in einigen Jahren der Fall ist und das Anerkennungsverfahren durchlaufen ist, werden diese Kernzonen – wie in Bayern üblich – als Naturschutzgebiet gesichert. Dies ist für den Großteil der beabsichtigten Flächen in der Stadt Aschaffenburg ohnehin bereits der Fall – diesbezüglich ergeben sich demnach keine Änderungen. Für die 39 ha des Stadtwaldes, welche derzeit außerhalb des bestehenden Naturschutzgebiets liegen, würde voraussichtlich eine Erweiterung des Naturschutzgebietes um diese Flächen durch die Regierung von Unterfranken erfolgen. Dieses Verfahren wird seitens der Regierung unter Einbeziehung der Öffentlichkeit und in einem breiten Beteiligungsprozess erfolgen. Über Ausnahmen und Befreiungsmöglichkeiten innerhalb der Naturschutzgebiets-Verordnung können sämtliche örtliche Besonderheiten, bestehende Nutzungen o. ä. berücksichtigt werden. Es wird durch eine Biosphärenregion zu keiner rechtlichen Verschärfung der IST-Situation im bestehenden Naturschutzgebiet kommen.

Dies sind jedoch Schritte, die erst konkret werden, wenn die Region sich zuvor für die Biosphäre ausspricht (d. h. auch im Stadtrat förmliche Beitrittsbeschlüsse gefasst wurden) und die Anerkennung durch das deutsche UNESCO-Nationalkomitee fachlich als möglich erachtet und befürwortet wird. Bis der offizielle Antrag auf Anerkennung der Biosphärenregion gestellt wird und die abschließende Entscheidung hierüber getroffen wurde sowie die offizielle Erklärung durch das Bayer. Umweltministerium erfolgt ist, wird es voraussichtlich noch mehrere Jahre dauern.

Für weitergehende Informationen wird auf die Informationsbroschüre zur Biosphärenregion sowie das Faktenblatt für Kommunen verwiesen, die den Unterlagen zu diesem TOP (als Anlagen 2 und 3) beigefügt sind.

Aus den dargestellten Gründen wird vorgeschlagen, dass der UKVS folgenden Beschluss fasst:
Die Stadt Aschaffenburg begrüßt die Bereitschaft des Bundesforsts, Waldflächen des bestehenden Naturschutzgebietes in eine mögliche Kernzonenkulisse einer Biosphärenregion Spessart einzubringen. Die Stadt Aschaffenburg erklärt – sofern sich die Region für eine Biosphärenregion entscheiden sollte - ihre grundsätzliche Bereitschaft, eigene Waldflächen gemäß der Anlage 1 mit einer Größe von ca. 39 ha in eine potenzielle Kernzonenkulisse einzubringen. 

Anlagen:
Anlage 1: Kernzonenvorschlag
Anlage 1a: Detailkarte städt. Kernzonenvorschläge
Anlage 2: Informationsbroschüre zur Biosphärenregion Spessart
Anlage 3: Faktenblatt für die Stadt Aschaffenburg“

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2. Förderprogramm „Gebäudebegrünung“ Förderung von Dach- und Fassadenbegrünung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 2

.Beschlussvorschlag

I. 
  1. Der Stadtrat nimmt die Ausführungen zur sowie den Inhalt der Richtlinie der Stadt Aschaffenburg zur Förderung von Dach- und Fassadenbegrünungen zur Kenntnis.
  2. Der Stadtrat stimmt dem Inkrafttreten der Förderrichtlinie zum 24.10.2024 zu.
  3. Der Stadtrat beauftragt die Verwaltung mit deren Umsetzung des Förderprogrammes. 

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[  ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[ x ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [ x ]
nein [  ]

Sofern Kosten entstehen:

Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [ x ]
nein [  ]
Es entstehen Folgekosten
ja [ x ]
nein [  ]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.


Die städtische Förderung soll die Eigeninitiative der Bevölkerung anregen und als Anreiz für private Investitionen in Maßnahmen zur Klimaanpassung dienen. Das Förderprogramm richtet sich an Gebäudeeigentümer von privat und gewerblich genutzten Immobilien im Bestand. Vorhaben, die durch andere vertragliche oder gesetzliche Regelungen verpflichtend auszuführen sind (z. B. durch Festsetzungen im Bebauungsplan), sind von einer Förderung ausgeschlossen. Gefördert wird in Form zweckgebundener Zuschüsse. Der Geltungsbereich umfasst das gesamte Stadtgebiet.

Die Fördersumme ist dabei abhängig von der Art der geplanten Begrünung:
  • Eine Dachbegrünung wird mit 50 % der zuwendungsfähigen Kosten und maximal 1.500 € je Gebäude gefördert.
  • Ein Solar-Gründach (Kombination aus Photovoltaik und Dachbegrünung) wird mit einem Bonus von 20 % der zuwendungsfähigen Kosten der Dachbegrünung und maximal zusätzlich 500 € je Gebäude gefördert.
  • Eine Fassadenbegrünung wird mit 50 % der zuwendungsfähigen Kosten und maximal 3.000 € je Gebäude gefördert.

Die Beantragung einer Förderung ist nach Inkrafttreten der Förderrichtlinie ab dem 24.10.2024 möglich.


Zu II:
Das Projekt an sich ist wenig klimarelevant, da direkt keine Treibhausgase vermindert werden. Die Förderung zur Begrünung von Gebäuden soll die Eigeninitiative anregen und als Anreiz für private Investitionen in Maßnahmen zur Klimaanpassung dienen. Die durch das Förderprogramm umgesetzten Maßnahmen zur Gebäudebegrünung tragen wesentlichen zur Treibhausgas Reduktion bei. 


Zu III:
Für das Förderprogramm wurden im Haushaltsjahr 2024 15.000 € bereit gestellt. Restmittel aus 2024 werden auf 2025 übertragen und erhöhen dann die für 2025 beantragten Mittel in Höhe von 15.000 €. 

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3. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. 280 und 287/2, Gem. Schweinheim, Altholstraße 7, 63743 Aschaffenburg durch die JSB-Dieburg GmbH, BV-Nr.: 20240111

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 3

.Beschlussvorschlag

I. Dem Antrag der JSB-Dieburg GmbH zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Altholstraße xxx, 63743 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

  1. Es werden Befreiungen vom Bebauungsplan gewährt:
    1. von der Überschreitung der GRZ um 0,17,
    2. von der Überschreitung der GFZ um 1,06,
    3. von der Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse um I Vollgeschoss,
    4. vom Ausschluss von Dachaufbauten,
    5. von der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise entlang der Altholstraße,
    6. von den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baulinie und Baugrenze). 
  2. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen. 
  3. Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich, mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  4. Die nicht über- und unterbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  5. In der Vorgartenzone sind mindestens 3 standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  6. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Baubeschreibung

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.07.2024 beantragte die JSB-Dieburg GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Altholstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.

Das zweigeschossige Bestandsgebäude und die Nebengebäude werden abgebrochen.

Der Grundstückszuschnitt wird im Rahmen dieses Bauvorhabens bereinigt. Im Bereich der Altholstraße ragt das Bestandsgebäude in den Straßenraum. Ein Gehweg ist derzeit nicht vorhanden. Im Rahmen eines Grundstückstausches wird die bisher städtische Dreiecksfläche Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim dem Baugrundstück zugeschlagen, während die Fahrbahn auf 6,0 m verbreitet und ein Gehweg mit einer Breite von 2,0 m entlang der Altholstraße errichtet wird.
Das geplante zweigeschossige Gebäude mit Dachgeschoss wird mit einer Tiefgarage mit 8 PKW-Stellplätzen unterbaut, welche über die Altholstraße angefahren wird. Im vorderen Bereich des Untergeschosses sind Technik- und Abstellräume geplant.

Im Erdgeschoss sind zwei Wohnungen mit 89 m² und 98 m², sowie der Zugang zu Wohnung 3 geplant, welche sich mit 128 m² im nördlichen Gebäudebereich über alle Geschosse erstreckt. 

Im 1. Obergeschoss werden zwei Wohnungen mit 89 m² und 98 m² und im Dachgeschoss zwei weitere Wohnungen mit 66 m² und 69 m² errichtet. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 640 m².

Die Fahrradstellplätze werden im nördlichen Grundstücksbereich nachgewiesen und sind über die Straße An den Bornwiesen erschlossen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern bepflanzt. Der Kinderspielplatz wird auf einer intensiv begrünten Fläche oberhalb der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen.

II.
Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/1 „Östl. Marienstraße – Änderung 1" mit Rechtskraft vom 24.02 1983. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gem. § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Es ist die BauNVO 1977 anzuwenden.

Hiernach gelten u.a. folgende Festsetzungen:
  • Mischgebiet – MI
  • GRZ: 0,4
  • GFZ: 0,8
  • Zahl der Vollgeschosse: II
  • Geschlossene Bauweise
  • Dach: Satteldach, 35°, Dachaufbauten nicht zulässig

Art der baulichen Nutzung 

Im Bebauungsplan ist für das Baugrundstück ein Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO 1977 festgesetzt. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Da es sich hier um die Errichtung eines Mehrfamilienhauses handelt, fügt sich dieses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich ein und ist allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung 

Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)

Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 fest. Das Bauvorhaben überschreitet das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,57 und einer GFZ von 1,86.

Der Überschreitung der GRZ und GFZ kann aus städtebaulicher Sicht, gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestimmt werden, da es sich hier um ein Eckgrundstück mit ungünstigem Grundstückszuschnitt und zudem um ein Bauvorhaben im Sinne der Nachverdichtung handelt. Es wird die Gebäudehöhe des nördlich unmittelbar angrenzenden Gebäudes „An den Bornwiesen xxx“ aufgenommen. Auch im Verhältnis zu den gegenüberliegenden Gebäuden bleibt der städtebauliche Rahmen gewahrt. Darüber hinaus ist die hohe GFZ auf das Untergeschoss zurückzuführen. Dieses ist, aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse rechnerisch als Vollgeschoss zu bewerten. 

Durch das Bauvorhaben und die Herstellung von Zufahrten und Stellplätzen wird das Grundstück stark versiegelt. Aufgrund der anzuwendenden BauNVO 1977 werden versiegelte Flächen gem. § 19 BauNVO 1977 nicht eingerechnet. Zur Kompensation des Grades der Versiegelung wird der Kinderspielplatzbereich auf der Tiefgaragenzufahrt mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und intensiv begrünt. Zudem sind 3 standortgerechte Laubbäume im Vorgartenbereich zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Zahl der Vollgeschosse

Der Bebauungsplan sieht für das Baufenster die Errichtung von maximal II Vollgeschossen vor. Aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse, mit einem in südlicher Richtung fallenden Geländeniveau ist ein Untergeschoss für die Unterbringung von Stellplätzen und Abstellräumen vorgesehen. Rechnerisch wird aus dem Untergeschoss ein Vollgeschoss, wodurch das Bauvorhaben III, anstatt II Vollgeschosse aufweist. Da sich das Gebäude, in den städtebaulichen Rahmen der umliegenden Bebauung einfügt und die Höhe des unmittelbar angrenzenden Gebäudes „An den Bornwiesen xxx“ übernommen wird, kann aus bauplanungsrechtlicher Sicht eine Befreiung erteilt werden.

Für das Dachgeschoss ist rechnerisch nachgewiesen, dass aus dem Dachgeschoss kein Vollgeschoss entsteht.

Dachform, Dachaufbauten

Für das Baufenster ist die Errichtung eines Satteldachs mit einer Dachneigung von 35° vorgesehen Das Bauvorhaben hält diese Festsetzungen ein.

Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass Dachaufbauten unzulässig sind. Im Sinne der Nachverdichtung und um den Ausbau und die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum zu ermöglichen, sind Dachgauben im Dachgeschoss vorgesehen. Da im rechnerischen Vollgeschossnachweis nachgewiesen wurde, dass hierdurch kein Vollgeschoss entsteht und aufgrund der Tatsache, dass in umliegenden Gebäuden ebenfalls bereits Dachaufbauten errichtet wurden, kann aus bauplanungsrechtlicher Sicht, gem. § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zum Wohle der Allgemeinheit zur Schaffung von Wohnraum eine Befreiung für die Dachaufbauten erteilt werden.

Bauweise

Der Bebauungsplan setzt eine geschlossene Bauweise fest. Das Bauvorhaben hält die geschlossene Bauweise hinsichtlich der Bebauung entlang der Straße "An den Bornwiesen" ein. 

Entlang der „Althohlstraße" wird allerdings ein Abstand von 7,20 m zum westlichen Nachbargrundstück „Althohlstraße xxx" eingehalten. Von einer Grenzbebauung ist hier abzusehen, da das Nachbargebäude in der Altholstraße xxx im Bestand einen Grenzabstand zum Baugrundstück einhält und in der, dem Bauvorhaben zugewandten, östlichen Gebäudewand Fenster vorhanden sind, welche einen Anbau nicht zulassen und zudem zur Belichtung, Belüftung und aus Gründen des Brandschutzes die Einhaltung eines Abstandes erforderlich ist. 

Die Gewährung einer Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise ist insofern, aufgrund der Bestandsbebauung aus bauordnungsrechtlichen Gründen erforderlich und insofern auch städtebaulich geboten.

Überbaubare Grundstücksflächen

Der Bebauungsplan setzt ein Baufenster fest, welches sich sowohl auf das Baugrundstück, als auch auf das Nachbargrundstück erstreckt. Hierdurch können die festgesetzten Baugrenzen und die Baulinien auf dem Baugrundstück nicht eingehalten werden, ohne das Nachbargrundstück in die Bebauung einzubeziehen.

Der Bebauungsplan gibt mit den Festsetzungen von Baugrenzen und Baulinien, gem. § 23 BauNVO1977 eine straßenbegleitende Raumkante, mit einigen Rücksprüngen vor. Entlang der Straße „An den Bornwiesen" ist eine Baulinie, gem. § 23 Abs. 2 BauNVO 1977, auf Grundlage der Bestandsgebäude und den Leitvorstellungen der städtebaulichen Entwicklung vorgegeben. Von Baulinien ist, gem. § 23 Abs. 2 BauNVO 1977 ein Vor- oder Zurücktreten in geringem Maße zulässig. Maßgeblich für eine Baulinie ist, dass auf dieser gebaut werden muss. Ferner ist für das Baugrundstück ein Rücksprung der Bebauung im Verhältnis zur übrigen Bebauung entlang der Straße „An den Bornwiesen" im Bebauungsplan vorgesehen. Städtebauliches Ziel dieses Rücksprungs ist es, eine abgesetzte Raumkante entsprechend dem Straßenverlauf und damit ausreichenden Freiraum zum öffentlichen Straßenraum zu schaffen. Der aktuelle Grundstückszuschnitt erfordert hier eine Anpassung der überbaubaren Flächen, um eine nutzbare Gebäudetiefe, auch unter Berücksichtigung einer zentralen Gebäudeerschließung zu ermöglichen. Die Planung sieht einen Rücksprung des Gebäudes von der Straßenbegrenzungslinie von 1,50 m – 2,44 m vor. Der hierdurch entstehende Geländestreifen wird mit Sträuchern und Baumpflanzungen begrünt.

Einer Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen kann aus städtebaulich vertretbaren Gründen gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestimmt werden. Das Bauvorhaben greift die bestehenden Raumkanten auf und führt diese straßenbegleitend entlang der Straße „An den Bornwiesen" und „Althohlstraße" weiter. Der entstehende Freiraum ist noch ausreichend, ausgehend von den Leitvorstellungen des Bebauungsplanes.

Öffentliche Verkehrsflächen

Im Rahmen der Bauberatung wurden neben den planungsrechtlichen und
bauordnungsrechtlichen Themen auch verkehrsplanerische Aspekte abgestimmt. 

Das Bestandsgebäude ist derzeit ohne Gehweg zur Altholstraße direkt am Straßenraum errichtet. Im Zuge der Baumaßnahme sowie dem Abriss des Bestandsgebäudes ist der Straßenraum neu zu gestalten und ein Gehweg entlang der Straße „Althohlstraße" zu errichten.

Das Bauvorhaben sieht bereits einen Rücksprung zur Altholstraße vor und schafft hierdurch den nötigen Raum, um die Straße von derzeit ca. 4,1 m an der engsten Stelle auf 6,0 m aufzuweiten und einen Gehwegausbau mit einer Breite von 2,0 m sicherzustellen. Die Planung ist mit dem Amt für Stadtplanung und Klimamanagement, dem Tiefbauamt und der Liegenschaftsverwaltung abgestimmt. Hinsichtlich der benötigten Fläche findet ein Flächentausch mit dem städtischen Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim statt.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 640 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Die Fahrradstellplätze werden in Form einer Abstellanlage mit Doppelparkern sowie im lnnenhof an der Spielplatzfläche errichtet

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Altholstraße und An den Bornwiesen gesichert. 
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind alle nicht überbauten Grundstücksflächen als gärtnerisch zu gestaltende Flächen auszubilden.

Ausgehend von den vorliegenden Planunterlagen wird das Grundstück in einem relativ hohen Umfang versiegelt, sodass nur wenige Flächen zur Freiflächengestaltung entstehen. Diese Freiflächen sind, gem. Pflanzliste des Bebauungsplanes anzulegen und dauerhaft zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zum Ausgleich für die gewährten Befreiungen, insbesondere hinsichtlich der GRZ und der überbaubaren Flächen sind im Vorgartenbereich mindestens 3 standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein intensiv begrünter Kinderspielplatz vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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4. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 6040/9, Gem. Obernau, Zum Kreuz 22, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn Bernd Spilger, BV-Nr.: 20240127

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 4

.Beschlussvorschlag

I. Dem Antrag des Bauherrn xxx zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau, Zum Kreuz xxx, 63743 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

  1. Von der Überschreitung der Baugrenzen auf der nördlichen, westlichen und östlichen Gebäudeseite werden Befreiungen erteilt.
  2. Von der Überschreitung der Traufhöhen durch die beiden talseitigen Giebelwände der Hauptgebäude und den Zwischenbau werden Befreiungen gewährt. 
  3. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  4. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Baubeschreibung

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.08.2024 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau, Zum Kreuz xxx, 63743 Aschaffenburg.

Auf dem Baugrundstück befindet sind im Bestand ein Mehrfamilienhaus bestehend aus zwei Gebäudeteilen mit Zwischenbau und mittigem Zugang und Zufahrt zur Garage. Dieser Bestand soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden.

Die vorliegende Planung sieht erneut zwei neue Gebäude mit Verbindungsbau in ähnlicher Kubatur vor.

Die zwei geplanten Gebäude verfügen über eine Grundfläche von jeweils 9,00 m x 17,00 m und werden mit einem 3,26 m breiten Zwischenbau verbunden. Die zur Straße giebelständigen Satteldächer über den beiden Gebäudeteilen haben eine Dachneigung von 35°. Der Abstand zwischen den beiden Gebäuden beträgt 6,00 m.

Das Erdgeschoss des südlichen Gebäudes erhält in den Hang hinein eine Erweiterung von 5,00 m x 9,90 m. Diese tritt oberirdisch mit Ausnahme der Zugangsseite nicht in Erscheinung. Im Inneren dieser südlichen Erdgeschosserweiterung befindet sich eine Tiefgarage mit 7 Stellplätzen (davon ein Behindertenstellplatz) und 14 Fahrradabstellplätzen.

Die Gebäude erscheinen straßenseitig (Ostansicht) mit zwei Geschossen und einem Dachgeschoss (Giebelseite). Gartenseitig sind durch die Hanglage ein Geschoss und ein Dachgeschoss sichtbar (Westansicht).

Die 7 Wohneinheiten verteilen sich im Gebäude wie folgt:

Nördliches Gebäude:                 EG: WE 1 mit 83 m²
                                       OG: WE 3 und WE 5 mit 54 m², bzw. 85 m²
                                       DG: WE 7 mit 79 m²
Südliches Gebäude:                        OG: WE 2 und 4 mit 54 m², bzw. 85 m²
                                       DG: WE 6 mit 79 m²

Die Gesamtwohnfläche beträgt 520 m². Die Erschließung erfolgt zentral über den Zwischenbau.

Technik- und Abstellräume sind im Erdgeschoss des Zwischenbaus und im rückwärtigen Bereich des nördlichen Gebäudes geplant.  

Straßenseitig ist neben dem südlichen Gebäude eine Zugangstreppe zum hinteren Gartenbereich (Obergeschoss-Ebene) geplant. Der Hang soll bepflanzt werden. 
Vor dem nördlichen Gebäude befindet sich, zur Erdgeschosswohnung gehörend, eine Terrasse, die mit einer 1 m hohen Einfriedung versehen wird.

Gartenseitig befindet sich ein ca. 63 m² großer Kinderspielplatz, der mit einer Hecke umgrenzt ist. Der Spielplatz ist vom Treppenhaus aus direkt zugänglich. Die Pflanzung von insgesamt 3 einheimischen Laubbäumen ist vorgesehen.

II.
Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 25/01 „Pfarrwingert/Ödig“ der damals noch selbstständigen Gemeinde Obernau. Der Bebauungsplan ist seit dem 24.06.1977 rechtskräftig. Dementsprechend ist die BauNVO 1968 anzuwenden.

Der Bebauungsplan enthält u.a. folgende Festsetzungen:
  • Allgemeines Wohngebiet – WA
  • GRZ: 0,4
  • GFZ: 0,5
  • Geschosse: U + E (Hanghaus mit Unter- und Erdgeschoss)
  • Baugrenzen
  • offene Bauweise
  • Satteldach mit DN 30° bis 35°
  • Hauslänge max. 18,0 m

Art der baulichen Nutzung 

Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten in einem allgemeinen Wohngebiet (WA). Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Wohngebäude sind gem. § 4 Abs. 2 BauNVO dort allgemein zulässig. 

Maß der baulichen Nutzung 

Hinsichtlich des Versiegelungsgrades wird die GRZ I mit einem Wert von 0,37 (zulässig: 0,4) eingehalten. Die Vorgabe des Bebauungsplans hinsichtlich der GFZ (0,5) wird mit 0,5 ebenfalls eingehalten.

Anzahl der Vollgeschosse


Errichtet werden ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Das Erdgeschoss befindet sich weitestgehend unter der Erde und bildet insofern ein „Untergeschoss“ welches, gem. zeichnerischem Vollgeschossnachweis kein Vollgeschoss darstellt. Das Dachgeschoss bildet ebenfalls kein Vollgeschoss. Die Vorgaben des Bebauungsplans werden eingehalten.

Bauweise


Die offene Bauweise wird eingehalten.

Überbaubare Grundstücksflächen


Im Bebauungsplan werden die Baugrenzen durch das Bestandsgebäude umrahmt. Für die Errichtung des Mehrfamilienhauses werden die Bestandsgebäude abgebrochen und neue Gebäude mit einer Hauslänge von je 17 m errichtet. Gem. Bebauungsplan ist eine max. Hauslänge von 18 m zulässig. Diese Vorgabe wird eingehalten.

Das Bauvorhaben überschreitet die Baugrenzen im nördlichen, westlichen und östlichen Bereich geringfügig. Gleichzeitig bleibt das Gebäude im mittleren Bereich deutlich hinter der Baugrenze zurück. Da die max. Hauslänge eingehalten und die überbaubare Fläche zwar anders verteilt aber in Summe nicht überschritten wird, kann von der Einhaltung der Baugrenzen aus planungsrechtlicher Sicht befreit werden.

Dachform / Dachneigung


Gemäß Bebauungsplan sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° - 35° zulässig. Die zulässige Dachneigung des Satteldachs wird mit 35° eingehalten.

Traufhöhe

Der Bebauungsplan lässt für Gebäude mit Untergeschoss eine Traufhöhe talseits bis maximal 6,0 m über Gelände zu.

Die zulässige Traufhöhe wird bei den beiden Hauptgebäuden überschritten. Die Traufhöhe beträgt an den talseitigen Giebelwänden 7,03 m. Die Traufhöhe weicht, aufgrund der topographischen Verhältnisse im weiteren Verlauf deutlich ab. Zudem ist die heutige erhöhte Dachaufbauhöhe aufgrund der Einbringung notwendiger Dämmstoffen zur Erfüllung energetischer Vorgaben zu beachten. Eine Befreiung für die Überschreitung der Traufhöhe kann aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse aus planungsrechtlicher Sicht gewährt werden.

Zudem wird die Traufhöhe zur Errichtung des verbindenden Gebäudeteils der beiden Hauptbaukörper mit einer Höhe von 9,14 m überschritten. Der Verbindungsbau dient zur Unterbringung der Treppen sowie der Haustechnik. Eine Überschreitung der Traufhöhe ist hier aufgrund der Umsetzung und Errichtung der Treppen notwendig. Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht gewährt werden, da es sich um einen Nebenbaukörper handelt und der erhöhte Platzbedarf zur Errichtung der Treppen notwendig ist.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 520 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 14 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Untergeschoss und 2 oberirdische Fahrradabstellplätze für Besucher errichtet.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Erschließung

Die Erschließung ist gesichert. 

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Gem. Freiflächenplan sind zudem 3 Baumpflanzungen vorgesehen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 63 m² im rückwärtigen Grundstücksbereich, welcher über das Treppenhaus allgemein zugänglich ist vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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5. Neubau eines Boardinghouses mit 15 Appartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 3439/5, Gem. Aschaffenburg, Haselmühlweg 42, 63741 Aschaffenburg durch die Alpstadt GmbH & Co.KG, BV-Nr.: 20240112

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 5

.Beschlussvorschlag

I. Dem Antrag der Alpstadt GmbH & Co.KG zum Neubau eines Boardinghouses mit 15 Appartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Haselmühlweg xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

  1. Die Dachfläche ist zu mindestens einem Drittel der geeigneten Flächen mit einer Photovoltaikanlage zu belegen.
  2. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  3. Gem. Freiflächenplan sind mindestens 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Baubeschreibung

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.07.2024 beantragte die Alpstadt GmbH & Co.KG die Genehmigung zum Neubau eines Boardinghouses mit 15 Appartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Haselmühlweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück befindet sind im Bestand eine eingeschossige Gewerbehalle. Dieser Bestand soll abgebrochen und durch den geplanten Neubau ersetzt werden.

Die vorliegende Planung sieht die Errichtung eines Boardinghouses mit 3 Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss auf einer Grundfläche von ca. 230 m² vor. Das Boardinghouse verfügt über 15 Appartements, hiervon 9 als Einzelzimmer und 6 als Doppelzimmer. Im Erdgeschoss ist ein Gemeinschaftsraum, ein Technikraum und ein Müll- und Fahrradraum vorgesehen.

Das Gebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 19 m x 11 m mit einem straßenseitigen Vorsprung auf Erdgeschossebene. Das Satteldach ist mit einer Dachneigung von 35° geplant und orientiert sich am unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude mit einer Dachneigung von 30°. Gleiches gilt für die Trauf- und Firsthöhe.

Das geplante Gebäude wird zentral mit Treppenhaus und Aufzugsanlage von Norden, mit südlichem Durchgang zum Hinterhof erschlossen. 

Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden 8 PKW-Stellplätze, gegliedert durch einen mittig geplanten Laubbaum errichtet. Vorgarten und rückwärtiger Grundstücksbereich werden, gem. Freiflächenplan mit Sträuchern und Bäumen begrünt.

II.
Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um kein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist. Es gilt daher nicht die Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO. 

III.
Planungsrechtliche Vorgaben

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines „Mischgebiets" im Sinne des § 6 BauNVO aufweist. 

Neben der derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung des Baugrundstückes stellt sich die Nutzung folgendermaßen dar: 

  • Im nördlichen Bereich des Haselmühlwegs
    • westlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, 
    • nordwestlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die wohnbaulich genutzten Gebäude Glattbacher Straße xxx und xxx, 
    • südwestlich des Baugrundstücks auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss / Wohnen im Penthouse mit 3 Wohneinheiten), bzw. auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 1. Obergeschoss / Wohnen im 2. Obergeschoss mit 3 Wohneinheiten und im Penthouse mit 2 Wohneinheiten) an das Baugrundstück an, 
    • östlich des Baugrundstücks liegen die vorrangig wohnlich genutzten Gebäude Haselmühlweg xxx (ungerade Haus-Nrn.), die bereits 1907, bzw. 1935 bestanden (Nrn. xxx und xxx) bzw. sukzessive seit 1951/52 errichtet wurden sowie eingestreute gewerbliche Nutzungen (Nrn. xxx und xxx). 
    • daran angrenzend liegen die vorrangig gewerblich genutzten Gebäude Haus-Nr. xxx (Autopflege- und Motorradwerkstatt, Schreinerei, Firma zur Knopfherstellung) mit 2 Wohneinheiten.

  • Im südlichen Bereich des Haselmühlwegs 
    • liegen die gewerblichen/wohnlichen Nutzungen Haselmühlweg Nr. xxx (Betriebs­ und Lagergebäude), Nr. xxx (Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohneinheiten / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnbauliche Nutzung im Ober- und Dachgeschoss), Nr. xxx (Wohn- und Betriebsgebäude / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, 4 Betriebswohnungen im 1. und 2. Obergeschoss), Nr. xxx (Verwaltungs- und Lagergebäude/Erweiterung Werkstattgebäude/Neubau dreiseitig geschlossene Überdachung) in einer Entfernung von ca. 280 m zum Baugrundstück. 
    • südlich der Baugrundstücke und des Haselmühlwegs liegt die im Gewerbe- und Industriegebiet angesiedelte Firma DS Smith Paper Deutschland GmbH in einer Entfernung von ca. 50 m zum Baugrundstück. 

Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.

Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:
  • Mischgebiet – MI
  • Zulässige Grundfläche: bis 840 m²
  • Geschosse: II – V
  • Höhe: bis 149,35 m üNN
  • offene Bauweise

IV.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung 

Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus. 

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Boardinghouse, als nicht störender Gewerbebetrieb in Form eines Beherbergungsbetriebes, in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).

Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden. 

Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind
  • die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
  • die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen
zu berücksichtigen. Es gelten die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung 

Das geplante dreigeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss mit Satteldach wird an das bestehende unmittelbar östlich angrenzende Nachbargebäude (Haselmühlweg xxx) in etwa deckungsgleich angebaut und fügt sich mit seiner Gebäudehöhe (Traufhöhe ca. 9 m / Firsthöhe ca. 13 m) in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Die Grundfläche des Gebäudes von ca. 230 m² bewegt ich ebenfalls im zulässigen Rahmen (bis 840 m²). 

Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und zu ca. 80 % versiegelt. Durch die geplante Bebauung wird der Versiegelungsgrad nicht verändert und bleibt bei ca. 80 %.
Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt in die nähere Umgebung ein.
Das Dachgeschoss erhält einen kleinen Flachdachanteil ohne Angabe der Nutzung. Eine Nutzung des Flachdachanteils als Dachterrasse ist nicht statthaft.

Erschließung

Die Erschließung ist über den Haselmühlweg gesichert.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für je 2 Boardingappartements 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Bei 15 Boardingappartements sind 8 PKW-Stellplätze zu errichten. Diese werden im rückwärtigen Grundstücksbereich, gegliedert durch einen Laubbaum, nachgewiesen.

Zudem sind je 15 Boardingappartements 1 Fahrradabstellplatz, mindestens jedoch 2 Fahrradabstellplätze zu errichten. Diese werden in einem Nebenraum im Erdgeschoss nachgewiesen.

Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind Anlagen für Stellplätze mit Sträuchern einzugrünen. Zudem sind auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Demnach sind mindestens 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Solaranlagen
Gem. Art. 44a Abs. 2 BayBO ist das Dach mit einer Modulfläche von mindestens einem Drittel der geeigneten Dachfläche mit einer Photovoltaikanlage zu belegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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6. Neubau einer Wohnanlage mit 126 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. 1113/9, 1113/10, 1113/11, 1113/12, 1113/13, 6490/2, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: 20240137

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 6

.Beschlussvorschlag

I. Dem Antrag der Stadtbau Aschaffenburg GmbH zum Neubau einer Wohnanlage mit 126 öffentlich geförderten Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

  1. Die Baugenehmigung ergeht unter der Bedingung, dass die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg dinglich vereinigt werden.
  2. Die im Dachaufsichtsplan als begrünt dargestellten Dachflächen sind mindestens extensiv zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu unterhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  3. Es sind mind. 2 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
  4. Die mit der Tiefgarage unterbauten, nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan mit einer Erdüberdeckung von mindestens 70 cm zu versehen und dauerhaft intensiv zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  5. Die Benutzbarkeit des Straßenraums auf der Teilfläche Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg durch die Allgemeinheit, insbesondere hinsichtlich der Wegeverbindung zur Dunzerstraße für Fußgänger und Radfahrer und des Zugangs zum südlich angrenzenden öffentlichen Spielplatz ist dauerhaft zu gewährleisten.
  6. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Baubeschreibung

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.08.2024 und beantragte die Stadtbau Aschaffenburg GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 126 öffentlich geförderten Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg.
Die bestehende Wohnanlage, welche sich aus den Gebäuden in der Gabelsbergerstraße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, der Gutenbergstraße xxx und xxx, sowie der Pestalozzistraße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx zusammensetzt soll abgebrochen und durch eine neue Wohnanlage ersetzt werden.

Der Bauantrag umfasst die Errichtung einer Wohnanlage mit 126 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 50 Stellplätzen. Alle Wohnungen wurden nach den Förderkriterien des Bay. Wohnraumförderungsgesetzes geplant und sollen dementsprechend mit einer öffentlichen Förderung (EOF) vermietet werden. Zum Baugrundstück zählt auch das städtische Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das bisher der straßenseitigen Erschließung des „Gabelsberger Blocks“ von Süden und als Parkplatz diente und einen Zugang zum öffentlichen Spielplatz sowie in Verlängerung der Dunzerstraße eine Verbindung für den nicht motorisierten Verkehr zur Gabelsberger Straße aufnahm. Auf dieser Fläche sind 13 PKW-Stellplätze und 9 Fahrradabstellplätze geplant.

Die Tiefgarage unterbaut das gesamte Baugrundstück. Die nicht überbauten Teile der Tiefgarage werden intensiv begrünt, außerdem werden in die Tiefgarage zwei „Baumtaschen“ zum Zwecke der Pflanzung zweier Bäume eingeschnitten. Der gesamte Innenhof ist frei von motorisiertem Verkehr für die Bewohner und als Spielfläche für Kinder gestaltet.
Die Wohnanlage setzt sich in „Blockrandbebauung“ aus 8 in U-Form aneinandergereihten Mehrfamilienhäusern und einem Solitärbau im Süden zusammen. Die Geschossigkeiten variieren zwischen IV Regelgeschossen (Gutenbergstraße), IV + Staffelgeschoss bzw. V Regelgeschossen (Gabelsberger- und Pestalozzistraße) sowie VI Vollgeschossen an der südlichen Ecke der Gabelsberger Straße (letzteres bedingt durch den Höhenunterschied am „Kopfbau“ Haus 2).
Alle Gebäude sind mit einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung, bzw. einer Photovoltaikanlage versehen.

Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 53 m² und 106 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 9.159 m².

Die Außenanlage wird begrünt. Es sind extensive Dachbegrünungen und 2 Baumpflanzungen geplant. Im Innenhof wird eine gemeinschaftlich nutzbare Fläche für die Bewohner mit Spielflächen für Kinder mit einer Gesamtfläche von ca. 1.300 m² geschaffen. 

II.
Verfahren

Bei vorliegendem Bauvorhaben handelt es sich um keinen Sonderbau. Über das Vorhaben ist daher im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden. Das Vorhaben unterliegt damit der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO.

III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebiets“ im Sinne des § 4 BauNVO.

Die nähere Umgebungsbebauung nördlich der Südbahnhofstraße ist überwiegend geprägt durch teils geschlossene, teils offene Blockrandbebauung, wobei vereinzelt bauliche Nutzungen auch in die innenliegenden Flächen der Quartiere eingestreut sind. Westlich der Gabelsberger Straße löst sich diese ansatzweise geschlossene Struktur zwar zunehmend auf, beidseits der Pestalozzi- und auch der Bardroffstraße sowie auf dem Baugrundstück selbst ist eine Blockrandbebauung jedoch klar vorgezeichnet.

Zwischen dem Baugrundstück und der Südbahnhofstraße befindet sich eine hügelartig erhöhte, mit großen Gehölzen bewachsene, ortsbildprägende Grünfläche mit öffentlichem Spielplatz. Auf der Südseite der Südbahnhofstraße befinden sich vorwiegend Einzelhandels- und auch gewerbliche Nutzungen, die aufgrund ihrer gänzlich andersartigen Strukturierung keine prägende Wirkung für die Bebauung nördlich der Südbahnhofstraße entfalten.

Für die Teilgebiete zwischen Gabelsberger Straße, Südbahnhofstraße und Schweinheimer Straße maßgebend sind bis zu fünfgeschossige Häuser und Gebäudezeilen (IV + Staffelgeschoss, bzw. IV + Dachgeschoss), die relativ einheitlich entlang der Straßen aufgereiht sind. Der Gebäudebestand aus dem 20. Jahrhundert weist vorwiegend geneigte Dächer auf. Den Maßstab für das Maß der baulichen Nutzung und die Dachlandschaft im Quartier setzt allerdings die Wohnanlage zwischen Pestalozzi-, Südbahnhof- und Bardroffstraße (105 WE, Baujahr 2017) mit seinen Staffelgeschossen und durchgängig Flachdächern. Die Geschossigkeiten reichen von drei Regelgeschossen (Bardroffstraße) über IV + Staffelgeschoss (Gebäuderiegel entlang der Südbahnhofstraße) bis zu einer städtebaulichen Überhöhung mit VI + Staffelgeschoss an der Ecke Südbahnhof- / Pestalozzistraße. 

Der Versiegelungsgrad der bebauten Grundstücke ist weit überwiegend nicht übermäßig hoch; größere Grünflächen, teils mit Aufenthaltsbereichen für die Bewohner versehen, prägen die Blockinnenbereiche – mitunter handelt es sich bei diesen Grünflächen um die intensiv begrünten Dächer von Tiefgaragen, die den Innenhof unterbauen (so z.B. bei den beiden Wohnanlagen zwischen Pestalozzi-, Südbahnhof- und Bardroffstraße).

Zusammengefasst ergibt sich hieraus als maßgebender baulicher Rahmen:
  • Allgemeines Wohngebiet - WA
  • Geschosse: III + D, IV
  • Vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
  • Überbaute Grundstücksfläche: bis 80 %
  • geschlossene Bauweise (Blockrandbebauung)

Art der baulichen Nutzung 

Das Bauvorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Nutzungsart „Wohnen“ ist in einem Gebiet, das einem „Allgemeinen Wohngebiet“ entspricht, gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. 


Maß der baulichen Nutzung 

Grundfläche

Nach dem Maß der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ein. Maßgebend sind hier die Grundfläche des Gebäudes sowie der Überbauungsgrad und die baulichen Höhen. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind nur zweitrangig zu betrachtende Hilfsgrößen.

Das Baugrundstück hat einschließlich des überplanten und bisher öffentlichen Grundstücks Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine Gesamtgröße von ca. 5.700 m². Ein Überbauungsgrad von etwa 50 % durch die oberirdischen Hauptbaukörper (incl. Terrassen) liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung. 

Allerdings sind in diesem Wert die weitgehende Unterbauung des Geländes durch die Tiefgarage sowie sonstige oberirdische Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen nicht enthalten. Zur Kompensation sind die nicht überbauten sowie die nicht für Wege und Nebenanlagen genutzten Teile der Tiefgaragendecke mit einer Erdüberdeckung von mindestens 70 cm zu versehen und gemäß Freiflächenplan dauerhaft zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Bei Erfüllung dieser Auflagen fügt sich die geplante zu überbauende Grundfläche, auch mit Tiefgarage, in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bauliche Höhe

Der neu geplante Baukörper erreicht an seinem viergeschossigen Bauteil an der Gutenbergstraße eine Höhe von 146,54 m üNN und an seinen fünf- bis sechsgeschossigen Bauteilen an der Pestalozzi- und der Gabelsberger Straße eine Höhe von 149,69 m üNN. Der fünfgeschossige Solitärbau im Bereich der Dunzerstraße verfügt über eine Höhe von 149,69 m üNN. Insgesamt fügt sich der Gebäudekomplex mit seiner Höhe noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Im Vergleich verfügt z.B. der bestehende Gebäuderiegel Pestalozzistraße xxx zwar nur über eine Wandhöhe von 143,27 m üNN, mit dem First des Walmdachs wird jedoch eine Höhe von 150,60 m üNN erreicht.

Mit dem „Kopfbau“ an der südöstlichen Ecke der Gabelsberger Straße werden die typischen Bauhöhen, insbesondere die Traufhöhen, in der Gabelsberger Straße überschritten: Die gegenüberliegende Bebauung Gabelsberger Straße xxx erreicht eine Traufhöhe von 143,90 m üNN sowie eine Firsthöhe von 147,70 m üNN. Die geplanten Wand-/Gebäudehöhen weisen hier (Gabelsberger Straße) also Überschreitungen des bisherigen baulichen Rahmens der Umgebungsbebauung auf. Außer am „Kopfbau“ werden die Gebäudehöhen des Neubaus durch ein Rückspringen des Staffelgeschosses um knapp 2,50 m städtebaulich verträglich ausgebildet. Die vereinzelten Überhöhungen im Vergleich zur Umgebungsbebauung sind insgesamt städtebaulich vertretbar, fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und lösen keine bodenrechtlichen Spannungen aus.

Einzelne Höhen im Vergleich:
Anwesen
Ca. Trauf- / Wandhöhe Attika
Ca. Firsthöhe / Oberkante Attika
Pestalozzistraße xxx
143,27 m üNN
150,60 m üNN
Gabelsberger Straße xxx
143,90 m üNN
147,70 m üNN



BV 20240137


IV Geschosse
IV + Staffel
VI
Solitärbau (5-geschossig)
146,54 m üNN
146,54 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN
146,54 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN

Überbaubare Fläche

Bezüglich der zu überbauenden Grundstücksfläche / Gebäudestellung und der Bauweise fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der Gebäudekomplex nimmt die fiktiven Baulinien der Pestalozzi-, Gutenberg- und Gabelsberger Straße auf und bildet mit dem freigehaltenen Innenhof eine Blockrandbebauung aus.

Der geplante Gebäudekomplex selbst zählt aufgrund seiner Gesamtlänge zur „geschlossenen Bauweise“ und fügt sich auch hinsichtlich der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein, die vorwiegend durch geschlossene Bauweise geprägt ist, aber auch Abschnitte in offener Bauweise enthält.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Mehrfamilienhäuser, deren Errichtung nach den Vorschriften des BayWoFG gefördert werden je Wohnung 0,8 PKW-Stellplätze erforderlich. Bei den geplanten 126, mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen ergibt sich demnach ein Bedarf von 101 PKW-Stellplätzen.

Nachdem vom Bauherrn ein alternatives Mobilitätskonzept, gem. § 3 Abs. 1 GaStAbS angeboten wird, kann die Stellplatzanzahl weiter auf 50 %, d.h. auf mindestens 51 PKW-Stellplätze reduziert werden. Allerdings sind je 12 entfallender PKW-Stellplätze ein Car-Sharing-Stellplatz, demnach 4 Car-Sharing-Stellplätze bereitzustellen.

Nach Ersetzung von 48 notwendigen PKW-Stellplätzen durch die v.g. Car-Sharing-Option sind die verbleibenden 53 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 50 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 3 Stellplätze in der Dunzerstraße errichtet. Die 4 notwendigen Car-Sharing-Stellplätze werden auf der südlich gelegenen Grundstücksfläche (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 126 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 9.159 m² sind daher 230 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden in 4 Fahrradräumen im Untergeschoss 193 Fahrradabstellplätze, 4 Lastenräder und oberirdisch an 5 Standorten 35 Fahrradabstellplätze für Besucher errichtet. Über den Bedarf hinaus werden 2 Stellplätze für Lastenräder, sowie mehrere Räume zum Abstellen von Kinderwägen bereitgestellt.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle PKW-Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.

Durch Integration des bisher städtischen Grundstücks Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg entfallen die bisher öffentlichen Stellplätze, die aber ohnehin vorrangig von Bewohnern des „Gabelsberger Blocks“ genutzt wurden. Bei der Neugestaltung des dann privaten Verkehrsraums werden die vorhandenen Bäume erhalten und um Grünflächen mit Rigolenfunktion ergänzt.

Die geplante bauliche Anlage, insbesondere die Tiefgarage mit Zufahrt, die wegemäßige Erschließung, der nachzuweisende Kinderspielplatz, etc. erstrecken sich über mehrere Grundstücke. Die Baugenehmigung steht daher unter der Bedingung, dass die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg dinglich vereinigt werden.

Die Neugestaltung des Verkehrsraums ist mit dem Tiefbauamt, dem Garten- und Friedhofsamt und der Stadtkämmerei abzustimmen. Die dauerhafte Benutzbarkeit des Straßenraums durch die Allgemeinheit, insbesondere hinsichtlich der Wegeverbindung zur Dunzerstraße für Fußgänger und Radfahrer und des Zugangs zum südlich angrenzenden Spiel-/Bolzplatz ist zu gewährleisten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Freiflächen und Begrünung

Es sind mind. 2 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die im Dachaufsichtsplan als begrünt dargestellten Dachflächen sind mindestens extensiv zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu unterhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die mit der Tiefgarage unterbauten, nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan intensiv zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu dauerhaft unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 550 m² erforderlich. In den Planunterlagen ist eine gemeinschaftlich genutzte Grünfläche mit Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 1.300 m² im Innenhof der Wohnanlage vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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7. Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Johannes Büttner vom 01.07.2021 wegen "Denkmalwürdigkeit Alte Schule Schweinheim und Schwindbrauerei Schweinheim" und Bekanntgabe der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30.07.2024

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 09.10.2024 ö Beschließend 7

.Beschlussvorschlag

I. Die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30.07.2024 wird zur Kenntnis genommen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Auf den vorliegenden Antrag fand am 06.06.2024 ein Ortstermin mit xxx vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, der Stadtheimatpflegerin xxx, dem Bau- und Stadtentwicklungsreferenten, Vertretern der Unteren Denkmalschutzbehörde und den Eigentümern des Objektes „Schwindbrauerei Schweinheim“ statt. Besichtigt wurde die gesamte Brauerei, insbesondere das „Alte Sudhaus“.

Nach Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege ist, aufgrund der durchgeführten Umbaumaßnahmen eine überlieferte Bausubstanz i.S.d. Art. 1 Abs. 1 BayDSchG nicht mehr vorhanden und insofern eine Denkmalwürdigkeit nicht gegeben. 

Zu den Einzelheiten wird auf die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30.07.2024 verwiesen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zur Kenntnis gegeben.

Datenstand vom 09.10.2024 10:49 Uhr