I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.09.2024 beantragte die Grundstücksgemeinschaft Munz GbR die Genehmigung zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 34 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das dreigeschossige Bestandsgebäude entlang der Mittelstraße, einschließlich Anbau wird abgebrochen.
Das Neubauvorhaben besteht aus zwei Baukörpern. Zum einen ein dreigeschossiges Vordergebäude, welches entlang der Straßenbegrenzungslinie, beidseits grenzständig in die, nach Abbruch des Bestandsgebäudes bestehende Baulücke eingefügt wird. Hierbei werden Dachform, –höhe und Bautiefe der beiden angrenzenden Gebäude (Mittelstraße 5 und 13) im Wesentlichen übernommen. Bei einer Gebäudelänge von ca. 33,5 m und einer Tiefe von ca. 13 m, bzw. 10,75 m ergibt sich eine überbaute Grundfläche von ca. 442 m².
Im Vorderhaus sind auf der Erdgeschossebene 3 Wohneinheiten mit je 42, 66, bzw. 87 m², eine Tiefgaragenzufahrt sowie eine Aufzugsanlage geplant. Im 1. und 2. Obergeschoss werden jeweils 4 weitere Wohnungen mit 59, 60, 82 und 94 m² Wohnfläche errichtet. Weitere 4 Wohneinheiten mit 58, 60, 80 und 87 m² Wohnfläche befinden sich im Dachgeschoss.
Die Wohnfläche im Vorderhaus beläuft sich insgesamt auf ca. 1.070 m².
Das Rückgebäude ist als dreigeschossiges Gebäude, einseitig grenzständig angebaut an das Bestandsgebäude Mittelstraße 3 geplant. Den Gebäudeabschluss bildet ein Walmdach. Das Gebäude orientiert sich hinsichtlich der Gebäudestellung, der Bautiefe, sowie der Trauf- und Firsthöhe am Bestandsgebäude Mittelstraße 3, bleibt jedoch hiernach in den Abmessungen jeweils leicht zurück. Zum Innenhof werden zwei Querhäuser mit Satteldach und dazwischenliegendem Laubengang errichtet. Gegen Norden sind vier Querhäuser mit Terrassen und Balkonen, sowie einem Satteldach als Gebäudeabschluss geplant.
Im Rückgebäude sind im Erdgeschoss 5 Wohneinheiten mit je 54, 57, 67 und 92 m² Wohnfläche geplant. Im 1. und 2 Obergeschoss werden jeweils 5 Wohnungen mit je 49, 57, 67, 79 und 93 m² Wohnfläche errichtet. Weitere 4 Wohneinheiten mit 58, 76, 78 und 83 m² Wohnfläche befinden sich im Dachgeschoss. Die Wohnfläche des Rückgebäudes beträgt ca. 1.330 m².
Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 2.071 m², die Gesamtwohnfläche bei ca. 2.404 m².
Die notwendigen 34 PKW-Stellplätz werden in der Tiefgarage nachgewiesen, welche über die im nördlichen Bereich des Vorderhauses gelegene Durchfahrt angefahren wird. Im Kellergeschoss werden zudem Abstellräume und Nebenräume der Gebäudetechnik geschaffen. Im Innenhof werden 2 weitere offene, barrierefreie Stellplätze errichtet, welche auch für Lieferfahrzeuge, Handwerker, etc. vorgesehen sind. Die Zufahrt zum Innenhof erfolgt über eine weitere Durchfahrt auf Erdgeschossebene im südlichen Bereich des Vorderhauses. Die Tiefgarage wird im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm Erdsubstratschicht überdeckt und intensiv begrünt.
Ein Bauvorhaben für dieses Baugrundstück mit insgesamt 17 Wohneinheiten wurde bereits in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 06.12.2023 behandelt und beschlossen. Der jetzige Bauherr hat zwischenzeitlich eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm im rückwärtigen Baufeld hinzuerworben. Hierdurch kann das Hinterhaus deutlich größer ausgeführt werden. Die Stellplätze waren bisher oberirdisch geplant. Im nunmehr vorliegenden Bauantrag werden die Stellplätze, bis auf 2 barrierefreie Stellplätze unterirdisch in einer Tiefgarage angeordnet. Hierdurch kann der Innenhof intensiv begrünt und für Aufenthaltszwecke genutzt werden.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (§ 34 Abs.1 BauGB).
Die nähere Umgebung weist eine straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe mit Erschließung über die Vordergebäude auf.
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Mischgebiet – MI – mit überwiegender Wohnnutzung
- überbaute Grundfläche: ca. 40 %
- Geschosse: II – III + D
- vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe
- abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet mit überwiegendem Wohnanteil einzustufen. Der geplante Neubau der beiden Mehrfamilienwohnhäuser fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung
Das geplante Vorderhaus wird, wie die Nachbargebäude entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Mittelstraße errichtet und schließt beidseitig grenzständig an die beiden Nachbargebäude (Mittelstraße xxx und xxx) an. Hierbei wird im Wesentlichen die Gebäudehöhe des Gebäudes Mittelstraße xxx, wie auch Dachform und –neigung übernommen. Die Bautiefe des geplanten Vordergebäudes gleicht sich ebenfalls der Gebäudetiefe der beiden Bestandsgebäude an.
Während die Vordergebäude in diesem Bereich eine geschlossene Bauzeile bilden, sind im rückwärtigen Grundstücksbereich lediglich einzelne Gebäude in dem Gebiet vorhanden. Das geplante Rückgebäude schließt hierbei unmittelbar grenzständig an das Bestandsgebäude Mittelstraße 3 an und passt sich hierbei in Gebäudestellung, Gebäudetiefe, und –höhe diesem Gebäude an.
Auch hinsichtlich der Grundflächen fügen sich beide Gebäude ein. Die Grundfläche des geplanten Vorderhauses liegt mit ca. 442 m² geringfügig niedriger als die Grundfläche der abzubrechenden Vordergebäude (ca. 472 m²), die Grundfläche des geplanten Rückgebäudes liegt mit ca. 506,5 m² ebenfalls noch im Rahmen der Bebauung der näheren Umgebung.
Überbaubare Fläche
Die Gesamtgrundfläche des Vorder- und Rückgebäudes liegt bei 948 m². Damit wird ein Überbauungsgrad von ca. 45 % erreicht. Mit Nebenflächen wird, bei einer überbauten Grundfläche von ca. 1.768 m² ein Überbauungsgrad von ca. 85 % erreicht. Hierbei ist die Tiefgarage als versiegelte Fläche eingerechnet. Unter Berücksichtigung der ca. 486 m² großen intensiv begrünten Dachfläche der Tiefgarage ergibt sich ein Versiegelungsgrad von ca. 62 %. Zur Gewährleistung einer ausreichenden Begrünung und zur Reduzierung der Grundstücksversiegelung ist die Tiefgaragendecke im nicht überbauten Bereich mit einer mind. 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 34 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen werden 34 Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 34 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 2.404 m² sind daher 61 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In den vier Fahrradabstellhäusern im Innenhof sind insgesamt 64 Fahrradabstellplätze vorgesehen.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Für die Errichtung der Fahrradabstellplätze und Mülleinhausungen entlang der südlichen Grundstücksgrenze (Länge ca. 23,50 m, Höhe 2,96 m) kann eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften (maximale Länge 9 m) erteilt werden.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Mittelstraße gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Damm zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 150 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.