Datum: 04.12.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:02 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UKVS/9/1/24	SPNr. vor TOP 4 ö
2	UKVS/9/2/24	Mobilfunk-Neustandort mit Mastbau am Parkplatz der Erbighalle in Schweinheim - Vertagungsantrag der ÖDP vom 02.12.2024
3	UKVS/9/3/24	Erneuerung der mittelfristigen Forstbetriebsplanung für die Periode 2027 - 2046 - Externe Referenten: xxx und xxx (Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten)
4	UKVS/9/4/24	Baumpflegemaßnahmen; Bericht über Baumpflanzungen, Baumpflege und Baumfällungen des Garten- und Friedhofsamtes und des Tiefbauamtes 2024/2025
5	UKVS/9/5/24	Baumpflegemaßnahmen; Bericht über Verkehrssicherungsmaßnahmen des Forstamtes im Jahr 2024
6	UKVS/9/6/24	Bauvoranfrage zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

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1. / UKVS/9/1/24. SPNr. vor TOP 4 ö

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	1	UKVS/9/1/24

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. / UKVS/9/2/24. Mobilfunk-Neustandort mit Mastbau am Parkplatz der Erbighalle in Schweinheim - Vertagungsantrag der ÖDP vom 02.12.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	2	UKVS/9/2/24

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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3. / UKVS/9/3/24. Erneuerung der mittelfristigen Forstbetriebsplanung für die Periode 2027 - 2046 - Externe Referenten: xxx und xxx (Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	3	UKVS/9/3/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Die Forsteinrichtung ist Staatsaufgabe. Zuständig ist die staatl. Forstverwaltung, das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) in Karlstadt. Im Auftrag der staatl. Forstverwaltung obliegt die Durchführung einem freiberuflich tätigen Forstsachverständigen. Die Auswahl des Forstsachverständigen erfolgt im Einvernehmen mit der Stadt Aschaffenburg als Waldeigentümer im Rahmen einer Angebotseinholung.

Der Planung geht eine Waldinventur voraus, voraussichtlich Herbst 2025 - Sommer 2026. Die Inventurdaten und die Ergebnisse des Begangs der Waldbestände sind die Grundlagen der Planungen für die kommenden 20 Jahre. Die Planung erfolgt in Abstimmung mit dem städt. Forstbetrieb. Einzelplanungen und der Hiebssatz gelten für 10 Jahre und werden im Zuge einer Zwischenrevision nach dieser Zeit von der staatl. Forstverwaltung überprüft. Im Zusammenhang mit der Forsteinrichtung ist eine Digitalisierung möglich und sinnvoll.

Ergebnis der zukünftigen Forsteinrichtung soll die Festlegung eines nachhaltigen Hiebssatzes für den Stadtwald sein. Dieser soll die Erfüllung aller Waldfunktionen ermöglichen. 

Unter Beachtung der klimatischen Entwicklung und waldbaulichen Notwendigkeiten sollen die Nutzungssätze möglichst moderat festgelegt werden um Holzvorräte im Stadtwald aufzubauen und klimaschädliches Kohlendioxid (CO2) möglichst langfristig zu binden.

Parallel zur Forsteinrichtung wird für den Stadtwald ein Naturschutzkonzept erstellt. Hierin werden die naturschutzfachlichen Besonderheiten im Stadtwald dargestellt. Die weitere Behandlung dieser naturschutzrelevanten Besonderheiten wird anhand eines Pflege- und Entwicklungsplan dargestellt.

Die Ergebnisse der Planungen liegen voraussichtlich bis Anfang 2027 vor. Eine Information der Stadt Aschaffenburg erfolgt umfassend vor Abschluss der Festlegung. Beginn der Laufzeit der neuen Forsteinrichtung ist voraussichtlich der 01.01.2027. Die geschätzten Gesamtkosten für die Forsteinrichtung betragen ca. 200 Tsd. Euro und werden vom Freistaat Bayern vorfinanziert. Der Kostenanteil der Stadt Aschaffenburg ist     50 % und wird voraussichtlich 2027 fällig. Abschlagszahlungen vorher sind möglich. Die restlichen 50 % trägt das Land Bayern als Förderung. Für die Stadt Aschaffenburg kommen evtl. noch Lohnkosten für Hilfskräfte hinzu.

Die geschätzten Kosten für das Naturschutzkonzept betragen ca. 30 Tsd. Euro. Diese Kosten hat die Stadt Aschaffenburg voraussichtlich voll zu tragen. 

xxx vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten in Karlstadt mit Dienstsitz in Aschaffenburg und xxx vom Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten Kitzingen-Würzburg, koordinierende Stelle Forsteinrichtung, stellen die Einzelheiten zu Ablauf und Kostenverteilung vor.

.Beschluss:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[  ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[ x ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ x ]

nein [  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [  ]	nein [  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [  ]	nein [  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [  ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UKVS/9/4/24. Baumpflegemaßnahmen; Bericht über Baumpflanzungen, Baumpflege und Baumfällungen des Garten- und Friedhofsamtes und des Tiefbauamtes 2024/2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	4	UKVS/9/4/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei älteren kranken Bäumen werden, wenn erforderlich, spezielle Untersuchungen mit einem Bohrwiderstandsmessgerät (Resistographen) bzw. einer statisch integrierten Messung
(Zugversuch) durchgeführt.

Über die statisch integrierte Messung erhalten die Ämter ein Stand- und Bruchsicherheitsgutachten.

Je nach Ergebnis des Gutachtens werden erforderliche Maßnahmen wie Rückschnitt oder 
Fällung ausgeführt.

1. Baumpflanzungen (Garten- und Friedhofsamt)

Im Jahr 2024/25 wird der Baumbestand um weitere 178 Bäume ergänzt. Gepflanzt werden vor allem resistente Baumarten bezüglich Trockenheit, Hitze und Krankheiten.
Im ersten Schritt sind im innerstädtischen Bereich 2024, 8 Baumstandorte geschaffen.
Eine Baumverdichtung im vorhandenen Straßennetz erweist sich wegen der Ver- und Entsorgungsleitungen als schwierig und kostenintensiv und bedarf einer intensiven und längeren Planung.
Für die Pflanzung eines Baumes werden durchschnittlich zwischen 10.000,- € und
12.000,- € investiert. Bei Grünanlagen, Freiflächen und Friedhöfen wird eine Verdichtung des Baumbestands generell durchgeführt. Die Standorte werden mit Klimabäumen und geeigneter Unterpflanzung gepflanzt.
Bei Neupflanzungen sind ausreichend große Pflanzbeete im Verkehrsraum vorgesehen.
Generell werden sukzessive alle jüngeren Baumpflanzungen mit Bewässerungssystemen wie Drainagerohren, Bewässerungssäcken oder Bewässerung mit Steuerung ausgestattet.
In Zukunft werden jährlich ca. 70 Baume zusätzlich gepflanzt.
Die Haushaltsmittel werde je Haushaltsjahr den möglichen Baumpflanzungen angepasst.

1. Frühjahr 2024

Pflanzungen von insgesamt 18 Solitärbäumen (Stammumfang 18/20 bis 20/25 cm)
bei folgenden Maßnahmen:

  6 Bäume verschiedener Art        Rosensee Bastion
  5 Obstbäume verschiedener Art              Würzburger Straße

  7 Bäume verschiedener Art        Stadtgebiet

2. Herbst 2024
   
   Pflanzungen von insgesamt 160 Solitärbäumen (Stammumfang 18/20 bis 20/25 cm)
   bei folgenden Maßnahmen:
   12 Bäume verschiedener Art        Rosensee
     9 Bäume verschiedener Art        Friedhof Schweinheim
     8 Bäume verschiedener Art        Altstadtfriedhof
   35 Bäume verschiedener Art        Waldfriedhof
   96 Bäume verschiedener Art        Stadtgebiet

2. Baumpflege (beide Ämter)

Die andauernden Hitze- und Trockenperioden in den letzten Jahren schädigen massiv den Baumbestand auf den öffentlichen Grünflächen in Aschaffenburg. Die dadurch geschädigten bzw. abgestorbenen Bäume müssen ständig kontrolliert werden. 

Die daraus resultierenden erhöhten Pflege-, Rückschnitt- und Fällmaßnahmen sind mit dem eigenen Personal nicht mehr durchführbar. Es ist durchschnittlich 30% Mehraufwand für den Baumbestand erforderlich. Durch aufwendige Baumpflegemaßnahmen konnten zahlreiche Altbäume erhalten werden.

Um die Verkehrssicherungspflicht weitestgehend gewährleisten zu können, sind 2024 kurzfristige Vergaben, an geeignete Fremdfirmen erfolgt.

Folgende Erkrankungen sind für 2024 bespielhaft zu erwähnen: 
-         Rußrindenkrankheit an Berg- und Spitzahorn
         Vom Befall bis zum völligen Absterben vergehen nur wenige Wochen.
-        Massariakrankheit an Platanen
       Die Platanen infizieren sich in kürzester Zeit erneut, so dass z. B. in der Platanenallee 
       zwischen Oktober 2023 und April 2024 drei Kontrollen und die daraus resultierenden 
       Pflegemaßnahmen erforderlich waren.
-         Kiefern sterben vor allem im Waldfriedhof, an Bachläufen sind verstärkt Fichten betroffen.
       Vor allem die Kombination von Trockenheit und Käferbefall lassen die Kiefern und Fichten
       rasch absterben.
-         Befall der Eichenbestände mit dem Eichenprachtkäfer tritt 2024 verstärkt auf.
-        Holzzersetzende Pilze bei verschiedenen Baumarten.

3. Baumfällungen

Als Ergebnis der Baumkontrolle sind im Winterhalbjahr 2024/2025 insgesamt 93 Bäume vom Garten- und Friedhofsamt und 87 Bäume vom Tiefbauamt (siehe Anlage 1 – 6) zu fällen, davon:

12 Stück mit einem Stammdurchmesser von        < 20 cm
38 Stück mit einem Stammdurchmesser von    20 – 39 cm
58 Stück mit einem Stammdurchmesser von    40 – 59 cm
41 Stück mit einem Stammdurchmesser von    60 – 79 cm
25 Stück mit einem Stammdurchmesser von    80 - 119 cm                                                                                                                                                                                                                                                         6 Stück mit einem Stammdurchmesser von  120 – 160 cm

Schadbilder der zu fällenden Bäume:

101 Bäume sind absterbend oder abgestorben
79  Bäume haben unterschiedliche Mängel (Stammschäden, Krankheiten, Zwiesel,
                 schiefen Wuchs, Sturmschäden) oder müssen der Bestandspflege für andere
                 Bäume bzw. Baumaßnahmen weichen.

Im Jahr 2024/25 werden im Bereich des Garten- und Friedhofsamtes insgesamt 93 Bäume gefällt. Demgegenüber stehen insgesamt 178 Solitärbäume, die neu gepflanzt werden.

Den insgesamt 87 Fällungen im Bereich des Tiefbauamtes stehen keine Neupflanzungen gegenüber, da es sich hier fast ausnahmslos um Bereiche mit natürlichem Aufwuchs handelt. Der natürliche Aufwuchs gleicht die Fällungen erfahrungsgemäß mehr als aus.

.Beschluss:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[  ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[ x ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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5. / UKVS/9/5/24. Baumpflegemaßnahmen; Bericht über Verkehrssicherungsmaßnahmen des Forstamtes im Jahr 2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	5	UKVS/9/5/24

.Beschluss:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[  ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[ x ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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6. / UKVS/9/6/24. Bauvoranfrage zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	9. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	04.12.2024	ö	Beschließend	6	UKVS/9/6/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Baubeschreibung

Am 30.03.2024 reichte die May Bauträger GmbH einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage mit insgesamt ca. 80 PKW-Stellplätzen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg mit vier Fragestellungen ein.

Das Baugrundstück, gebildet aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 6.413 m². 

Das bisher von der Firma Nietiedt Gerüstbau gewerblich genutzte Bestandsgebäude soll abgebrochen werden. Neu geplant ist eine Wohnbebauung mit Gewerbeanteil. 

Es ist geplant, in 5 Gebäuden 58 neue Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 4.570 m², sowie 6 Gewerbeeinheiten mit einer gewerblichen Nutzfläche von ca. 720 m² zu errichten. Die geplante reine Wohnbebauung ist auf den nördlichen Grundstücksbereich konzentriert (Gebäude 2, 3, 4). Im südlichen Grundstücksbereich ist ein Gebäuderiegel (Gebäude 1 und 5) mit einer gemischten Nutzung, bestehend aus Wohnen und Gewerbe im Verhältnis von ca. 70/30 geplant.

Das Gelände ist derzeit voll versiegelt. Das bestehende Betriebsgebäude wird abgebrochen und die Flächen werden entsiegelt. Die geplanten Gebäude werden ohne Unterkellerung errichtet. In der Erdgeschossebene sind gewerbliche Nutzungen (Gebäude 1 und 5), bzw. Nutzungen für Technik- und Abstellräume, teilweise Wohnnutzungen vorgesehen. Zwischen den Gebäuden 1, 2, 4, 5 ist ein Garagengeschoss auf Erdgeschossebene mit drei Zu- und Ausfahrten vorgesehen. Das oberirdische Garagengeschoss wird mit einer Erdüberdeckung mit einer Erdsubstratschicht von ca. 50 cm intensiv begrünt und bepflanzt und ist aus dem 1. Obergeschoss der Gebäude zugänglich. 

Alle geplanten Gebäude verfügen über IV Vollgeschosse, zuzüglich Staffelgeschoss. 

Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über die an die Glattbacher Straße angrenzende FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, auf dem ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der FI.-Nrn. xxx, xxx, xxx, und xxx und weiter auf der FI.-Nr.  zugunsten der FI.-Nr., Gem. Aschaffenburg besteht.

Die Dächer der 5 Gebäude werden extensiv begrünt und mit einer Photovoltaikanlage belegt. 

Zur Vorbereitung der Entscheidung über die Bauvoranfrage fand am 18.09.2024 ein Ortstermin des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates statt.

Zudem wurde durch die Stadt Aschaffenburg ein Vermittlungsgespräch zwischen Vertretern der Bauantragstellerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft Glattbacher Straße 80 (WEG) am 06.09.2024 organisiert und durchgeführt.  Beide Seiten waren anwaltlich vertreten. Vertreter der Stadt Aschaffenburg nahmen als Vermittler teil.

Von Seiten der WEG wurde vorgetragen, dass,

sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfüge, da der Gewerbeanteil für ein faktisches Mischgebiet zu gering sei,
die ausschließliche Erschließung über den Privatweg nicht ausreichend sei und zu einer Mehrbelastung der angrenzenden Bewohner führe.

Von Seiten der Bauherrin wurden folgende fachgutachtliche Stellungnahmen vorgelegt:

Schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001):
Hiernach unterschreitet der zu erwartende PKW-Verkehr des geplanten Vorhabens den Anlagenverkehr des bisher ansässigen Gerüstbauunternehmens um ca. 2 dB(A).

Technische Bewertung der Erschließungssituation durch das Ingenieurbüro Deutschmann
vom 26.08.2024:

Hiernach wären nach den technischen Vorgaben für den Straßenbau (RAST 2006) Straßenbreiten von 4,50 m bis 5,50 m erforderlich. Die vorhandene Straßenbreite liegt bei 6,80 m. Die Fahrbahnbreite ist auch für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend (Mindestbreite 3,50 m - Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr). Die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs, bei einem gleichzeitig deutlichen Anstieg des PKW-Verkehrs verbessert sich rechnerisch um den Faktor 900.

Es wurde vereinbart, dass unter den Beteiligten weitere Gespräche mit dem Ziel einer Annäherung stattfinden sollen. Die Beteiligten vereinbarten, währenddessen das Verfahren vorläufig ruhen zu lassen. Insbesondere bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ergäben sich, aufgrund einzuhaltender Ladungsfristen längere Entscheidungszeiträume.

Am 28.10.2024 teilte der Rechtsanwalt Herr Staab für die WEG mit, dass auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen worden sei auf einen Kompromissvorschlag nicht eingehen zu wollen, sondern im Falle der Erteilung eines positiven Vorbescheides gegen diesen gerichtlich vorgehen zu wollen.

Die Verwaltung hat die Nachbareinwendungen nochmals geprüft, hält allerdings an der bisherigen Rechtsauffassung fest, insbesondere da zwischenzeitlich fachgutachtliche Stellungnahmen zur Immissionsbelastung und sonstigen Beeinträchtigungen vorliegen.

II.

Grundsätzliches zur Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

III.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines „Mischgebiets" im Sinne des § 6 BauNVO aufweist. 

Neben der derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung des Baugrundstückes (Glattbacher Straße xxx) stellt sich die Nutzung folgendermaßen dar: 

• Im nördlichen Bereich des Haselmühlwegs
westlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, 
nordwestlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die wohnbaulich genutzten Gebäude Glattbacher Straße xxx und xxx, 
südwestlich des Baugrundstücks auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx(gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss / Wohnen im Penthouse mit 3 Wohneinheiten), bzw. auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 1. Obergeschoss / Wohnen im 2. Obergeschoss mit 3 Wohneinheiten und im Penthouse mit 2 Wohneinheiten) an das Baugrundstück an, 
östlich des Baugrundstücks liegen die vorrangig wohnlich genutzten Gebäude Haselmühlweg xxx - xxx (ungerade Haus-Nrn.), die bereits 1907, bzw. 1935 bestanden (Nrn. xxx und xxx) bzw. sukzessive seit 1951/52 errichtet wurden sowie eingestreute gewerbliche Nutzungen (Nrn. xxx und xxx). 
daran angrenzend liegen die vorrangig gewerblich genutzten Gebäude Haus-Nr. xxx (Autopflege- und Motorradwerkstatt, Schreinerei, Firma zur Knopfherstellung) mit 2 Wohneinheiten.

• Im südlichen Bereich des Haselmühlwegs 
liegen die gewerblichen/wohnlichen Nutzungen Haselmühlweg Nr. xxx (Betriebs­ und Lagergebäude), Nr. 44 (Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohneinheiten / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnbauliche Nutzung im Ober- und Dachgeschoss), Nr. 46 (Wohn- und Betriebsgebäude / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, 4 Betriebswohnungen im 1. und 2. Obergeschoss), Nr. 50 (Verwaltungs- und Lagergebäude/Erweiterung Werkstattgebäude/Neubau dreiseitig geschlossene Überdachung) in einer Entfernung von ca. 280 m zum Baugrundstück. 
südlich der Baugrundstücke und des Haselmühlwegs liegt die im Gewerbe- und Industriegebiet angesiedelte Firma DS Smith Paper Deutschland GmbH in einer Entfernung von ca. 55 - 60 m zum Baugrundstück. 

Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.

Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:

• Mischgebiet – MI
• Zulässige Grundfläche: bis 840 m²
• Geschosse: II – V
• Höhe: bis 149,35 m üNN
• offene Bauweise

IV.

Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung 

Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus. 

Die Wohnnutzung konzentriert sich auf den nördlichen Grundstücksteil (Gebäude 2, 3, 4), während im südlichen Grundstücksteil (Gebäude 1, 5) ein gewerblicher Anteil im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss von ca. 30-35 % und ein wohnbaulich genutzter Anteil im 2. und 3. Obergeschoss, sowie Staffelgeschoss von ca. 65-70 % vorgesehen ist.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung, welche als Mischgebiet zu werten ist, ein, soweit in der Baugenehmigungsplanung bei Gebäude 1 und 5 der gewerbliche Anteil im Verhältnis zum wohnbaulichen Nutzung bei mindestens 30 % liegt. Nebenräume (z.B. Abstellräume) sind der jeweiligen Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) zuzurechnen.

Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden. 

Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind

die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen

ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen

zu berücksichtigen. Hierzu wurde ein Schallschutzgutachten und ein Geruchsgutachten erstellt. Die Feststellungen dieser Gutachten sind zu beachten. Die Gebäude 1 und 5 und teilweise Gebäude 4 mit dem südöstlichen Gebäudeteil dienen hierbei als Schallschutzriegel für die dahinterliegende Wohnbebauung der Gebäude 2, 3 und 4. Für die wohnbaulich genutzten Gebäudeteile dieser Gebäude sind ggf. entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Insgesamt sind zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete zu beachten. Im Baugenehmigungsverfahren ist die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Flächen

Die überbauten Grundflächen der vorhandenen Gebäude im betrachteten Umgriff:

• 5 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, 
• 4 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, 
• 4 geschossiges Gewerbe- und Wohngebäude Haselmühlweg xxx, xxx 

liegen zwischen ca. 302 - 842 m².

Die Grundflächen der Gebäude 2, 3, 4 bewegen sich im Bereich zwischen 294 m² und 393 m². Die beiden verbundenen Gebäude 1 und 5 verfügen über eine Gebäudegrundfläche von 754 m². Insofern fügt sich die geplante Bebauung in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein und ist planungsrechtlich zulässig. 

Die vorhandenen Gebäudehöhen in der näheren Umgebung liegen zwischen ca. 146,10 m üNN. und 149,35 m üNN. 

Die geplante Bebauung fügt sich mit Gebäudehöhen im Bereich von ca. 148,56 m üNN. bis 148,96 m üNN. in diesen Rahmen ein und ist dementsprechend ebenfalls planungsrechtlich zulässig. 

Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und nahezu vollflächig versiegelt. Durch die geplante Bebauung kann der Versiegelungsgrad erheblich verbessert werden. Neben einer lntensivbegrünung des Garagendaches sind „Aufhügelungen" zur Anpflanzung von größeren Bäumen vorgesehen. Darüber hinaus werden alle Dächer extensiv begrünt. 

Je nach Ansatz ergibt sich demnach ein Grünanteil von bis zu 50 %.

Aus der Planung, unter Berücksichtigung der Gebäude, einschließlich der Zuwegungen und Nebenanlagen ergibt sich ein Grad der Versiegelung von 78 %. Durch die geplante Dachbegrünung des Garagengeschosses mit einer Erdüberdeckung von ca. 50 cm reduziert sich der Grad der Versiegelung auf 64 %. Unter Anrechnung der geplanten Dachbegrünung wird ein Versiegelungsgrad von ca. 50 % erreicht. 

Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt und damit auch hinsichtlich der geplanten Garage in die nähere Umgebung ein und ist insofern planunqsrechtlich zulässig.

Bauweise

Die geplante „offene Bauweise" fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. 

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist durch das zivilrechtlich nachgewiesene Geh- und Fahrtrecht über Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg über die Glattbacher Straße gesichert.

Zur Sicherung des Geh- und Fahrtrechtes wurde mit notarieller Urkunde des Notariats Schad & Dr. Seidl vom 26.11.2002, UR.Nr. 2227/02 S eine Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstückes Fl.-Nr. 1954/13, Gem. Aschaffenburg und zugunsten der Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Zudem wurde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zur Sicherung der Grunddienstbarkeit bestellt.  Die mit der Grunddienstbarkeit belastete Fläche entspricht, gem. dem, der Urkunde beigefügtem Plan dem Privatweg zwischen der Glattbacher Straße und dem Gelände des derzeit ansässigen Gerüstbauunternehmens. Das Geh- und Fahrtrecht ist unbeschränkt und darf dritten Personen überlassen werden. Die Kosten der Instandhaltung und Unterhaltung sind jeweils zur Hälfte von den Eigentümern der Fläche und den Dienstbarkeitsberechtigen zu tragen.

Die Ver- und Entsorgungsleitungen sind gesondert, d.h. außerhalb der v.g. mit Grunddienstbarkeit belasteten Fläche zu führen.

Der Umfang der Dienstbarkeit nimmt grundsätzlich an einem Wandel der Bebauung der Umgebungsgrundstücke teil, soweit keine willkürliche Nutzungsänderung erfolgt. Demgegenüber ist festzustellen, dass es sich hier um eine kontinuierliche homogene Fortentwicklung der Bebauungsstruktur entlang der Glattbacher Straße handelt, welche sich im Maß am bereits vorhandenen Bestand orientiert. 

Mit den vorgelegten fachgutachtlichen Stellungnahmen ist zudem belegt, dass keine übermäßigen zusätzlichen Belastungen auf die Anwohner der Privatstraße zukommen. Vielmehr wird, gem. schalltechnischer Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001) belegt, dass die Schallimmissionsbelastung reduziert wird.

Die technische Bewertung der Erschließungssituation durch das Ingenieurbüro Deutschmann vom 26.08.2024 führt zu dem Ergebnis, dass die Privatstraße für die geplante Erschließung ausreichend dimensioniert ist und die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs deutlich verbessert werden.

Berechtigte Einwände der Anwohner, bzw. der Dienstbarkeitsverpflichteten sind daher nicht erkennbar. Hiernach ist eine ausreichende Erschließung sichergestellt.

Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.

PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Hinsichtlich der notwendigen Anzahl an PKW-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen ist die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten. Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 

Begrünung

Gem. vorgelegtem Bebauungskonzept sind die nicht überbauten Grundstücksflächen dauerhaft zu begrünen und bepflanzen. Das Dach des geplanten Garagengeschosses auf Erdgeschossebene zwischen den Gebäuden 1, 2, 4 und 5 ist dauerhaft intensiv zu begrünen und mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu versehen. Baumpflanzungen sind durch Anhügelungen sicherzustellen. Die Flachdächer der 5 Gebäude sind mindestens extensiv zu begrünen.

Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.

Nach den vorgelegten Planunterlagen ist eine weitere Optimierung des Grünflächenanteils (z.B. durch Anpassung der teilweise überdimensionierten, versiegelten Fahrwege) möglich und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz ist in den Planunterlagen im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Aus der vorläufigen Wohnfläche ergibt sich eine nachzuweisende Gesamtfläche für den Kinderspielplatz von ca. 274 m². Ausreichende Kinderspielgeräte sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Sonstiges

Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

.Beschluss:

Frage 1 - Art der Nutzung

Ist das Bauvorhaben so, wie in den eingereichten Unterlagen dargestellt, in der Art der Nutzung, 

Gebäude 1 + 5: Nutzung = Gewerbe und Wohnen und 

Gebäude 2, 3 + 4: Nutzung = Wohnen

genehmigungsfähig?

Antwort:

Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung beurteilt sich insofern nach dem Einfügungsgebot nach der Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB).

Das Baugrundstück wurde bisher ausschließlich gewerblich durch eine Gerüstbaufirma genutzt. Im nördlichen und westlichen Anschluss an das Baugrundstück hat sich innerhalb der letzten Jahre eine überwiegende Wohnnutzung entwickelt, während im unmittelbaren südlichen Anschluss an das Baugrundstück eine gemischte Nutzung, bestehend aus Wohnen, Büros und Arztpraxen vorhanden ist.

Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus. 

Die Wohnnutzung konzentriert sich auf den nördlichen Grundstücksteil (Gebäude 2, 3, 4), während im südlichen Grundstücksteil (Gebäude 1, 5) ein gewerblicher Anteil im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss von ca. 30 - 35 % und ein wohnbaulich genutzter Anteil im 2. und 3. Obergeschoss, sowie Staffelgeschoss von ca. 65 - 70 % vorgesehen ist.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung, welche als Mischgebiet zu werten ist, ein, soweit in der Baugenehmigungsplanung bei Gebäude 1 und 5 der gewerbliche Anteil im Verhältnis zum wohnbaulichen Nutzung bei mindestens 30 % liegt. Nebenräume (z.B. Abstellräume) sind der jeweiligen Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) zuzurechnen.

Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden. 

Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind

• die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen

ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen

zu berücksichtigen. Hierzu wurde ein Schallschutzgutachten und ein Geruchsgutachten erstellt. Die Feststellungen dieser Gutachten sind zu beachten. Die Gebäude 1 und 5 und teilweise Gebäude 4 mit dem südöstlichen Gebäudeteil dienen hierbei als Schallschutzriegel für die dahinterliegende Wohnbebauung der Gebäude 2, 3 und 4. Für die wohnbaulich genutzten Gebäudeteile dieser Gebäude sind ggf. entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Insgesamt sind zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete zu beachten. Im Baugenehmigungsverfahren ist die Untere Immissionsschutzbehörde erneut zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.

Frage 2 - Maß der Nutzung und überbaute Grundfläche

Ist das Bauvorhaben (städtebaulicher Entwurf) so, wie in den eingereichten Unterlagen dargestellt, im Maß der Nutzung, in seiner Grundfläche, der Geschossigkeit und seiner Höhe genehmigungsfähig?

Antwort:

Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung beurteilt sich insofern nach dem Einfügungsgebot nach der Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB).  

Die überbauten Grundflächen der vorhandenen Gebäude im betrachteten Umgriff:

• 5 geschossige Wohnblöcke in der Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, 
• 4 geschossige Wohnblöcke in der Glattbacher Straße xxx, xxx, 
• 4 geschossiges Gewerbe- und Wohngebäude im Haselmühlweg xxx, xxx 

liegen zwischen ca. 302 - 842 m².

Die Grundflächen der Gebäude 2, 3, 4 bewegen sich im Bereich zwischen 294 m² und 393 m². Die beiden verbundenen Gebäude 1 und 5 verfügen über eine Gebäudegrundfläche von 754 m². Insofern fügt sich die geplante Bebauung in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein und ist planungsrechtlich zulässig. 

Die vorhandenen Gebäudehöhen in der näheren Umgebung liegen zwischen 146,10 m üNN. und 149,35 m üNN.. 

Die geplante Bebauung fügt sich mit Gebäudehöhen im Bereich von ca. 148,56 m üNN. bis 148,96 m üNN. in diesen Rahmen ein und ist dementsprechend ebenfalls planungsrechtlich zulässig. 

Frage 3 – Staffelgeschosse als Vollgeschosse

Sind die in den eingereichten Unterlagen dargestellten Staffelgeschosse als Vollgeschosse genehmigungsfähig?

Antwort:

Hinsichtlich der Höhe der geplanten Gebäude wird auf die Antwort zu Frage 3 verwiesen.

Die Geschossigkeit der geplanten Gebäude mit IV Geschossen zuzüglich Staffelgeschoss fügt sich in den Rahmen der umliegenden Bebauung (II - V Vollgeschosse) ein. Die Zahl der geplanten Vollgeschosse ist damit planungsrechtlich zulässig.

Frage 4:

Ist die Garage, wie in den eingereichten Unterlagen dargestellt, genehmigungsfähig? 

Antwort:

Das Garagengeschoss ist auf Erdgeschossebene zwischen den Gebäuden 1, 2, 4 und 5 geplant und wird mit einer Erdüberdeckung von 50 cm und Intensivbegrünung ausgeführt.

Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und nahezu vollflächig versiegelt. Durch die geplante Bebauung kann der Versiegelungsgrad erheblich verbessert werden. Neben einer lntensivbegrünung des Garagendaches sind „Aufhügelungen" zur Anpflanzung von größeren Bäumen vorgesehen. Darüber hinaus werden alle Dächer extensiv begrünt. 

Je nach Ansatz ergibt sich demnach ein Grünanteil von bis zu 50 %.

Aus der Planung, unter Berücksichtigung der Gebäude, einschließlich deren Zuwegungen und Nebenanlagen ergibt sich ein Grad der Versiegelung von 78 %. Durch die geplante Dachbegrünung des Garagengeschosses mit einer Erdüberdeckung von ca. 50 cm reduziert sich der Grad der Versiegelung auf 64 %. Unter Anrechnung der geplanten Dachbegrünung wird ein Versiegelungsgrad von ca. 50 % erreicht. 

Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt und damit auch hinsichtlich der geplanten Garage in die nähere Umgebung ein und ist insofern planungsrechtlich zulässig.

Hinweis: 

Nach den vorgelegten Planunterlagen ist eine weitere Optimierung des Grünflächenanteils (z.B. durch Anpassung der teilweise überdimensionierten, versiegelten Fahrwege) möglich und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 7, Dagegen: 8

Abstimmungsbemerkung:
Der Beschlussvorschlag ist damit abgelehnt.