Druckansicht: 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates

Datum: 12.03.2025
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:00 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1		Grundsatzentscheidung; Überlassung des Volksfestplatzes für überwiegend gastronomisch geprägte Veranstaltungen
2		Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Jürgen Zahn (KI) vom 08.01.2025 wegen "Mutmaßlich illegale Baumfällungen im Baugebiet Rotäcker" sowie Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 27.01.2025
3		Nachtrag in der Denkmalliste; Wohnhaus der ehem. Eisenhandlung Jacob, später Jugendstil, xxx, 63739 Aschaffenburg Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege
4		SPNr. nach TOP3ö
5		Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx
6		Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Dinglerstraße xxx und xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma MB Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
7		Neubau einer Wohnanlage mit 47 Wohneinheiten mit offener Garage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Rhönstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma KA3 Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
8		Bauvoranfrage zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx
9		Bericht der Verwaltung über wesentliche Änderungen in der Bayerischen Bauordnung zum 01.01.2025

zum Seitenanfang

1. Grundsatzentscheidung; Überlassung des Volksfestplatzes für überwiegend gastronomisch geprägte Veranstaltungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	1

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bis 2005 fand auf dem Aschaffenburger Volksfestplatz ein Oktoberfest statt. Danach ist zunächst kein Veranstalter mehr an die Stadt herangetreten mit dem Bestreben, ein solches Fest durchzuführen. Zudem war die Zahl der seltenen Störereignisse nach dem Immissionsschutzgesetz für den Volksfestplatz bereits ausgeschöpft. Im März 2015 hat die Stadt hat daraufhin die Volksfestverordnung geändert und das Oktobervolksfest aus der Verordnung herausgenommen.

Die Stadt Aschaffenburg erhielt in späteren Jahren immer wieder Anfragen häufig von oder in Kooperation mit Brauereien, wonach beantragt wurde, auf dem Volksfestplatz Veranstaltungen, die überwiegend gastronomisch geprägt sind, durchzuführen. Dazu gehörten beispielsweise Oktoberfeste, Food-Truck-Festivals oder Asia-Feste. Dies wurde in der Vergangenheit durch die Verwaltung unter anderem zum Schutz lokaler Gastronomiebetriebe abgelehnt. Zu erinnern ist hier an die Diskussion um den Fortbestand des Aschaffenburger Fischmarktes, bei der auch angeführt wird, dass die örtliche Gastronomie über Umsatzeinbußen durch den Fischmarkt klage. Als problematisch wurde es seitens der Verwaltung auch angesehen, bei überwiegend gastronomischer Nutzung im Vorfeld die Qualität der Veranstaltung zu beurteilen und bei einer Ablehnung, die Ablehnung gerichtsfest zu begründen.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Volksfestplatz als gemeindliche Einrichtung im Sinne des Art. 21 BayGO anzusehen ist, zu dem jedermann unter dem Blickwinkel des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 3 GG) einen Zulassungsanspruch hat. Den gewünschten Nutzerkreis kann die Gemeinde von vornherein nur für ganz bestimmte, nach objektiven Kriterien abgrenzbare Arten von Veranstaltungen zur Verfügung stellen. Bereits die einmalige Zulassung einer überwiegend gastronomischen Veranstaltung auf dem Volksfestplatz kann eine Bindungswirkung der Verwaltung auslösen. D. h. weitere gleichartige Veranstalter hätten ebenfalls das Recht, solche Veranstaltungen durchzuführen. Grenzen ergäben sich gegebenenfalls aus den Platzkapazitäten oder eventuell aus immissionsschutzrechtlichen oder sicherheitsrechtlichen Anforderungen.

Nunmehr liegt eine neue Anfrage bzgl. der Ausrichtung eines Oktoberfestes im Herbst 2025 durch die Firma Events4you vor. Es ist die Firma, die im August 2025 das Main-Festival auf dem Volksfestplatz durchführt.

Der Veranstalter beschreibt die Veranstaltung wie folgt:

Das Volksfest soll mit dem Namen „Spessartwiesn“ ein Fest voller bayerischer Lebensfreude, Tradition und einzigartiger Atmosphäre werden. Die Gäste erwartet ein außergewöhnliches Festzelt, das auf einem fliegenden Boden errichtet wird, der den Untergrund nur minimal belastet. Somit bleibt die Veranstaltungsfläche in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten. Tracht und Tradition stehen im Mittelpunkt, deshalb gilt an allen Abenden Trachtenpflicht. Kulinarisch wird auf echte bayerische Schmankerl und ein originales Festbier gesetzt, das perfekt zur herzhaften Wiesn-Küche passt. Für die musikalische Stimmung sorgen ausschließlich bayerische Bands, die mit zünftiger Musik für eine unvergleichliche Feier sorgen.

Das Ziel ist, die Spessartwiesn als DAS Fest für die gesamte Region zu etablieren.

Mit einer Entscheidung über die Vermietung ist weder eine Zusicherung der ordnungsbehördlichen Genehmigung verbunden, noch können dem Veranstalter für 2025 sogenannte „lärmprivilegierte Tage“ zur Verfügung gestellt werden, weil unter anderem der gleiche Veranstalter bereits im August 2025 das Main-Festival auf dem Volksfestplatz durchführt.

Die Verwaltung nimmt den neuen Antrag zum Anlass, eine aktuelle Entscheidung des Stadtrates zu der Frage herbeizuführen, ob der Volksfestplatz zukünftig für überwiegend kommerzielle gastronomische Nutzung zur Verfügung gestellt werden soll.

zum Seitenanfang

2. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Jürgen Zahn (KI) vom 08.01.2025 wegen "Mutmaßlich illegale Baumfällungen im Baugebiet Rotäcker" sowie Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 27.01.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	2

zum Seitenanfang

3. Nachtrag in der Denkmalliste; Wohnhaus der ehem. Eisenhandlung Jacob, später Jugendstil, xxx, 63739 Aschaffenburg Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	3

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Anlass, Baugeschichte und Baubeschreibung

Wegen einer geplanten Sanierung des Anwesens wurde im Vorfeld das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege um Prüfung der Denkmaleigenschaft gebeten.

Eine detaillierte Beschreibung ist dem Schreiben vom 21.01.2025 des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zu entnehmen, welches als Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt ist.

Denkmalwürdigkeit

Aufgrund ihrer geschichtlichen und künstlerischen Bedeutung erfüllt das Gebäude die Kriterien nach Art. 1 BayDSchG. Seine Erhaltung ist aus den, das öffentliche bzw. allgemeine Interesse gesetzlich definierenden Bedeutungsarten erforderlich und damit im Interesse der Allgemeinheit.

Verfahren

Das Bayerische Landesamt für Denkmalschutz hat mit Schreiben vom 21.01.2025 die Denkmaleigenschaft des Gebäudes festgestellt. Dieses Schreiben dient der nach Art. 2 Abs. 1 BayDSchG vorgesehenen Herstellung des Benehmens mit der Stadt Aschaffenburg. Es besteht somit die Gelegenheit, sachliche Ergänzungen oder Korrekturen dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, das für die Führung der Denkmalliste zuständig ist, mitzuteilen. Es wurde um Rückäußerung bis 01.05.2025 gebeten.

Das Baudenkmal ist aktuell im Bayerischen Denkmalatlas, mit dem Vermerk eingetragen, dass das Benehmen mit der Stadt Aschaffenburg noch nicht hergestellt ist. (http://www.denkmal.bayern.de).

Die Stadtheimatpflegerin wurde beteiligt.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird empfohlen das erforderliche Benehmen mit den Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege herzustellen.

zum Seitenanfang

4. SPNr. nach TOP3ö

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	4

.Beschluss:

Die neue Sachgebietsleiterin xxx des Sachgebiet Umwelttechnik und Naturschutz im Amt für Umwelt- und Verbraucherschutz stellt sich vor. Sie hat zum 01.03.2025 die Nachfolge von xxx angetreten.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	5

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.01.2025 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Die Bestandsgebäude auf den Baugrundstücken werden abgebrochen.

Geplant ist auf dem vollständig versiegelten Baugrundstück im rückwärtigen Bereich die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses, einschließlich eines eingerückten Staffelgeschosses mit extensiv begrüntem, um 1,5° geneigtem Flachdaches, das dreigeschossig an das grenzständige, dreigeschossige Nachbargebäude Cornelienstraße xxx mit flach geneigtem Satteldach angebaut wird und im Übrigen freistehend ist. Der Flachdachanteil des eingerückten Staffelgeschosses erhält neben Terrassen eine intensive Dachbegrünung. Die Nutzung des Objektes verteilt sich auf:

Erdgeschoss: 1 Wohneinheit (125 m²), Hobbyraum und Doppelgarage
1. und 2. OG je 5 Wohneinheiten (je 57 m² - 95 m²)
Dachgeschoss: 1 Wohneinheit (197 m²)

Von den 12 Wohnungen verfügen 10 über Wohnflächen unter 100 m² und 2 Wohnungen über Wohnflächen unter 200 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 1.030 m².

Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 331 m² und eine Geschossfläche von ca. 2.264 m².

Die Fahrräder sind im Erdgeschoss im Fahrradraum und vor dem Eingang in einer überdachten, umschlossenen und abschließbaren Anlage untergebracht.

Im Hofbereich sind 17 offene Stellplätze, verschiedene Grünflächen sowie ein ca. 90 m² großer Kinderspielplatz angeordnet. Weiterhin sind 5 Baumpflanzungen vorgesehen.

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.

Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB).

Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:

Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundfläche: bis ca. 100 %
Geschosse: IV + D
vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe
abweichende Bauweise

Art der baulichen Nutzung

Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche

Das Baugrundstück ist durch die rückwärtige Bestandsbebauung mit großflächigen Grenzanbauten bisher komplett versiegelt. Durch den Abbruch der baulichen Anlagen und der geplanten Bebauung wird das Grundstück neu geordnet und erfährt eine städtebauliche Aufwertung. Der Versiegelungsgrad wird von derzeit 100 % auf ca. 79 % reduziert.

Die Gebäudegrundfläche von ca. 331 m² und die geplante Höhe (III Vollgeschosse + Staffelgeschoss), wie auch die Bautiefe und die Gebäudestellung orientieren sich an der umliegenden Bestandsbebauung. Damit fügt sich das geplante Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, mit Wohnflächen bis 200 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Neben dem Neubau mit 10 Wohnungen unter 100 m² Wohnfläche und 2 größeren Wohnungen, sind die 8 Bestandswohnungen im Vorderhaus mit je unter 100 m² Wohnfläche zu berücksichtigen. Für die 18 Wohneinheiten die über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 18 PKW-Stellplätze, für die beiden Wohnungen über 100 m² Wohnfläche weitere 4 PKW-Stellplätze benötigt. Im vorderen Grundstücksbereich werden 17 PKW-Stellplätze offen, sowie 2 in der Doppelgarage nachgewiesen.

Aufgrund der räumlichen Verhältnisse auf dem Grundstück können 3 PKW-Stellplätze nicht nachgewiesen werden. Eine Ablösung dieser PKW-Stellplätze kann zugelassen werden, da das Grundstück in der Zone 2 „innerhalb des erweiterten Stadtrings“, gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 GaStAbS liegt und sich zudem in unmittelbarer Nähe ein öffentliches Parkhaus befindet. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist eine entsprechende Ablösevereinbarung zwischen dem Bauherrn und Stadt Aschaffenburg abzuschließen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 neu errichteten Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.030 m² sind daher 26 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 10 Fahrradabstellplätze in einem Fahrradabstellraum im Gebäude und 32 abschließbare Fahrradabstellplätze in einer Fahrradabstellanlage außerhalb des Gebäudes nachgewiesen. Hiervon sind 6 Fahrradabstellplätze für Besucher vorgesehen.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Cornelienstraße gesichert.

Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 90 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

zum Seitenanfang

6. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Dinglerstraße xxx und xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma MB Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	6

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.01.2025 beantragte die Firma MB Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten mit offener Mittelgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Dinglerstraße xxx und xxx, 63739 Aschaffenburg.

Die beiden Bestandsgebäude auf den Baugrundstücken werden abgebrochen.

Geplant ist auf dem, an zwei Seiten an die Dinglerstraße angrenzenden "Winkel"-Grundstück, die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten mit 38° geneigtem, eingerücktem Satteldach, das an das grenzständige, viergeschossige Nachbargebäude Dinglerstraße xxx, welches ebenfalls über ein Satteldach verfügt, angebaut wird. Es überragt dessen Bautiefe um ca. 1 m bzw. mit entsprechendem Grenzabstand um 3,50 m und liegt mit der Traufe und dem First unterhalb der Traufe und des Firstes des Nachbargebäudes. Das Mehrfamilienhaus wird an die vorderen Grundstücksgrenzen angebaut und erhält zwei abgeschleppte Quergiebel.

Die Wohnflächen der 13 geplanten Wohnungen bewegen sich im Rahmen zwischen 40 m² und 91 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 968 m².

Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 293 m² und eine Geschossfläche von 1.045 m².

Die notwendigen Stellplätze werden in einer offenen Mittelgarage nachgewiesen. Dort werden 10 PKW-Stellplätze und 7 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 17 Fahrradabstellplätze werden im Kellerschoss geschaffen. Die 3 fehlenden PKW-Stellplätze sollen abgelöst werden.

Die Mittelgarage wird mit extensiver Dachbegrünung an der vorderen Grundstücksgrenze zur Dinglerstraße errichtet. Zum angrenzenden Fußweg ist ein 1 m breiter Grünsaum als Abgrenzung geplant.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind Baumpflanzungen und ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.

II.

Verfahren

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:

Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundfläche: bis ca. 100 %
Geschosse: IV + D
vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe
abweichende Bauweise

Art der baulichen Nutzung

Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche

Das geplante Gebäude wird, wie das Nachbargebäude (Dinglerstraße xxx) entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Dinglerstraße errichtet und schließt grenzständig an dieses Nachbargebäude an. Das Gebäude gleicht sich hinsichtlich der Dachform und –neigung ebenfalls an dieses Gebäude an, bleibt mit der Trauf- und Firsthöhe allerdings deutlich dahinter zurück. Mit IV Geschossen, zuzüglich Dachgeschoss wird der Rahmen der näheren Umgebung ebenfalls gewahrt.

Bei einer Grundfläche von ca. 293 m² wird auf dem ca. 648 m² großen Grundstück ein Überbauungsgrad von ca. 45 % erreicht. Mit Nebenflächen (Mittelgarage und Pflasterfläche) im Umfang von ca. 162 m² ergibt sich ein Überbauungsgrad von ca. 70 %. Der Überbauungsgrad der näheren Umgebung erreicht teilweise bis zu 100 %. Ein weiterer Ausgleich wird durch die extensiv begrünte Fläche des Garagendaches im Umfang von ca. 139 m² erreicht.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 13 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 13 PKW-Stellplätze benötigt. Hiervon werden 10 in der Mittelgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 13 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 968 m² sind daher 24 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 7 in der Mittelgarage und 17 im Kellergeschoss errichtet.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Dinglerstraße gesichert.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Die ca. 139 m² große Dachfläche der Mittelgarage wird extensiv begrünt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind 2 Baumpflanzungen geplant.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

zum Seitenanfang

7. Neubau einer Wohnanlage mit 47 Wohneinheiten mit offener Garage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Rhönstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma KA3 Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	7

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen am 06.02.2025 beantragt die Firma KA3 Immobilien GmbH, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg die Genehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit 47 Wohneinheiten mit offener Mittelgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Rhönstraße xxxx.

Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Flurstück geplant, das neu gebildet wurde und von der im Bebauungsplan geplanten öffentlichen Grünfläche bis zur im Bebauungsplan geplanten Privatstraße reicht.

Für das Grundstück waren dem gleichen Bauherrn bereits zwei Baugenehmigungen erteilt worden:

Eine Baugenehmigung für ein Büro-, Boarding- und Wohnhaus mit 2 Büro-, 10 Boarding- und 28 Wohneinheiten (BV-Nr.: xxx). Über dieses Vorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 19.01.2022 entschieden.
Eine Baugenehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit 35 Wohneinheiten (BV-Nr.:xxx). Über dieses Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 06.12.2023 entschieden.

Das Gebäude mit dem Umgriff von ca. 35 m x 37 m umfasst ein Vorderhaus mit Erdgeschoss und 1. bis 3. Obergeschoss, sowie ein, um ein Geschoss überhöhtes Treppenhaus und ein Rückgebäude mit Erdgeschoss und 1. bis 4. Obergeschoss. Die Gebäude haben eine Größe von jeweils 15,50 m x 35 m mit einer baulichen Verbindung in der Mitte ab dem ersten Obergeschoss mit den Maßen 2,98 m x 6,00 m.

Es ist eine reine Wohnnutzung mit 47 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 70 m² und 98 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 3.240 m².

Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich insbesondere folgende Veränderungen ergeben:

Statt 35 Wohneinheiten sind 47 Wohneinheiten geplant.
Die beiden Gebäude erhalten einen Verbindungsteil (Flur) ab dem ersten Obergeschoss.
Die Dächer werden mit einer Photovoltaikanlage belegt und im Übrigen extensiv begrünt.

Für das geplante Gebäude werden insgesamt 21 Stellplätze in einer offenen Mittelgarage im Erdgeschossbereich des Vorderhauses und 26 offene Stellplätze nachgewiesen, davon 2 barrierefreie Stellplätze.

Zudem werden insgesamt 66 Fahrradabstellplätze, hiervon 44 Abstellplätze in einem Fahrradhaus vor dem rückwärtigen Gebäude (Ostseite) sowie 22 Abstellplätze vor dem Eingang des Vorderhauses errichtet.

Vor dem Vordergebäude (Ostseite) ist ein Müllhäuschen geplant.

Hinter dem rückwärtigen Gebäude ist ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche von 195 m² vorgesehen.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:

Mischgebiet (MI3)

GRZ 0,6

GFZ 1,6

DN 0-15°

Geschossigkeit: II - IV

Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m ü.NN

Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²

Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück

Art der baulichen Nutzung

Das Baugrundstück liegt im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 570 m² Grundstücksfläche). Im Rahmen der genehmigten Planung für die beiden Folgegebäude D und E (Rhönstraße xxx, BV-Nr.: xxx) wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Die Zufahrt wurde zwischenzeitlich bereits errichtet. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.

Maß der baulichen Nutzung

Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ₁von 0,35 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ₂ von 0,58 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GRZ₂ ist auch unter Berücksichtigung der Privatstraße mit 0,71 eingehalten.

Die GFZ von 1,6 wird durch das vorliegende Bauvorhaben mit einem Wert von 1,41 ebenfalls eingehalten.

Die nördliche Baugrenze wird durch 4 Terrassen im Erdgeschoss und darüber liegend durch jeweils 4 Balkone/Etage um jeweils 2,14 m x 2,94 m überschritten. An der Ostseite wird die Baugrenze durch eine Terrasse, sowie zwei Balkone/Etage um jeweils 1,94 m X 4,32 m überschritten. An der Südseite wird die Baugrenze durch 4 Balkone/Etage um jeweils 1,64 m x 3,74 m überschritten (insgesamt ergibt sich eine Fläche von 266,3 m²).

Die zulässige Höhe von 194,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und mit einer Höhe vom 192,50 m ü. NN unterschritten.

Eine Befreiung von der Geschossigkeit für das fünfte Vollgeschoss des rückwärtigen Gebäudes sowie den Verbindungbau mit Treppenhaus auf dem Vordergebäude kann erteilt werden, nachdem die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe noch um 2,30 m unterschritten wird. Die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich Verbindungsbau und Treppenhaus bleibt hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurück.

Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Immissionsschutz

Für das vormals genehmigte Bauvorhaben wurde eine Voruntersuchung zum Schallimmissionsschutz vorgelegt. Nachdem in der aktuellen Planung allerdings auf eine Tiefgarage mit Verbindung zur bestehenden Tiefgarage gänzlich verzichtet und lediglich Wohnungen errichtet werden, entfällt vorliegend eine immissionsschutzrechtliche Betrachtung.

Begrünung und Bepflanzung

Die im Bebauungsplan geforderte Pflanzfläche PF3 wurden in die vorliegenden Außenanlagenpläne aufgenommen. Laut Bebauungsplan ist mindestens alle 12 m ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen, der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Grundstückslänge beträgt ca. 48 m, daher sind mind. 4 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen.

Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 26 offenen Stellplätzen ergibt sich ein weiteres Pflanzgebot von 7 Bäumen.

Insgesamt sind daher mindestens 11 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von

weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer des Fahrrad- und Müllhäuschens sind extensiv zu begrünen.

Auf den Dachflächen der Wohngebäude sind die Restflächen neben den Solarmodulen extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Erschließung

Die Erschließung ist gesichert.

Stellplätze, Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz nachzuweisen. In den zwei Gebäuden verfügen alle 47 Wohnungen über weniger als 100 m² Wohnfläche. Für die 47 Wohnungen ergeben sich hiernach 47 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Errichtet werden 47 Stellplätze.

Für die Wohnungen ist je 40 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 47 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 3.240 m². Hiernach sind 81 Fahrradabstellplätze erforderlich, die im geplanten Fahrradhäuschen nachgewiesen werden. Die vorliegende Planung sieht die Errichtung von 66 Fahrradabstellplätzen vor. Die Berechnung wurde offensichtlich noch nach der früheren Rechtslage mit 1 Fahrradabstellplatz je 50 m² berechnet. Die fehlenden 15 Fahrradabstellplätze sind vor Baubeginn durch eine ergänzende Planung nachzuweisen.

Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.

Kinderspielplatz

Hinter dem rückwärtigen Gebäude ist ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche von 195 m² vorgesehen.

Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

zum Seitenanfang

8. Bauvoranfrage zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	8

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Baubeschreibung

Am 30.03.2024 reichte die May Bauträger GmbH einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage mit insgesamt ca. 80 PKW-Stellplätzen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg mit vier Fragestellungen ein.

Das Baugrundstück, gebildet aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 6.413 m².

Das bisher von der Firma Nietiedt Gerüstbau gewerblich genutzte Bestandsgebäude soll abgebrochen werden. Neu geplant ist eine Wohnbebauung mit Gewerbeanteil.

Es ist geplant, in 5 Gebäuden 58 neue Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 4.570 m², sowie 6 Gewerbeeinheiten mit einer gewerblichen Nutzfläche von ca. 720 m² zu errichten. Die geplante reine Wohnbebauung ist auf den nördlichen Grundstücksbereich konzentriert (Gebäude 2, 3, 4). Im südlichen Grundstücksbereich ist ein Gebäuderiegel (Gebäude 1 und 5) mit einer gemischten Nutzung, bestehend aus Wohnen und Gewerbe im Verhältnis von ca. 70/30 geplant.

Das Gelände ist derzeit voll versiegelt. Das bestehende Betriebsgebäude wird abgebrochen und die Flächen werden entsiegelt. Die geplanten Gebäude werden ohne Unterkellerung errichtet. In der Erdgeschossebene sind gewerbliche Nutzungen (Gebäude 1 und 5), bzw. Nutzungen für Technik- und Abstellräume, teilweise Wohnnutzungen vorgesehen. Zwischen den Gebäuden 1, 2, 4, 5 ist ein Garagengeschoss auf Erdgeschossebene mit drei Zu- und Ausfahrten vorgesehen. Das oberirdische Garagengeschoss wird mit einer Erdüberdeckung mit einer Erdsubstratschicht von ca. 50 cm intensiv begrünt und bepflanzt und ist aus dem 1. Obergeschoss der Gebäude zugänglich.

Alle geplanten Gebäude verfügen über IV Vollgeschosse, zuzüglich Staffelgeschoss.

Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über die an die Glattbacher Straße angrenzende FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, auf dem ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der FI.-Nrn. xxxx, xxx, xxx, und xxx und weiter auf der FI.-Nr. xxx zugunsten der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg besteht.

Die Dächer der 5 Gebäude werden extensiv begrünt und mit einer Photovoltaikanlage belegt.

II.

Verfahren

Zur Vorbereitung der Entscheidung über die Bauvoranfrage fand am 18.09.2024 ein Ortstermin des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates statt.

Zudem wurde durch die Stadt Aschaffenburg ein Vermittlungsgespräch zwischen Vertretern der Bauantragstellerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft Glattbacher Straße xxx (WEG) am 06.09.2024 organisiert und durchgeführt. Beide Seiten waren anwaltlich vertreten. Vertreter der Stadt Aschaffenburg nahmen als Vermittler teil.

Von Seiten der WEG wurde vorgetragen, dass,

sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfüge, da der Gewerbeanteil für ein faktisches Mischgebiet zu gering sei,
die ausschließliche Erschließung über den Privatweg nicht ausreichend sei und zu einer Mehrbelastung der angrenzenden Bewohner führe.

Von Seiten der Bauherrin wurden folgende fachgutachtliche Stellungnahmen vorgelegt:

Schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001):
Hiernach unterschreitet der zu erwartende PKW-Verkehr des geplanten Vorhabens den Anlagenverkehr des bisher ansässigen Gerüstbauunternehmens um ca. 2 dB(A).

Technische Bewertung der Erschließungssituation durch das Ingenieurbüro Deutschmann vom 26.08.2024:
Hiernach wären nach den technischen Vorgaben für den Straßenbau (RAST 2006) Straßenbreiten von 4,50 m bis 5,50 m erforderlich. Die vorhandene Straßenbreite liegt bei 6,80 m. Die Fahrbahnbreite ist auch für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend (Mindestbreite 3,50 m - Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr). Die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs, bei einem gleichzeitig deutlichen Anstieg des PKW-Verkehrs verbessert sich rechnerisch um den Faktor 900.

Es wurde vereinbart, dass unter den Beteiligten weitere Gespräche mit dem Ziel einer Annäherung stattfinden sollen. Die Beteiligten vereinbarten, währenddessen das Verfahren vorläufig ruhen zu lassen. Insbesondere bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ergäben sich, aufgrund einzuhaltender Ladungsfristen längere Entscheidungszeiträume.

Am 28.10.2024 teilte der Rechtsanwalt Herr Staab für die WEG mit, dass auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen worden sei auf einen Kompromissvorschlag nicht eingehen zu wollen, sondern im Falle der Erteilung eines positiven Vorbescheides gegen diesen gerichtlich vorgehen zu wollen.

Die Verwaltung hat die Nachbareinwendungen nochmals geprüft, hält allerdings an der bisherigen Rechtsauffassung fest, insbesondere da zwischenzeitlich fachgutachtliche Stellungnahmen zur Immissionsbelastung und sonstigen Beeinträchtigungen vorliegen.

Der Vorgang wurde bereits in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 04.12.2024 behandelt und ablehnend beschlossen. Mit Schreiben vom 12.12.2024 erfolgte eine Vorlage an die Regierung von Unterfranken zur Prüfung. Mit Schreiben vom 13.02.2025 teilte diese mit, dass die baurechtliche Bewertung der Verwaltung geteilt werde, die Beschlussfassung daher nicht mit der Rechtslage vereinbar sei. Der Vorgang wird dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat, zusammen mit der Stellungnahme der Regierung von Unterfranken daher nochmals zur Entscheidung vorgelegt.

III.

Grundsätzliches zur Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

IV.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines „Mischgebiets" im Sinne des § 6 BauNVO aufweist.

Neben der derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung des Baugrundstückes (Glattbacher Straße 82) stellt sich die Nutzung folgendermaßen dar:

Im nördlichen Bereich des Haselmühlwegs

westlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,
nordwestlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die wohnbaulich genutzten Gebäude Glattbacher Straße xxx und xxx,
südwestlich des Baugrundstücks auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss / Wohnen im Penthouse mit 3 Wohneinheiten), bzw. auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 1. Obergeschoss / Wohnen im 2. Obergeschoss mit 3 Wohneinheiten und im Penthouse mit 2 Wohneinheiten) an das Baugrundstück an,
östlich des Baugrundstücks liegen die vorrangig wohnlich genutzten Gebäude Haselmühlweg xxx (ungerade Haus-Nrn.), die bereits 1907, bzw. 1935 bestanden (Nrn. xxx) bzw. sukzessive seit 1951/52 errichtet wurden sowie eingestreute gewerbliche Nutzungen (Nrn. xxx und xxx).
daran angrenzend liegen die vorrangig gewerblich genutzten Gebäude Haus-Nr. xxx (Autopflege- und Motorradwerkstatt, Schreinerei, Firma zur Knopfherstellung) mit 2 Wohneinheiten.

Im südlichen Bereich des Haselmühlwegs

liegen die gewerblichen/wohnlichen Nutzungen Haselmühlweg Nr. xxx (Betriebs und Lagergebäude), Nr. xxx (Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohneinheiten / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnbauliche Nutzung im Ober- und Dachgeschoss), Nr. xxx (Wohn- und Betriebsgebäude / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, 4 Betriebswohnungen im 1. und 2. Obergeschoss), Nr. xxx (Verwaltungs- und Lagergebäude/Erweiterung Werkstattgebäude/Neubau dreiseitig geschlossene Überdachung) in einer Entfernung von ca. 280 m zum Baugrundstück.
südlich der Baugrundstücke und des Haselmühlwegs liegt die im Gewerbe- und Industriegebiet angesiedelte Firma DS Smith Paper Deutschland GmbH in einer Entfernung von ca. 55 - 60 m zum Baugrundstück.

Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.

Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:

Mischgebiet – MI
Zulässige Grundfläche: bis 840 m²
Geschosse: II – V
Höhe: bis 149,35 m üNN
offene Bauweise

Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung

Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus.

Die Wohnnutzung konzentriert sich auf den nördlichen Grundstücksteil (Gebäude 2, 3, 4), während im südlichen Grundstücksteil (Gebäude 1, 5) ein gewerblicher Anteil im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss von ca. 30-35 % und ein wohnbaulich genutzter Anteil im 2. und 3. Obergeschoss, sowie Staffelgeschoss von ca. 65-70 % vorgesehen ist.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung, welche als Mischgebiet zu werten ist, ein, soweit in der Baugenehmigungsplanung bei Gebäude 1 und 5 der gewerbliche Anteil im Verhältnis zum wohnbaulichen Nutzung bei mindestens 30 % liegt. Nebenräume (z.B. Abstellräume) sind der jeweiligen Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) zuzurechnen.

Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden.

Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind

die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen

zu berücksichtigen. Hierzu wurde ein Schallschutzgutachten und ein Geruchsgutachten erstellt. Die Feststellungen dieser Gutachten sind zu beachten. Die Gebäude 1 und 5 und teilweise Gebäude 4 mit dem südöstlichen Gebäudeteil dienen hierbei als Schallschutzriegel für die dahinterliegende Wohnbebauung der Gebäude 2, 3 und 4. Für die wohnbaulich genutzten Gebäudeteile dieser Gebäude sind ggf. entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Insgesamt sind zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete zu beachten. Im Baugenehmigungsverfahren ist die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Flächen

Die überbauten Grundflächen der vorhandenen Gebäude im betrachteten Umgriff:

5 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,
4 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx,
4 geschossiges Gewerbe- und Wohngebäude Haselmühlweg xxx, xxx,

liegen zwischen ca. 302 - 842 m².

Die Grundflächen der Gebäude 2, 3, 4 bewegen sich im Bereich zwischen 294 m² und 393 m². Die beiden verbundenen Gebäude 1 und 5 verfügen über eine Gebäudegrundfläche von 754 m². Insofern fügt sich die geplante Bebauung in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein und ist planungsrechtlich zulässig.

Die vorhandenen Gebäudehöhen in der näheren Umgebung liegen zwischen ca. 146,10 m üNN. und 149,35 m üNN.

Die geplante Bebauung fügt sich mit Gebäudehöhen im Bereich von ca. 148,56 m üNN. bis 148,96 m üNN. in diesen Rahmen ein und ist dementsprechend ebenfalls planungsrechtlich zulässig.

Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und nahezu vollflächig versiegelt. Durch die geplante Bebauung kann der Versiegelungsgrad erheblich verbessert werden. Neben einer lntensivbegrünung des Garagendaches sind „Aufhügelungen" zur Anpflanzung von größeren Bäumen vorgesehen. Darüber hinaus werden alle Dächer extensiv begrünt.

Je nach Ansatz ergibt sich demnach ein Grünanteil von bis zu 50 %.

Aus der Planung, unter Berücksichtigung der Gebäude, einschließlich der Zuwegungen und Nebenanlagen ergibt sich ein Grad der Versiegelung von 78 %. Durch die geplante Dachbegrünung des Garagengeschosses mit einer Erdüberdeckung von ca. 50 cm reduziert sich der Grad der Versiegelung auf 64 %. Unter Anrechnung der geplanten Dachbegrünung wird ein Versiegelungsgrad von ca. 50 % erreicht.

Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt und damit auch hinsichtlich der geplanten Garage in die nähere Umgebung ein und ist insofern planunqsrechtlich zulässig.

Bauweise

Die geplante „offene Bauweise" fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist durch das zivilrechtlich nachgewiesene Geh- und Fahrtrecht über Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg über die Glattbacher Straße gesichert.

Zur Sicherung des Geh- und Fahrtrechtes wurde mit notarieller Urkunde des Notariats Schad & Dr. Seidl vom 26.11.2002, UR.Nr. 2227/02 S eine Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg und zugunsten der Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Zudem wurde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zur Sicherung der Grunddienstbarkeit bestellt. Die mit der Grunddienstbarkeit belastete Fläche entspricht, gem. dem, der Urkunde beigefügtem Plan dem Privatweg zwischen der Glattbacher Straße und dem Gelände des derzeit ansässigen Gerüstbauunternehmens. Das Geh- und Fahrtrecht ist unbeschränkt und darf dritten Personen überlassen werden. Die Kosten der Instandhaltung und Unterhaltung sind jeweils zur Hälfte von den Eigentümern der Fläche und den Dienstbarkeitsberechtigen zu tragen.

Die Ver- und Entsorgungsleitungen sind gesondert, d.h. außerhalb der v.g. mit Grunddienstbarkeit belasteten Fläche zu führen.

Der Umfang der Dienstbarkeit nimmt grundsätzlich an einem Wandel der Bebauung der Umgebungsgrundstücke teil, soweit keine willkürliche Nutzungsänderung erfolgt. Demgegenüber ist festzustellen, dass es sich hier um eine kontinuierliche homogene Fortentwicklung der Bebauungsstruktur entlang der Glattbacher Straße handelt, welche sich im Maß am bereits vorhandenen Bestand orientiert.

Mit den vorgelegten fachgutachtlichen Stellungnahmen ist zudem belegt, dass keine übermäßigen zusätzlichen Belastungen auf die Anwohner der Privatstraße zukommen. Vielmehr wird, gem. schalltechnischer Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001) belegt, dass die Schallimmissionsbelastung reduziert wird.

Die technische Bewertung der Erschließungssituation durch das Ingenieurbüro Deutschmann vom 26.08.2024 führt zu dem Ergebnis, dass die Privatstraße für die geplante Erschließung ausreichend dimensioniert ist und die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs deutlich verbessert werden.

Berechtigte Einwände der Anwohner, bzw. der Dienstbarkeitsverpflichteten sind daher nicht erkennbar. Hiernach ist eine ausreichende Erschließung sichergestellt.

Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.

PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Hinsichtlich der notwendigen Anzahl an PKW-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen ist die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten. Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Begrünung

Gem. vorgelegtem Bebauungskonzept sind die nicht überbauten Grundstücksflächen dauerhaft zu begrünen und bepflanzen. Das Dach des geplanten Garagengeschosses auf Erdgeschossebene zwischen den Gebäuden 1, 2, 4 und 5 ist dauerhaft intensiv zu begrünen und mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu versehen. Baumpflanzungen sind durch Anhügelungen sicherzustellen. Die Flachdächer der 5 Gebäude sind mindestens extensiv zu begrünen.

Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.

Nach den vorgelegten Planunterlagen ist eine weitere Optimierung des Grünflächenanteils (z.B. durch Anpassung der teilweise überdimensionierten, versiegelten Fahrwege) möglich und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz ist in den Planunterlagen im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Aus der vorläufigen Wohnfläche ergibt sich eine nachzuweisende Gesamtfläche für den Kinderspielplatz von ca. 274 m². Ausreichende Kinderspielgeräte sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Sonstiges

Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

zum Seitenanfang

9. Bericht der Verwaltung über wesentliche Änderungen in der Bayerischen Bauordnung zum 01.01.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	12.03.2025	ö	Beschließend	9

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Der Bayerische Landtag hat am 10.12.2024 das Erste Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3023) und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3617) beschlossen. Die gesetzlichen Neuregelungen betreffen unter anderem die Bayerische Bauordnung und wurden am 30.12.2024 im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht (GVBl. 2024 Nr. 24).

Die wesentlichen Änderungen in der Bayerischen Bauordnung umfassen insbesondere:

Erhöhung der Schwellenwerte bei Sonderbauten für erdgeschossige Verkaufsstätten, Gaststätten und Beherbergungsbetrieben
Wegfall der Baugenehmigungspflicht für, der Gebietstypik entsprechende Nutzungsänderungen und Dachgeschossausbauten
Wegfall der Kinderspielplatzpflicht (Art. 7 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer kommunalen Satzung zur Wiedereinführung
Wegfall der Stellplatzpflicht (Art. 47 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer kommunalen Satzung zur Wiedereinführung
Wegfall der Rechtsgrundlage für den Erlass einer Freiflächengestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer Satzung über das Verbot von Bodenversiegelungen, nicht begrünten Steingärten, sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder unterdurchschnittlichem ökologischem oder wohnklimatischem Wert

Die Rechtsänderungen gelten grundsätzlich ab 01.01.2025. Die Änderungen zum Stellplatzrecht, zum Spielplatzrecht, sowie der Freiflächengestaltung treten erst zum 01.10.2025 in Kraft.

Das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz Bayern setzt sich eine Deregulierung zum Ziel. In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, dass die Änderungen für einen Abbau von verzichtbaren materiellen Standards sorgen und zu einer weitergehenden Verschlankung von Verfahren, insbesondere von Genehmigungs- und Anzeigeverfahren führen soll.

A. Wesentliche Änderungen im Einzelnen

I. Änderungen der Genehmigungspflicht und des Prüfungsumfangs

Der Katalog der in Art. 2 Abs. 4 BayBO genannten Sonderbauten wird künftig reduziert um „erdgeschossige Verkaufsstätten bis 2.000 m² (bisher 800 m²)“. Damit fallen künftig die üblichen eingeschossigen Einzelhandelsmärkte (Discounter und Vollsortimenter) nicht mehr unter die Sonderbauregelung.

Gleiches gilt künftig für:

eingeschossige Gaststätten mit nicht mehr als 100 Gastplätzen (bisher 40)

mehrgeschossige Gaststätten mit nicht mehr als 60 Gastplätzen (bisher 40)

Beherbergungsstätten mit nicht mehr 30 Betten (bisher 12)

Für Bauvorhaben, die nicht als Sonderbau gelten, ist das vereinfachte Verfahren, gem. Art. 59 BayBO anzuwenden. Der Prüfungsumfang im Baugenehmigungsverfahren und der Nachweis regelmäßiger Prüfungen ist hier deutlich reduziert.

Genehmigungsfrei sind künftig Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken, einschließlich der Errichtung von Dachgauben, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden. In diesen Fällen gilt künftig nur noch eine Anzeigepflicht (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 7 BayBO n.F.).

Eine Genehmigungsfreiheit besteht künftig auch bei Nutzungsänderungen, soweit die neue Nutzung als gebietstypische Nutzung nach der BauNVO allgemein zulässig ist und keine weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen an diese Nutzungsänderung gestellt werden, z.B. geänderter Stellplatznachweis (Art. 57 Abs. 4 BayBO n.F.).

II. Spielplatzpflicht

Die bisher in Art. 7 Abs. 3 BayBO a.F. geregelte Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes für Gebäude mit mehr als drei Wohnungen entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025.

Die Neufassung der Bayerischen Bauordnung eröffnet die Möglichkeit durch eine kommunale Satzung („Kinderspielplatzsatzung“) erneut eine Kinderspielplatzpflicht einzuführen. Dies ist künftig möglich für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO n.F.).

III. Stellplatzpflicht

Die bisher in Art. 47 Abs. 1 BayBO a.F. geregelte Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025.

Die Neufassung der Bayerischen Bauordnung eröffnet die Möglichkeit durch eine kommunale Satzung („Stellplatzsatzung“) erneut eine Stellplatzpflicht einzuführen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO n.F.).

Gefordert werden können, wie bisher PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze, gem. einem festzulegenden Stellplatzschlüssel. Beschränkungen ergeben sich allerdings künftig in folgenden Fällen:

Bei Nutzungsänderungen, dem Ausbau von Dachgeschossen oder der Aufstockung von Wohngebäuden dürfen zusätzliche Stellplätze künftig nicht mehr gefordert werden, soweit die Baumaßnahmen Wohnzwecken dienen.

Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze ist künftig durch den staatlichen Stellplatzschlüssel, gem. Anlage der Garagen- und Stellplatzverordnung beschränkt. Höhere Anforderungen sind künftig nicht mehr zulässig. Dies betrifft insbesondere den dritten Stellplatz bei Wohnungen ab 200 m², Vorhaben des geförderten Wohnungsbaus (bisher 0,8 St/WE, künftig 0,5 St/WE), wie auch Vergnügungsstätten und weitere Fälle.

Gestaltungsanforderungen dürfen nicht mehr gestellt werden.

Ablösebeträge können weiterhin gefordert werden, soweit dies in der Satzung geregelt wird.

Die aktuelle Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg wurde im Jahr 2023 vollständig überholt, am 09.10.2023 vom Stadtrat beschlossen und ist am 01.11.2023 in Kraft getreten. Es wird vorgeschlagen, die Satzung, aufgrund der durch die Änderung der Bayerischen Bauordnung bedingten notwendigen Anpassungen zu überprüfen, zu überarbeiten und mit Wirkung vom 01.10.2025 die Neufassung der überarbeiteten Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung in Kraft zu setzen.

Die bisherige Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung gilt bis 30.09.2025 unverändert fort. Soweit eine Anpassung innerhalb dieser Zeitspanne nicht erfolgt tritt diese ersatzlos außer Kraft.

IV. Freiflächengestaltung

Die bisher in Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO a.F. enthaltene Ermächtigungsnorm zum Erlass einer sog. „Freiflächengestaltungsatzung“ entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025. Evtl. bereits erlassene Satzungen, insbesondere anderer Kommunen verlieren ihre Gültigkeit. Die Stadt Aschaffenburg hat bislang keine entsprechende Satzung erlassen.

Mit Wirkung vom 01.10.2025 wird eine Ermächtigung zum Erlass einer Satzung „… über das Verbot von Bodenversiegelungen, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischem oder wohnklimatischem Wert …“ eingeführt (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F.). Die neue Ermächtigungsnorm schränkt den Regelungsumfang entsprechender Satzungen künftig deutlich ein.

Zu beachten ist, dass die Satzung in grundrechtlich geschützte Rechtspositionen der Betroffenen eingreift und daher erhöhte Anforderungen an Prüfung, Abwägung und Begründung der Satzung zu stellen sind.

V. Sonstige Änderungen

Die sonstigen Änderungen sind eher von nachgeordneter Bedeutung.

B. Hintergründe der Neuregelungen

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat die Rechtsänderungen und die Beweggründe des Bayerischen Landesgesetzgebers hierzu in einer Informationsveranstaltung am 12.12.2024 ausführlich erläutert. Im Gesetzesentwurf des Bayerischen Landtags zum Ersten Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3023) ist hierzu ausgeführt:

„A) Problem

Für eine starke Wirtschaft und zufriedene Gesellschaft braucht es einen leistungsfähigen Staat. Die Bürokratie in Deutschland hat sich inzwischen zu einem echten Hemmnis entwickelt. Unternehmen sowie Bürgerinnen und Bürger brauchen wieder deutlich mehr Freiraum, damit sich ihr Schwung und ihre Motivation voll entfalten können.

B) Lösung

Bayern ist Vorreiter auf dem Weg zum modernen, schlanken und digitalen Staat. Bayern setzt auf Verantwortung und Vertrauen für mehr Freiraum in Wirtschaft und Gesellschaft. Es gilt „mehr zu ermöglichen und weniger zu verhindern“. Das Erste Modernisierungsgesetz Bayern sorgt für einen Abbau von verzichtbaren materiellen Standards und führt zu einer weitergehenden Verschlankung von Verfahren, insbesondere von Genehmigungs- und Anzeigeverfahren.“

Der Gesetzesentwurf des Bayerischen Landtags zum Zweiten Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3617) setzt die „angestoßenen Deregulierungsbestrebungen des Landesrechtes fort“ und verweist insofern auf die oben genannte Zielsetzung.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird der Bericht der Verwaltung über die wesentlichen Änderungen der Bayerischen Bauordnung zur Kenntnisnahme gegeben.

Datenstand vom 19.03.2025 17:08 Uhr