Datum: 16.07.2025
Status: Einladung
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1		Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen, 18 Apartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. 6120/2 und 6117/1, Gem. Aschaffenburg, Röderweg 22 - 24, 63739 Aschaffenburg durch die BHG Elsesser Röderweg 24, BV-Nr.: 20250082
2		Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. 3514, Gem. Damm, Aschaffstraße 13, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren Doreen und Zlatko Colic, BV-Nr.: 20250028
3		Nutzungsänderung und teilweise Dachsanierung der Dümpelsmühle, sowie Anbau von Balkonen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. 3127, 3130, 3131, Gem. Schweinheim, Gailbacher Straße 80, 63743 Aschaffenburg durch Frau Diana Groß, BV-Nr.: 20250090
4		Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. 1641/3, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße 4, 63739 Aschaffenburg durch die AB Wohnbau GmbH, BV-Nr.: 20250094

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1. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen, 18 Apartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. 6120/2 und 6117/1, Gem. Aschaffenburg, Röderweg 22 - 24, 63739 Aschaffenburg durch die BHG Elsesser Röderweg 24, BV-Nr.: 20250082

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	5. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	16.07.2025	ö	Beschließend	1

.Beschlussvorschlag

Bedingungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Für die Überschreitung der im Baulinienplan Nr. 6 festgesetzten Baugrenze durch eine Balkonanlage im Nordosten des Baugrundstückes zum Röderweg im Umfang von ca. 3,85 x 2,00 m wird eine Befreiung erteilt.

2. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen bzw. zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

3. Für die Überschreitung der maximalen Zufahrtsbreite im Röderweg von 2,5 m (7,5 m statt 5,0 m) wird eine Abweichung erteilt. 

4. Die nicht überbauten und unterbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Gem. Freiflächenplan sind 5 Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

5. Die mit der Tiefgarage unterbauten, aber nicht überbauten Grundstücksflächen sind mit einer mindestens 45 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken, zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

6. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

7. Für den fehlenden Teil des Kinderspielplatzes im Umfang von 50 m² ist Ablösebetrag i.H.v. xxx € zu leisten.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Vorhaben

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 25.04.2025, beantragt die BHG Elsesser Röderweg xxx, vertreten durch Herrn André Elsesser den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 18 Wohneinheiten und 15 Apartments, sowie Tiefgarage und 3 offenen Stellplätzen auf dem Baugrundstück, bestehend aus den Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Röderweg xxx / Kneippstraße, 63739 Aschaffenburg.

Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.553 m² und ist derzeit bebaut. Das Bestandsgebäude wird abgebrochen.

Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt sich um zwei Baukörper. Ein dreigeschossiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und 18 Wohneinheiten ist entlang des Röderweges geplant. Entlang der Kneippstraße soll ein dreigeschossiges Apartmenthaus mit ebenfalls ausgebautem Dachgeschoss und 15 Apartments errichtet werden. Beide Baukörper werden am Röderweg mit dem Treppenhaus des Apartmenthauses zu einer baulichen Einheit verbunden. Es entsteht hierdurch ein L-förmiges Gebäude, das zur Kneippstraße einen Abstand von 1,18 m und zum Röderweg einen Abstand von 5,03 m einhält.

Die Tiefgaragenabfahrt befindet sich in der Kneippstraße an der Grenze zum Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Kneippstraße xxx).

Das Wohngebäude am Röderweg ist mit drei Geschossen und Dachgeschoss mit 35° geneigtem Satteldach und Dachgauben geplant. Es verfügt über eine Grundfläche von 28,67 m x 13,07 m, sowie zusätzlich einen gartenseitigen Versatz mit einer Grundfläche von 3,11 m x 8,53 m.

Das Apartmenthaus an der Kneippstraße ist mit einer Grundfläche von 28,22 m x 7,39 m mit einem gartenseitigen Versatz mit einer Grundfläche von 2,00 m x 11,00 m geplant. Das Gebäude erhält ebenfalls drei Geschosse und ein in seiner Grundfläche reduziertes, 35°geneigtes Satteldach als Dachgeschoss. Die über dem 2. Obergeschoss verbleibende Flachdachfläche wird begrünt.

Die keilförmige Verbindung beider Häuser am Röderweg mit dem Treppenhaus des Apartmenthauses hat eine Grundfläche von 4,63 m (gartenseitig 2,00 m) x 11,00 m.

Jede der 18 Wohneinheiten in dem Gebäude am Röderweg verfügt über einen Balkon. Das Apartmenthaus erhält für die jeweils an der nördlichen Schmalseite befindlichen Apartments einen Balkon.

Die Wohnflächen der geplanten Wohnungen, bzw. Apartments betragen:

A. Wohnhaus am Röderweg:

• 10 Wohneinheiten mit je ca. 50 bis 64 m²
• 7 Wohneinheiten mit je ca. 71 bis 80 m²
• 1 Wohneinheit mit ca. 97 m²

B. Apartmenthaus an der Kneippstraße:

• 5 Wohneinheiten mit je ca. 20 m²
• 9 Wohneinheiten mit je ca. 41 bis 55 m²
• 1 Wohneinheit mit ca. 99 m²

Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.824 m².

Von den notwendigen 33 KFZ-Stellplätzen werden 30 in der Tiefgarage und 3 offene Stellplätzen am Röderweg nachgewiesen.

Die Fahrradabstellplätze werden in einer Fahrradabstellanlage im südlichen Grundstücksbereich mit zwei Fahrrad-Doppelanlagen mit je 20 Fahrradabstellplätzen überdacht und abschließbar nachgewiesen. Weitere 6 Fahrradabstellplätze werden für Besucher unmittelbar im Zugangsbereich zum Apartmenthaus am Röderweg errichtet. Insgesamt werden 46 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Das Baugrundstück wird zum großen Teil mit einer Tiefgarage unterbaut. Die nicht überbauten Teile der Tiefgarage werden mit einer Erdsubstratschicht von mind. 45 cm überdeckt, bepflanzt und begrünt. Die nicht überbauten und unterbauten Grundstücksflächen werden ebenfalls bepflanzt und begrünt. Zudem sind hier 5 Laubbäume, gem. Freiflächenplan geplant.

Im südlichen Grundstücksbereich ist ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant. Notwendig wäre ein Spielplatz mit einer Fläche von 110 m². Der fehlende Teil im Umfang von 50 m² soll abgelöst werden. 

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich vollständig innerhalb des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 6 für das „Gebiet zwischen Würzburger-, Kihnstraße und Röderweg, einschließlich der Ostseite der Kneippstraße“. Es wird hier eine vordere Baugrenze, entlang des Röderwegs, bzw. der Kneippstraße für das Bauvorhaben festgesetzt. Im Übrigen befindet sich das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich. Soweit der Baulinienplan keine Festsetzungen enthält ist das Vorhaben somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen (§ 30 Abs. 3 BauGB). 

Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB). 

Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:

• Allgemeines Wohngebiet - WA
• Baugrenze
• überbaute Grundfläche: bis ca. 400 m²
• Geschosse: III + D
• offene Bauweise

Art der baulichen Nutzung 

Der Abschnitt zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Röderweg und Kihnstraße ist vorwiegend durch Wohnungsbau geprägt. Somit entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem „Allgemeinen Wohngebiet“ nach der BauNVO. Das reine Wohnbauvorhaben ist nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Das Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Bei der Beurteilung wurden absolute Größen wie Breite und Tiefe (Grundfläche), Höhe und Anzahl der Geschosse in Betracht gezogen, da hierin die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt.

Gebäudegrundfläche, -breite, -tiefe:

Im Abschnitt zwischen Beckerstraße, Kneippstraße, Röderweg und Kihnstraße werden Gebäudegrundflächen mit Maßen zwischen ca. 200 m² und ca. 400 m² erreicht. Das gegenüberliegende Gebäude (Kneippstraße 34) erreicht sogar eine Gebäudegrundfläche von ca. 625 m². Zudem erreichen die Gebäude eine Breite von bis zu 32 m und eine Tiefe von bis zu 16 m. 

Der entlang des Röderwegs geplante Gebäudeteil erreicht eine Gebäudegrundfläche von ca. 401 m², der Gebäudeteil entlang der Kneippstraße von ca. 278 m² (einschließlich des 48 m² großen Verbindungsteils mit Treppenhaus). Die Gebäudetiefe erreicht im Röderweg ca. 13 m, in der Kneippstraße ca. 9 m. Die Gebäudelänge beträgt im Röderweg ca. 28,7 m, in der Kneippstraße ca. 28,2 m. Hinsichtlich der Gebäudegrundflächen, der Gebäudetiefe und Gebäudebreite fügt sich das Vorhaben somit in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Vollgeschosse 

Auf der Südseite des Röderwegs dominiert der Geschosswohnungsbau mit dreigeschossigen Baukörpern (plus Satteldach). Eingestreut sind im Eckbereich Röderweg / Kneippstraße / Beckerstraße einige wenige niedergeschossige Ein- und Mehrfamilienhäuser in deutlich kleinerem Ausmaß, zu denen das Bestandsgebäude Röderweg 24 zählt. Die geplante Errichtung von III Vollgeschossen (Dachgeschoss kein Vollgeschoss) fügt sich somit in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig. 

Gebäudehöhe 

Im Röderweg erreichen die Bestandsgebäude eine Firsthöhe von ca. 11,00 m bis zu 15,00 m (Röderweg 18). Mit einer Firsthöhe von 13,19 m im Röderweg und 12,86 m in der Kneippstraße fügt sich das Vorhaben auch diesbezüglich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. 

Überbaubare Fläche

Am Röderweg wird die im Baulinienplan Nr. 6 festgesetzt Baugrenze von 5 m durch einen Balkon (ca. 3,85 * 2,00 m) überschritten. Aus stadtplanerischer Sicht ist diese Überschreitung als geringfügig anzusehen, da sich der Balkon unterordnet. Eine Befreiung hierfür kann gewährt werden. Entlang der Kneippstraße liegt der Baukörper innerhalb des zulässigen Baufensters. Insgesamt bleibt das Gebäude 1,185 m von der vorderen Bebauungsgrenze zurück. 

Bauweise 

Die nähere Umgebung ist von einer offenen Bauweise mit vorwiegender Zeilenbauweise, sowie Reihen- und Einzelhäusern geprägt. Da seitliche Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken gewahrt bleiben, fügt sich das Vorhaben in die Bauweise der näheren Umgebung ein.  

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Da alle 33 Wohneinheiten über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen werden 33 PKW-Stellplätze benötigt. Hiervon werden 30 in der Tiefgarage und 3 offene Stellplätze am Röderweg nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 33 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.824 m² sind daher 46 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im rückwärtigen (südlichen) Grundstücksbereich errichtet.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über den Röderweg und die Kneippstraße gesichert. 

Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

Gem. § 6 Abs. 1 GaStAbS ist die Zufahrtsbreite auf 3,5 m, bei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen auf 5,0 m zu begrenzen. Die Planung sieht eine Tiefgaragenzufahrt von der Kneippstraße mit einer Breite von 4,07 m und 3 offene Stellplätze mit einer 7,5 m breiten Zufahrt vom Röderweg vor. Damit wird das Maß der zulässigen Zufahrtsbreite überschritten.

Beim vorliegenden Grundstück ergibt sich allerdings die Sondersituation, dass es sich hier um ursprünglich zwei Grundstücke handelte, welche zudem an 2 Straßen (Röderweg und Kneippstraße) anliegen. Bei einer straßenbezogenen Beurteilung kann die Zufahrtsbreite in der Kneippstraße mit einer Breite von 4,07 m akzeptiert werden. Im Röderweg ergäbe sich eine Überschreitung von 2,5 m (7,5 m statt 5,0 m). Hiervon kann eine Abweichung erteilt werden, da es sich hier um ein Baugrundstück mit einer Länge von ca. 45 m zum Röderweg handelt. 

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Die nicht überbauten und unterbauten Grundstücksflächen werden, gem. Freiflächenplan begrünt und gärtnerisch gestaltet. Gem. Freiflächenplan sind 5 Laubbäume geplant. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € zu hinterlegen.

Die mit der Tiefgarage unterbauten, aber nicht überbauten Grundstücksflächen werden mit einer mindestens 45 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt, begrünt und bepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Rechnerisch ergibt sich, bei einer Wohnfläche von 1.824 m² eine Kinderspielplatzfläche von ca. 110 m². Für den fehlenden Teil des Kinderspielplatzes im Umfang von 50 m² ist Ablösebetrag i.H.v. xxx € zu leisten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes mit einer Größe von 60 m² ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

IV.

Beschlussvorschlag

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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2. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. 3514, Gem. Damm, Aschaffstraße 13, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren Doreen und Zlatko Colic, BV-Nr.: 20250028

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	5. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	16.07.2025	ö	Beschließend	2

.Beschlussvorschlag

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Es sind 2 großkronige Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

2. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Vorhaben

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.02.2025 und Planänderungen vom 29.04.2025 und 05.06.2025 beantragten die Bauherren xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Aschaffstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Geplant ist der Abbruch des einseitig grenzstehenden Bestandsgebäudes mit einer Bautiefe von ca. 25,50 m und die Errichtung eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten mit 35° geneigtem Satteldach (Hauptdach und Gauben) und einem Flachdach (Mitteldach), das als einseitiger Grenzanbau in einer Länge von 24,99 m an die westliche Grundstücksgrenze (Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Aschaffstraße xxx) und an die vordere Grundstücksgrenze (Straßenbegrenzungslinie) in einer Länge von 11,24 m angebaut wird.

Die Grundstücksgröße liegt bei 808 m².

Bei der geplanten Gebäudegröße von 11,24 m x 24,99 m beträgt die überbaute Grundfläche ca. 280 m². Einschließlich der geplanten Balkone ergibt sich eine überbaute Grundstücksfläche von ca. 297 m². Das Gebäude erreicht, einschließlich des ausgebauten Dachgeschosses II Vollgeschosse. Bei dem Dachgeschoss handelt es sich um kein Vollgeschoss. 

Alle 8 Wohnungen verfügen über Wohnflächen unter 100 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei 601,8 m².

Es sind 8 PKW-Stellplätze und 16 Fahrradstellplätze (überdacht, umschlossen und abschließbar) im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen.

Ebenfalls im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein ca. 67 m² großer Kinderspielplatz geplant.

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. Auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion wurde seitens des Bauherrn verzichtet.

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Baulinienplans Nr. 27.

Das Carree Aschaff-, Kahlgrund-, Kinzig- u. Johannesberger Str. wird durch die Spatzenhohle in zwei Bereiche geteilt:

Der Bebauungsplan für den Bereich zwischen Spatzenhohle, Kinzig- und Johannesberger Straße trifft neben Baulinien und Baugrenzen Festsetzungen u.a. zur Nutzungsart (WA), zur Bauweise (offene u. halboffene), zur Geschossigkeit (max. II Vollgeschosse, Dachausbau möglich) und zur GFZ (max. 0,5).

Der das Bauvorhaben betreffende Bereich legt nur eine Baulinie entlang der Aschaffstraße und eine rückwärtige Baugrenze im Abstand von 30 m zur Aschaffstraße fest, d.h. eine Baufenstertiefe von ca. 30 m.

Die Eigenart, bzw. der Rahmen der direkten Umgebung ist geprägt durch eine offene/halboffene Bauweise, eine II-geschossige Bebauung mit Satteldach, eine überbaute Grundfläche zwischen ca. 55 m² (Aschaffstr. xxx) bis ca. 180 m² (Johannesberger Str. xxx). In Einzelfällen liegen die überbauten Grundflächen auch darüber, z.B. Grundflächen 

• Aschaffstr. xxx = ca. 222 m²
• Kinzigstr. xxx bzw. xxx = 234 m² bzw. 185 m²
• Kahlgrundstr. xxx = 239 m². 

Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich das innerhalb des Bebauungsplans Nr. 19/1 (BauNVO 1968; MI; max. II Vollgeschosse; GRZ 0,4; GFZ 0,7) liegende II-geschossige Bestandsgebäude Aschaffstraße xxx mit einer Grundfläche von ca. 288 m² (ohne Balkone im rückwärtigen Gebäudebereich). Einschließlich der Balkone liegt die Grundfläche bei ca. 310 m². 

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gem. § 30 Abs. 3 BauGB und § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO.

Zusammenfassend ergeben sich für das Baugrundstück folgende bauplanungsrechtliche Vorgaben:

• Allgemeines Wohngebiet (WA)
• offene und halboffene Bauweise
• max. II Vollgeschosse, Dachausbau möglich
• Grundfläche: max. 290 m², mit Balkonen, ca. 310 m²

Art der baulichen Nutzung 

Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche

Das geplante Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten hält mit der geplanten Bautiefe von 24,99 m und der Gebäudestellung an der Baulinie die Vorgaben des Baulinienplans Nr. 27 ein. Die geplante Höhe der Gebäudeteile mit Satteldach (Traufhöhe ca. 6,50 m, Firsthöhe ca. 10,35 m) liegen im Rahmen der prägenden umliegenden Bebauung.

Mit den geplanten Gebäudeabmessungen von 11,24 m x 24,99 m und einer Gebäudegrundfläche von ca. 280 m² (ohne Balkone), bzw. ca. 297 m² (einschl. Balkone), mit II Vollgeschossen, einschließlich ausgebautem Dachgeschoss und dem eingerückten III-geschossigen, mittleren Gebäudeteil mit Flachdach, liegt das geplante Bauvorhaben zwar über dem baulichen Rahmen der Gebäude innerhalb des Carree´s Aschaff-, Kahlgrund-, Kinzig- und Johannesberger Straße, das Bauvorhaben gleicht sich aber mit Grundfläche und Gebäudekubatur an den baulichen Rahmen des Bestandsgebäudes Aschaffstraße xxx an. Es liegt insoweit innerhalb des maßgeblichen Rahmens der umliegenden Bebauung und fügt sich demnach in den Rahmen der näheren Umgebung ein.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 8 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 8 PKW-Stellplätze benötigt. Diese werden im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 602 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden ebenfalls im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Es sind geringfügige Abweichungen von den Abstandsflächen für den rückwärtigen Balkon und für den Zwischenbau erforderlich. Auf der Westseite des Zwischenbaus sind blickdichte Scheiben einzubauen. Das Flachdach zur westlichen Grundstücksgrenze darf zu Aufenthaltszwecken nicht genutzt, sondern lediglich zu Unterhaltungsarbeiten betreten werden. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Die nachbarliche Zustimmung liegt vor.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Aschaffstraße gesichert. 

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Aufgrund des relativ hohen Versiegelungsgrades ist der mittlere Gebäudeteil als extensiv begrüntes Flachdach auszubilden.

Gem. § Abs. 6 Abs. 3 GaStAbS sind für die Herstellung der 8 oberirdischen Stellplätzen 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind zwei Apfelbäume und ein Feldahorn geplant. Es sind mindestens zwei der drei geplanten Bäume als großkronige Laubbäume mit entsprechendem Kronendurchmesser (Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 67 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

IV.

Beschlussvorschlag

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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3. Nutzungsänderung und teilweise Dachsanierung der Dümpelsmühle, sowie Anbau von Balkonen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. 3127, 3130, 3131, Gem. Schweinheim, Gailbacher Straße 80, 63743 Aschaffenburg durch Frau Diana Groß, BV-Nr.: 20250090

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	5. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	16.07.2025	ö	Beschließend	3

.Beschlussvorschlag

Bedingungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen bzw. zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

2. Die bisher nicht überbauten und befestigten Grundstücksflächen sind natürlich zu belassen und dürfen weder überbaut, noch befestigt, versiegelt, noch in sonstiger unnatürlicher Weise (z.B. als Lagerfläche, Aufstellfläche für temporäre Anlagen, etc.) genutzt werden. Eine natürliche Nutzung als Wiese, Obstbaumwiese, etc. ist zulässig. Veränderungen der Freifläche bedürfen einer gesonderten baurechtlichen und naturschutzrechtlichen Genehmigung. Hierfür ist nach Abschluss der Maßnahmen des Gewässerausbaus ein Freiflächenplan für sämtliche Freiflächen, die Hoffläche, die Zufahrt und die Stellplätze vorzulegen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3. Ein Kinderspielplatz, bzw. Kinderspielgelegenheiten sind im Rahmen des noch nachzureichenden Freiflächenplanes nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Vorhaben

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.05.2025 beantragte die Bauherrin Frau xxx die Genehmigung zur Nutzungsänderung und teilweisen Dachsanierung der „Dümpelsmühle“, sowie den Anbau von Balkonen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim, Gailbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.

Die Grundstücke sind im Bestand mit zwei Gebäuden, mit je zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss bebaut. Das Vordergebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 20 m x 11 m, das Rückgebäude über eine Grundfläche von ca. 16,4 m x 11 m. Beide Gebäude werden über ein zentrales Treppenhaus in einem Verbindungsglied zwischen den beiden Gebäuden erschlossen. 

Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 3.822 m².

Es ist geplant, die beiden Gebäude zu erhalten, energetisch zu sanieren, das Dach des nördlichen Gebäudes zu erneuern, Fenster und Türen auszutauschen, den im Norden, im Bestand vorhandenen Balkon abzubrechen und auf der Ostseite 3 neue Balkone mit Abmessungen von je 4 m x 2,5 m zu errichten. Im Vordergebäude sind 4 Wohnungen, im Rückgebäude 2 Wohnungen vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 683,5 m².

Das äußere Erscheinungsbild der Gebäude bleibt im Wesentlichen erhalten. 

Die Erschließung erfolgt über die bestehende Zufahrt von der Gailbacher Straße über den Hensbach.

Die Stellplätze werden, wie im Bestand auf einer Fläche nördlich des Hensbachs nachgewiesen. Fahrradabstellplätze werden in einem Bestandsgebäude im südlichen Grundstücksbereich geschaffen.

Die Freiflächen werden, wie im Bestand erhalten. Die Stadt Aschaffenburg führt derzeit Baumaßnahmen im Rahmen der Gewässerfreilegung am Hensbach durch. Hierdurch können sich Geländeveränderungen ergeben, welche sich auf die Freifläche zwischen und nördlich der Gebäudegruppe auswirken können. Nach Abschluss der Baumaßnahme ist eine neue Freiflächenplanung vorzulegen. 

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Für die Gebäudegruppe der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) wurden seit dem Jahr 1894 mehrere baurechtliche Genehmigungen erteilt. Die bestehenden Gebäude genießen in diesem Rahmen Bestandschutz. Ob darüber hinaus bauliche Veränderungen durchgeführt werden dürfen, hängt im Wesentlichen von deren planungsrechtlichen Zulässigkeit ab.

Die Baugrundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ebenso nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Es fehlt vorliegend bereits an einem Bebauungszusammenhang. Die Bebauung muss hierzu eine Geschlossenheit (Zusammenhang) vermitteln und in ihrem Umfang ein siedlungsstrukturelles Gewicht besitzen (Ortsteilqualität). Vorliegend handelt es sich um drei einzelne, außerhalb des Bebauungszusammenhanges stehende Gebäude, welche keinen Bebauungszusammenhang mit dem nahegelegenen Stadtteil Schweinheim bilden. Es handelt sicher hier um eine sog. Splittersiedlung. Insofern ist das auf dem Anwesen der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) geplante Bauvorhaben als sog. Außenbereichsvorhaben nach § 35 BauGB zu beurteilen.

Es handelt sich hier um kein sog. privilegiertes Vorhaben, sondern um ein sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB, welches nur zugelassen werden kann, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Wegen der klaren Trennung zwischen Innen- und Außenbereich und um eine ungeordnete Entwicklung im Außenbereich zu verhindern ist generell ein strenger Maßstab anzulegen.

Das betreffende Areal ist im Flächennutzungsplan als „Grünfläche“ dargestellt. Insofern widersprechen bauliche Maßnahmen den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und beeinträchtigen öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Gleiches gilt für die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB), wie auch hinsichtlich der Gefahr der Verfestigung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).

Demgegenüber kommt eine Nachnutzung der Bestandsgebäude im Rahmen des Bestandschutzes in Betracht, soweit sich diese im Rahmen der erteilten Baugenehmigungen bewegen, die Gebäude erhalten werden und sich die beantragte neue Nutzung der Gebäude innerhalb des zulässigen Rahmens bewegt.

Genehmigungslage und Bestandschutz:

Für die Gebäudegruppe der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) wurde erstmals im Jahr 1894 eine Genehmigung zum „Umbau einer Scheune zu einem Wirtschafts-Lokale“ erteilt. Das vordere Gebäude bestand damals aus einem „projektierten Wirts-Lokal“, einem Schuppen und einer Halle. Das Rückgebäude bestand aus einem Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Gang und im hinteren Teil einer Mühle.

Im Jahre 1906/07 wurde ein Erweiterungsbau an das bestehende Wohnhaus genehmigt. Weitere Genehmigungen für An- Umbauten und einen Anschluss an die städtische Entwässerungsanlage erfolgten 1948, 1961 und 1964. Im Jahr 1969 wurde eine einsturzgefährdete Scheune mit Stall abgebrochen.

Im Jahr 2008 wurde eine Bauvoranfrage für einen Abbruch der beiden Bestandsgebäude und den Neubau eines Wohnhauses mit 1 Wohn- und 1 Büroeinheit (BV-Nr.: xxx) eingereicht. Diese wurde als unzulässiges Außenbereichsvorhaben abgelehnt.

Für das weiter westlich gelegene Wohngebäude (Gailbacher Straße xxx) wurde 1969 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohnungen erteilt (BV-Nr. xxx). In den Jahren 2015 und 2018 wurden Genehmigungen für einen Umbau des Wohnhauses und eine Versetzung einer Carportanlage erteilt. 

Im Jahr 2022 wurde eine Bauvoranfrage für einen Abbruch und Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit gleichem Grundriss und ähnlicher Kubatur (BV-Nr.: xxx) für das Objekt „Dümpelsmühle“ eingereicht. Diese wurde als unzulässiges Außenbereichsvorhaben abgelehnt, da mit dem Gebäudeabbruch der Bestandsschutz erlischt. Es wurde in Aussicht gestellt, dass eine Nachnutzung der Bestandsgebäude möglich sei, soweit diese erhalten und eine zweckmäßigen weiteren Verwendung der Gebäude erfolgt und die Erhaltung des Gestaltswerts gewahrt wird.

Mit Bescheid vom 25.03.2024 (BV-Nr.: xxx) wurde ein weiterer Bauvorbescheid erteilt. In diesem Rahmen wurde festgestellt, dass sich die Zulässigkeit möglicher künftiger Nutzungen nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB bestimmt. Hiernach ist eine Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind zulässig, soweit das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltswerts dient. Da die Dümpelsmühle über eine langjährige Geschichte verfügt und diese zuletzt ein bekanntes Ausflugslokal am Ortsrand von Schweinheim darstellte ist eine das Bild der Kulturlandschaft prägende Gebäudesubstanz festzustellen.

Geänderte Nachnutzungen können zugelassen werden, soweit Sie dem bisher prägenden Charakter des Gebäudeensembles entsprechen. Im Rahmen des Bestandsschutzes ist eine Speise- und Schankwirtschaft und teilweise Wohnnutzung genehmigt. Es ist zu beachten, dass durch die künftige Nutzung die Nutzungsintensität einer Speise- und Schankwirtschaft, bzw. Wohnnutzung nicht überschritten werden darf. Bei der beantragten reinen Wohnnutzung mit 6 Wohneinheiten ist davon auszugehen, dass dieser Rahmen eingehalten wird.

Die geplanten baulichen Veränderungen, in Form 

• einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle, 
• der Erneuerung des Daches des nördlichen Gebäudes und Einbau von 3 Dachfenstern
• des Rückbaus der Balkonanlage im Norden
• des Neubaus von 3 Balkonanlagen im Osten mit je 4 m x 2,5 m
• der Änderung von Türen und Fenstern

halten sich im Rahmen einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und wirken sich nicht wesentlich auf die äußere Gestalt des Gebäudes aus.

Naturschutz und Freifläche

Die Gebäudegruppe befindet sich im Außenbereich. Insofern sind naturschutzfachliche Belange zu berücksichtigen und das Benehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde herzustellen (§ 18 Abs. 3 BNatSchG). Die zuständige Dienststelle wurde beteiligt. Durch die geplanten Änderungen ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Natur- und Landschaft. Hinsichtlich der Baumasse, bzw. der überbauten Grundfläche treten lediglich die 3 neu geplanten Balkonanbauten hinzu. Diese werden allerdings in einem Bereich errichtet, der derzeit bereits mit einem befestigten Weg, bzw. einer Stützmauer überbaut ist. Die Balkonstützen werden in diesem bereits versiegelten Bereich errichtet. Schützenswerte Gehölze konnten in diesem Bereich ebenfalls nicht festgestellt werden. Die Untere Naturschutzbehörde hat dem Vorhaben zugestimmt. 

Die bisher nicht überbauten Freiflächen dürfen nicht verändert und müssen natürlich belassen werden. Für den bisher versiegelten Hofbereich war eine Teilentsiegelung geplant. Aufgrund laufender Arbeiten der Stadt Aschaffenburg im Rahmen des Gewässerschutzes kann derzeit eine geänderte Freiflächenplanung nicht vorgelegt werden. Allerdings genießt die versiegelte Hoffläche derzeit Bestandsschutz.

Durch den Gewässerausbau der Stadt Aschaffenburg werden sich Geländeveränderungen im Bereich des Hensbachs ergeben, welche sich auf die Überfahrt über den Hensbach, die Hoffläche südlich des Hensbachs und die Stellplatzfläche nördlich des Hensbachs auswirkt. Es ist daher nach Abschluss der Maßnahmen des Gewässerausbaus ein Freiflächenplan für sämtliche Freiflächen, die Zufahrt und die Stellplätze vorzulegen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 € zu hinterlegen.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 5 Wohneinheiten über eine Wohnfläche über 100 m², 1 Wohnung unter 100 m². Dementsprechend werden 11 PKW-Stellplätze benötigt. Diese werden auf der vorhandenen Stellplatzfläche, nördlich des Hensbachs, westlich der Zufahrt nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 683,5 m² sind daher 18 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden überdacht und umschlossen in einem Bestandsgebäude im südlichen Grundstücksbereich geschaffen.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Gailbacher Straße und die Zufahrt über den Hensbach gesichert. 

Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen bzw. zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen. 

Gewässerschutz

Die Hauptgebäude Gailbacher Straße xxx, xxx und xxx stehen im faktischen Überschwemmungsgebiet des Hensbachs. Bauliche Veränderungen bedürfen einer wasserrechtlichen Prüfung und dürfen nur dann errichtet werden, wenn die Anforderungen an eine Ausnahmegenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG eingehalten werden.

Das Vorhaben wurde mit dem Tiefbauamt – Fachbereich Gewässerschutz – abgestimmt. Im Rahmen des Gewässerausbaus wird der Hensbach voraussichtlich leicht nach Norden verlegt. Die genaue spätere Lage des Bachverlaufes, wie auch der Überfahrt steht derzeit noch nicht fest. Nach Abschluss der Maßnahme ist ein Freiflächenplan nachzureichen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz, bzw. Kinderspielgelegenheiten sind im Rahmen des noch nachzureichenden Freiflächenplanes nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

IV.

Beschlussvorschlag

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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4. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. 1641/3, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße 4, 63739 Aschaffenburg durch die AB Wohnbau GmbH, BV-Nr.: 20250094

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	5. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	16.07.2025	ö	Beschließend	4

.Beschlussvorschlag

Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Nordöstlich des geplanten Gebäudes fällt, aufgrund des schrägen Grenzverlaufes eine Abstandfläche in Form einer Dreiecksfläche von ca. 1 m² auf das Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg. Eine entsprechende Abweichung von den Abstandsflächen wird bewilligt.

 

2. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan mit 2 Laubbäumen zu bepflanzen, zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Vorhaben

Mit Bauantrag, eingegangen am 09.05.2025 beantragt die Firma AB Wohnbau GmbH die Genehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hanauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Bei dem im Hinterhof geplanten, winkelförmigen Gebäude handelt es sich um ein dreigeschossiges Gebäude mit Satteldach, bzw. Flachdach. Das Dachgeschoss im Bereich des Satteldaches wird nicht ausgebaut. Das Flachdach wird extensiv begrünt. Das geplante, beidseitig grenzständige Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten schließt etwa höhengleich an die hofseitigen Nachbargebäude Hanauer Straße 6a und Hanauer Straße xxx an und übernimmt jeweils deren Geschossigkeit und Dachform (Satteldach, bzw. Flachdach). Mit der Neubebauung wird das vormals komplett versiegelte Grundstück sowohl im „Vorgartenbereich" als auch im Hof teilentsiegelt. Das geplante Gebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 202 m² und eine Geschossfläche von ca. 572 m².

Bei dem Gebäude ist eine Wohnnutzung mit 6 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 64 m² und 102 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 483 m².

Im Innenhof werden 6 PKW-Stellplätze errichtet. Zudem werden insgesamt 26 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind 2 Baumpflanzungen und ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 15 für die „Hanauer Straße von der Cunibert- bis zur Kolpingstraße“. Der Baulinienplan setzt eine Straßenbegrenzungslinie und eine Baulinie für das Baugrundstück fest. Weitere Festsetzungen sind nicht vorhanden. Da sich das Baugrundstück in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich befindet, ist das Vorhaben im Übrigen nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen (§ 30 Abs.3 BauGB). 

Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB). 

Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:

• Mischgebiet - MI
• überbaute Grundfläche: bis ca. 60 % (Baukörper), bis 100 % (versiegelte Fläche)
• Geschosse: IV + D
• Vordere Baulinie und Straßenbegrenzungslinie
• innenliegende Zeilenbebauung, parallel zur Hanauer Straße und parallel zur Maximilianstraße
• offene, bzw. abweichende Bauweise

Art der baulichen Nutzung 

Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche

Das geplante dreigeschossige Gebäude schließt westlich an das Nachbargebäude auf Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Hanauer Straße xxx) höhengleich und in gleicher Bautiefe mit einem Satteldach an. Auf der Ostseite wird das Gebäude als dreigeschossiger Baukörper mit Flachdach ausgeführt und schließt hier ebenfalls deckungsgleich an das Nachbargebäude auf Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Hanauer Straße xxx) an.

Die geplante Grundfläche entspricht den Grundflächen der umliegenden Baukörper, bzw. bleibt deutlich zurück.

Das Grundstück ist im Bestand zu 100 % versiegelt. Im Rahmen der Baumaßnahme werden sowohl die „Vorgartenfläche“, als auch der Innenhof teilentsiegelt. Der Versiegelungsgrad wird künftig auf 82 % reduziert. Der Freiflächenplan sieht Grünflächen, insbesondere im Norden und Osten des Grundstückes mit 2 Baumpflanzungen vor.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung.

Das Grundstück befindet sich im "Innenstadt-Randbereich" der Stellplatzsatzung, weshalb ein Nachweis für PKW-Stellplätze für Wohngebäude nicht erforderlich ist (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 lit. a GaStAbS). Es werden dennoch im Innenhof 6 PKW-Stellplätze errichtet. 

Für das geplante und bestehende Gebäude werden insgesamt 26 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.  Hiervon werden 14 Fahrradabstellplätze im Vorgartenbereich, 4 Fahrradabstellplätze für Besucher und weitere 8 Fahrradabstellplätze im Innenhof geschaffen. 

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die Abstandsflächen werden, bis auf eine kleine Teilfläche im nordöstlichen Grundstücksbereich eingehalten. Bedingt durch den schrägen Grundstücksverlauf fällt eine kleine Dreiecksfläche (< 1 m²) als Abstandsfläche auf das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Hanauer Str. xxx). Belichtung, Belüftung und Brandschutz werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Der Nachbar hat dem Bauvorhaben zudem zugestimmt. Die Abweichung kann daher zugelassen werden.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung ist über die Hanauer Straße gesichert. 

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Mit der Neubebauung wird das vormals komplett versiegelte Grundstück sowohl im „Vorgartenbereich" als auch im Hof teilentsiegelt.

Das Flachdach des östlich grenzständigen Gebäudes wird extensiv begrünt.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan mit 2 Laubbäumen zu bepflanzen, zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

IV.

Beschlussvorschlag

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.