Zu 1.:
Planungsanlass und –zweck:
Von der DB-AG wurde 2003 angeregt, das damals noch unzugängliche von Gleisanlagen bzw. Eisenbahnkreuzungen (Goldbacher Unterführung) umgebene Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerkes an der Goldbacher Straße über die Aufstellung eines Bebauungsplanes einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.
Eine Erschließung der Fläche des ehemaligen Bahnbetriebswerkes über das Goldbacher Viadukt wurde im Rahmen der Planfeststellung des Ringschlusses Ost mit planfestgestellt und im Rahmen des Ringstraßenbaus durch eine von der Goldbacher Unterführung (Goldbacher Viadukt) abzweigende neue Zufahrtsstraße als Grundstückszufahrt 2006 neu erschlossen.
Da das Gelände für bahneigene Zwecke nicht mehr erforderlich ist und durch die fertig gestellte Erschließung der DB-AG die Möglichkeit zur Vermarktbarkeit dieses Bahngeländes eröffnet wurde, ergab sich die städtebauliche und planungsrechtliche Notwendigkeit, im Sinne einer Auffangplanung die städtebaulichen Ziele über die vorbereitende (Flächennutzungsplan) und verbindliche (Bebauungsplan) Bauleitplanung zu formulieren. Der entsprechende Aufstellungsbeschluss hierfür wurde bereits durch den Stadtrat in der Sitzung vom 05.12.2006 gefasst.
Das Bebauungsplanverfahren ruhte seit dieser Zeit, da eine Entwidmung der Flächen durch das Eisenbahnbundesamt (EBA) noch nicht erfolgt ist und die Voraussetzung für die Entwidmung, nämlich die Entbehrlichkeitsprüfung und der Nachweis durch das Eisenbahnbundesamt, dass die Flächen nicht mehr für bahneigene Zwecke benötigt werden, noch aussteht.
Nachdem die Bahn ihre Vermarktungsüberlegungen konkretisieren will, wurde zur planungsrechtlichen Sicherung und Steuerung der städtebaulichen Ordnung nach Wegfall der Betriebsnotwendigkeit ehemaliger Bahnflächen unter Beachtung benachbarter Bebauungen und Nutzungen sowie öffentlicher Interessen vom Stadtplanungsamt in Abstimmung mit der DB Services Immobilien GmbH (DB SIMM), die für die Vermarktung von Bahnflächen zuständig ist, eine planerische Konzeption entwickelt, die auch die Vermarktung der bahneigenen Flächen östlich des Goldbacher Viadukts und westlich der planfestgestellten Ringstraße einschließt und die sich im Bebauungsplanvorentwurf zur gewerblichen Nutzung der Fläche widerspiegelt.
Die Bahn hat alle erforderlichen Schritte zur Entwidmung eingeleitet. Bis zur Rechtskraft des Bebauungsplanes soll die Fläche entwidmet sein.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanvorentwurfes „Ehemaliges Bahnbetriebswerk“ (Nr. 20/12) geht über den alten Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses hinaus und umfasst auch die bahneigenen Flächen östlich des Goldbacher Viadukts und westlich der Ringstraße (Grundstück Fl.Nr. 1916/8), dass zum einen über die Brücke, die über die Ringstraße läuft, und zusätzlich über die bestehende Fußgängerbrücke von der Goldbacher Straße erschlossen werden kann.
Die Fläche südlich der bestehenden Zufahrtsstraße wird aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes herausgenommen – diese Fläche ist für einen zukünftigen Schienenhaltepunkt angedacht.
Planungsrechtliche Situation:
Folgende planungsrechtliche Rahmenbedingungen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beachtlich:
- Die Fläche des ehemaligen Bahnbetriebswerkes ist Bestandteil der bestehenden gewerblichen Bauflächen zwischen der Auhofstraße und der Goldbacher Straße.
- Derzeit ist das Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerkes noch vollständig der Planungshoheit der Stadt Aschaffenburg entzogen, weil die Flächen noch nicht von ihrer bahnbetrieblichen Notwendigkeit entwidmet sind.
- Bei Entwidmung der Bahnanlagen handelt es sich beim Plangebiet, das von Gleisanlagen bzw. Eisenbahnkreuzungen (Goldbacher Viadukt) umgeben ist, aufgrund seiner isolierten Lage und aufgrund des fehlenden Bebauungszusammenhangs trotz der südlich und nördlich vorhandenen Bebauung um einen „Außenbereich im Innenbereich“ im Sinne des § 35 BauGB. Bauvorhaben außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage lösen regelmäßig einen „Planungsbedarf“ aus – die Realisierung einer Bebauung des Plangebiets setzt daher zwingend die Schaffung von Planungsrecht durch verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan) voraus. Nur so kann eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Würdigung und Abwägung verschiedenster Belange gewährleistet werden.
- Der geltende Flächennutzungsplan und der geltende Landschaftsplan der Stadt Aschaffenburg stellen den Umgriff des Plangebiets als „Bahnanlagen“ dar.
Aus der vorgesehenen Festlegung des Geländes als Gewerbegebiet im Bebauungsplanvorentwurf ergibt sich die Erfordernis der Änderung und Anpassung des Flächennutzungsplanes.
- Das Plangebiet ist aufgrund seiner isolierten Lage zwischen den Gleisen hohen Lärmbelastungen ausgesetzt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen / -regelungen zu treffen.
- Nördlich des Plangebietes grenzen unmittelbar hinter den Gleisanlagen entlang der Auhofstraße die Geltungsbereiche anderer Bebauungspläne an:
- Bebauungsplan „Ladebahnhof“ (Nr. 20/11): Der Bebauungsplan ist seit dem 26.03.2010 rechtskräftig.
- Bebauungsplan „Südliche Auhofstraße“ (Nr. 20/13): Der Bebauungsplan ist seit dem 29.12.2006 rechtskräftig.
Wesentliche Ziele und Inhalte des Bebauungsplanvorentwurfes:
Die Zielsetzung für die Fläche des ehemaligen Bahnbetriebswerkes hat sich im Unterschied zu dem im Aufstellungsbeschluss noch formulierten Entwicklungsziel „Sondergebiet“ für kulturelle, soziale und sportliche Zwecke inzwischen ausgeweitet. So soll ein Gewerbegebiet ausgewiesen werden, um auf die zunehmende Gewerbeflächenknappheit in der Stadt zu reagieren wie sie im Zuge der Untersuchung der GMA zum FNP 2012 festgestellt wurde.
Bei der Ausweisung eines Gewerbegebietes und bei der Vermarktung der Gewerbeflächen spielt lt. Aussage der DB SIMM der Erhalt des Ringlokschuppens keine Rolle.
Über den Fahrbestand des Ringlockschuppens hat der Eigentümer noch keine Entscheidung getroffen. Der Bebauungsplan-Vorentwurf setzt nicht zwingend den Abbruch des Ringlokschuppens voraus.
Gemäß Verkehrsentwicklungsplan Aschaffenburg vom Dezember 2002 (VEP) und gemäß den grundlegenden Zielsetzungen des Nahverkehrsplans 2007 der Region Bayerischer Untermain für die Gestaltung des SPNV in der Region bayerischer Untermain sollen Maßnahmen für die Stärkung und den Ausbau des Schienenverkehrs zur Verbesserung der Attraktivität des Angebots in der Region getroffen werden. Diese sehen einen Untersuchungsbedarf zur Einrichtung eines neuen Haltes in der Stadt Aschaffenburg im östlichen Zugangsbereich zur Kernstadt fest, speziell an der Goldbacher Unterführung. Der untersuchte Standort liegt am südlichen Ende des sogenannten Goldbacher Viadukts.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanvorentwurfes wird um die notwendige Fläche für einen Schienenhaltepunkt verringert. Die Standortsicherung muss über Eisenbahnrecht erfolgen.
Größe des Geltungsbereichs:
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine Größe von ca. 35.500 m².
Zur Art der baulichen Nutzung:
Das Plangebiet ist trotz seiner isolierten Lage zwischen den Gleisen Bestandteil der bestehenden gewerblichen Bauflächen zwischen der Auhofstraße und der Goldbacher Straße.
Zielsetzung des Bebauungsplans ist daher, dass sich dieses Teilgebiet bezüglich der Art der baulichen Nutzung an der Bestandsbebauung entlang der Auhofstraße orientiert. Die Art der baulichen Nutzung soll als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit Ausschluss einzelner Nutzungsarten, die mit hohem Publikumsverkehr verbunden sind (Tankstellen, Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe) festgesetzt werden.
Zum Maß der baulichen Nutzung:
- Unter Bezugnahme auf die rechtskräftigen Bebauungspläne „Ladebahnhof“ und „Südliche Auhofstraße“ südlich der Auhofstraße soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 festgesetzt werden.
- Im gesamten Plangebiet soll eine maximale Gebäudehöhe von 16m festgesetzt werden. Die Festsetzung orientiert sich damit zum einen an der umliegenden Bebauung südlich der Goldbacher Straße und zum anderen an den Festsetzungen der rechtskräftigen Bebauungspläne „Ladebahnhof“ (Nr. 20/11) und „Südliche Auhofstraße“ (Nr. 20/13).
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen:
- Die überbaubaren Flächen sind durch drei Baufenster unterschiedlicher Größe definiert.
Im nördlichen Bereich der bereits bestehenden Erschließungsstraße sowie auf dem Grundstück Fl.Nr. 1916/8 westlich der Ringstraße sind zwei kleine Baufenster abgebildet. Die Bauweise ist so geregelt, daß eine Bebauung entlang der Gleisanlagen und der bestehenden Straßenzüge entsteht.
- Ein großes zusammenhängendes Baufenster umfasst die Fläche östlich der Ringstraße zwischen der geplanten nördlichen Erschließungsstraße und den südlichen Gleisanlagen. Hier ist die Bauweise so geregelt, daß eine Bebauung vornehmlich entlang der südlichen Gleisanlagen entsteht, die gleichzeitig als Lärmschutz dient.
- Das EBA muss zur Bewirtschaftung der Gleisanlagen an die Masten und Gleisanlagen an der nördlichen und südlichen Geltungsbereichsgrenze gelangen. Aus diesem Grund wird in Abstimmung mit der DB SIMM entlang der nördlichen, südlichen, östlichen und westlichen Geltungsbereichsgrenze ein 5m breiter Pufferstreifen zur Bewirtschaftung der Bahnflächen festgesetzt, der von Bebauung und Bepflanzung freizuhalten ist.
Erschließung:
- Die verkehrliche Erschließung des westlich des Goldbacher Viadukts gelegenen Teils des Plangebietes erfolgt über die bestehende Zufahrt am Goldbacher Viadukt (planfestgestellt im Zusammenhang mit dem Ringschluss-Ost), die im weiteren Verlauf unter Einhaltung des 5m breiten Pufferstreifens zur Bewirtschaftung der Bahnflächen entlang der nördlichen Gleisanlagen verläuft und vor dem Grundstück Fl.Nr. 1916/8 westlich der Ringstraße endet. Vor der Brücke über die Ringstraße wird eine Wendeanlage geplant.
Eine zusätzliche fußläufige Verbindung ist durch den bestehenden Fußgängerüberweg am westlichen Ende des Plangebietes von der Goldbacher Straße gegeben.
- Eine Erschließung des östlich des Goldbacher Viadukts gelegenen Teils des Plangebietes, das dem naturschutzrechtlichen Ausgleich im Gebiet dienen soll, ist nicht vorgesehen. Die Fläche soll als Sukzessionsfläche entwickelt werden, die über die vorgesehenen ca. 5m breiten Pufferstreifen zur Bewirtschaftung der Bahnflächen gepflegt werden.
Grünordnung, naturschutzrechtlicher Ausgleich:
- Das Plangebiet erhält entlang der geplanten Baugrenzen verpflichtend eine Randeingrünung (Pflanzstreifen mit mindestens 3m bis 5m Breite für Baum- und Strauchpflanzungen) mit Pflanzgeboten. Ergänzend sollen private Begrünungsmaßnahmen festgesetzt werden (Mindestanteil nicht überbaubarer Flächen gemäß GRZ = ca. 20% der Grundstücksflächen, Baumpflanzungen).
- Mit der Festsetzung einer nicht überbaubaren Fläche, die als Pflanzfläche mindestens zu 80% unversiegelt zu erhalten ist, soll entlang der Bahngleise unter Einhaltung des 5m breiten Pufferstreifens zur Bewirtschaftung der Bahnflächen eine Grünzone mit Baumpflanzungen als Eingrünung und Abschirmung entstehen.
- Die nordwestlich direkt an der bestehenden Zufahrtsstraße sowie östlich des Goldbacher Viadukts gelegenen Teile des Plangebietes sollen als Kompensationsfläche für den Eingriff in Grund und Boden dem naturschutzrechtlichen Ausgleich im Gebiet dienen. Diese Flächen sollen als Sukzessionsflächen entwickelt werden.
Lärmimmissionsschutz:
Das Plangebiet ist aufgrund seiner isolierten Lage zwischen den Gleisen hohen Lärmbelastungen ausgesetzt.
Der erforderliche Schallschutz soll entweder durch eine Bebauung entlang der südlichen Gleisanlagen oder durch andere geeignete Lärmschutzmaßnahmen erbracht werden.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen / -regelungen zu treffen.
Altlasten:
Im Zuge der Anfrage der DB 2003 zur gewerblichen Nutzung des Bahnbetriebswerkes wurde von der Umweltplanung des Stadtplanungsamtes am 12.12.2003 in einer vorbereitenden Untersuchung Boden- und Grundwasserbe lastungen auf dem Gelände festgestellt.
Im Falle von Nutzungsänderungen oder Baumaßnahmen sind Boden- und abfalltechnische Erkundungen durchzuführen sowie notwendige Boden- und Grundwassersanierungen in Absprache mit den Fachbehörden durchzuführen.
Zu 2. + 3.:
Die nächsten Verfahrensschritte, die es durchzuführen gilt, sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Bei Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfes vom 18.02.2013 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch dreiwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
