1. Anlass
Um für die Grundlagenermittlung zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 2030 die Innenentwicklungspotenziale zu erfassen, hat die Stadtverwaltung 2011 ein Baulückenkataster für das gesamte Stadtgebiet erstellt. Darin werden die bestehenden Baulücken, d.h. unbebaute Grundstücke im Innenbereich, und die unter- bzw. mindergenutzten Grundstücke, d.h. Gartengrundstücke oder Wohnbaugrundstücke mit einer Garage darauf, erfasst und in einem Plan dargestellt.
2. Vorgehensweise
Um die Baulücken zu ermitteln, waren mehrere Erhebungsschritte erforderlich. Zunächst wurde die aktuelle Flurkarte (Kataster) nach Baulücken durchsucht. Diese Datenbasis wurde mit den aktuellen Luftbildern abgeglichen und in einer Karte dargestellt. Um ein genaues Bild der Baulücken zu erhalten, wurden in einem weiteren Schritt die einzelnen Baulücken vor Ort abgeglichen, ob sie noch vorhanden oder bereits bebaut sind. Für die verbliebenen Baulücken wurde eine Datenbank angelegt. Diese Datenbank enthält für jede Baulücke zahlreiche Zusatzinformationen, die Aussagen machen zur planungsrechtlichen Einordnung (B-Plan oder § 34 BauGB, Art und Maß der baulichen Nutzung), zur Lage des Grundstücks im Stadtteil, zur Größe des Grundstücks und zur derzeitigen ausgeübten Nutzung des Grundstücks.
3. Ziel
Ziel des Baulückenkatasters ist ein jährliches Monitoring, um festzustellen, inwieweit die Baulücken bebaut werden und somit das Innenentwicklungspotenzial oder auch Nachverdichtungspotenzial im Stadtgebiet genutzt wird. Die Fortschreibung führt die Verwaltung auf Grundlage der amtlichen Baufertigstellungsberichte durch, d.h. wenn ein Grundstück bebaut ist, erfolgt die entsprechende Meldung an das Bauordnungsamt zur Weitergabe an das Statistische Landesamt. Daher kann es sein, dass bereits Grundstücke bebaut werden oder bereits bebaut sind, sie aber noch im Baulückenkataster geführt werden, da noch keine Baufertigstellungsmitteilung erfolgt ist. Die Aktualisierung erfolgt dann etwas zeitverzögert.
4. Ergebnis
Der erste Stand des Baulückenkatasters war Februar 2011, und war die Grundlage für die Wohn- und Gewerbeflächenprognose der GMA zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans. Die erste Fortschreibung erfolgte nun am 31. Dezember 2012.
Die deutlichsten Veränderungen sind im Wohnungsbau und im Gewerbebau zu verzeichnen. Die meisten Bautätigkeiten im Jahr 2011 und 2012 fanden im Siedlungsgebiet Rosensee, in Obernau, in Nilkheim und in Schweinheim statt. Dadurch nahmen die Baulückenflächen in den Wohngebieten von 45 ha auf 42 ha um 3 ha ab.
Die größten Veränderungen bei gewerblich genutzten Grundstücken fanden im Bereich Bahnhof-Nord, Damm-Ost und der Würzburger Straße statt. In Gewerbegebieten nahmen die Baulücken um ca. 3 ha ab. Zusätzlich ist anzumerken, dass die meisten Baulücken in Gewerbegebieten Reserveflächen bestehender Betriebe sind, für Betriebserweiterungen vorgehalten werden und somit schwer zu mobilisieren sind.
In der Wohnbauflächen- und Gewerbeflächenprognose zum Flächennutzungsplan 2030 sind Mobilisierungsgrade für die Baulückenentwicklung vorgegeben worden, d.h. es wurde eine aus Erfahrungswerten anderer Städte beruhende Annahme getroffen, wie viele Baulücken pro Jahr durchschnittlich bebaut werden. Im Gewerbebau wurden 4 % pro Jahr, für die Wohnbebauung wurden 3,5 % pro Jahr angenommen, d.h. in Gewerbegebieten sollen jährlich 2 ha Baulücken bebaut werden, in Wohngebieten sollen jährlich ca. 3 ha bebaut werden. Die Annahmen entsprechen dem aktuellen Trend.
5. Fazit
Zusammenfassend ist festzustellen, dass in Berichtsjahr erhebliche Flächen für den Wohn- und Gewerbebau aus dem Innenbereich des Stadtgebietes aktiviert werden konnten. Diese Entwicklung ist zu begrüßen, da sie den Vorrang der Innenentwicklung in der Stadtentwicklung Aschaffenburgs mit belastbaren Zahlen deutlich macht.
