Zu 1.:
Planungsanlass und –zweck:
Im Zuge der Gesamtplanung und -entwicklung des „Bahnhof-Nord-Areals“ hat die Stadt Aschaffenburg im Jahr 2006 einen Bebauungsplan für die Neuerrichtung eines Park&Ride-Platzes mit ca. 200 Stellplätzen für Bahnpendler aufgestellt. Dieser ursprünglich als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ geplante P&R-Platz, der seinen Standort unmittelbar zwischen dem bereits eröffneten Teilstück des „Nordrings“ (bzw. „Bahnparallele“) und dem ehemaligen „Schörg-Gelände“ hatte, wird aufgrund des Neubaus des direkt am nördlichen Bahnhofszugang gelegenen „Parkhauses Dämmer Tor“ nicht mehr gebraucht, da die 200 P&R-Plätze dort untergebracht werden konnten, so dass der Bedarf an Parkplätzen für Bahnpendler auf der Bahnhofnordseite abgedeckt ist.
Auch ein Erwerb der betreffenden Fläche durch die Stadt Aschaffenburg ist aufgrund des Wegfalls des öffentlichen Nutzungszwecks nicht mehr erforderlich. Durch zwangsläufig veränderte Nutzungsoptionen des nun in privater Hand verbleibenden Standorts ergibt sich die städtebauliche und planungsrechtliche Notwendigkeit zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans – der entsprechende Aufstellungsbeschluss hierfür wurde bereits durch den Stadtrat in der Sitzung vom 03.05.2011 gefasst.
Der Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans “Südlich Lange Straße–Ost“ (Nr. 18/19) geht über die Fläche des P&R-Platzes hinaus und umfasst das Gebiet zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße. Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Beachtung und Integration unmittelbar benachbarter Bebauungen und Nutzungen erscheint es sinnvoll und geboten, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes größer zu fassen - zum Geltungsbereich des Bebauungsplans zählen also neben dem Gelände des ehemaligen P&R-Platzes auch das Areal der bestehenden Wohnbebauung an Glattbacher Überfahrt und Lange Straße sowie das Grundstück der auf dem ehemaligen „Schörg-Gelände“ angesiedelten Nahversorgungsmärkte (Lidl, dm) und des Tanzsportclubs.
Die bereits baulich genutzten Flächen an Lange Straße und Glattbacher Überfahrt sollen in ihrem Bestand gesichert und im Rahmen entsprechender planungsrechtlicher Regelungen um Entwicklungsspielräume für die Zukunft ergänzt werden. Für den Standort des „P&R-Platzes“ wird eine bauliche Nutzung als „Sondergebiet für Einzelhandel“ entsprechend dem Raumordnungsverfahren aus dem Jahr 2003 für das gesamte Bahnhof-Nord-Areal (bestehend aus der Fläche zwischen den beiden Querspangen und P&R-Platzes) ermöglicht. Einzig die räumliche Zuordnung der zulässigen Einzelhandelsflächen wird durch die Ausweisung eines Sondergebiets Einzelhandel erweitert, die insgesamt zulässigen Verkaufsflächen auf dem gesamten Bahnhof-Nord-Areal bleiben aber gleich.
Wesentliche Aufgabe und Inhalt der Bebauungsplanung ist auch die Berücksichtigung gegenseitiger Abhängigkeiten und Synergien bezüglich der Erschließung sowie die verträgliche Zuordnung benachbarter Nutzungen, insbesondere an der Nahtstelle zwischen dem bestehenden Wohnungsbau und der neu zu entwickelnden Fläche.
Planungsrechtliche Situation:
Bei Aufstellung des Bebauungsplans sind folgende planungsrechtliche Rahmenbedingungen beachtlich:
- Die Fläche des ehemaligen P&R-Platzes ist Bestandteil des Entwicklungsgebietes Bahnhof-Nord. Für die Ansiedlung von Einzelhandel gelten gemäß raumordnerischer Stellungnahme der Regierung von Unterfranken vom 24.01.2003 zum Raumordnungsverfahren Verkaufsflächenobergrenzen. Diese wurden durch den Bebauungsplan für das zentrale Bahnhof-Nord-Gelände (Nr. 18/14, „Südlich Lange Straße – Mitte“) sowie durch städtebaulichen Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Stadt Aschaffenburg verbindlich übernommen und festgeschrieben. Sie gelten unverändert auch für das neu auszuweisende „Sondergebiet Einzelhandel“.
- Der Bebauungsplan ist grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
- Südlich und westlich grenzen unmittelbar die Geltungsbereiche anderer Bebauungspläne an das Plangebiet an:
- Südlich: Bebauungsplan „Bahnparallele“ (Nr. 18/11): Der Bebauungsplan ist seit dem 05.05.2006 rechtskräftig.
- Westlich: Bebauungsplan „Südlich Lange Straße – Mitte – (Nr. 18/14): Der Bebauungsplan ist seit dem 18.07.2008 rechtskräftig.
- Innerhalb des Bebauungsplangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan „P+R-Platz Bahnhof-Nord“ (Nr. 18/17), der durch den nun in Aufstellung befindlichen neuen Bebauungsplan nahezu vollflächig ersetzt wird.
Wesentliche Ziele und Inhalte des Bebauungsplanvorentwurfes:
In Übereinstimmung mit den formulierten Zielsetzungen des Aufstellungsbeschlusses steht die Ausweisung der nördlichen Plangebietshälfte als „Mischgebiet“, wodurch sowohl die bestehende Wohnnutzung Glattbacher Überfahrt 11-13 und Lange Straße 1a-1f, als auch die gewerbliche Nutzungsstruktur bzw. die Nahversorgungsmärkte auf dem ehemaligen Schörg-Gelände in ihrem Bestand und in ihrer Entwicklung gesichert werden. Im Mischgebiet sind das Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig. Der „Übergang“ zwischen Wohnbebauung, Nordring und der Entwicklungsfläche des ehemaligen P&R-Platzes wird durch Freihaltung einer nicht überbaubaren und weitgehend zu begrünenden Fläche als „Puffer“ gestaltet.
Die Zielsetzung für die Fläche des ehemaligen P&R-Platzes hat sich im Unterschied zu dem im Aufstellungsbeschluss noch allgemein formulierten Entwicklungsziel „Gewerbegebiet“ inzwischen konkretisiert. Sie soll nun als Sondergebiet für den Einzelhandel mit Beschränkung der zugelassenen Sortimente ausgewiesen werden:
Warengruppen für den täglichen und kurzfristigen Bedarf wie bspw. Nahrungs- und Genussmittel und Drogerieartikel, die der Nahversorgung dienen und in der Regel auch fußläufig besorgt werden, sollen ausgeschlossen werden, da dieser Bedarf durch die Verkaufsflächen an der Stadtteilverbindung und am „Dämmer Tor“ sowie durch den Einzelhandel auf dem ehem. „Schörg-Gelände“ gedeckt ist. Auch sind diese Standorte, insbesondere die Stadtteilverbindung mit ihrer hervorragenden fußläufigen Erreichbarkeit, aufgrund ihrer unmittelbaren Anbindung an die Wohngebiete Damms und an die Innenstadt besser für die Nahversorgung geeignet als die direkt am Nordring und an der Bert-Brecht-Straße gelegene ehem. P&R-Fläche, die zwangsläufig stärker autoorientierte Kundschaft anzieht. Hier sollen daher überwiegend Warengruppen mit aperiodischem Bedarf, d.h. Waren für den unregelmäßigen mittel- und langfristigen Bedarf wie bspw. Fahrräder, Sport- und Campingartikel, Elektroartikel etc. angeboten werden können, die üblicherweise mit dem KFZ transportiert werden.
Die Überlegung, die Fläche des P&R-Platzes für einen Busparkplatz für Fernbuslinien vorzusehen, wird nicht mehr weiterverfolgt, weil der Planungs- und Verkehrssenat in seiner Sitzung vom 16.04.2013 die Fläche westlich des Dämmer Steges zwischen Ottostraße und Bahngleisen für diese Nutzung als potentiellen Busparkplatz für Fernbuslinien bis auf weiteres freihalten wird.
Zur Art der baulichen Nutzung:
Die nördliche und die südliche Hälfte des Plangebietes unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Gebietscharakteristik: Das nördliche Teilgebiet orientiert sich an der Bebauung auf der anderen Straßenseite der Lange Straße und der Glattbacher Überfahrt und zählt strukturell zum Südrand von Damm, welcher dominierend durch Wohngebäude und daneben auch durch einige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und sonstige Einrichtungen (z.B. Schule) geprägt ist. Zielsetzung des Bebauungsplans ist daher, dass sich dieses Teilgebiet bezüglich der Art der baulichen Nutzung auch zukünftig an der Bestandsbebauung in der Nachbarschaft und auf den Grundstücken selbst orientiert. Die Art der baulichen Nutzung soll hier als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO mit Ausschluss einzelner Nutzungsarten (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten) festgesetzt werden.
Der südliche Bereich des Plangebietes hingegen ist Bestandteil des gesamten Entwicklungsgebietes des Bahnhof-Nord-Geländes und bildet den baulichen Rand des „Nordrings“. Hier soll die zulässige Art der baulichen Nutzung in Ergänzung der Bebauungsstruktur des Bahnhof-Nord-Geländes als Sondergebiet Einzelhandel mit Beschränkung der zulässigen Sortimente mit der Zielsetzung festgesetzt werden, dass Verkaufsflächen nur in dem Maße angesiedelt werden können, wie sie nicht bereits auf dem zentralen Bahnhof-Nord-Gelände abgeschöpft worden sind.
Im Einzelnen sollen unter Beachtung des Raumordnungsverfahrens sowie des städtebaulichen Vertrages die nachfolgend aufgeführten Sortiments- und Verkaufsflächenbegrenzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Diese decken sich weitgehend mit den Regelungen für das zentrale Bahnhof-Nord-Gelände, wurden aber noch mit Ausschlüssen für verschiedene innenstadtrelevante Warengruppen ergänzt:
- Einzelhandel soll nur bis zu einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt maximal 10.000qm Verkaufsfläche zulässig sein.
- Innenstadtrelevante Non-Food-Sortimente sollen bis zu einer Verkaufsfläche von insgesamt max. 8.000qm Verkaufsfläche zulässig sein.
- Darüber hinaus sollen folgende Obergrenzen für Verkaufsflächen einzelner Sortimente gelten
- Elektrogeräte („Weiße Ware“), Leuchten: max. 2.000qm VF
- Fahrräder: max. 850qm VF
- Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik: max. 850qm VF
- Orthopädie / Sanitätsbedarf: max. 100qm VF
- Spielwaren / Bastelartikel: max. 1.100qm VF
- Sport- und Campingartikel: max. 2.000qm VF
- Zoofachhandel: max. 500qm VF
- Schuhe max. 100qm VF
- Oberbekleidung max. 100qm VF
Folgende innenstadtrelevante Sortimente sollen ausgeschlossen werden:
- Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost
- Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika
- Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse
- Bücher, Zeitungen, Zeitschriften
Die aufgeführten max. Verkaufsflächen stellen nur einen theoretischen Wert dar, der auf der Sondergebietsfläche aufgrund der begrenzten überbaubaren Fläche und erreichbaren Geschossfläche bei weitem nicht ausgeschöpft werden kann.
Zum Maß der baulichen Nutzung:
- Entlang der Lange Straße und der Bert-Brecht-Straße soll eine Bebauung möglich sein, die einerseits die Bestandsbebauung im Plangebiet berücksichtigt, andererseits auch auf die bestehende Bebauung beidseits der Lange Straße reagiert. Daran orientiert wird das max. Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 bestimmt. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse darf max. vier Vollgeschosse betragen.
- Entlang der Glattbacher Überfahrt soll eine Bebauung möglich sein, die sowohl die Bestandsbebauung im Plangebiet berücksichtigt als auch auf die bestehende Bebauung nördlich der Glattbacher Überfahrt reagiert. Daran orientiert wird das maximale Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 bestimmt. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse darf auch hier maximal vier Vollgeschosse betragen.
- Bezugnehmend auf die westlich an das Plangebiet angrenzende Bebauung entlang des Nordrings (Bahnparallele) soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung auf der ehemaligen P&R-Fläche mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 festgesetzt werden.
- Im gesamten Plangebiet wird eine Mindestbauhöhe durch Festsetzung einer Traufhöhe von mindestens 6m vorgeschrieben. Die maximalen Gebäudehöhen liegen zwischen 14m und 16m – sie bewegen sich damit im Rahmen der baulichen Silhouette am Südrand von Damm.
Überbaubare Grundstücksflächen:
- Im nördlichen Plangebietsteil erlauben die überbaubaren Flächen entlang der Lange Straße und der Glattbacher Überfahrt eine straßenbegleitende Bebauung analog der bestehenden Bebauung beidseits dieser Straßen. Eine Unterbrechung erfolgt im Einfahrtsbereich gegenüber der Einmündung des Schneidmühlwegs in die Lange Straße und gegenüber der Kreuzung Glattbacher Straße / Lange Straße.
- Im südlichen Plangebietsteil ist durch Festsetzung einer Baulinie die Orientierung der Bebauung entlang des Nordrings vorgesehen. Sie setzt damit die Baufluchten westlich der Bert-Brecht-Straße fort.
Erschließung:
- Der Nordring hat als Hauptsammelstraße übergeordnete Verkehrsfunktion und bleibt frei von direkten Grundstückszufahrten. Die verkehrliche Erschließung erfolgt von der Glattbacher Überfahrt, der Lange Straße und der Bert-Brecht-Straße. Festgesetzt werden hier einzelne (teils bereits bestehende) Einfahrtsbereiche, die übrigen Abschnitte und der Nordring sollen gänzlich als „Bereich ohne Ein- und Ausfahrt“ festgesetzt werden.
Das Sondergebiet wird von der Bert-Brecht-Straße aus einem „rechts Einfahrgebot“ und einem „rechts Ausfahrgebot“ unterworfen, da der begrenzte Straßenquerschnitt und der Erhalt der Leistungsfähigkeit des Knotens Bert-Brecht-Straße / Nordring dies gebieten und keine Möglichkeit zur Einordnung eines weiteren Linksabbiegestreifens besteht.
- Einen Erschließungszusammenhang stellt das Mischgebiet auf dem ehem. Schörg-Gelände und das Sondergebiet Einzelhandel dar. Dies bietet eine sinnvolle Lösung zur gemeinschaftlichen Erschließung beider Grundstücke von der Lange Straße und von der Bert-Brecht-Straße.
Grünordnung, naturschutzrechtlicher Ausgleich:
- Für das Plangebiet ist entlang der Glattbacher Überfahrt, der Lange Straße und der Bert-Brecht-Straße verpflichtend eine Randeingrünung vorgesehen (2m bis 5m Breite Pflanzstreifen für Baumpflanzungen). Ergänzend sollen private Begrünungsmaßnahmen festgesetzt werden (Mindestanteil nicht überbaubarer Flächen gemäß GRZ = ca. 20% der Grundstücksflächen, Dachbegrünung, Baumpflanzungen).
- Mit der Festsetzung einer nicht überbaubaren Fläche, die als Pflanzfläche mindestens zu 80% unversiegelt zu erhalten ist, soll an der Nahtstelle zwischen der bestehenden Wohnbebauung und dem Sondergebiet Einzelhandel gewährleistet werden, dass durch diesen „Grünpuffer“ ein verträglicher Übergang zwischen tendenziell gewerblicher Prägung (Einzelhandel) und bestehender Wohnnutzung entsteht.
- Die im Zuge der Überplanung des Bebauungsplans Nr. 18/17 „P+R-Platz“ festgesetzten naturschutzrechtlich erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen sowie die Überplanung des straßenbegleitenden Baumes am Nordring sollen im neuen Bebauungsplan 18/19 kompensiert werden. Als Kompensationsfläche ist hauptsächlich eine nicht überbaubare Fläche auf dem (derzeit städtischen) Grundstück Fl.Nr. 6493/38 und einem nicht für den Bau des Nordringes benötigten Teilstück des Grundstückes Fl.Nr. 6493/32 vorgesehen. Die städtischen Flächen können durch Verkauf z.B. der Sondergebietsfläche zugeordnet werden. Aus einer Aktualisierung der naturschutzrechtlichen Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung geht hervor, dass die nicht überbaubare Fläche als Kompensationsfläche für den naturschutzrechtlichen Ausgleich ausreicht. Eine abschließende Bilanzierung erfolgt bis zur Entwurfsfassung.
Lärmimmissionsschutz:
Im südlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 18/11 „Bahnparallele“ sind Schallschutzmaßnahmen in Form einer straßenbegleitenden Lärmschutzwand festgesetzt. Diese Festsetzung bleibt unberührt. Gleichwohl besteht die Option, in Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer der Sondergebietsfläche den erforderlichen Schallschutz durch eine straßenbegleitende Bebauung zu erbringen. Der Vorteil dieser Gebäudestellung liegt darin, dass keine Lärmschutzwände erforderlich werden. Hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung durch städtebaulichen Vertrag inklusive gutachterlichen Nachweis, Kostenvereinbarung und zeitlicher Befristung der baulichen Realisierung erforderlich. Die Stadtverwaltung steht diesbezüglich mit dem betreffenden Grundstückseigentümer in Verhandlung.
Altlasten:
Im Plangebiet gibt es Flächen, die mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Im Zuge von Baumaßnahmen sind die betreffenden Böden zu beproben und ggf. zu sanieren.
Städtebauliche Gestaltung:
Vorgaben zur Gestaltung von Baukörpern beschränken sich im Bebauungsplan auf Festsetzungen zur Dachlandschaft. Hier soll geregelt werden, dass Dächer nicht durch technische Aufbauten (Masten, Antennen etc.) oder durch Werbeanlagen dominiert werden, dass Flachdächer zu 75% (mindestens) extensiv zu begrünen sind, dass Dachaufbauten, -giebel und -gauben nur auf Dächern mit einer Dachneigung von mindestens 40° zugelassen werden und dass im Baugebiet MI 2 in Entsprechung des baulichen Bestands für die Hauptbaukörper nur geneigte Dächer (30° bis 45°) zugelassen werden. In den Baugebieten MI 1 und SO Einzelhandel hingegen werden in Analogie zur Bahnhof-Nord-Bebauung sowohl flache als auch geneigte Dächer zugelassen.
Zu 2. + 3.:
Beim Bebauungsplan “Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße (Nr. 18/19) handelt es sich aufgrund der ausschließlichen Bestandsüberplanung eines im Zusammenhang bebauten Stadtgebiets sowie der Wiedernutzbarmachung durch die Überplanung des P&R-Platzes und auch aufgrund der relativ geringen Größenordnung der überbaubaren Flächen von insgesamt weniger als 20.000 qm (Flächen innerhalb der Geltungsbereichsgrenze = ca. 18.500 m²) um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB, der im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden kann.
Auf die Erstellung des für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ nicht notwendigen „Umweltberichts“ nach § 2a Nr. 2 BauGB kann verzichtet werden – gleichwohl sind Belange von Natur und Landschaft in der planerischen Abwägung entsprechend zu würdigen.
Die nächsten Verfahrensschritte, die es durchzuführen gilt, sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Bei Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfes vom 24.12.2012 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch dreiwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
