Vorbemerkung:
In der Sitzung vom 17.10.2011 hat der Stadtrat die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Gebiet "Östlich Tauberstraße" zwischen Tauberstraße, Bundesautobahn A 3 und Glattbacher Straße (Nr. 19/13) beschlossen.
Der Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasste die Grundstücke Fl.Nr. xx, xx (Erbengemeinschaft) und xx (Stadt Aschaffenburg).
In der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats am 17.04.2012 und des Plenums am 07.05.2012 wurde der Bebauungsplanvorentwurf vom Stadtrat gebilligt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde vom 23.07.2012 – 20.08.2012 durchgeführt.
Auf Antrag der Erbengemeinschaft der Fl.Nr. xx, wurde der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf das Grundstück Fl.Nr. xx reduziert.
Am 11.06.2013 stellte der neue Vorhabenträger des Grundstückes Fl.Nr. xx, die Fa. Hesago, den Antrag zur Weiterführung des Verfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Östlich Tauberstraße“ (Nr. 19/13) gemäß § 12 BauGB.
Der Vorhabenträger erklärt sich auch bereit, auf der Grundlage eines mit der Stadt abgestimmten Planes die Erschließungsmaßnahmen und Durchführung des Vorhabens auszuführen und ist in der Lage zur Durchführung innerhalb einer Frist gem. (einem noch abzuschließenden) Durchführungsvertrag und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten.
Daraufhin wurde vom Stadtplanungsamt in Abstimmung mit dem TBA und der AVG ein Vorentwurf des Erschließungs- und Durchführungsvertrages angefertigt, der vom Vorhabenträger akzeptiert und unterzeichnet wurde.
Vor dem weiteren Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung war eine immissionsschutzrechtliche Untersuchung notwendig. Näheres dazu wird unter Punkt 5 der Beschlussvorlage abgehandelt.
Die Beschlussvorlage sollte ursprünglich bereits in der Februarsitzung des Planungs- und Verkehrssenats behandelt werden. Auf Wunsch des Stadtrats wurde dieser Punkt vertagt, da vor einer Entscheidung die Durchführung eines Ortstermins nach der Eröffnung der Glattbacher Straße gewünscht wurde.
Dieser Ortstermin und die daran anschließende Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates fanden am 13.05.2014 statt. Die beschlossenen Änderungserfordernisse werden unter Punkt 5 der Beschlussvorlage abgehandelt.
Es liegt eine schriftliche Erklärung des Vorhabenträgers zu einwirkenden Lärmimmissionen auf das Baugebiet mit folgendem Inhalt vor:
„Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 19/13 "Östlich Tauberstraße"
Flur-Nr. xx, Gemarkung Damm; Eigentümer: Fa. Hesago GmbH, Geschäftsführer xx
Erklärung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 19/13 "Östlich Tauberstraße":
Mir ist bekannt, dass auf mein Grundstück Immissionen aus den bestehenden Verkehrsanlagen Bundesautobahn A3 und der Ortsverbindungsstraße Glattbacher Straße einwirken. Diese Immissionen werden von mir auf Dauer geduldet. Ich verpflichte mich daher zu unterlassen, der Stadt gegenüber Forderungen auf Errichtung von Schallschutzmaßnahmen (sowohl aktiver als auch passiver Lärmschutz) geltend zu machen.
Diese Verpflichtung werde ich auf eventuelle Rechtsnachfolger übertragen mit der Verpflichtung diese Verpflichtung auch weiteren Rechtsnachfolgern zu übertragen.
Zur dauerhaften Sicherung dieser Duldung und Unterlassung werde ich zu Lasten meines Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs vor Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 19/13 "Östlich Tauberstraße" eine Dienstbarkeit eintragen lassen.“
Zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB wurde im Zeitraum vom 23.07.2012 bis 20.08.2012 durchgeführt; der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hing in dieser Zeit im Rathaus der Stadt Aschaffenburg zwecks Unterrichtung der Bürger und Erörterung aus.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ist eine schriftliche Stellungnahme eingegangen. Diese wird im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit behandelt.
Sie hat zum Ergebnis, dass die vorhabenbezogene Bebauungsplanung in ihren Zielstellungen weitergeführt werden kann. Eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes in Reaktion auf die eingegangene Stellungnahme ist nicht erforderlich (vgl. auch den Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit).
Zu 2: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden (Träger öffentlicher Belange)
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 3 Abs.1 BauGB wurde im Zeitraum vom 23.07.2012 bis 31.08.2012 durchgeführt; der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hing in dieser Zeit im Rathaus der Stadt Aschaffenburg zwecks Unterrichtung der Behörden und Erörterung aus.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese werden im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden behandelt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die vorhabenbezogene Bebauungsplanung (Vorhaben- und Erschließungsplanung) in ihren grundsätzlichen Zielstellungen weitergeführt werden kann. Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf wird in einigen inhaltlichen Punkten geändert bzw. ergänzt (vgl. auch den Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden).
Zu 3 und 4: Zustimmung zum Wechsel des Vorhabenträgers / Vorentwurf des Durchführungsvertrages
Im Mai 2013 fand ein Wechsel des Vorhabenträgers statt. Der neue Vorhabenträger ist die Fa. HeSaGo, die im Juni 2013 den Antrag zur Weiterführung des Verfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Östlich Tauberstraße“ (Nr. 19/13) gemäß § 12 BauGB stellte.
Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten wurden im Vorentwurf des Durchführungsvertrages in Abstimmung mit dem Tiefbauamt und der AVG geregelt, der vom Vorhabenträger akzeptiert und unterzeichnet wurde.
Damit sind die Voraussetzungen gem. § 12 Abs. 5 BauGB zur Zustimmung der Gemeinde für den Wechsel des Vorhabenträgers gewährleistet.
Die Verwaltung empfiehlt dem Stadtrat, dem Wechsel des Vorhabenträgers zuzustimmen.
Zu 5: Zustimmung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf
Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf vom 15.05.2014 berücksichtigt die aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (Träger öffentlicher Belange) und die aus dem Ortstermin mit anschließender PVS-Sitzung vom 13.05.2014 resultierenden Änderungserfordernisse.
- Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde verkleinert und beschränkt sich auf das Flurstück xx. Das Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Die im Bebauungsplanvorentwurf getroffenen Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung bleiben gleich. Lediglich bei der Bauweise fällt die Möglichkeit der Errichtung von Hausgruppen weg. Die Errichtung von Einzel- und Doppelhäusern bleibt aber gleich.
Immissionsschutz:
- Das Plangebiet ist durch Verkehrslärmimmissionen vorbelastet, die sich aus den vorhandenen Verkehrswegen vor allem der Glattbacher Straße und der BAB A3 ergeben. Insofern war es notwendig, die Vorbelastungen des Plangebietes durch die Glattbacher Straße und die BAB A3 zu untersuchen.
Die Erstuntersuchung war unvollständig, da der Verkehrslärm der Glattbacher Straße nicht berücksichtigt wurde. In der Folge wurden unter Berücksichtigung des Verkehrslärms der Glattbacher Straße weitere Untersuchungen zur Lärmreduzierung durch die Errichtung einer Lärmschutzwand am östlichen Bebauungsrand durchgeführt.
Die Folgeuntersuchungen kamen zum Ergebnis, dass eine Lärmschutzwand am östlichen Bebauungsrand aufgrund der topographischen Lage nicht sinnvoll ist, da diese nicht zu einer wesentlichen Reduzierung der Verkehrslärmimmissionen für die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Allgemeine Wohngebiete führt; es wird daher akzeptiert, den Lärmschutz durch bauliche Maßnahmen an den Gebäuden (passiver Schallschutz) herzustellen.
Es ist eine Überschreitung der Orientierungswerte festzustellen. Daher sollen passive Schallschutzmaßnahmen getroffen werden.
Mit der geplanten wohnbaulichen Nutzung des Plangebietes soll die bestehende Wohnbebauung an der Tauberstraße abgerundet werden. Durch die Errichtung einer Lärmschutzwand um das geplante Wohngebiet würde dieses gegenüber der angrenzenden freien Landschaft auch „abgeriegelt“ sein.
Da die Errichtung einer Lärmschutzwand keine wesentliche pegelreduzierende Wirkung zeigt und die dafür aufzuwendenden Kosten in keinem vertretbaren Verhältnis zum aufgezeigten Nutzen stehen, hält es die Stadtverwaltung in der Gesamtabwägung für akzeptabel, den Schallimmissionsschutz durch bauliche Maßnahmen an den Gebäuden (passiven Schallschutz) herzustellen. Die Lärmeinwirkungen für Terrassen und Balkone kann hingenommen werden, da die Stellung der Gebäude in der Mehrzahl der Fälle die wohnungsbezogenen Freiräume auf der lärmabgewandten Seite vorsieht. Außerdem wird durch die „hofartige“ Platzierung der Gebäudegruppe eine lärmmindernde Wirkung der Freianlagen erreicht.
Basierend auf dem Vorschlag der Unteren Immissionsschutzbehörde werden im Bebauungsplanentwurf unter den textlichen Festsetzungen zum „Immissionsschutz – Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ folgende passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt:
„Durch geeignete Grundrissgestaltung sind die für den Aufenthalt von Menschen vorgesehenen Räume (Schlafräume, Kinderzimmer, usw.) auf den lärmabgewandten Seiten vorzusehen. Sollte dies nicht möglich sein, so sind die Räume mit Schlaffunktion und einer Ausrichtung in Richtung BAB A3 mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung auszustatten. Der Schalldämmwert der Lüftungseinrichtung muss hierbei dem Schalldämmwert des jeweiligen Fensters entsprechen.
Das resultierende Schalldämmmaß der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen muss mindestens den in der Zeile 3 der Tabelle 8 der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – aufgeführten Werten entsprechen. Gemäß DIN 4109 ist dies der Lärmpegelbereich III.“
Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung:
- Im Bebauungsplanentwurf werden die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen gemäß der Ermittlung und Bilanzierung des Eingriffs nach dem Bewertungsmodell für die Stadt Aschaffenburg geregelt.
Die Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen tragen zu einer erheblichen Reduzierung des Eingriffs bei. Die Kompensation des Eingriffs kann zum größten Teil im Plangebiet realisiert werden. Für das sich aus der Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich ergebende Defizit von 1.240 Biotopwertpunkten werden Kostenerstattungsbeträge für die Durchführung von zugeordneten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der städtischen Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen erhoben; diese werden im Durchführungsvertrag geregelt. Die Realisierung der Zahlung des Ablösebetrages wird in einem öffentlich-rechtlichen Ablösevertrag geregelt.
Pflanzgebote, Bindungen für das Anpflanzen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
- Aufgrund der erforderlichen naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen im Bebauungsplanentwurf werden die Festsetzungen zu den Pflanzbindungsflächen angepasst sowie ergänzende Pflanzgebotsflächen zum Anpflanzen von Sträuchern, zur Neuanlage einer Streuobstwiese und einer Hecke getroffen.
Weitere Ergänzungen des Planentwurfs:
Die zu den nördlichen Gebäuden zugehörigen Flächen für Garagen sollen zwingend Garagen als Lärmminderung für die davon südlich gelegenen Gebäude errichtet werden. Deswegen wird im Bebauungsplanentwurf ein Baugebot für Garagen festgesetzt, dass in der nördlichen Bauzeile mit dem Wohnhaus zwingend ein Garagengebäude als Lärmschutz zu errichten ist.
Damit soll durch eine geschlossene Bauzeile im Norden eine zusätzliche lärmmindernde Wirkung der südlichen Freianlagen von den Lärmimmissionen der BAB A3 erreicht werden.
Die zu den übrigen Gebäuden zugehörigen Flächen für Garagen können wahlweise mit Garagen oder Carports bebaut werden.
Die zum südöstlichsten Grundstück/Gebäude zugehörigen Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen werden an die östliche Grundstücksgrenze versetzt, um eine lärmmindernde Wirkung für die südlichen Freiflächen zu erreichen.
Damit sich die einzelnen Doppelhaushälften auch hinsichtlich ihrer Höhe und Dachaufbauten besser aneinander anpassen, werden die textlichen Festsetzungen unter „Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften)“ dahingehend geändert, dass Doppelhäuser auch annähernd dieselbe Trauf- und Firsthöhe (bis max. 1 m Unterschied) haben müssen. Weiterhin müssen auch die Zwerchhäuser, Dachaufbauten und Dachgauben der einzelnen Doppelhäuser in Dachneigung, Dachfarbe und Dacheindeckung einheitlich gestaltet sein.
Des Weiteren wird geregelt, dass Stellflächen in wasserdurchlässigem Aufbau, z.B. Rasengittersteine, Rasenpflaster oder lediglich befestigte Fahrspuren herzustellen sind.
Weiterhin wird geregelt, dass die Einfriedungen zur Pflanzfläche PF 5 und zwischen den Gärten das Wechseln bodengebundener Tiere (z. B. Igel) nicht einschränken sollen. Der Bodenabstand der Einfriedungen soll mindestens 10 cm betragen.
Unter „Hinweise“ gibt es Anpassungen zum Bodendenkmalschutz, zum Umgang mit Niederschlagswasser sowie Oberflächen- und Schichtenwasser, zur Dachbegrünung und zu Pflanzgeboten. Weiterhin wird unter „Hinweise“ zum Schallimmissionsschutz folgendes ergänzt: „Auf die von der Bundesautobahn A 3 und der Glattbacher Straße künftig auf das Baugebiet einwirkenden Immissionen (z.B. Lärm, Abgase, Erschütterungen usw.) wird hingewiesen. Forderungen hinsichtlich von Schutzmaßnahmen (sowohl aktiver als auch passiver Lärmschutz) können gegenüber dem Straßenbaulastträger und der Stadt Aschaffenburg nicht geltend gemacht werden.“
Weiterhin werden die Bauverbots- und Baubeschränkungszone der BAB A3 sowie das vorhandene Biotop nach Bayerischer Biotopkartierung entlang der Glattbacher Straße im Bebauungsplanentwurf nachrichtlich übernommen.
Zu 6:
Die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange soll mit dem überarbeiteten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vom 15.05.2014 durchgeführt werden.
