Mit Planunterlagen vom 26.06.2014, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 02.07.2014, beantragt die Firma Ready Immobilien GmbH, Aschaffenburg, die Errichtung von 3 Gebäuden und Aufstockung des Bestandsgebäudes auf den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, zwischen Würzburger Straße und Josef-Dinges-Straße. Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
1. Sind die dargestellten Zufahrten realisierbar (2 Ein-/Ausfahrten an der Josef-Dinges-Straße als Andienung eines Lagers sowie eine Ein-/Ausfahrt an der Würzburger Straße als Haupterschließung)?
2. Ist die geplante Grundstücksausnutzung hinsichtlich GRZ und GFZ möglich?
3. Ist die geplante Geschossigkeit der Gebäude zulässig?
4. Sind die dargestellten Abstandsflächenüberschreitungen 1 und 2 genehmigungs-fähig?
5. Sind die, wie im Plan (Schnitt A-A und B-B) dargestellten Nutzungen je Geschoss genehmigungsfähig?
Die dargestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 18.08.2014 und einer bauordnungsrechtlichen Würdigung wie folgt beantwortet:
1. Sind die dargestellten Zufahrten realisierbar (2 Ein-/Ausfahrten an der Josef-Dinges-Straße als Andienung eines Lagers sowie eine Ein-/Ausfahrt an der Würzburger Straße als Haupterschließung)?
Die Ein-/Ausfahrt an der Würzburger Straße wird für realisierbar gehalten unter der Bedingung, dass diese so angelegt wird, wie im Lageplan 1:1000 dargestellt.
Gegen die Ein-/Ausfahrten an der Josef-Dinges-Straße bestehen grundsätzlich keine Bedenken.
2. Ist die geplante Grundstücksausnutzung hinsichtlich GRZ und GFZ möglich?
Die drei Grundstücke des Baugrundstücks haben zusammen genommen eine Größe von 11.660 m². Bei einer geplanten Überbauung und befestigten Flächen von 7.464,56 m² ergibt sich durch Rückrechnung eine GRZ von 0,43. Nach § 17 BauNVO 1990 können in Mischgebieten Grundflächenzahlen bis 0,6 und in Gewerbegebieten Grundflächenzahlen bis 0,8 festgesetzt werden. Eine Ausnutzung der Grundfläche in der angefragten Größe fügt sich grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Nach § 17 BauNVO 1990 können in Mischgebieten Geschossflächenzahlen bis 1,2 und in Gewerbegebieten Geschossflächenzahlen bis 2,4 festgesetzt werden. Nachdem die Realisierbarkeit einer gesamten GFZ von 0,91 angefragt wurde, kann der geplanten Ausnutzbarkeit des Grundstücks zugestimmt werden, wenn die Geschossflächen so über das Baugrundstück verteilt werden, wie im Plan „Perspektive und Schnitt“ dargestellt sind.
3. Ist die geplante Geschossigkeit der Gebäude zulässig?
Die im Plan „Perspektive und Schnitt“ dargestellten Gebäude, insbesondere das für eine Aufstockung auf 5 Vollgeschosse vorgesehene ehemalige Mannschaftsgebäude der Artillerie-Kaserne (Ready-Kaserne) sind hinsichtlich der Zahl ihrer Geschosse grundsätzlich zulässig.
4. Sind die dargestellten Abstandsflächenüberschreitungen 1 und 2 genehmigungs-fähig?
Die Abstandsflächenüberdeckung zu Nr. 1 ist zulässig. Eine ausnahmsweise Überdeckung von Abstandsflächen vor Außenwänden, die in einem Winkel von mehr als 75o zueinander stehen (Art. 6 Abs. 3 Halbsatz 2 Nr. 1 BayBO), ist zulässig.
Bei der Abstandsfläche Nr. 2 zur Josef-Dinges-Straße kann das 16 m-Privileg nicht in Anspruch genommen werden, da in der Breite oder Höhe des Gebäudes keinerlei Versatz erkennbar ist. Die Abstandsfläche ragt mit einer Tiefe von 2,69 m über die Straßenmitte. Eine Abweichung von den Abstandsflächen kann nur in Aussicht gestellt werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachbar, Fl.-Nr. 5500/13, dieser Überschreitung zustimmt.
5. Sind die, wie im Plan (Schnitt A-A und B-B) dargestellten Nutzungen je Geschoss genehmigungsfähig?
Die im Plan 5 in den Schnitten A-A und B-B dargestellten Nutzungen sind genehmigungsfähig, wenn sie auch im Einzelnen den Anforderungen der Baunutzungsverordnung für Mischgebiete bzw. Gewerbegebiete entsprechen, in den jeweils dargestellten entsprechenden Grundstücksteilen MI bzw. GE liegen und insbesondere bezüglich der geplanten Wohnnutzung die entsprechenden schalltechnischen Nachweise vorgelegt werden.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
