Die Bauvoranfrage zum Neubau einer Wohnanlage mit 52 Wohneinheiten, 2 Läden und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Breslauer Straße 23, durch die Sommer Bauträger GmbH, Aschaffenburg, wird wie folgt beantwortet:
1. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die geplante Nutzung (Wohnen) planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzungsart „Wohnen“ ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig.
2. Sind Einzelhandelsbetriebe in Teilen des Erdgeschosses zulässig?
In einem allgemeinen Wohngebiet sind nach § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung Läden der Größenordnung um 40 m², die der Versorgung des Gebiets dienen, allgemein zulässig. Es wird darauf hingewiesen, dass Vergnügungsstätten, wie Spielhallen und Wettbüros, im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind.
3. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (GRZ = 0,47 GRZ mit Nebenanlagen = 0,60, GFZ = 2,42) planungsrechtlich zulässig?
Das Beurteilungskriterium „Maß der baulichen Nutzung“ nach § 34 BauGB sind die Grundflächen des Gebäudes sowie der Überbauungsgrad und die baulichen Höhen. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind hierfür nur zweitrangig zu betrachtende Hilfsgrößen. Die planungsrechtliche Beurteilung ergibt, dass die geplante zu überbauende Grundfläche einschließlich Tiefgarage sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Insoweit ist die angegebene Grundflächenzahl planungsrechtlich zulässig.
Die angegebene Geschossflächenzahl des Bauvorhabens der Bauvoranfrage hängt wesentlich von der zulässigen Zahl der Vollgeschosse ab, die entscheidend durch die zulässige bauliche Höhe beeinflusst wird. Insoweit wird auf die Antwort zu Frage 4 und 5 verwiesen.
4. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die Anzahl der Geschosse:
Treppenhaus A – 6 Geschosse (EG, 1.-4. OG, Staffelgeschoss),
Treppenhäuser B und C – 7 Geschosse (EG, 1.-5. OG, Staffelgeschoss),
Treppenhaus D – 4 Geschosse (EG, 1. und 2. OG, Staffelgeschoss),
planungsrechtlich zulässig?
5. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die Wandhöhen planungsrechtlich zulässig?
Zu Frage 4 und 5:
Abgleich der geplanten Höhen mit dem Bestand:
Der neu geplante Baukörper überschreitet die Höhen des Bestandsbaus zur Breslauer Straße mit seinem 6. Obergeschoss (Penthouse) um ca. 3,30 m. Selbst die Attika des um 1 m von der Gebäudekante zurück gesetzten 5. Obergeschosses zur Breslauer Straße liegt noch um 0,40 m über der Gesamthöhe des Bestandsbaus und zugleich etwa 1,30 m über der Oberkante des Nachbargebäudes Breslauer Straße xx. Zum Breslauer Platz ergibt sich ein ähnliches Bild. Der Bestandsbau wird in seiner Höhe durch das neu geplante 6. Obergeschoss vollständig überragt. Aufgrund der erreichten Höhen ist das geplante 6. Obergeschoss planungsrechtlich nicht zulässig. Das 5. Obergeschoss kann trotz der Überschreitung bestehender Höhen dann zugelassen werden, wenn es deutlicher - mindestens 2 m – von der Gebäudekante zur Breslauer Straße zurückgesetzt wird und somit städtebaulich weniger dominant in Erscheinung tritt und unter der Voraussetzung, dass der Baukörper insgesamt die maßgebenden Baufluchten der Umgebungsbebauung einhält. Zum Breslauer Platz ist ein Zurückspringen des 5. Obergeschosses aufgrund der großzügigen Platzanlage städtebaulich nicht zwingend geboten, aus baugestalterischen Gründen aber zu empfehlen. Davon unabhängig sind die erforderlichen Abstandsflächen zu den unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücken einzuhalten.
Abgleich der geplanten Bauflucht mit dem Bestand:
Entlang der Breslauer Straße rückt das geplante Gebäude zu weit aus der bestehenden Bauflucht vor. Der gesamte mit Balkonen bzw. Loggien ausgestattete Gebäudeteil muss mit seiner Außenwand einen Abstand zur Breslauer Straße von 5 m einhalten, dadurch wäre auch der Erhalt von 3 der 4 vorhandenen Ahornbäume im Grünstreifen möglich oder zumindest alternativ die Neupflanzung von Laubbäumen vor dem Gebäude. Die Balkone können aus planungsrechtlicher Sicht über diese 5 m Linie hinaus wie geplant um ca. 0,5 m hinaus ragen. Auch der Baukörper zum Breslauer Platz (Kopfbau) kann mit seiner südöstlichen Begrenzung zur Breslauer Straße um 3 m näher als geplant an die Breslauer Straße heran rücken. Bei Einhaltung dieser Voraussetzungen kann aus planungsrechtlicher Sicht eine Abweichung von den über die Straßenmitte hinausreichenden Abstandsflächen zugelassen werden (siehe auch Frage 8).
6. Ist der getrennte Nachweis der Abstandsflächen für die einzelnen Gebäudeteile zulässig?
7. Ist die Reduzierung der Abstandsfläche auf halbe Wandhöhe zulässig?
Gebäude A – Süd-West und Nord-West-Seite,
Gebäude CD – an den schmalen Gebäudeseiten,
Gebäude D – Süd-Ost und Süd-West-Seite, auf einer Länge < 16m an der Nord-Ost-Seite.
Zu Frage 6 und 7:
Bei dem geplanten Gebäude handelt es sich um ein Gebäude für das insgesamt die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO eingehalten werden müssen.
Die Reduzierung der Abstandsfläche ist danach nur auf zwei Seiten auf die halbe Wandhöhe zulässig (Art. 6 Abs. 6 BayBO). Im Übrigen wird auf die Antwort zu Frage 8 hingewiesen.
8. Ist die Überschreitung der Straßenmitte der Breslauer Straße mit den Abstandsflächen zulässig?
Die Abstandsflächen zur Straßenmitte der Breslauer Straße sind grundsätzlich einzuhalten. Eine bauordnungsrechtliche Abweichung wird im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt, wenn die Höhen entsprechend der Antwort zu Fragen 4 und 5 reduziert werden und wenn sie nach der Abwägung nach Art. 63 BayBO bei Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen des Abstandsflächenrechts, insbesondere Belichtung, Besonnung und Belüftung vereinbar sind. Hierzu wird empfohlen die Unterschrift der betroffenen Nachbarn einzuholen.
9. Ist die Überdeckung der Abstandsflächen auf dem Baugrundstück im Bereich sich gegenüberliegenden Baukörper zulässig?
Die Abstandsflächen sind entsprechend Art. 6 BayBO zwischen den Gebäudeteilen grundsätzlich einzuhalten. Im Baugenehmigungsverfahren werden bauordnungsrechtliche Abweichungen in Aussicht gestellt, wenn die Höhen reduziert werden (siehe Fragen 4 und 5) und die sich dann ergebenden Überschneidungen unter Würdigung der öffentlichen Belange, insbesondere Belichtung, Besonnung und Belüftung, rechtfertigen lassen.
10. Ist die Lage der Erschließung der Tiefgarage (von der Fabrikstraße über den Breslauer Platz) zulässig?
Die Erschließungsstraße des Baugrundstückes von der Fabrikstraße zum Breslauer Platz ist derzeit als Sackgasse beschildert und dient dem Anliegerverkehr sowie als Feuerwehrzufahrt für das bestehende Anwesen. Aus planungsrechtlicher Sicht kann die vorhandene Zufahrt zur Erschließung der geplanten Tiefgarage mit insgesamt 59 Stellplätzen genutzt werden, wenn folgende Auflagen erfüllt sind:
Aus planungsrechtlicher Sicht ist zumindest die Tiefgaragenabfahrt einzuhausen. Von der Tiefgaragenzufahrt dürfen keine Grenzwert überschreitenden Immissionen für die benachbarten Wohngebäude ausgehen. Im Baugenehmigungsverfahren ist deshalb die untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Die Genehmigungsplanung ist weiterhin mit dem Tiefbauamt der Stadt Aschaffenburg abzustimmen um die Anpassung der Tiefgaragenzufahrt an die Verkehrsflächen zu gewährleisten und um die öffentlich-rechtliche Widmung zu klären.
11. Sind die Feuerwehrzufahrt und die Aufstellflächen auf dem Breslauer Platz zulässig?
Die in den Planunterlagen eingereichte Feuerwehrzufahrt von der Breslauer Straße ist zulässig. In den Unterlagen zur Bauvoranfrage sind die Aufstellflächen auf dem Breslauer Platz nicht erkennbar. Die Zulässigkeit der Aufstellfläche auf dem Breslauer Platz sowie die Bemessung der Feuerwehrzufahrt und der Aufstellflächen ist bei der Erstellung der Genehmigungsplanung vorher mit dem Bauordnungsamt abzustimmen.
