Mit Planunterlagen, eingegangen am 30.12.2014, beantragt Herr xxx für die Eigentümergemeinschaft xxx, Aschaffenburg, den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 14 WE und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg an der Ecke Südbahnhofstraße/Junckerstraße/Dunzerstraße in Aschaffenburg.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um eine Bauvoranfrage zur Neubebauung des Eckgrundstückes zwischen Südbahnhofstraße/Junckerstraße und Dunzerstraße. Die beiden Flurnummern xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg an der Südbahnhofstraße, Ecke Junkerstraße sind im Eigentum der Stadt Aschaffenburg und bisher unbebaut. Im Fall der Realisierung des Bauvorhabens will der Bauherr diese Grundstücke erwerben. Die Bebauung auf dem Flurstück xxx, Gemarkung Aschaffenburg soll im nördlichen Teil des Grundstückes an der Ecke Dunzerstraße/Junckerstraße erhalten werden. Im südlichen Bereich dieses Grundstückes an der Junckerstraße soll ein Abbruch des Bestandes zu Gunsten einer Neubebauung erfolgen. Bei dem Bebauungsvorschlag der Bauvoranfrage handelt es sich um ein Wohnhaus mit drei Geschossen und Staffelgeschoss, das die Ecke Südbahnhofstraße/Junckerstraße umfasst. Die geplanten 14 Wohnungen haben eine Größe zwischen 64 – 124 m². In einer Alternativplanung ist diese Bebauung noch durch eine turmartige Eckbetonung ergänzt. Die Tiefgarage umfasst 16 Stellplätze, die übrigen 5 Stellplätze sind ebenerdig vorgesehen.
Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
„Nr. 1: Ist der geplante L-winklige Neubau mit seinen dargestellten Baufluchten jeweils am o.g. Gebäudebestand Dunzerstraße xx und Südbahnhofstr. xx nach Abbruch des Teilbestandes, dem Erwerb und der Vereinigung der o.g. Flächen (xxx / xxx / und Stadt) in geschlossener Bauweise als Anschlussbebauung wie im Plankonzept dargestellt genehmigungsfähig?
Nr. 2: Der o.g. Baulinienplan Nr. 28 regelt Baulinien und Baugrenzen konform mit den vorderen Grundstücksgrenzen. Diese werden eingehalten. Nur unmittelbar in einem kleinen Eckbereich der Juncker-/ Südbahnhofstraße stellt er eine etwas zurückspringende Baugrenze dar, die aber nur geringfügig mit der o.g. Projektierung entlang der Grundstücksgrenze zwangsläufig überschritten wird.
Kann hiervon eine Befreiung erteilt werden, zumal auch kein städtebauliches Ziel dafür erkennbar ist und die Ecksituation analog zur gegenüberliegenden Seite „Junckerstraße“ ausgeführt werden kann? Es werden keine nachbarrechtlichen Belange tangiert; ist diese unerhebliche Abweichung mit der geplanten Gebäudeentwicklung vertretbar und zulässig?
Nr. 3: Die Geschossigkeit im Wohnquartier variiert bis zu 5 Geschossen ohne hierbei die Nichtvollgeschosse unter „flacher geneigten Satteldächern“ noch zu berücksichtigen. Die Projektierung orientiert sich an den unmittelbaren Gebäuden mit unterschiedlichen Höhenlagen im Gelände / steileren Dachformen (= Vollgeschoss) und an einem harmonischen „Baulücken-Schluss“. Der „Attika-Verlauf“ des Flachdaches wird dabei den First-Bestand, an den angebaut wird, nicht überragen. Ist daher – so wie in der dargestellten Form – eine 3 geschossige Entwicklung und mit einem Penthouse als Vollgeschoss (insg. 4 Vollgeschosse) auf den o.g. Flächen im Eckbereich der Südbahnhof- / Junckerstraße jeweils mit dem Anschluss an den Gebäudebestand – wie im Plankonzept dargestellt – zulässig?
Nr. 4: Kann statt eines Sattel- oder Walm/Mansarddaches ein Flachdach – mit seiner neutralen Architektursprache als vermittelndes Element zwischen den abwechslungsreichen Dachformen in der uneinheitlichen Dachlandschaft der Blockrandbebauung einhergehend mit größeren Topographie-Unterschieden – für das beabsichtigte Penthouse ausgeführt werden und ist dies im Sinne des § 34 BauGB zulässig?
Nr. 5: Die GRZ und GFZ werden bereits mit dem bisherigen Gebäudebestand und im Vergleich mit den angrenzenden Nachbarlagen gemäß den Obergrenzen BauNVO aufgrund der innerstädtische, kleinparzellierten Grundstückssituation nicht annähernd eingehalten; um die harmonische Einfügung aber in das Quartier in dieser prägnanten Ecksituation sinnvoll zu gewährleisten, ist aus städtebaulicher Sicht eine Anpassung mit einer entsprechenden Baumassen-Entwicklung zwingend erforderlich (Bezugsbeispiel Nelsestr. 4). Sind daher die im Plankonzept die für das Projekt ermittelten GRZ = 0,89 bzw. 1,0 und die GFZ-Werte mit bis zu 2,85 (mit Option „Turm-Atelier“) letztendlich im Sinne des § 34 BauGB zulässig und möglich?
Nr. 6: Der übergroße öffentliche Spielplatz, in der unmittelbaren Nachbarschaft an der Südbahnhofstraße östlich gelegen, ist fußläufig optimal und ohne eine Straße überqueren zu müssen, schnell erreichbar. Auf dem o.g. Anwesen gelingt der erforderliche Nachweis für eine befriedigende, kindgerechte Spielsituation aufgrund der verdichteten Innenstadt-Wohnlage nicht. Außerdem würde der durch die Blockrandbebauung verschattete, beengte Innenhof im Norden des Gebäudes nicht sinnvoll sein. Er würde sicherlich auch nicht angenommen werden.
Kann daher stattdessen die sehr nahe gelegene, üppige Spielplatzsituation an der Südbahnhofstraße mit viel Bestandsgrün und Besonnung, wo auch ein höherwertiger Austausch mit mehreren Kindern / Eltern aus einem größeren Gebietsradius zur Verfügung steht, als erforderlicher Nachweis aus genehmigungstechnischer Sicht akzeptiert werden und gelten?
Nr. 7: Mit Abbruch der Bestandsgaragen verbleibt nur noch eine einzige Grundstückszufahrt von der Junckerstraße aus zum „Hof“ bzw. zur Tiefgarage, in der ein vollständiger Nachweis des Stellplatzbedarfes für die Alt-/ Neunutzung geführt wird.
Dadurch steht künftig im öffentlichen Straßenraum mehr „öffentlicher Parkraum“ zur Verfügung. Die Festlegung der Zufahrtsbreite zum künftigen, nur wenig tiefergelegenen Hof-Niveau erfolgt an einem idealen Geländeniveau und wird mindestens 4,50 m betragen. Da dieses Maß nur geringfügig abweichend von der Stellplatzsatzung (max. 3,50 m) ist, wird eine Ausnahme beantragt.
Ist das geplante Maß im Sinne der Ausnahmefiktions-Regelung der STP-Satzung möglich und zulässig? Kann auch, um eine Ampelschaltung für den reibungslosen TG-Gegenverkehr im „Rampenbereich“ zu vermeiden, evtl. eine 5,50 m Zufahrtsbreite ausgeführt werden?
Nr.8: Die Abstandsflächen-Relevanz entlang der Junckerstraße ist durch die vordere Baulinie aufgehoben und daher für die Gebäude-Entwicklung des Neubaues unbeachtlich. Entlang der Südbahnhofstraße ist eine Baugrenze ausgewiesen. Es gibt aber aufgrund der überbreiten Südbahnhofstraße keine Beeinträchtigungen von nachbarrechtlichen Belangen. Im rückwärtigen Bereich können die Abstandsflächen des neuen Winkelbaues nicht konsequent eingehalten werden, da entweder schräge, atypische Grenzziehungen bestehen oder zwangsläufig an den Altbestand, der bereits diese nicht einhält, angebaut werden muss. Außerdem besteht im „Innenbereich“ ein grenzständiger Wohnbau mit Brandwand, an den eingeschossig mit der Überdachung der Tiefgarage (evtl. auch Hofsituation) u.a. angebaut werden soll. Damit wird auch in diesem Fall die Abstandsflächenrelevanz aufgehoben. Die betroffenen Nachbarn haben ihre Unterschrift zur Bauvoranfrage erteilt.
Ist diese Auslegung aus genehmigungstechnischer Sicht richtig und für die projektierte Neubauung gemäß Konzeptstudie insbesondere aus bauordnungsrechtlicher Sicht zulässig?
Nr. 9: Ist die geplante Wohnnutzung gemäß der o.g. Konzeptstudie in der künftigen Wohnanlage für
a) 14 Wohnungen im Neubau – hiervon sind wie zuletzt lt. Verwaltung vom Stadtrat explizit gefordert 2 behindertengerechte Wohnungen / 1 barrierefreie Wohnung im EG – und
b) 5 Bestandswohnungen und mit 1 neuen Wohnung – statt der bisherigen Gaststätte im EG - im Altbestand
mit dem jeweils hierfür berechneten / dargestellten STP-Nachweis in der „Hof- / Tiefgaragensituation“ zulässig?
Nr. 10: Im Eckbereich des Neubaues an der Juncker- / Südbahnhofstraße soll eine „turmartige“ Gebäudebetonung mit den Abmessungen von ca. 9 x 9 m Breite ausgeführt werden, um eine besondere Prägnanz zu erzielen (siehe hierzu Plan Nr. 5 und Nr. 6). Darin untergebracht ist ein maisonettartiges „Atelier“, das der darunterliegenden Wohneinheit zugeordnet ist. Im Sinne des § 34 BauGB bestehen hierzu keine Einwände bzgl. der Geschossigkeit, da u.a. in der Umgebung diese Geschossigkeit vorhanden ist. Nachbarrechtliche Abstandsflächen werden nicht beeinträchtigt. Ist diese Variante im Sinne des § 34 BauGB und aus bauordnungsrechtlicher Sicht zulässig?“
Aufgrund der Komplexität dieser Fragestellungen wird die Fragestellung nachfolgend sinngemäß und verkürzend dargestellt. Im Zweifel wird auf den vorstehenden Originaltext verwiesen.
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 21.01.2015 liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes – Baulinienplan Nr. 28 Junckerstraße - der ausschließlich Baulinien, Baugrenzen und Straßenbegrenzungslinien festsetzt. Für die planungsrechtliche Beurteilung ist deshalb ergänzend § 34 BauGB maßgebend. Danach weist die nähere Umgebung den Charakter eines Mischgebietes mit dominierender Wohnnutzung auf. Das Bauvorhaben ist seiner Nutzungsart deshalb allgemein dort zulässig.
Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 21.01.2015 sowie einer Beurteilung zu bauordnungsrechtlichen Fragen wie folgt beantwortet:
1. Ist der geplante L-winklige Neubau, wie im Plankonzept dargestellt, genehmigungs-fähig?
Der L-winklige Neubau ist planungsrechtlich hinsichtlich der dadurch erzielten geschlossenen Bauweise zulässig. Auch die vorgesehenen Baufluchten entlang der Straßenbegrenzungslinie sowie die Gebäudetiefe in Anlehnung an die grenzständigen Nachbargebäude können planungsrechtlich zugelassen werden. Die Antworten zu Frage 2 und zur Höhenentwicklung zu Frage 3 sind hierbei zu beachten.
2. Kann von dem Eckeinsprung der Baulinie im Eckbereich Junckerstraße / Südbahnhofstraße zu Gunsten einer Bebauung bis zur Straßenbegrenzungslinie eine Befreiung erteilt werden?
Aus planungsrechtlicher Sicht kann deshalb eine Befreiung von der festgesetzten Baulinie erteilt und das Gebäude auch im Eckbereich bis an die Straßenbegrenzungslinie herangerückt werden. Die hierfür notwendige Befreiung wird in Aussicht gestellt.
3. Ist die Bebauung mit 3 Geschossen und Penthouse als Vollgeschoss (insgesamt 4 Vollgeschosse) entsprechend dem Planungskonzept zulässig?
Die Errichtung von 4 Vollgeschossen ist gebietstypisch und planungsrechtlich zulässig, wobei das Beurteilungskriterium nach § 34 BauGB die baulichen Höhen des geplanten Baukörpers sind. Bei Betrachtung der Höhen der Nachbarbebauung fügt sich die Höhe des Bauvorhabens mit einer Trauf-/Wandhöhe von 10 m bis 12,15 m sowie eine Oberkante des Penthouses von 12,30 m bis 14,35 m in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich mit den folgenden Maßgaben zulässig.
Infolge der abweichenden Dachform zu den Nachbargebäuden muss eine Zäsur gewahrt werden. Diese Gebäudeteile dürfen auf mindestens 3,00 m Breite maximal die Wandhöhe der anschließenden grenzständigen Gebäude erreichen sowie das Penthouse muss an der Junckerstraße mindestens auf die Flucht des Mansardgeschosses der Dunzerstraße 10 a zurückgesetzt werden und entlang der Südbahnhofstraße ist das Penthouse mindestens 1,5 m von der Straßenbegrenzungslinie abzurücken.
4. Kann ein Flachdach für das beabsichtigte Penthouse ausgeführt werden?
Ein Flachdach kann planungsrechtlich zugelassen werden, wenn der Anschluss an die grenzständigen Nachbargebäude bei Berücksichtigung der Antwort zu Frage 3 gelingt.
5. Sind die im Plankonzept die für das Projekt ermittelten GRZ = 0,89 bzw. 1,0 und die GFZ Werte mit bis zu 2,85 (mit Option „Turm-Atelier“) letztendlich im Sinne des § 34 BauGB zulässig und möglich?
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB keine beachtlichen Kriterien. Vielmehr kommt es auf die tatsächlich zu überbauende Grundfläche und die Höhe des Gebäudes an. Die zu überbauende Fläche für den neugeplanten Hauptbaukörper liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung und ist planungsrechtlich zulässig. Die Zulässigkeit der Höhenentwicklung ist bereits in der Antwort zu Frage 3 enthalten.
Planungsrechtlich ist die Planung der angestrebten Gesamtversiegelung des Grundstücks zu nahezu 100 % nicht akzeptabel. Hierfür ist zusätzlich zu einer extensiv Begrünung der Penthousedächer ein Ausgleich erforderlich. Sofern eine Verkleinerung des Baukörpers und eine geringere Grundstücksausnutzung seitens des Bauherrn nicht gewünscht sind, wird aus planungsrechtlicher Sicht die Auflage erteilt, den „Hof“ einschließlich der oberirdisch vorgesehenen Stellplätze und der Fläche für Fahrräder und Müllbehälter zu überdeckeln und mit einer Intensivbegrünung (vegetationsfähige Substratschicht mindestens 50 cm) zu versehen. Dadurch ergäben sich auch Lösungsmöglichkeiten für die Einrichtung eines Spielplatzes (vgl. hierzu Nr. 6).
6. Führt der vorhandene übergroße öffentliche Spielplatz in unmittelbarer Nachbarschaft an der Südbahnhofstraße östlich gelegen zum Entfallen der Spielplatzpflicht nach Art. 7 Abs. 2 Satz 2 der BayBO.
Bei Einbeziehung der planungsrechtlichen Überlegungen in der Antwort zu Frage 5 ist der Herstellung eines Spielplatzes auf dem Baugrundstück Vorrang zu gewähren. Dies gilt insbesondere für die Spielsituation von Kleinkindern. Inwieweit ganz oder teilweise die Verpflichtung zur Herstellung eines Kinderspielplatzes nach Art. 7 Abs. 2 Satz 2 der BayBO entfällt, ist der Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
7. Kann für die Zufahrt zum Hof und zur Tiefgarage in Abweichung von der in der Stellplatzsatzung maximal festgelegten Zufahrtsbreite von 3,50 m für das Maß von 4,50 m oder bei Einrichtung einer Ampelregelung für das Maß von 5,50 m Zufahrtsbreite eine Abweichung erteilt werden?
Sowohl aus stadtplanrechtlicher Sicht als auch aus Sicht der Bauordnung kann für eine Zufahrtsbreite von 4,50 m oder für den Fall des Begegnungsverkehrs mit Ampelregelung eine Zufahrtsbreite von 5,50 m im Wege der Abweichung zugelassen werden.
8. Kann eine Abweichung von den Abstandsflächen gewährt werden für folgende Sachverhalte:
a) Überschreitung der Straßenmitte im Bereich der Befreiung unter Einhaltung der Baugrenze an der Spitze der Ecke Südbahnhofstraße/Junckerstraße und
b) Überschreitung der Abstandsflächen zur A typisch und schrägverlaufenden Grenze des Baugrundstücks 6.404/1 Gemarkung Aschaffenburg (Anwesen Südbahnhofstraße 16 c)?
Den Unterlagen des Antrages sind weder Berechnungen noch Pläne zur Lage der Abstandsfläche beigefügt. Eine Prüfung dieser Frage kann deshalb nicht erfolgen. Die Erteilung einer Abweichung kann nach Prüfung der Voraussetzungen im Baugenehmigungsverfahren und der dann vorliegenden Genehmigungssituation jedoch in Aussicht gestellt werden.
9. Ist die geplante Nutzung entsprechend der Planung mit 14 Wohnungen im Neubau, davon 2 behindertengerechte Wohnungen und eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss sowie 5 Bestandswohnungen mit einer zusätzlichen Nutzungsänderung für eine Wohnung anstelle bisher einer Gaststätte im Erdgeschoss des Altbestandes in Verbindung mit dem jeweils hierfür berechneten Stellplatznachweis zulässig?
Aus planungsrechtlicher Sicht ist in dem nach § 34 BauGB als Mischgebiet mit überwiegender Wohnbebauung zu beurteilenden Umgebung die geplante Wohnnutzung grundsätzlich zulässig. Zur Wahrung des Mischgebietscharakters sind jedoch im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen vorzusehen und gegebenenfalls die Gaststätte zu belassen. Der Stellplatznachweis ist deshalb im Baugenehmigungsverfahren entsprechend den vorgesehenen Nutzungen vorzulegen. Die Ablösung von Stellplätzen für die Wohnbebauung wird nicht in Aussicht gestellt und bleibt für den gewerblichen Bereich dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
10. Ist die in den Plänen dargestellte Planungsvariante mit der turmartigen Gebäudebetonung in den Abmessungen 9 x 9 m planungsrechtlich nach § 34 BauGB und aus bauordnungsrechtlicher Sicht der Abstandsflächen zulässig?“
Die geplante turmartige Ecküberhöhung überschreitet zwar den Rahmen der Umgebungsbebauung, aber aufgrund der städtebaulichen Ecklage fügt sich eine 5-geschossige Ausbildung eines in der Fläche auf 9 x 9 m und dem Volumen begrenzten und damit insgesamt untergeordneten Bauteils aber noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Als architektonisch gestaltetes Element ist es auch nicht geeignet, bodenrechtliche Spannungen auszulösen. Dieser Planungsvariante wird deshalb planungsrechtlich zugestimmt. Aus bauordnungsrechtlicher Sicht wird auf die Antwort zu Frage 8 verwiesen.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
