Mit Planunterlagen eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.05.2015 beantragt der Bauherr einen Bauvorbescheid zum geplanten Neubau von zwei Gewerbegebäuden mit Einzelhandel und Büroflächen in Aschaffenburg.
Das Bauvorhaben umfasst den ehemaligen Park-an-Ride-Parkplatz an der Lange Straße zwischen Bert-Brecht-Straße an der Glattbacher Überfahrt für den vor kurzem durch Bebauungsplan eine neue Nutzung als Gewerbefläche festgelegt wurde. Errichtet werden soll auf der östlichen Grundstücksfläche ein eingeschossiger Gebäudekörper mit 35 m Breite und 32 m Tiefe. Für einen Schuhmarkt und einen Textilmarkt mit jeweils 500 m2 Verkaufsfläche und 560 m2 Bruttogrundfläche. Im westlichen Grundstücksteil entsteht ein Baukörper, der an der Bert-Brecht-Straße 3-geschossig ausgebildet ist und sich entlang dem Nordring 1-geschossig fortsetzt. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes sind zwei Marktflächen vorgesehen, deren Sortimente noch nicht festgelegt sind. Die Flächen betragen eine Verkaufsfläche von jeweils 400 m2 und eine Bruttogrundfläche von 450 m2 beziehungsweise 550 m2 in den beiden Obergeschossen sind Büronutzungen mit jeweils 300 m2 Fläche vorgesehen. Entlang der Zufahrt von der Bert-Brecht-Straße und zwischen den Gebäuden ist eine Stellplatzanlage mit 72 Stellplätzen vorgesehen. Das Baugrundstück umfasst auch ein Grundstück auf dem entsprechend dem Bebauungsplan als ökologische Ausgleichsfläche ein Mauereidechsenlebensraum hergestellt werden soll.
Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
1. Kann einer Bebauung des Grundstückes mit zwei Baukörpern mit den in der Zeichnung dargestellten Längen und Höhen zugestimmt werden?
2. Kann im Rahmen einer Befreiung von den Festsetzungen des B-Plan 18/19 einer Erhöhung der Sortimentsflächen Textilien und Schuhe auf jeweils 500 m2 Verkaufsfläche, als Verlagerung aus dem Gebiet des B-Plan 18/14 zugestimmt werden?
Sortimentsbegrenzung in B-Plan 18/19
- 100 m2 Textilien
- 100 m2 Schuhe
Keine Sortimentsbegrenzung in B-Plan 18/14 für Schuhe und Textilien
3. Ist die Schließung der Baulücke zwischen den Gebäuden mit einer Gabionen/Holzwandkonstruktion mit 3 m Höhe als Sichtschutz zum Nordring zulässig.
4. Kann der Nachweis der nötigen Stellplätze für die oberen Bürogeschosse im Parkhaus 1. und 2. Parkebene erfolgen? Hier besteht ein Überhang an nachgewiesenen Parkplätzen zur Anzahl der nach Stellplatzsatzung nachzuweisenden Stellplätze.
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes am 26.05.2015 liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/19 für das Gebiet „Südlich Lange Straße – Ost“ in Kraft seit 01.11.2014. Der für das Baugrundstück ein „Sondergebiet Einzelhandel und Gewerbe nach § 11 Abs. 2 BauNVO“ festsetzt. Die Festsetzung des Bebauungsplanes verknüpft die zulässigen Sortimentsflächen mit dem Bebauungsplan Nr. 18/14 für das Plangebiet Bahnhof Nord und diesen Bebauungsplan und setzt hierfür den Geltungsbereich dieser beiden Bebauungspläne gemeinsame Obergrenzen fest. Auf dem östlichen Teilen des Baugrundstücks setzt der Bebauungsplan eine ökologische Ausgleichsfläche mit der Zweckbestimmung „Mauereidechsenlebensraum“ entsprechend der artenschutzrechtlichen Prüfung des Büros Fabian vom 15.11.2013 fest. Gleichermaßen setzt der Bebauungsplan einen Zeitenplan fest, der die besonderen Bedürfnisse der geschützten Arten berücksichtigt. Das Bauvorhaben entspricht im Wesentlichen den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist seiner Art nach dort zulässig.
Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der Planungsrechtlichten Stellungnahme wie folgt beantwortet:
1. Kann einer Bebauung des Grundstückes mit zwei Baukörpern mit den in der Zeichnung dargestellten Längen und Höhen zugestimmt werden?
Die Fragestellung ist nach Art. 71 Satz 1 BayBO unzulässig, soweit es sich nicht um eine Einzelfrage des Bauvorhabens handelt. Eine Antwort wird deshalb nur zu der grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit gegeben.
Das Bauvorhaben ist hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der baulichen Höhe und der Bauweise zulässig. Das Bauvorhaben überschreitet entlang des Nordrings um 0 bis 3 Meter die festgesetzte Baulinie und den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 18/19 und erstreckt sich somit auf den Bebauungsplan 18/11 „Bahnparallele“, der auf dieser Fläche die Festsetzung „private Grünfläche“ enthält. Es wird deshalb eine Befreiung von der Festsetzung private Grünfläche für einen spitzzulaufenden Geländestreifen von 0 bis 3 Metern entlang der Südseite des gesamten Bauvorhabens erteilt.
2. Kann im Rahmen einer Befreiung von Festsetzungen des B-Plan 18/19 einer Erhöhung der Sortimentsflächen Textilien und Schuhe auf jeweils 500m2 Verkaufsfläche als Verlagerung aus dem Gebiet des B-Plan 18/14 zugestimmt werden?
Da es sich bei diesem Bauvorhaben um die Verlagerung von im Bebauungsplan Geltungsbereich des Bebauungsplanes 18/14 möglichen Verkaufsflächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 18/19 handelt, kann die Erweiterung dieser Verkaufsfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 18/19 unter der Bedingung zugelassen werden, dass der notarielle städtebauliche Vertrag vom 24.06.2008 / 16.10.2014 entsprechend angepasst wird.
3. Ist die Schließung der Baulücke zwischen den Gebäuden mit einer Gabionen/Holzwandkonstruktion mit 3m Höhe als Sichtschutz zum Nordring zulässig?
Der neue Bebauungsplan 18/19 hat die planungsrechtliche Absicht, die im ursprünglichen Bebauungsplan 18/11 für die Bahnparallele enthaltene Schallschutzwand durch Gewerbegebäude zu ersetzen. Deshalb ist das Gebäude direkt am Nordring hinsichtlich seiner Funktion als Schallschutzwand so zu bemessen und auszuführen, dass es der ursprünglich geplanten Schallschutzwand des Bebauungsplanes 18/11 „Bahnparallele“ entspricht. Der Bauherr ist deshalb verpflichtet, die Gebäude bis zum April 2017 – vor Inbetriebnahme der Bahnparallele – zu erstellen. Das Gleiche gilt für die Schließung der Baulücke zwischen den Gebäuden mit einer Gabionenholzwandkonstruktion. Spätestens vor Erteilung der Baugenehmigung muss ein entsprechender städtebaulicher Vertrag geschlossen werden, der die Verpflichtung zur Herstellung der Gebäude und der Wandkonstruktion zwischen den Gebäuden bis zu dem genannten Zeitpunkt festlegt. Im Baugenehmigungsverfahren ist gutachterlich nachzuweisen, dass die Gebäude und die Wandkonstruktion die vorgesehene Begrenzung der Lärmwerte erfüllen.
4. Kann der Nachweis der nötigen Stellplätze für die oberen Bürogeschosse im Parkhaus 1. und 2. Parkebene erfolgen?
Der Nachweis der nötigen Stellplätze für die oberen Bürogeschosse kann im Parkhaus 2. Parkebene unter der Auflage zugelassen werden, dass diese Stellplätze zu Gunsten des Bauvorhabens dinglich gesichert werden und im Baugenehmigungsverfahren ein Gesamtstellplatznachweis vorgelegt wird.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorlagenvorschlag gebeten.
