Mit Planunterlagen, eingegangen am 23.04.2015 beantragt die xxx in Aschaffenburg den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern auf dem Baugrundstück Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx zwischen Flachstraße und Kihnstraße in Aschaffenburg.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 24 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 28 Stellplätzen.
Die Fragestellung der Bauherren zur Bauvoranfrage lautet:
1. Kann der Nutzung der o. g. Grundstücke zu reinen Wohnzwecken innerhalb des baurechtlich festgesetzten MI-Gebietes zugestimmt werden – kann also auf die Ansiedlung einer Gewerbeeinheit verzichtet werden?
2. Kann einer Abweichung von der Schaffung des privaten Grünstreifens mit dem Gebot der Anpflanzung von Bäumen als gliederndes Element zugestimmt werden?
3. Kann der Tiefgarage mit einer Zufahrt über die Flachstraße zugestimmt werden?
4. Kann dem Feuerwehrlaufweg zur Sicherstellung des 2. Rettungsweges von Haus 2 ab der Kihnstraße zugestimmt werden?
5. Kann einer Aufstellung von Hubrettungsfahren im Straßenraum der Kihn- und Flachstraße zur Rettung von Haus 1 und Haus 3 zugestimmt werden?
6. Kann der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ I von 0,381 zugestimmt werden?
7. Kann der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ II oberirdisch von 0,524 zugestimmt werden?
8. Der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ II ober- und unterirdisch von 0,915 zugestimmt werden?
9. Kann den ermittelten Werten zur GFZ zugestimmt werden?
10. Kann der Ausbildung von 3 Vollgeschossen entlang der Flachstraße (Haus 3) zugestimmt werden?
11. Kann der Ausbildung eines Sockels von ca. 1,40 m an der Flachstraße (Haus 3) zugestimmt werden?
12. Kann dem mittig von Südost nach Nordwest verlaufenden Riegel mit 3 Vollgeschossen (Haus 2) außerhalb der Baugrenze zugestimmt werden?
13. Kann einer Überschreitung der Abstandsfläche über die Mittelachse (der Straßenmitte) des südlichen Gebäudes an der Kihnstraße zugestimmt werden? Das Gebäude nimmt die Trauf- und Firstkante der angrenzenden Bebauung auf und bezieht sich städtebaulich auf seine Nachbarschaft mit 3 Vollgeschossen und Satteldach, welches im Bebauungsplan rechtlich vorgeschrieben bzw. erlaubt ist.
14. Kann einer Überschreitung der Nichtvollgeschossigkeit im Dachgeschoss von Haus 1 zugestimmt werden? Dies ist begründet durch den geschoss- bzw. profilgleichen Anbau an das Anwesen Kihnstraße 9 und 11 auf der Fl.-Nr. xxx. In seiner Eigenart folgt das Dachgeschoss dem Satteldachgebot.
15. Kann dem Schmalseiten-Privileg nach Nordosten an den Giebelwänden der beiden Riegel an der Flach- und Kihnstraße zugestimmt werden?
16. Kann der Auskragung der Balkone vor die eigentliche Bauflucht zugestimmt werden?
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 08.06.2015 liegt das Vorhaben im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 3/22 „Würzburger Straße / Flachstraße / Bessenbacher Weg / Kihnstraße“.
Der Bebauungsplan trifft für die Bereiche entlang der Kihnstraße bzw. der Flachstraße, die durch eine innenliegende private Grünfläche mit Baumpflanzgeboten getrennt sind unterschiedliche Festsetzungen. Diese lauten (u. a.) wie folgt:
Bereich Flachstraße
- Mischgebiet
- GRZ 0,4 / GFZ 1,2
- Vorderes Baufenster mit III. zulässigen Vollgeschossen, hinteres Baufenster mit I. zulässigem Vollgeschoss
- Offene Bauweise, nur Einzel- oder Doppelhäuser zulässig
- Vordergebäude mit Satteldach, Dachneigung max. 35 Grad, Rückgebäude mit Flachdach, Traufhöhe max. 4 m
Bereich Kihnstraße
- Mischgebiet
- GRZ 0,4 / GFZ 1,0
- Baufenster mit III. zulässigen Vollgeschossen
- Geschlossene Bauweise, nur Hausgruppen zulässig
- Satteldach mit Dachneigung max. 35 Grad
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 08.06.2015 werden die gestellten Fragen wie folgt beantwortet:
1. Kann der Nutzung der o. g. Grundstücke zu reinen Wohnzwecken innerhalb des baurechtlich festgesetzten MI-Gebietes zugestimmt werden – kann also auf die Ansiedlung einer Gewerbeeinheit verzichtet werden?
Die Nutzung der Grundstücke zu reinen Wohnzwecken ist zulässig, soweit die zulässige Geschossflächenzahl insgesamt eingehalten wird. Wohnungen sind im Mischgebiet gem. § 6 BauNVO allgemein zulässig, da sich das Baugrundstück im Teil des Mischgebietes befindet, der bereits dominierend wohnbaulich genutzt wird, wird die Ansiedlung von mischgebietsverträglichem Gewerbe planungsrechtlich nicht verlangt. Dies gilt allerdings nur soweit, wie das zulässige Maß der baulichen Dichte (GFZ) eingehalten wird. Sollte eine höhere Ausnutzung angestrebt werden und auch genehmigungsfähig sein, ist zur Wahrung des Gebietscharakters mischverträgliches Gewerbe unterzubringen.
2. Kann einer Abweichung von der Schaffung des privaten Grünstreifens mit dem Gebot der Anpflanzung von Bäumen als gliederndes Element zugestimmt werden?
Auf die Schaffung des privaten Grünstreifens kann verzichtet werden, wenn ersatzweise wegebegleitend ein etwa flächengleicher Grünstreifen von ca. 240 m² mit einer Mindestbreite von 4 m und Pflanzung von mindestens 7 Laubbäumen erfolgt.
3. Kann der Tiefgarage mit einer Zufahrt über die Flachstraße zugestimmt werden?
Die Tiefgaragenzufahrt kann an die Flachstraße angebunden werden.
4. Kann dem Feuerwehrlaufweg zur Sicherstellung des 2. Rettungsweges von Haus 2 ab der Kihnstraße zugestimmt werden?
Die Sicherstellung des 2. Rettungsweges erfolgt im Fall des Hauses 2 über tragbare vierteilige Steckleitern. Somit genügt grundsätzlich ein Feuerwehrzugang. Dieser ist nach den Richtlinien über Flächen der Feuerwehr (Ausgabe Februar 2007) und der DIN 14090 anzulegen und mit Hinweiszeichen nach der DIN 4066 Größe 210 x 594 mm rechtlich auszuschildern. Aus einsatztaktischen Gründen wird diesem Gebäudeteil eine Hausnummer der Kihnstraße zugewiesen. Seitens der Feuerwehr wird noch darauf hingewiesen, dass Teile des Gebäudes (Haus 2) weiter als 50 m von der öffentlichen Verkehrsfläche (Kihnstraße) entfernt sind. Dies kann akzeptiert werden. Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen nicht.
5. Kann einer Aufstellung von Hubrettungsfahren im Straßenraum der Kihn- und Flachstraße zur Rettung von Haus 1 und Haus 3 zugestimmt werden?
Für die Gebäude 1 und 3 kann der 2. Rettungsweg über Hubrettungsfahrzeuge sichergestellt werden. Auf der öffentlichen Verkehrsfläche Flachstraße ist hierfür eine ausreichende Aufstellfläche vorhanden. Im Bereich der Kihnstraße ist einseitig eine Feuerwehranfahrtszone öffentlich-rechtlich auszuweisen und amtlich zu beschildern. Hierzu ist noch zwingend die Zustimmung des Eigentümers Stadt Aschaffenburg erforderlich.
6. Kann der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ I von 0,381 zugestimmt werden?
Der Bebauungsplan setzt für beide Teilbaugebiete eine GRZ von 0,4 fest. Eine GRZ von 0,381 ist planungsrechtlich zulässig.
Hinweis:
Tiefgaragen in baulicher Einheit mit Hochbauten zählen voll zum Hauptgebäude. Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO sind sie in die Grundflächenzahl einzurechnen.
7. Kann der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ II oberirdisch von 0,524 zugestimmt werden?
Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um bis zu 50 % überschritten werden. Im vorliegenden Fall also bis zu einer Gesamt-GRZ von 0,6. Die beabsichtigte GRZ II von 0,524 ist planungsrechtlich zulässig.
8. Kann der Ausnutzung im Gesamten mit einer GRZ II ober- und unterirdisch von 0,915 zugestimmt werden?
Eine Gesamt-GRZ von 0,915 ist gemäß Bebauungsplan planungsrechtlich nicht zulässig. Eine Befreiung hiervon ist dann städtebaulich verträglich, wenn die Tiefgarage auf ihren nicht überbauten Teilen eine intensive Dachbegrünung erhält. Als Ausgleich für den hohen Versiegelungsgrad wird zudem verlangt, dass auch der mit Flachdach geplante Hochbau eine (mindestens) extensive Dachbegrünung erhält.
9. Kann den ermittelten Werten zur GFZ zugestimmt werden?
Einer Gesamtbruttogeschossfläche von 2.681,30 m² kann zugestimmt werden. Aufgrund der Ungleichverteilung über die beiden Teilbaugebiete ist eine Befreiung von der im Mischgebiet entlang der Kihnstraße festgesetzten GFZ (1,0) erforderlich, weil diese überschritten wird. Dies ist unter der Bedingung möglich, dass die Teilgrundstücke zu einem Baugrundstück verschmolzen werden und dass im Mischgebiet entlang der Flachstraße eine zukünftige isolierte Ausweitung der Bruttogeschossfläche unterbleibt. Eine auf die Teilbaugebiete bezogene Berechnung der GFZ ist im Baugenehmigungsverfahren unter Wahrung der Gesamtobergrenze von 2.706 m² Bruttogeschossfläche vorzulegen.
Hinweis und Begründung hierzu:
Gemäß Bauvoranfrage wird – basierend auf der Gesamtgrundstücksgröße aller Grundstücksteile von 2.676 m² - bei einer Bruttogeschossfläche von 2.681,30 m² eine Gesamt-GFZ von 1,0 erreicht. Insgesamt betrachtet ermöglicht der Bebauungsplan eine solche Ausnutzung. Unter Abzug der privaten Grünfläche ergibt sich ein Gesamtbaugrundstück von 2.676 m². Davon liegen 1.026 m² im Mischgebiet entlang der Kihnstraße mit einer GFZ von 1,0 – hier ist also eine Bruttogeschossfläche von 1.026 m² möglich. Im Mischgebiet entlang der Flachstraße liegen 1.400 m² Grundstücksanteil – bei einer GFZ von 1,2 ist hier eine Bruttogeschossfläche von 1.680 m² erreichbar. Die insgesamt erzielbare Bruttogeschossfläche beträgt also 2.706 m². Beantragt sind 2.681,3 m² Bruttogeschossfläche. Die Überschreitung der festgesetzten GFZ von 1,0 im Mischgebiet entlang der Kihnstraße bedarf einer Befreiung.
10. Kann der Ausbildung von 3 Vollgeschossen entlang der Flachstraße (Haus 3) zugestimmt werden?
Eine Ausbildung von 3 Vollgeschossen entlang der Flachstraße ist gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan zulässig.
11. Kann der Ausbildung eines Sockels von ca. 1,40 m an der Flachstraße (Haus 3) zugestimmt werden?
Planungsrechtlich gibt es hierzu keine Einschränkung, sofern die zulässige Zahl der Vollgeschosse eingehalten wird.
12. Kann dem mittig von Südost nach Nordwest verlaufenden Riegel mit 3 Vollgeschossen (Haus 2) außerhalb der Baugrenze zugestimmt werden?
Dem mittig von Südost nach Nordwest verlaufenden Riegel mit 3 Vollgeschossen (Haus 2) außerhalb der Baugrenze kann unter folgenden Bedingungen zugestimmt werden. Die beabsichtigte Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen ist gravierend und kann nur befreit werden, wenn keine nachbarschützenden Belange berührt werden (insbesondere Einhaltung von Abstandsflächen im Blockinneren), wenn das Maß der baulichen Dichte hinsichtlich der Gesamt-GFZ eingehalten wird und wenn die entfallende innere private Grünfläche adäquat ersetzt wird. Hinsichtlich der Befreiung von der festgesetzten inneren privaten Grünflächen werden zudem folgende Auflagen erteilt:
1. Anlage einer Grünfläche mit eingebettetem Weg entlang der nordöstlichen Grenze des Baugrundstücks in einer Breite von mindestens 7 m vor Haus 2 (siehe Nr. 2).
2. Einräumung eines grundbuchlich zu sichernden Wegerechts zwischen Kihn- und Flachstraße für die Allgemeinheit (siehe Nr. 2).
3. Anlage einer (von) Pflanzfläche(n) vor Haus 2 in einer Größe von mindestens 175 m² und Pflanzung von mindestens 7 großkronigen Laubbäumen auf diesen Flächen (siehe Nr. 2).
4. Die nach Nordosten gerichteten Giebelseiten von Haus 1 und Haus 3 müssen aus stadtgestalterischen Gründen im EG, 1. OG und 2. OG als Fassade z. B. mit Fenstern durchgestaltet sein.
13. Kann einer Überschreitung der Abstandsfläche über die Mittelachse (der Straßenmitte) des südlichen Gebäudes an der Kihnstraße zugestimmt werden? Das Gebäude nimmt die Trauf- und Firstkante der angrenzenden Bebauung auf und bezieht sich städtebaulich auf seine Nachbarschaft mit 3 Vollgeschossen und Satteldach, welches im Bebauungsplan rechtlich vorgeschrieben bzw. erlaubt ist.
Soweit die festgesetzten Baugrenzen und die maximal zulässige Geschossigkeit eingehalten werden, ist dies planungsrechtlich zulässig, da der Bebauungsplan im Sinne des Art. 6 Abs. 5 BayBO die Anwendung der Abstandsflächenvorschriften nicht anordnet.
14. Kann einer Überschreitung der Nichtvollgeschossigkeit im Dachgeschoss von Haus 1 zugestimmt werden? Dies ist begründet durch den geschoss- bzw. profilgleichen Anbau an das Anwesen Kihnstraße xxx und xxx auf der Fl.-Nr. xxx. In seiner Eigenart folgt das Dachgeschoss dem Satteldachgebot.
Einer Befreiung vom Bebauungsplan wird zugestimmt unter der Bedingung, dass sich die Vollgeschossigkeit im Dach allein durch den deckungsgleichen Anbau an den benachbarten Gebäudebestand ergibt und nicht etwa durch eine größere Bautiefe, großvolumige Dachaufbauten oder ähnlichem.
15. Kann dem Schmalseiten-Privileg nach Nordosten an den Giebelwänden der beiden Riegel an der Flach- und Kihnstraße zugestimmt werden?
Dem Schmalseiten-Privileg nach Nordosten an den beiden Giebelwänden der beiden Riegel an der Flach- und Kihnstraße kann zugestimmt werden.
16. Kann der Auskragung der Balkone vor die eigentliche Bauflucht zugestimmt werden?
Der Auskragung der Balkone vor die eigentliche Bauflucht kann zugestimmt werden unter der Bedingung, dass sie mindestens 2 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie wahren und darüber hinaus „untergeordnetes Bauteil“ im Sinne der BayBO bleiben (= maximales Auskragen 1,50 m, maximale summierte Gesamtbreite 5,00 m, bei gleichzeitig maximal 1/3 der Hausbreite). Unter diesen Umständen fallen auch keine Abstandsflächen an, obwohl durch die Balkone die festgesetzte Baugrenze überschritten wird.
Die weiteren planungsrechtlichen bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheids werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung gebeten, dass die Verwaltung den entsprechenden Bauvorbescheid entsprechend dem Beschlussvorschlag erlässt.
