1. Aufgabenstellung
Der Wohnungsbau und die Bereitstellung von Bauland ist aktuell eine der wichtigsten Stadtentwicklungsaufgaben bundesweit. Die demografische Entwicklung in Verbindung mit den Zuwanderungen von Flüchtlingen eine zusätzliche Herausforderung. Auch die Stadt Aschaffenburg steht vor der Notwendigkeit schnell zu handeln. Baulücken und mindergenutzte Grundstücke stellen eine kurzfristige Baulandreserve dar. Mittel- und langfristig kann die Baulandbereitstellung aber wohl nur mit den bestehenden Instrumenten der kommunalen Planungshoheit intensiviert werden.
2. Ausgangslage
Die Stadt Aschaffenburg wird in den nächsten Jahren von einer deutlich steigenden Einwohnerentwicklung ausgehen müssen. Hierfür ist sind mehrere Gründe ursächlich. Die Metropolregion FrankfurtRheinMain ist eine starke Wachstumsregion. Die Einwohnerzahl zwischen dem Zensus 2011 und Ende 2014 wuchs um über 143.000 auf nunmehr 5,6 Millionen Menschen. Der Regionalverband FrankfurtRheinMain schätzt für den Zeitraum bis 2030 einen weiteren moderaten Anstieg der Einwohnerzahl (aus: Regionales Monitoring 2015, Regionalverband FrankfurtRheinMain).
Von dieser wirtschaftlichen Entwicklung wird auch Aschaffenburg profitieren und sich als attraktiver Wohnstandort mit sehr guter Verkehrsanbindung weiter profilieren können. Die Wohnbevölkerung wird auch durch Wanderungen aus dem Ausland weiter steigen. Eine große Gruppe stellen Flüchtlinge dar.
Diesen positiven Trend bestätigt auch die jüngste regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern des Statistischen Landesamtes. Für die Stadt Aschaffenburg wird insgesamt die günstigste Entwicklung bis 2034 auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte Unterfrankens vorhergesagt. Aschaffenburgs Einwohnerzahl soll demnach um 1,7 % zunehmen (Pressemitteilung der Regierung von Unterfranken Presseinfo 013/2016).
Die Verwaltung hat im Dezember 2015 eine neue Bevölkerungsprognose für die Stadt Aschaffenburg erstellt. Sie schließt mit einer voraussichtlichen Einwohnerzahl von 71.200 ab. Aktuelle Entwicklungstendenzen lassen sogar noch mehr erwarten.
Unmittelbar spürbar ist diese Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Die Wohnungsnachfrage ist seit geraumer Zeit sehr groß. Die Wohnungswirtschaft reagiert darauf, was sich an der amtlichen Statistik ablesen lässt.
Tabelle 1: Baufertigstellungen in der Stadt Aschaffenburg 2010 – 2014
|
Jahr
|
Wohneinheiten
|
davon 1-2 FH
|
Davon MFH
|
Von allen Eigentumswohnungen
|
|
2010
|
107
|
44
|
63
|
25
|
|
2011
|
244
|
100
|
144
|
38
|
|
2012
|
224
|
84
|
140
|
123
|
|
2013
|
260
|
91
|
169
|
94
|
|
2014
|
214
|
53
|
161
|
82
|
|
gesamt
|
1049
|
372
|
677
|
362
|
(Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung)
Eine besonders starke Nachfrage besteht in dem Teilmarkt von kostengünstigen Mietwohnungen und kleinen Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Die Angebotsseite bediente in den vergangenen Jahren vorrangig den freifinanzierten Wohnungsbau im mittleren und höheren Preissegment. Als stagnierend ist der Teilmarkt des klassischen Familienheims (freistehendes Einfamilienhaus/Doppelhaus) einzuschätzen. Es hat über viele Jahrzehnte die Baulandentwicklung Aschaffenburgs geprägt und wird zunehmend in Form von verdichteten Stadthäusern/Reihenhaus nachgefragt.
2.1 Baulandschaffung durch Bauleitplanung
Aufgrund der deutlich gestiegenen Wohnungsnachfrage müssen in den kommenden Jahren in der Stadt Aschaffenburg verstärkt Baugrundstücke von privater und öffentlicher Hand bereitgestellt werden. Die Baulandbereitstellung erfolgt dabei klassischerweise als Angebotsplanung über die vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplanung) und verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan) mit nachgelagerter Bodenordnung (Baulandumlegung). Bedauerlicherweise ergibt sich hieraus eine eingeschränkte Verfügbarkeit von Baugrundstücken für die Stadt Aschaffenburg, da Sie nur in dem Maße Zuteilungen erhält, wie Sie selbst Grundstücke in die Umlegung einbringt. Eine systematische Bodenbevorratung durch die Stadt selbst erfolgte bislang nicht.
Für die nächsten Jahre bestehen Siedlungsreserven nach dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan (FNP 1987) in einer Größenordnung von rund 75 ha.
Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (FNP 2030) wurde das Mengengerüst an Wohnbauflächen neu geordnet. Grundlage hierfür waren der Landschaftsplan, ein wohnungswirtschaftliches Fachgutachten der GMA und die Bevölkerungsprognose der Stadtverwaltung von 2010 mit der Einwohnervorausschau von 68.000 +/- 1000 Einwohner bis 2030.
Durch die eingetretenen veränderten demographischen Rahmenbedingungen hat die Stadtverwaltung die Bevölkerungsprognose kritisch überprüft und kommt zu dem Ergebnis, dass bis 2030 von einer deutlich höheren Einwohnerzahl für die Stadt Aschaffenburg auszugehen ist. Die prognostizierte Einwohnerzahl wird bis 2030 in einem Entwicklungskorridor von mindestens 71.000 Einwohner und ggf. auch darüber hinaus liegen, wenn sich der Trend der Zuwanderung aus dem Jahre 2015 auch in den nächsten Jahren fortsetzen wird (das Szenario C schließt mit rund 74.000 Einwohnern ab).
Das bis dato diskutierte Mengengerüst an Siedlungsreserven bis 2030 muss daher erneut angepasst werden. Die Aufgabenstellung besteht insbesondere darin, Wohnbaustandorte zu generieren, auf denen mehrgeschossiger Wohnungsbau möglich ist.
2.2 Baulandschaffung durch Standortaktivierung
Die Mobilisierung von Baulücken und mindergenutzten Grundstücken ist vor dem Hintergrund des hohen zeitlichen und finanziellen Aufwandes für die Entwicklung von Neubaugebieten eine wichtige Strategie zur Baulandschaffung, auch wenn die Einflussmöglichkeiten der Gemeinde beschränkt sind.
Als Arbeitsgrundlage hat die Stadtverwaltung eine Standortuntersuchung durchgeführt in der potentiell geeignete Wohnbaugrundstücke für den Geschosswohnungsbau erfasst und beschrieben werden. Diese Baugrundstücke sind häufig Baulücken, mindergenutzt oder in der Nutzungsänderung.
Von großem Interesse war auch herauszuarbeiten, in welchem Umfang bereits Wohnbauvorhaben zum Stand März 2016 genehmigt bzw. in Bau waren um einschätzen zu können, welcher Wohnungszuwachs in Kürze marktgängig wird. Diese Bestandsaufnahme muss als Momentaufnahme betrachtet werden, die kurzfristigen Veränderungen unterliegt. Sie soll daher in regelmäßigen Abständen fortgeschrieben werden.
Die vorliegende Standortuntersuchung zur Wohnbauentwicklung in Aschaffenburg enthält einen Katalog mit Standorten aus dem Stadtgebiet Aschaffenburg, die für den Geschosswohnungsbau genutzt werden können oder dahin entwickelbar sind. Nicht erfasst sind Standorte für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser oder sog. Stadthäuser. Diese Standorte sind im Baulückenkataster erfasst. Über das Baulückenkataster wurde der Planungs- und Verkehrssenat im April 2015 unterrichtet. Im Baulückenkataster sind rund 600 Einzelgrundstücke erfasst.
3. Systematik der Untersuchung
Methodisch werden zwei Kategorien unterschieden:
In „Kategorie 1: genehmigte Bauvorhaben“ sind Standorte aufgelistet, für die bereits Geschosswohnungsbau genehmigt wurde (Baugenehmigung oder Bauvorbescheid). Teilweise sind die Bautätigkeiten bereits im Gange und die Fertigstellung und Verfügbarkeit der Wohnungen ist absehbar.
„Kategorie 2: Bebaubare Standorte“ umfasst Grundstücke, für die die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Neuerrichtung oder Ergänzung von Geschosswohnungsbau gegeben sind, für die aber bisher entweder die Nutzungsabsichten seitens der Eigentümer offen sind und daher ein Baugenehmigungsverfahren noch nicht eingeleitet wurde, oder für die noch anderweitige Rahmenbedingungen zu klären sind, die derzeit einer Neubebauung noch entgegen stehen (z.B. fehlende Flächenverfügbarkeit, vorherige Aufgabe einer Bestandsnutzung).
Der zeitliche Horizont der Studie reicht aktuell bis etwa 2030 und deckt sich mit dem Zielzeitraum des in Aufstellung befindlichen neuen Flächennutzungsplans der Stadt Aschaffenburg. Zur Wahrung der Aktualität ist die Studie fortlaufend an die Wohnungsbauentwicklung und –planung anzupassen.
Die Studie enthält für jeden Standort ein Datenblatt. In der oberen Hälfte des Datenblatts finden sich die räumliche Einordnung (Stadtteil, Straßen- oder Arealbezeichnung, Kartenausschnitt, Luftbild), die jeweils zugeordnete Kategorie sowie Vermerke bzw. icons, ob sich der Standort für Geschoss- und Sozialwohnungsbau eignet und ob es sich (in Einzelfällen) um eine „Nachverdichtung“ handelt.
In der unteren Hälfte des Datenblatts sind Angaben zu den Rahmenbedingungen des Standorts (Baurecht, Nachbarschaft und Lage, Grundstücksgröße, Eigentum und Bodenrichtwert) und zur städtebaulichen Entwicklung enthalten. Unter „städtebauliche Entwicklung“ ist die ungefähre Zahl der Wohneinheiten aufgeführt und es wird vermerkt, ob der Standort für Geschosswohnungsbau (ab III Geschosse) und / oder sozialen Wohnungsbau im Sinne der gesetzlichen Förderbedingungen überhaupt in Frage kommt. Ergänzt wird dies durch wenige schlaglichtartige Hinweise auf beachtliche Besonderheiten des Standorts.
Die Angabe zur Zahl der Wohneinheiten entspricht in Kategorie 1 dem genehmigten Stand. In den Kategorie 2 ist die Zahl der Wohneinheiten grob geschätzt und kann daher von einem zukünftigen Bauvorhaben stark abweichen. Die Schätzung der Zahl der Wohneinheiten basiert auf der verfügbaren Fläche (je nach Standort ggf. unter Abzug von Erschließungsflächen, z.B. pauschal 35%), multipliziert mit einer erwartbaren Geschossflächenzahl und nach Pauschalermittlung der Gesamtwohnfläche (ca. 75% der Bruttogeschossfläche) dividiert durch eine angenommene durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 85qm.
4. Ergebnisse
4.1 Genehmigte Standorte
Bis zum Stand März 2016 wurden für 22 Bauvorhaben im Geschosswohnungsbau Baugenehmigungen oder ein Bauvorbescheid erteilt. Diese Genehmigungen umfassen in der Summe rund 845 Wohnungen. Zahlreiche Vorhaben befinden sich bereits in der Realisierung. Als Projekte im Sozialen Wohnungsbau werden die Standorte 1.3 Liebighöfe, 1.18 Lautenschläger, 1.19 Reigersberger Straße, 1.21 Beckerstraße (ehem. Jugendherberge) und 1.2.2 Paulusstraße mit insgesamt 209 Wohneinheiten realisiert.
Im Einzelnen sind dies folgende Standorte:
|
Lfd. Nr.
|
Stadtteil
|
Standort
|
Zahl der Wohneinheiten
|
Projektstatus
|
|
1.1
|
Schweinheim
|
Schoberstraße/Medicus-straße
|
23
|
Baugenehmigt
|
|
1.2
|
Östl. Stadtgebiet
|
Flachstraße /Kihnstraße
|
24
|
Bauvorbescheid
|
|
1.3
|
Schweinheim
|
Hefner Alteneck Viertel (Liebighöfe)
|
90
|
In Bau
|
|
1.4
|
Damm
|
Bernhardstraße
|
36
|
In Bau
|
|
1.5
|
Innenstadt
|
Breslauer Straße
|
41
|
In Bau
|
|
1.6
|
Innenstadt
|
Breslauer Straße/Platanenallee
|
80
|
In Bau
|
|
1.7
|
Innenstadt
|
Am Floßhafen
|
22
|
In Bau
|
|
1.8
|
Damm
|
Bernhardstraße/Schneid-mühlweg
|
41
|
Baugenehmigt
|
|
1.9
|
Damm
|
Glattbacher Straße
|
30
|
Bauvorbescheid
|
|
1.10
|
Schweinheim
|
Josef-Dinges Straße
|
56
|
Baugenehmigt
|
|
1.11
|
Damm
|
Schillerstraße/Dyroffstraße
|
13
|
Baugenehmigt
|
|
1.12
|
Schweinheim
|
Kurt-Frenzel Straße
|
20
|
In Bau
|
|
1.13
|
Schweinheim
|
Carl-Josef-Will-Straße
|
25
|
Baugenehmigt
|
|
1.14
|
Schweinheim
|
Lautenschlägerstraße
|
17
|
In Bau
|
|
1.15
|
Schweinheim
|
Lautenschlägerstraße
|
27
|
In Bau
|
|
1.16
|
Schweinheim
|
Schoberstraße (Studentenwohnheim)
|
126
|
In Bau
|
|
1.17
|
Strietwald
|
Finkenweg
|
36
|
In Bau
|
|
1.18
|
Schweinheim
|
Lautenschlägerstraße
|
24
|
In Bau
|
|
1.19
|
Innenstadt
|
Reigersbergstraße
|
30
|
Baugenehmigt
|
|
1.20
|
Schweinheim
|
Würzburger Straße
|
19
|
Bauvorbescheid
|
|
1.21
|
Östl. Stadtge.
|
Beckerstraße
|
28
|
Baugenehmigt
|
|
1.22
|
Damm
|
Paulusstraße
|
37
|
Baugenehmigt
|
|
Summe
|
|
845
|
|
4.2 Bebaubare Standorte
An bebaubare Flächen für den Geschosswohnungsbau konnten 22 Standorte herausgearbeitet werden. Auf diesen Flächen können rund 930 Wohnungen entstehen. Die Zahl der Wohneinheiten sind Schätzwerte.
Im Einzelnen sind dies folgende Standorte:
|
Lfd. Nr.
|
Stadtteil
|
Standort
|
Zahl der Wohnein-heiten
|
Projektstatus
|
|
2.1
|
Damm
|
Langestraße (Aldi)
|
100
|
Städtebaulicher Vertrag
|
|
2.2
|
Nilkheim
|
Baugebiet Anwandeweg - Ahornweg
|
200
|
Bodenordnung
|
|
2.3
|
Damm
|
Schneidmühlweg
|
30
|
|
|
2.4
|
Schweinheim
|
Christian-Schad-Straße
|
30
|
Erstzugriffsrecht
|
|
2.5
|
Damm
|
Schillerstraße (Löwer Gelände)
|
40
|
Bauvorbescheid Antrag
|
|
2.6
|
Damm
|
Reischberg/Lohmühlstraße
|
40
|
Klarstellungssatzung
|
|
2.7
|
Innenstadt
|
Südbahnhofstraße
|
100
|
|
|
2.8
|
Damm
|
Spangenberger Weg
|
30
|
|
|
2.9
|
Innenstadt
|
Dinglerstraße
|
10
|
|
|
2.10
|
Innenstadt
|
Cornelienstraße
|
10
|
|
|
2.11
|
Östl. Stadtge.
|
Röderweg/Kneippstraße
|
10
|
|
|
2.12
|
Leider
|
Brunnengasse ehem. Gärtnerei
|
35
|
Baugenehmigt 3 Objekte, Bebauungsplan Aufstellungsbeschluss
|
|
2.13
|
Innenstadt
|
Würzburger Straße
|
30
|
|
|
2.14
|
Innenstadt
|
Bodelschwinghstraße
|
15
|
|
|
2.15
|
Östl. Stadtge.
|
Beckerstraße
|
10
|
|
|
2.16
|
Schweinheim
|
Schoberstraße
|
40
|
B-Plan Rechtskräftig
|
|
2.17
|
Schweinheim
|
Schoberstraße
|
30
|
B-Plan Rechtskräftig
|
|
2.18
|
Schweinheim
|
Lautenschläger Straße
|
25
|
B-Plan Rechtskräftig
|
|
2.19
|
Innenstadt
|
Schoberstraße
|
50
|
B-Plan Rechtskräftig
Erstzugriff
|
|
2.20
|
Innenstadt
|
Plantanenallee /Breslauer Straße
|
30
|
Bauvoranfrage
|
|
2.21
|
Schweinheim
|
Bischbergstraße
|
8
|
|
|
2.22
|
Schweinheim
|
Rhönstraße /Hockstraße
|
60
|
|
|
Summe
|
|
933
|
|
4. Fazit und weiteres Vorgehen
Die vorliegende Standortuntersuchung für den Geschosswohnungsbau zeigt, dass die private und öffentliche Wohnungswirtschaft auf die starke Wohnungsnachfrage reagiert. Aktuell wird ein sehr großes Bauvolumen realisiert. Für den Geschosswohnungsbau konnten in den letzten Jahren zahlreiche Baulücken und mindergenutzte Grundstücke aktiviert werden.
Ein Wohnungsbauschwerpunkt liegt derzeit im Gebiet Spessart-Gärten. Sehr erfreulich ist das Bauprogramm der Stadtbau Aschaffenburg GmbH mit 5 Projekten im Sozialen Wohnungsbau. Für die nächsten Jahre müssen weitere Grundstücke für den Geschosswohnungsbau aktiviert werden, da davon ausgegangen wird, dass die Nachfrage nach günstigen Wohnungen unvermittelt anhält. Standorte stehen perspektivisch zur Verfügung, diese sind allerdings überwiegend in privatem Eigentum.
Im Baugebiet Anwandeweg wird ein großer Standort für den kostengünstigen Geschosswohnungsbau ab 2018/2019 zur Verfügung stehen. Trotz der Potentialflächen ist es dringlich weiteres Bauland zu generieren und über den Flächennutzungsplan abzusichern. Im weiteren Vollzug der Bauleitplanung ist zu prüfen ob Instrumente der Kommunalen Bodenbevorratung angewendet werden können, um damit die Verfügbarkeit des Baulands zu steuern. Die Verwaltung wird die vorliegende Untersuchung im neuen Flächennutzungsplan 2030 berücksichtigen. Noch vor der Sommerpause soll der Stadtrat über den neuen Flächennutzungsplan beraten und den Entwurf zur öffentlichen Auslegung beschließen.
