Der bisherige Mietspiegel 2014 für die Stadt Aschaffenburg wurde von der Hochschule Aschaffenburg im Jahre 2014 erstellt und mit Beschluss des Stadtrats (Plenum) vom 15.12.2014 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Dieser gilt nach § 558 d Abs. 2 BGB für die Dauer von zwei Jahren.
Gemäß § 558 d BGB galt dieser Mietspiegel für die Dauer von zwei Jahren als sogenannter „qualifizierter“ Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel wirkt im Mieterhöhungsprozess als gesetzliche Vermutung, dass die von ihm ausgewiesene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Damit trägt der qualifizierte Mietspiegel zum Interessensausgleich zwischen Vermietern und Mietern bei. Eine gesetzliche Pflicht, einen solchen Mietspiegel aufzustellen, besteht nicht. Die Aufstellung ist eine freiwillige Aufgabe der Stadt im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge. Alternativ ist auch die Erstellung eines Mietspiegels durch die Interessenvertretungen der Mieter und der Vermieter möglich.
In § 558 d Abs. 2 BGB ist geregelt, dass der Mietspiegel nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen ist. Die Anpassung kann entweder aufgrund von Stichproben oder aufgrund des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte erfolgen. Nur diese beiden Methoden sind für eine Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels gesetzlich vorgesehen. Bei einer anderen Art der Fortschreibung, z. B. Verwendung eines regionalen Indexes oder Verwendung des Mietindexes, gilt der Mietspiegel nicht mehr als qualifiziert. Seit dem Jahre 2003 hat das Statistische Bundesamt die bisherige Praxis zur Ermittlung der Preisindices für die Lebenshaltung geändert. Es wird jetzt nur noch ein Preisindex für alle privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland, der sogenannte Verbraucherpreisindex, ermittelt.
Mit Schreiben vom 30.11.2016 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, bei Anwendung der gesetzlich vorgesehenen Index-Methode festgestellt, dass die Mietpreise, gem. Tabelle auf Seite 6 des bisherigen Mietspiegels, für den maßgeblichen Bewertungszeitraum (Juli 2014 - Juli 2016) um 0,6 % zu erhöhen sind. Herr Prof. Dr. Erich H. Ruppert von der Hochschule Aschaffenburg hat diesen Wert bestätigt und auf dieser Basis die Tabelle des Mietspiegels entsprechend hochgerechnet. Die Tabelle ist als Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt.
Der Mieterverein Aschaffenburg und der Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg wurden mit Schreiben vom 01.12.2016 um Stellungnahme zur Fortschreibung gebeten. Der Haus- und Grundbesitzerverein hat der vorgeschlagenen Fortschreibung zugestimmt. Der Mieterverein hat bis zur Erstellung der Beschlussvorlage keine Stellungnahme abgegeben.
Bei der festgestellten Erhöhung des Indexwertes um 0,6 % handelt es sich um eine relativ geringe Anpassung des Mietspiegels, welche durch die niedrige Inflationsrate der letzten beiden Jahre bedingt ist. Es sich empfiehlt - auch im Hinblick auf die Verteilung der für die Erstellung im Jahr 2014 aufgewendeten Kosten i. H. v. ca. 43.000 € auf dann vier Jahre - den Mietspiegel für weitere zwei Jahre als qualifizierten Mietspiegel anzuerkennen und fortzuschreiben. Soweit diese Anerkennung nicht erfolgt, gilt der Mietspiegel lediglich als einfacher Mietspiegel weiter, mit der Folge, dass der Nachweis der Rechtmäßigkeit oder die Abwehr eines Mieterhöhungsverlangens erheblich erschwert ist.
