I. Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau eines Mehrfamilienhauses (25 WE) und Studentenwohnungen (96 WE) mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Christian-Schad-Straße xxx durch die FDS gemeinnützige Stiftung, Am Weichselgarten 11-13, 91058 Erlangen, wird für folgende Beantwortung erteilt:
1) Ist der mit A bezeichnete Baukörper längs der Spessartstraße, abweichend vom Bebauungsplan, mit 4 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit leicht geneigtem Walmdach, in Anlehnung an die bestehende Bebauung genehmigungsfähig, wobei die überbaute Fläche des Staffelgeschosses unter 2/3 der Bruttogeschossfläche des darunter liegenden Geschosses bleibt und der Staffelgeschossaufbau innerhalb eines geneigten Daches mit 45 Grad Dachneigung liegen würde?
Das vorgesehene Staffelgeschoss des Gebäudes A ist nach der Bayerischen Bauordnung ein Vollgeschoss und überschreitet die im Bebauungsplan Nr. 4/5a auf 4 festgesetzte Höchstzahl der Vollgeschosse um ein Vollgeschoss. Eine Befreiung von dieser Festsetzung wird unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt:
- Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ darf nicht überschritten werden. Das
heißt, die gesamte Geschossfläche auf dem Baugrundstück darf einschließlich der Geschossfläche des Bestandsgebäudes und einschließlich der Geschossflächen aller Staffel- und Luftgeschosse das Maß von 9.320 qm nicht überschreiten.
- Das Staffelgeschoss muss in die (fiktive) Hüllflächen eines nach Art. 83 Abs. 7 BayBO i.V.m. Art. 2 Abs. 5 BayBO in der bis zum 31.12.2007 geltenden Fassung nichtvollgeschossigen Dachgeschossen (mit geneigten Dachflächen) passen, d.h. die Grundfläche des Staffelgeschosses darf 2/3 der Grundfläche der darunterliegenden Geschosse nicht überschreiten.
2) Ist der Verbindungsbau zwischen dem mit A bezeichneten Baukörper und dem Bestandsgebäude (längs der Schweinheimer Straße) abweichend vom Bebauungsplan, statt zweigeschossig dreigeschossig genehmigungsfähig?
Eine Befreiung von der Überschreitung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse (II) um ein Vollgeschoss durch den Verbindungsbau (Gebäude B) wird in Aussicht gestellt, wenn:
- dieser die Baugrenzen einhält,
- das Erdgeschoss offen bleibt („Luftgeschoss“) und
- die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ nicht überschritten wird, d.h., die gesamte Geschossfläche auf dem Baugrundstück darf, einschließlich der Geschossfläche des Bestandsgebäudes und einschließlich der Geschossflächen aller Staffel- und Luftgeschosse das Maß von 9.320 qm nicht überschreiten.
3) Ist der mit C bezeichnete Baukörper im Blockinneren statt eingeschossig (wie im Bebauungsplan vorgesehen) dreigeschossig, innerhalb der Baugrenzen des Bebauungsplanes, genehmigungsfähig?
Eine Befreiung von der Überschreitung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse (I) um ein weiteres Vollgeschoss auf dann maximal II durch den Baukörper C wird in Aussicht gestellt, wenn:
- die Baugrenzen eingehalten werden und
- die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ nicht überschritten wird, d.h., die gesamte Geschossfläche auf dem Baugrundstück darf, einschließlich der Geschossfläche des Bestandsgebäudes und einschließlich der Geschossflächen aller Staffel- und Luftgeschosse das Maß von 9.320 qm nicht überschreiten.
Eine Befreiung für den Bau des Baukörpers C mit III Vollgeschossen kann hingegen nicht in Aussicht gestellt werden.
4) Beim Bauteil D wird die Zweigeschossigkeit eingehalten. Zu prüfen bleibt, ob das Staffelgeschoss mit leicht geneigtem Walmdach genehmigungsfähig ist. Die überbaute Fläche des Staffelgeschosses liegt unter 2/3 der Bruttogeschossfläche des darunter liegenden Geschosses und der Geschossaufbau liegt innerhalb eines geneigten Daches mit 45 Grad Neigungswinkel zur Christian-Schad-Straße hin.
Das Staffelgeschoss des Gebäudes ist zulässig. Hierdurch wiese Bauteil D II Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, welches nicht als Vollgeschoss anzurechnen ist, auf. In diesem Fall kann eine Befreiung von der Mindestzahl der Vollgeschosse von II+D auf II erteilt werden. Alternativ wären zwei Vollgeschosse mit einem Dachgeschoss zulässig, das die Grenze zum Vollgeschoss i.S.d. Art. 83 Abs. 7 BayBO i.V.m. Art. 2 Abs. 5 BayBO in der bis zum 31.12.2007 geltenden Fassung überschreitet.
5) Wird die Abstandsflächenüberschneidung der Abstandsfläche des Bestandsgebäudes längs der Schweinheimer Straße und dem Bauteil C im nördlichen Bereich zum Bauteil A hin akzeptiert, bzw. die Abweichung genehmigt?
Die Abstandsflächenüberschneidung kann nicht akzeptiert werden, da diese sowohl durch eine Reduzierung der Höhe des Gebäudes (vgl. Ziffer 3), wie auch durch eine Zurücksetzung des oberen Geschosses oder eine Versetzung des Baukörpers C insgesamt vermieden werden kann. Die Größe des Baugrundstückes, lässt genügend Möglichkeiten für eine planerische Lösung zu.
6) Ist es genehmigungsfähig, wenn geringe Teile der Abstandsflächen des Bauteils D am südöstlichen Ende des Baukörpers D auf die Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg fallen?
Aufgrund von Umplanungen durch den Bauherrn hat sich die Fragestellung erledigt.
7) Ist die Überschreitung der Geschossflächenzahl aus dem Bebauungsplan genehmigungsfähig (errechnete Geschossflächenzahl für die Bebauung des Gesamtgrundstückes Neubau und Bestandsgebäude: 1,48)?
Die Einhaltung der Geschossflächenzahl von 1,3 ist mehrfach als Bedingung für die in Aussicht gestellten Befreiungen (vgl. Ziffern 1 – 3) gefordert worden. Eine Überschreitung der GFZ von 1,3 kann daher nicht in Aussicht gestellt werden.
8) Wird der für die öffentlich geförderten Studentenwohnheimplätze errechnete Stellplatzbedarf von 0,5 pro Appartement um einen weiteren Faktor von 0,56 auf dann insgesamt 0,28 genehmigt, wenn zum Ausgleich pro Studenten-Appartement ein geschlossener und überdachter Fahrradabstellplatz nachgewiesen wird?
Die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind grundsätzlich einzuhalten. Gem. Ziffer 1.6 der Anlage 1 zur städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Studentenwohnheime je 2 Wohneinheiten ein PKW-Stellplatz und je Wohneinheit ein Fahrradabstellplatz herzustellen. In einem vergleichbaren Fall wurde für ein Studentenwohnheim einer Minderung der PKW-Stellplätze um 20 % und damit einer Minderung des Faktors von 0,5 auf 0,4 zugestimmt. Gleichzeitig wurden vom Bauherrn allerdings ca. 45 % mehr Fahrradstellplätze geschaffen und damit der entsprechende Faktor von 1,00 auf 1,45 erhöht. Unter vergleichbaren Voraussetzungen wird es als vertretbar angesehen, der FDS gemeinnützigen
Stiftung eine Minderung der PKW-Stellplätze um bis zu maximal 20 % zu bewilligen, soweit zusätzliche Fahrradstellplätze geschaffen werden. Über den genauen Umfang kann erst nach Vorlage konkreter Angaben entschieden werden. Darüber hinaus bedingt der verringerte Stellplatznachweis für Studentenwohnheime die Vorlage eines Fördernachweises, bzw. einer Förderzusage der Regierung von Unterfranken.
II. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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ja [ ]
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nein [ X ]
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