Das Gebiet des Reischbergs ist seit über 30 Jahren als Reservefläche für Wohnungsbau vorgesehen. Dies geht bereits aus dem rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan von 1987 hervor, der das Gebiet des Reischbergs als Wohnbauflächen darstellt. Dies ist auch in der langfristigen Baulandentwicklung für dieses Gebiet so vorgesehen und soll durch die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 2030 mit der Darstellung als Wohnbauflächen abgesichert werden.
Aktuell gibt es von privater Seite mehrere Ansinnen, einen kleinen Bereich des Reischbergs westlich der Steinbacher Straße einer Wohnbebauung zuzuführen. Dieses Ansinnen deckt sich mit der grundsätzlichen Zielsetzung einer Baulandentwicklung, wie sie aus den Darstellungen des alten bzw. neuen Flächennutzungsplanes 1987 bzw. 2030 hervorgeht.
Eine Bebauung dieses kleinen Bereiches ist aus stadtplanerischer Sicht mit einer dafür geeigneten bauleitplanerischen Regelung grundsätzlich denkbar, ohne dafür für das gesamte Gebiet des Reischbergs einen Bebauungsplan aufzustellen.
Anlass zur baulichen Regelung dieses kleinen Bereiches durch Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße" ist eine Bauvoranfrage vom 25.10.2016 für den Neubau von zwei bzw. drei Wohnhäusern auf dem an die Steinbacher Straße angrenzenden Grundstück Fl.-Nr. 6187/2, das sich im planerischen „Außenbereich“ im Sinne des § 35 BauGB befindet.
Im Jahr 2016 wurden bereits zwei positive Bauvorbescheide für den Neubau von jeweils zwei Einfamilienhäusern auf den südlich benachbarten Grundstücken Fl.-Nr. 6187/3 (inzwischen aufgeteilt in die Grundstücke Fl.-Nrn. 6187/3 und 6187/8) und Fl.-Nr. 6187/4 erteilt. Diese Grundstücksflächen befinden sich ebenfalls im „Außenbereich“ und wurden planungsrechtlich mit Beschluss des Umwelt- und Verwaltungssenats vom 22.06.2016 bzw. vom 21.09.2016 als „Sonstige Vorhaben“ unter der Maßgabe der Einzelfallbestimmung des § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen.
Inzwischen liegt nun eine weitere Bauvoranfrage für den Neubau von zwei bzw. drei Wohnhäusern auf dem Grundstück Fl.-Nr. 6187/2 vor. Dadurch wird deutlich, dass sich entlang der Steinbacher nun eine Fortsetzung der Siedlungsentwicklung in den Außenbereich abzeichnet, die planungsrechtlich nicht mehr dem Einzelfallgebot gem. § 35 Abs.2 BauGB genügt und im Außenbereich nicht mehr zulässig ist. Zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung besteht daher die Notwendigkeit, das Gebiet bauleitplanerisch zu fassen und die Grenzen des Siedlungsgebiets neu festzulegen. In vorliegendem Fall hierfür am Besten geeignet ist das Instrument der „Einbeziehungssatzung“ nach § 34 Abs. 4 Nr.3 BauGB.
Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“ ist durch die bauliche Nutzung der südlich und westlich angrenzenden Grundstücke bereits vorgeprägt. So bildet die nördliche Grenze des Geltungsbereichs eine lineare Fortsetzung des angrenzenden Siedlungsrandes, der entlang der Lohmühlstraße durch die Grundstücke Fl.-Nr. 6183 (Lohmühlstraße 52) und 6187 (Lohmühlstraße 54) definiert wird.
Der geltende Flächennutzungsplan stellt die betreffenden Außenbereichsgrundstücke Fl.-Nrn. 6187/2, 6187/3, 6187/4, 6187/8 und den nördlichen Grundstücksteil der Fl.-Nr. 6161/1 (Lohmühlstraße 34) als „Wohnbaufläche“ dar. Die Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße" wird somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Sie schließt unmittelbar an die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für das Gebiet "Lohmühlstraße" aus dem Jahr 2004 an (ebenfalls eine Satzung gemäß § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB).
Die planungsrechtlichen Voraussetzungen, die das Baugesetzbuch in § 34 Abs.5 BauGB für die Aufstellung (u.a.) einer „Einbeziehungssatzung“ bestimmt, sind erfüllt: Die Satzung ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, es wird keine Zulässigkeit für Vorhaben begründet, die der Pflicht einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, und es sind keine Schutzgüter oder Schutzgebiete „Natura 2000“ (also z.B. „Flora-Fauna-Habitat-Gebiete“) berührt.
Im weiteren Verfahrensverlauf finden u.a. gemäß § 1a Abs. 2+3 BauGB verschiedene Vorschriften zum Umweltschutz Anwendung (z.
B. die „Eingriffsregelung“ nach dem Bundesnaturschutzgesetz). In der „Einbeziehungssatzung können auch einzelne planerische Festsetzungen getroffen werden.
Nach Vorliegen eines ausgearbeiteten Satzungsentwurfs wird dieser dem Stadtrat zwecks Beschlussfassung für die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorgelegt.
