Die Stadt Aschaffenburg hat für die Grundstücke Baufeld 21 Schoberstraße xx xx, mit 4167m2, Baufeld 4 Lautenschlägerschlägerstraße xx, Fl.Nr. xxx und Fl.-Nr. xxx mit insgesamt 2.167 qm sowie Christian-Schad-Straße xxx mit insgesamt 2.584 qm bei der Bundesrepublik Deutschland als Eigentümer das Erstzugriffsrecht angemeldet. Die Option auf Ausübung des Zugriffsrechts endet ein Jahr nach Bekanntgabe des Angebots, wobei die Jahresfrist für den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages von einem Grundstück gilt.
Auf den drei Grundstücken soll preiswerter Mietwohnungsbau entstehen. Damit sollte der Zielsetzungen der „gemeinsamen Erklärung des Freistaats Bayern und der kreisfreien Stadt Aschaffenburg zur Unterbringung von Asylbewerbern in den bundeseigenen Liegenschaften in Aschaffenburg entsprochen werden“. Dort ist festgehalten:
Auf den Baufeldern 4 und 21 der Spessartgärten schafft die Stadt Aschaffenburg mit ihrer städtischen Wohnungsbaugesellschaft oder mit Kooperationspartnern bezahlbaren Wohnraum und „die Stadt Aschaffenburg prüft die Realisierung von sozialem Wohnungsbau auf einer Freifläche (0,2 ha) der ehemaligen Fiori-Kaserne“.
Mit dem Schreiben vom 06.07.2016 teilte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit, dass der Gutachterpreis für das Baufeld 4, 1.460.000 € und für das Baufeld 21, 2.700.000 € beträgt. Am 12.09.2016 wurde mitgeteilt, dass der Gutachterpreis für das Grundstück Christian-Schad-Straße 4, 4a 695.000 € beträgt. Dieser relativ geringe Betrag erklärt sich aus der vorhandenen, entsorgungspflichtigen Altlastensituation.
Auf dieser Grundlage befasste sich am 07.11.2016 bzw. 05.12.2017 der Hauptsenat und das Plenum mit der Frage, ob die Stadt alle oder einzelne Grundstücke erwerben solle um dort selbst oder in Zusammenarbeit mit der Stadtbau Wohngebäude zu errichten. Die Diskussion erfolgte unter Zugrundelegung verschiedener Varianten von Finanzierungsmodellen. Ergebnis der Diskussion war, dass von einem Ankauf der Grundstücke abgesehen werden soll, da relativ kurzfristig für Geschosswohnungsbau geeignete Grundstücke im Baugebiet Anwandeweg, die sich im städtischen Eigentum befinden, zur Verfügung stehen und damit mit einem deutlich geringerem Investitionsvolumen Wohngebäude errichtet werden können. Außerdem könne die Stadt im Baugebiet Anwandeweg ihre beschlossenen Wohnungsbauförderrichtlinien zur Weitergabe der Grundstücke an die Stadtbau zur Anwendung bringen.
Ergebnis der Diskussion war der Auftrag an die Verwaltung ein Investorenmodell zu entwickeln, mit Hilfe dessen bezahlbarer Wohnraum entsteht. Als Maßgabe für ein solches Projekt wurde diskutiert:
- Festlegung eines Mietpreises pro Quadratmeter, der für Schwellenhaushalte geeignet ist. Das heißt über dem Schwellenwerten eines Wohnberechtigungsscheines liegt, aber dennoch deutlich unter dem derzeit praktizierten Mietniveau.
- Festlegung einer Bindungsfrist für den Mietpreis.
- Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg während der Bindungsfrist sowie Wohnungsvergabe durch den Vermieter auf der Grundlage eines Vorschlags von drei Mietinteressenten durch die Stadt.
Ein vergleichbares Modell wurde durch Städtebaulichen Vertrag und entsprechenden Grunddienstbarkeiten im Bereich Bahnhof Nord mit der Firma xxx entwickelt und inzwischen umgesetzt.
Bei verbindlicher Zusicherung dieser Vergabekriterien durch den Partner sollte das / die Grundstück/e dann im Rahmen des Erstzugriffsrechtes erworben werden und mit 3,5 % Aufschlag (= Grunderwerbssteuerbetrag) sofort an den Partner weiter veräußert werden.
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Auf Basis dieses Diskussionsergebnisses hat die Verwaltung eine Sondierung bei ihr bekannten Bauinvestoren vorgenommen.
14 Firmen und die Sparkasse wurden kontaktiert und bei Ihnen das Interesse an der Mitwirkung an einem solchen Projekt erfragt. Die meisten Firmen machten von dem angebotenen Projektgespräch Gebrauch, bei dem ihnen die Rahmenbedingungen nochmals erläutert wurden.
Inzwischen liegen 6 Absagen vor, eine weitere Firma hat sich nicht gemeldet. Allerdings hat bisher keine Firma ein Konzept vorgelegt, aus dem Wohnungsgemenge oder der Mietpreis mit oder ohne Indexierung hervor geht. Die Projektgespräche zeigten, dass das Projekt für solche Investoren gut umsetzbar ist, wenn sie entweder selbst die Möglichkeit haben die errichteten Wohnungen dauerhaft im Bestand zu halten oder über gute Kontakte verfügen, um eine rasche Weiterveräußerung an einen Bestandshalter zu ermöglichen. Die vorgeschlagene Vermietungspraxis auf der Grundlage einer „Dreierliste“ stieß auf weitgehende Zustimmung.
Weiterhin zeigte sich, dass das angestrebte Modell nur dann für Investoren realisierungsfähig ist, wenn die Finanzierung des Projektes mit einem hohen Eigenkapitalanteil erfolgt. Muss das Projekt weitgehend mit Krediten finanziert werden, lässt sich – wie mehrere Investoren rechnerisch nachgewiesen haben – das Modell nicht realisieren. In jedem Fall befindet sich das Modell immer an der Grenze der Wirtschaftlichkeit. Deshalb haben alle Interessenten bisher auch noch keinerlei Projektstudien vorgelegt.
Nach dieser Sondierungsphase schlägt die Verwaltung nun vor, ein offizielles Bewerbungsverfahren im Verbreitungsgebiet des Main-Echos durchzuführen. In diesem Bewerbungsverfahren sollten die Firmen zur Abgabe folgender Aussagen aufgefordert werden: Wohnungsgrößen und Wohnungsgemenge, Kaltmiete pro m2, Dauer der Belegungsbindung und der Mietpreisgarantie.
Nach Vorliegen dieser Aussagen könnte dann mit der BIMA als Grundstückseigentümer geklärt werden, ob alle, bzw. welche Angebote den Bedingungen des Erstzugriffsrechts entsprechen. Eine Vorabstimmung mit der BIMA, wonach auch nicht geförderter Wohnungsbau dem Erstzugriffsrecht zugänglich ist, hat bereits stattgefunden.
Für das Grundstück in der ehemaligen Fiori-Kaserne Christian-Schad-Straße xxx gelegen zwischen der Spessartstraße und der Christian-Schad-Straße konnte im Umwelt- und Verwaltungssenat am 15.02.2017 die Genehmigung für ein gefördertes Studentenwohnheim erteilt werden. Die Bauvoranfrage wurde dem Antragssteller inzwischen zugestellt und er arbeitet derzeit an der Umsetzung. Bei Errichtung eines geförderten Studentenwohnheims wären die Rahmenbedingungen zur Ausübung des Erstzugriffrechts und Weitergabe des Grundstücks erfüllt. Insofern konnte für dieses Grundstück der Auftrag des Stadtrates, geförderten Wohnungsbau zu errichten, vorbereitet werden. Da die Verwaltung schon seit mehreren Monaten mit dem Antragssteller wegen dieser Nutzung im Gespräch war, brauchte hier kein Investor gesucht werden.
