Planungsanlass und -zweck:
Auf den Grundstücken Horchstraße 116 – 120 am westlichen Rand des Stadtteils Damm, auf dem sich das SB-Warenhaus „real“ befindet, beabsichtigt der Betreiber einen Abbruch des bestehenden Marktes und den Neubau des SB-Warenhauses, mit dem er eine Verbesserung des Warenangebots und der Warenpräsentation incl. einer Vergrößerung des Gebäudes und der Verkaufsfläche mit einer ebenerdigen Anordnung anstrebt.
Weiterhin soll neben dem Erhalt des bestehenden Parkdecks auch das Pkw-Stellplatzangebot sowie die verkehrliche Erschließung für den Anlieferverkehr, KFZ, ÖPNV (Haltestelle) + Fahrräder deutlich verbessert werden.
Im Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg ist die Fa. Real als „SB-Warenhaus“ mit neutral bewertetem Wohngebietsbezug aufgeführt und hat untergeordnete Nahversorgungsfunktion für Teile des Strietwalds und Damms.
Derzeit geltender Bebauungsplan und Flächennutzungsplan:
Für den Planungsbereich gilt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 15/1 für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg – Frankfurt, Horchstraße und Linkstraße aus dem Jahr 1989. Für das Plangebiet ist in diesem Bebauungsplan ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetzt. Die Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben (Verkauf an Endverbraucher) ist nicht zulässig.
Die Neuerrichtung eines großflächigen Einzelhandels löst also einen Planungsbedarf aus und erfordert die Aufstellung (bzw. Änderung) eines Bebauungsplanes zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Würdigung und Abwägung öffentlicher und privater Belange.
Der geltende Flächennutzungsplan der Stadt Aschaffenburg stellt den gesamten Bereich des Plangebietes als „Gewerbliche Baufläche“ dar. Ein neuer Bebauungsplan mit Festsetzung eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel wäre nicht im Sinne des § 8 Abs.2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Bei einem „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB kann der Bebauungsplan jedoch auch aufgestellt (oder geändert) werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird und der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst wird (§ 13a Abs.2 Nr.2 BauGB). Diese Voraussetzungen sind in vorliegendem Fall erfüllt.
Im Entwurf des neuen Flächennutzungsplanes 2030 ist das Plangebiet als Sonderbaufläche dargestellt.
Zur weiteren Darlegung des räumlichen Geltungsbereiches der Bebauungsplanänderung, zur weiteren städtebaulichen und planungsrechtlichen Situation wird auf den Aufstellungsbeschluss vom 18.07.2016 verwiesen.
Zu 1.
Entwurf der Änderung des Bebauungsplanes incl. Begründungsentwurf vom 16.05.2017
Zentrale Planungsziele der Bebauungsplanänderung:
Art der baulichen Nutzung / Verkaufsflächen:
Für das Plangebiet soll ein „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) für großflächigen Einzelhandel nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO festgesetzt werden. Dieses Sondergebiet wird bestimmt sein für die Unterbringung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (SB-Warenhaus) mit einer Verkaufsfläche bis zu 6.100 m² für ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln sowie Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs incl. einer Konzessionärszone (Bereiche des SB-Warenhauses, in denen andere Unternehmen ihren Standort haben, geplant sind bisher die Sortimente Backwaren, Feinkost, Toto-Lotto, Friseur). Die Verkaufsfläche beinhaltet überwiegend nahversorgungsrelevante und nicht-innenstadtrelevante Sortimente und soll künftig komplett auf einer Ebene erfolgen.
Die höhere Landesplanungsbehörde der Regierung von Unterfranken hat zur beabsichtigten Planung im Hinblick auf die Ziele der Landesentwicklungsplanung bereits ihre Zustimmung erteilt (einschließlich einer Konzessionärsfläche von 215 m² für kleinflächigen Einzelhandel, s. Stn. Reg.v.Uf. vom 16.12.2016).
Die Fa. Real beabsichtigt nun, diese Konzessionärsfläche um 135 m², vorwiegend für Dienstleistungs- und Gastronomienutzung, zur ergänzen. Für diese geringfügige Erhöhung hat die höhere Landesplanungsbehörde bereits ihre Zustimmung signalisiert und zur genauen Prüfung auf das weitere Verfahren verwiesen.
Maß der baulichen Nutzung:
Für die Obergrenze der Grundflächenzahl von 0,8 soll im Sondergebiet ausnahmsweise eine Überschreitung auf 0,9 zulässig sein. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs mit den notwendigen Zufahrten und Rampen auf dem Baugrundstück erfordern diese Überschreitung.
Die Geschossflächenzahl soll auf max. 1,0 festgesetzt werden.
Weiterhin werden Festsetzungen zu den baulichen Höhen (Wandhöhe bis OK Attika) getroffen; diese bewegen sich zwischen 8,50m – max. 10,50m.
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen:
Die festgesetzten überbaubaren Flächen orientieren sich am abzubrechenden Gebäude und dehnen sich in Bezug auf das neu geplante SB-Warenhaus zusätzlich nach Westen aus.
Des weiteren soll eine abweichende Bauweise festgelegt werden, bei der Einzelgebäude und Gebäudeteile mit einer Gebäudelänge über 50m zulässig sein sollen, um eine ebenerdige Anordnung der gesamten Verkaufsfläche zu ermöglichen.
Verkehrliches Erschließungskonzept:
Das Erschließungskonzept sieht im Zusammenhang mit dem Neubau des SB-Warenhauses vor, die heute vorhandenen, mehreren Zu- und Ausfahrten an der Horchstraße nach Osten an die Wilhelmstraße zu verlegen und zu bündeln, über die die Erschließung der erforderlichen Stellplätze für den Kundenverkehr und die Zufahrt für den LKW-Anlieferverkehr erfolgt. Die Lage der Ein- und Ausfahrt der Tankstelle, deren Nutzbarkeit im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden soll, bleibt unverändert.
Infolge der veränderten Erschließung des Kundenparkplatzes soll die Bushaltestelle nach Osten in die Höhe des Haupteinganges verlegt und barrierefrei gestaltet werden.
Dieses Erschließungskonzept hat mehrere Vorteile: zum einen kann die Anbindung für Fußgänger, Fahrradfahrer und Bus komfortabler und verkehrssicherer gestaltet werden. Zum anderen soll durch die Trennung der heute eng zusammenliegenden Zu- und Abfahrten zur Tankstelle und zum unteren Parkdeck des Real-Marktes an der Horchstraße der KFZ-Verkehr entzerrt und der Rückstau auf die Horchstraße vermieden werden.
Immissionsschutz:
Von der Unteren Immissionsschutzbehörde des Amtes für Umwelt und Verbraucherschutz wurden in Bezug auf die umliegenden Gewerbegebiete, Mischgebiete der Linkstraße 59/61 und der unmittelbar an der neuen Zu- und Ausfahrt gelegenen Wohnbebauung Horchstraße 110 Anforderungen an die Beurteilung der zukünftigen Geräuschsituation gestellt.
Dies wurde im schalltechnischen Fachgutachten (erstellt von der Fa. Accon Köln GmbH, Stand 04.08.2016) berücksichtigt; die zu erwartenden Auswirkungen des Verkehrslärms durch die prognostizierte Zunahme des Verkehrs auf den öffentlichen Straßen, der Schienenverkehrslärm der Bahnlinie sowie die Gewerbelärmemissionen durch das benachbarte Gewerbegebiet und durch den Real-Markt wurden berechnet.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass tags (6:oo – 22:00 Uhr) die Orientierungswerte der DIN 18005 bzw. der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete eingehalten sind. Nachts (22:00 – 6:00 Uhr) kommt es durch eine LKW-Anlieferung vor 6:00 Uhr aufgrund der LKW-Zufahrt im Osten am direkt an die Zufahrt angrenzenden Wohnhaus Horchstraße 110 zu Spitzenpegelüberschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 bzw. der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete um bis zu 15 dB(A). Zur Lösung dieses Konflikts soll zum Schutz der Wohnbebauung entlang der neuen Zu- und Ausfahrt eine 4m hohe und ca. 35m lange Lärmschutzwand errichtet werden; gleichzeitig werden durch diese Wand die ohnehin eingehaltenen Tageswerte zusätzlich verbessert.
Das Amt für Umwelt und Verbraucherschutz hat zum Schallschutzgutachten ihr Einverständnis erklärt.
Weiterhin soll im Bebauungsplanentwurf geregelt werden, dass aufgrund der im Norden des Plangebietes verlaufenden Bahnlinie Frankfurt – Aschaffenburg/Darmstadt – Aschaffenburg Büros und Aufenthaltsräume, wenn möglich, an einer lärmabgewandten Seite anzuordnen sind und dass zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ einzuhalten und in den Ruheräumen schallgedämmte Be- und Entlüftungsanlagen einzubauen sind.
Grünordnung, Artenschutz:
Im Rahmen des geplanten Neubaus wurde eine natur- und artenschutzrechtliche Prüfung (saP) duchgeführt; das Einvernehmen seitens der Unteren Naturschutzbehörde wurde erteilt.
Im Bebauungsplanentwurf werden die erforderlichen Regelungen aus der natur- und artenschutzrechtlichen Prüfung als Festsetzungen für „Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ verankert sowie weitere grünordnerische Festsetzungen zu „Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und Pflanzbindungen“ für eine gewisse Randeingrünung und Begrünung der Flächen für Stellplätze getroffen.
Zu 2.
Entwurf des städtebaulichen Vertrages vom 24.05.2017
Zur Realisierung des Neubaus des SB-Warenhauses incl. aller damit zusammenhängenden, das öffentliche Interesse berührenden Maßnahmen ist flankierend der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt und dem Investor erforderlich (der Vertrag liegt als Anlage zur Beschlussvorlage bei).
Dieser Vertrag trifft u.a. Regelungen zum Vertragsgebiet, zur Kostentragung durch den Investor, zur Grundstücksneuordnung, zum Lärmschutz, zur verkehrlichen Erschließung, zur Entwässerung, zu den Versorgungsanlagen, etc.
Die notwendigen Regelungen zur Realisierung werden in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem Investor vereinbart.
Hier werden u.a. folgende Festlegungen getroffen:
- Sämtliche Kosten der Erstellung des Bebauungsplanes und seiner Verwirklichung trägt der Investor
- Sämtliche Kosten für die Errichtung der Lärmschutzwand trägt der Investor
- Sämtliche Kosten der Herstellung und Änderung der verkehrlichen Erschließung trägt der Investor
- Der Investor tritt die für die Anpassung des Straßenkörpers entlang der Horchstraße (Umbaumaßnahmen an der Horchstraße und an der Einmündung Horchstraße / Wilhelmstraße, Verlegung und Neubau Bushaltestelle einschließlich Fußgängerüberweg, Neubau des Gehweges auf der West- und Nordseite der Wilhelmstraße) und die für die Errichtung eines Buswartehäuschens benötigten Flächen (ca. 35m²) an die Stadt ab.
- Die Stadt tritt die für den Bau der Zufahrt zum Parkdeck benötigte Fläche sowie die nach Neubau eines Gehweges auf der Westseite der Wilhelmstraße verbleibende Fläche zwischen neuem Gehweg und dem Grundstück des Investors (ca. 122m²) an den Investor ab
- Als Ausgleich für den durch die Grundstücksabtretungen erhaltenen Mehrwert verpflichtet sich der Investor zum Bau eines 2,50 m breiten Gehweges entlang der West- bzw. Nordseite der Wilhelmstraße im Anschluss an den bestehenden Gehweg auf der Nordseite der Horchstraße bis zum östlichen Rand des Vertragsgebietes
Zu 3.
Anordnung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs.2 BauGB
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.2 BauGB einzuholen.
Die öffentliche Auslegung wird durch Aushang des Bebauungsplanentwurfs vom 16.05.2017 incl. Begründungsentwurf gleichen Datums sowie der wesentlichen vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen und Informationen für die Dauer eines Monats erfolgen.
Die zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden über die öffentliche Auslegung in Kenntnis gesetzt und zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist aufgefordert.
