Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.08.2017 beantragte der Landkreis Aschaffenburg den Anbau an das Verwaltungsgebäude (Landratsamt), die Sanierung des Altbestandes sowie den Abriss und Neubau des Parkdecks auf dem Baugrundstück, Flur-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Bayernstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Landratsamt Aschaffenburg (Bestandsgebäude errichtet 1982) möchte mehrere, über dem Stadtgebiet verteilte Standorte zusammenlegen und das Bestandsgebäude des Landratsamtes personell entlasten. Zu den derzeit ca. 330 Arbeitsplätzen im Bestandsgebäude kommen rund 150 bisher ausgelagerte Arbeitsplätze hinzu. Dieses bedingt die Schaffung zusätzlicher Parkmöglichkeiten. Weiterhin soll im Zuge der Erweiterung auch das Bestandsgebäude saniert werden.
Das Grundstück gehört dem Landkreis Aschaffenburg und hat eine Größe von 12.767 m². Auf dem Grundstück befindet sich im nördlichen Teil das Bestandsgebäude des Landratsamtes mit einer Grundfläche von ca. 2.224 m².
Süd/Westlich des Grundstücks befinden sich die Grundschule Gutenbergschule und die Förderschule Fröbelschule, welche an die innenstädtische Ringstraße angrenzt. Im Süden grenzt eine Zeilen-Wohnbebauung aus den 60iger Jahren mit 5 – 10 Vollgeschossen an, welche als Wohneigentum aufgeteilt ist. Östlich grenzt die Bayernstraße an das Grundstück an. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite grenzen 3-geschossige Wohngebäude als Zeilenbebauung an. Nördlich und westlich grenzt die Friesenstraße an das Grundstück an. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite grenzen 3 – 4 geschossige Wohngebäude als Zeilenbebauung analog der Bayernstraße an.
Die Realisierung des Bauvorhabens ist in drei wesentliche Bauabschnitte gegliedert:
- Errichtung des Erweiterungsbaus
- Sanierung des südlichen Teils vom Bestand sowie der Neubau Parkdeck
- Sanierung des nördlichen Teils vom Bestand und Fertigstellen der Außenanlagen
Das Bestandsgebäude wird in seiner Grundstruktur und seiner Außenfassade nicht verändert. Es werden die überwiegend haus- und brandschutztechnischen Ausstattungen saniert bzw. ertüchtigt, um wieder dem aktuellen Stand der Technik zu entsprechen. Zudem wird die Gebäudehülle energetisch saniert (Glasaustausch Fenster, Innendämmung der Brüstungen, Dachdämmung) sowie der Innenbereich renoviert. Weiterhin werden zwei behindertengerechte WC`s geschaffen. Um einen Übergang zur Erweiterung zu schaffen, wird ein kleiner Teil am Westkern bis auf die Fundamentebene abgebrochen.
Die Sanierung erfolgt nach Errichtung des Erweiterungsneubaus, wodurch Abteilungen für die Zeit der Bauarbeiten bereits im Neubau untergebracht werden können.
Der Erweiterungsneubau soll in L-Form 56m entlang der Friesenstraße (Anbau an das bestehende Verwaltungsgebäude) mit einem 7m langen Verbindungsbau und ca. 45,5m entlang des westlich gelegenen Schulgrundstücks als 5- geschossiger Baukörper errichtet werden. Er nimmt im äußeren Erscheinungsbild den Entwurfsgedanken des Bestandsgebäudes auf. Die verglasten Übergangsbereiche zwischen den Nutzungsbereichen unterteilen den sonst sehr gleichmäßig gegliederten Baukörper. Die geplante Sandsteinfassade soll mit gleicher Materialität aber anderer Farbigkeit den Charakter des Bestandsgebäudes weiterführen.
Weiterhin wurde auch die Geschossigkeit des Bestandsgebäudes übernommen, so dass ein barrierefreier und schwellenloser Übergang zwischen den Gebäuden gegeben ist. Die Gebäudehöhen sowie die Straßenflucht des Altbestandes waren ebenfalls maßgebend für den Entwurf des Anbaus. Das Gebäude ist fünfgeschossig mit einer Teilunterkellerung entlang der Friesenstraße für Technikräume, Lagerflächen und Entsorgung. Die vertikale Erschließung erfolgt über zwei Treppenräume, von denen der Hauptzugang mit einem barrierefreien Aufzug ausgerüstet wird. Über einen Mittelflur werden zu beiden Seiten die Büro- und Aufenthaltsräume erschlossen.
Der Anbau des Verwaltungsgebäudes sowie das Bestandsgebäude werden barrierefrei gestaltet.
Das geplante zweigeschossige Parkdeck soll als offene Großgarage errichtet werden, welche über die bestehende Zufahrt an der Bayernstraße erschlossen wird. Der Neubau erfolgt an gleicher Stelle der bisherigen Stellplätze und Garagen. Dies bedeutet, dass die vorhandenen Garagen und Stellplätze im Zuge des Neubaus abgebrochen werden. Um die freistehenden Stellplätze in die Umgebung einzubetten, soll das Parkdeck soweit wie möglich abgesenkt werden. An der westlichen, südlichen und östlichen Grundstücksgrenze wird eine Stützwand errichtet, an welche die Konstruktion des Parkdecks anschließt.
Die Parkplätze an der Friesenstraße im Bereich des Neubaus werden als Baustelleneinrichtung genutzt und anschließend in ähnlicher Form wieder errichtet. Der Vorplatz zur Ecke Friesenstraße/Bayernstraße wird partiell umgestaltet.
Während der Zeit des Abrisses der bisherigen Stellplätze/ Garagen und der Neuerrichtung des Parkdecks werden entsprechend des derzeitigen Bedarfs an Stellplätzen 150 Ausweichparkplätze hergestellt. Es ist beabsichtigt, diese noch vor Baubeginn herzurichten, in Betrieb zu nehmen sowie bis zur Fertigstellung und Inbetriebnahme des neuen Parkdecks vorzuhalten. Die Ausweichparkplätze sollen auf dem Bahngelände im Bereich des Viadukts mit Zufahrt über die Goldbacher Straße bereitgestellt werden. Die rechtzeitige Herstellung bzw. Bereitstellung der Ausweichparkplätze wird in der entsprechenden Baugenehmigung beauflagt werden.
Im Zuge der Maßnahmen werden zum Teil die Grünanlagen neu gestaltet und die vorhandenen Grünbereiche saniert. Dabei wird der Grünanteil im Bereich des Haupteinganges erhöht. Der Zustand der Freianlagen wird durch die Baustelle voraussichtlich sehr beeinträchtigt. Der Teich muss für die Zeit der Maßnahme trockengelegt und für die Baustelle geebnet werden. Mit Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte werden auch die Freianlagen einschließlich des Teichs anschließend wiederhergestellt.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 21/1a im Bereich zwischen Friesenstraße und Bayernstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u. a. fest:
• Sondergebiet „SO Landratsamtsgebäude“
• GRZ 0,4 und GFZ 1,2 bei maximal VI Vollgeschossen
• offene Bauweise
• Vorgartenbegrünung mit 60% Grünanteil
• Die Baugrenze verläuft jeweils parallel zur Friesenstraße, zur Bayernstraße sowie zum Schulgrundstück im Abstand von ca. 5m, entlang der südlichen Grundstücksgrenze im Abstand von 5 m bzw. 11 m.
Das Bauvorhaben ist nach der geplanten Art der baulichen Nutzung im festgesetzten Sondergebiet planungsrechtlich zulässig. Die GRZ und die Geschossigkeit sind eingehalten.
Der Vorgartenbereich zwischen Bayern- und Friesenstraße vor dem neuen Parkdeck und dem Bestandsbau ist zu mehr als 60% begrünt, was den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht.
Die direkt angrenzenden (Flurnummer xxx durch die Hausverwaltung nach Wohnungseigentümerversammlung) und die gegenüberliegenden Nachbarn (Flurnummern xxxxxxxx an der Friesenstraße) haben durch ihre Unterschrift dem Bauvorhaben zugestimmt.
Befreiungen:
Zu 1.) Die geplante GFZ von 1,28 überschreitet die zulässige GFZ von 1,2. Eine Befreiung kann aus stadtplanungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da die geplante Erweiterung entlang der Friesenstraße die Geschossigkeit des Bestandsgebäudes aufnimmt, was städtebaulich sinnvoll ist. Zudem ist die Überschreitung von 0,08 geringfügig und städtebaulich vertretbar.
Zu 2.) Die festgesetzten Baugrenzen werden durch den Erweiterungsneubau um ca. 60-80cm zur Friesenstr. bzw. um ca. 20cm zum Schulgrundstück überschritten. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar, da die geplante Erweiterung entlang der Friesenstraße die Bauflucht des Bestandsgebäudes aufnimmt und sich im rechten Winkel entlang des Schulgrundstücks fortsetzt, was städtebaulich sinnvoll ist. Zudem beeinträchtigt die Überschreitung von ca. 60-80cm bzw. 20cm nicht Besonnung und Belüftung (Südlage). Die Stadt als direkter Grundstücksnachbar übernimmt im Bereich zum Schulgrundstück die Abstandsfläche.
Zu 3.) Eine Überschreitung der Baugrenzen durch das Parkdeck mit etwa 757,25 m² pro Ebene bei gesamt 2 Geschossen ist zulässig, weil die obere Ebene des Parkdecks ca. 1,30m tiefer als der vorhandene Geländeverlauf der angrenzenden öffentlichen Gehwegfläche liegt und zudem ein mit Rankpflanzen begrünter Zaun errichtet wird. Dadurch wirkt das Parkdeck wie eine Tiefgarage und fällt kaum in Erscheinung. Der Neubau des Parkdecks wird entlang des Schulgrundstücks auf der Grundstücksgrenze errichtet und entlang des südlichen öffentlichen Gehwegs zur Wohnanlage nahezu parallel zum angrenzenden Gehweg und an der Gehweg-Abknickung leicht versetzt zur Grundstücksgrenze. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.
Zu 4.) Die festgesetzte offene Bauweise wird durch den Erweiterungsbau i.V. mit dem Bestandsbau mit einer Länge von ca. 63m bzw. ca. 58m nicht eingehalten. Der Bestandsbau liegt aufgrund seiner Form nur an den Eckpunkten an der Friesenstraße. Die geplante Erweiterung entlang der Friesenstraße nimmt die Bauflucht und die Geschossigkeit des Bestandsgebäudes auf. Der hinter die Bauflucht zurückspringende, verglaste Verbindungsbau wirkt als Fuge zwischen dem Neu- und Bestandsbau. Die Gestaltungselemente i.V .mit dem Bestandsgebäude lassen trotz der nicht offenen Bauweise entlang der Friesenstraße ein Fassadenbild entstehen, welches sich an der offenen Bauweise orientiert. Aus diesen Gründen ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar.
Abweichungen:
Zu 5. Die erforderlichen Abstandsflächen, welche durch den Erweiterungsbau anfallen, liegen nicht auf dem Baugrundstück bzw. auf der Friesenstraße bis hin zur Straßenmitte, sondern überschreiten diese um ca. 5,10 m auf einer Länge von ca. 56 m. Eine Abweichung von den erforderlichen Abstandsflächen kann erteilt werden. Der direkt gegenüber liegende Eigentümer des Nachbargrundstücks hat dem Vorhaben zugestimmt. Hinzu kommt, dass der Abstand der gegenüberliegenden Gebäude bereits ca. 16,2 m beträgt und keine Beeinträchtigung hinsichtlich Besonnung und Belüftung zu erwarten ist.
Zu 6. Die auf das Schulgrundstück und den öffentlichen Gehweg entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze erforderliche Abstandsfläche (Mindestabstandsfläche von 3,00 m), die durch das Parkdeck anfällt, wird in dieser Tiefe nicht eingehalten. Aufgrund der geringen Höhe von ca. 1,70m sowie dem äußeren Erscheinungsbild hat die Außenstützwand in Richtung des Schulgrundstücks den Charakter einer grenzständigen Einfriedung. Eine solche könnte ohne Abstände direkt an der Grenze errichtet werden. Diese „Privilegierung“ kommt nur deshalb nicht zum Tragen, da es sich bei dem Parkdeck um ein Gebäude handelt. Da zudem keine Beeinträchtigung hinsichtlich Belüftung, Besonnung, Belichtung sowie sonstige Beeinträchtigungen für das Nachbargrundstück zu erwarten sind, kann der Erteilung einer Abweichung zugestimmt werden.
Zu 7. Auf dem Baugrundstück selbst werden die Abstandsflächen von Parkdeck und Bestandsgebäude mit gesamt 56 m² sowie von Giebelseite (Süd) des Erweiterungsneubaus mit der Abstandsfläche des geplanten Parkdecks zur Hofseite (ca. 4,1 x 4,8m), ferner von Längsfassade des Erweiterungsneubaus Innenhof (Süd) mit den Abstandflächen des geplanten Parkdecks zur Hofseite im Umfang von ca. 14 m² nicht eingehalten. Weder eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Belange noch eine gegenseitige Beeinträchtigung der Licht- und Luftverhältnisse ist gegeben. Es sind keine Fensteröffnungen der Büroräume der Neubauerweiterung in der Giebelwand geplant. Zudem hat die angrenzende offene Garage keine Aufenthaltsräume auf. Auch an den betroffenen Flanken des Bestandsgebäudes befinden sich keine direkt betroffenen Aufenthaltsräume. Gründe des Brandschutzes stehen nicht entgegen. Eine Abweichung kann daher zugelassen werden.
Zu 8. Anstatt der nach § 5 Abs. 1 GaStAbS zulässigen Zu- und Abfahrtsbreite von max. 3,50 bzw. die Breite von 2 Stellplätzen nebeneinander beträgt diese 10m zur Bayernstraße. Diese Abweichung kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden, da diese Breite aufgrund des Anfahrens zum Parkdeck sinnvoll ist und dennoch eine großzügige Vorgartenbegrünung gestaltet wird.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist pro 40m² Nutzfläche je 1 Stellplatz erforderlich. Bei einer Nutzfläche von 6.012 m² für den Bestand ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 150 Stellplätzen, bei der Nutzfläche von 3.838 m² für die Erweiterung ergeben sich 96 erforderliche Stellplätze, gesamt sind also 246 Stellplätze nachzuweisen. Insgesamt werden 291 Stellplätze (oberirdisch und im Parkdeck) nachgewiesen, also 45 Stellplätze mehr als erforderlich.
Für den Neubau sind insgesamt 64 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 3.838 m² Nutzfläche Neubau/ 60 m² pro Fahrradabstellplatz). Es werden insgesamt 65 Fahrradabstellplätze hergestellt, alle oberirdisch und dezentral auf dem Baugrundstück verteilt. Davon werden 40 Fahrradabstellplätze überdacht, umschlossen und absperrbar hergestellt.
Dem Bauantrag wurde eine fachtechnische Stellungnahme des Landkreises zum Immissionsschutz vorgelegt. Daraus ergibt sich, dass von schädlichen Umwelteinwirkungen auf die Nachbarschaft durch den Betrieb des Parkdecks nach der Erweiterung des Landratsamtes nicht auszugehen ist. Diese Stellungnahme wurde der Immissionsschutzbehörde zur Überprüfung vorgelegt. Es bestehen hiergegen ggfs. unter Erteilung von Auflagen keine Bedenken.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung unter der Voraussetzung, dass die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden, vorgeschlagen.
