Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.06.2017 beantragte die Firma Jaksch GbR Andreas und Peter die Erweiterung des Hochregallagers auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Bauvorhaben ist als Verlängerung des bestehenden Hochregallagers geplant. Dieses nimmt die Umrisse des bestehenden Hochregallagers auf. Weiterhin werden die vorhandene Gas-Wasser-Reglerstation und das Trafohäuschen abgebrochen und in der bestehenden Grünfläche neu errichtet.
Derzeit wird die Produktion täglich vom Werk II (Goldbacher Str. xxx) zum Werk I in der Benzstraße umgelagert und dort kommissioniert. Erst danach erfolgt der Versand zu den Kunden. Mit der o.g. Verlängerung des bestehenden Hochregallagers kann auf den innerörtlichen Warenverkehr zwischen den beiden Werken größtenteils verzichtet werden. Der Versand zu den Kunden erfolgt direkt vom Werk II über die Goldbacher Straße auf die BAB A3. Der Antragsteller geht daher davon aus, dass sich die derzeitigen LKW-Bewegungen innerorts reduzieren und direkt auf die Autobahn verlagert werden.
Weiterhin wird die mittige Zufahrt geschlossen und neben der bestehenden östlichen Zufahrt eine neue Zufahrt an der westlichen Grundstücksgrenze geschaffen. Im Bereich der ehemals mittigen Zufahrt werden 5 Stellplätze errichtet.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, es befindet sich aber im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 41 und zugleich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines Gewerbegebiets (zum Teil noch mit eingestreutem Alt-Wohnungsbestand) aufweist. Das Baugrundstück ist im Bestand bereits u.a. mit dem Produktionsgebäude einer Wachszieherei bebaut und stark versiegelt. Entlang der Goldbacher Straße bestehen zusammenhängende Grünflächen, die für das Ortsbild bedeutsam sind.
Das Bauvorhaben ist im Wesentlichen nach dem geltenden Baulinienplan Nr. 41, im Übrigen als Vorhaben im Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Die geplante Nutzung fügt sich in die dominierende gewerbliche Nutzung des Gebietes ein.
Der geplante Baukörper zur Erweiterung des bestehenden Hochregallagers fügt sich auch hinsichtlich seiner Grundfläche und der Geschossfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein – insgesamt werden eine GRZ von 0,79 (bisher 0,74) sowie eine GFZ von 0,69 erreicht.
Die Erweiterung nimmt die Höhe des bestehenden Hochregallagers auf und erreicht – gemessen über Bezugspunkt Gehweg Goldbacher Straße - an der Traufe 18,61 m und an der Oberkante / First 19,2 m. Damit überschreitet die Höhe des Hochregallagers den Rahmen der näheren Umgebung; allerdings befinden sich weiter östlich auf dem ehemaligen „Depot-Gelände“ Gebäude, deren Firste deutlich höher sind.
In qualifizierten Bebauungsplänen im Umfeld sind folgende Höhenfestsetzungen enthalten:
• B-Plan 20/9 „Depot“:
Oberkante (OK) max. 16 m bzw. max. 24 m über Gehweg Goldbacher Straße
• Vorhabenbezogener B-Plan 20/15 „BayWa“:
Wandhöhe (WH) im Inneren max. 13 m, an der Goldbacher Straße max. 16 m; Firsthöhe max. 16 m, jeweils über Gehweg Goldbacher Straße
• B-Plan 20/16 „Östlich Goldbacher Straße“:
Oberkante (OK) max. 151 m ü.NN (= ca. 17 m über Gehweg Goldbacher Straße)
Gemäß Stellungnahme des Stadtplanungsamtes kann, aus stadtplanerischer Sicht vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung bezüglich der Bauhöhe, gem. § 34 Abs. 3a BauGB abgewichen werden, da diese Abweichung der Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs dient und weil diese Abweichung aufgrund des relativ geringen Ausmaßes (ca. 2 m über der üblichen Höhe, betrifft nicht sämtliche Produktionsanlagen sondern nur das Hochregallager, Abstandsflächen sind eingehalten) städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Bodenrechtliche Spannungen sind durch diese Abweichung nicht zu erwarten.
Die vorderen Baugrenzen in einem Abstand von 5 m zur vorderen Grundstücksgrenze des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 41 werden aufgrund des schrägen Verlaufs der Goldbacher Straße zu dieser an der engsten Stelle punktuell um 3,5 m überschritten und das geplante Gebäude steht mit einer Höhe von über 18 m an der engsten Stelle nur ca. 1,5 m hinter der Straßenbegrenzungslinie.
Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenze kann erteilt werden, denn die Überschreitung ist dem schrägen Grundstücksverlauf geschuldet. Nur eine kleine Dreiecksfläche des Gebäudes liegt außerhalb der Baugrenze, der weit größte Teil des Gebäudes liegt aber innerhalb der überbaubaren Flächen. Aus diesen Gründen ist die Überschreitung aufgrund der Geringfügigkeit städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Bodenrechtliche Spannungen sind durch diese Abweichung nicht zu erwarten.
Die neu zu versiegelnden Flächen durch das Hochregallager greifen in die vorhandene Grünfläche entlang der Goldbacher Straße ein. Durch das Bauvorhaben müssen einzelne kleinere Sträucher und Bäume gefällt werden. Durch die Anordnung der Ersatzpflanzungen (fünf Bäume) wird der Eingriff wieder ausgeglichen.
Durch die neue Zufahrt an der östlichen Grundstücksgrenze entfällt die dortige Grünfläche.
Daher wird der Bauherr verpflichtet, die nicht überbaubaren Flächen zwischen der westlichen Zufahrt und der Erweiterung der Lagerhalle als neue Grünfläche dauerhaft zu erhalten bzw. herzustellen sowie entsprechend des vorgelegten Freiflächenplans 5 großkronige Laubbäume entlang der Goldbacher Straße zu pflanzen.
Zur Sicherung der Entsiegelungs- und Begrünungsmaßnahmen sowie der Pflanzung der 5 Laubbäume wird eine Sicherheitsleistung von gesamt xxx€ verlangt.
Nach § 5 Abs. 1 GaStAbS sind Garagen und Stellplätze so anzulegen, dass zum öffentlichen Straßenraum hin keine Zu- und Abfahrten von mehr als 3,50m Breite bzw. bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen nicht mehr als deren Breite entstehen. Der schräge Grundstückszuschnitt und das gewerbliche Vorhaben verlangen größere Breiten. Es soll zusätzlich zu der bestehenden Zufahrt mit einer Breite von 14 m weitere Zufahrten von 22 m entstehen. Dazu wird eine Abweichung von § 5 Abs. 1 GaStAbS befürwortet. Die zusätzliche Zufahrt an der westlichen Grundstücksgrenze ist aufgrund der betrieblichen Veränderungen und der dadurch erforderlichen Feuerwehrumfahrt notwendig. Die mittige Zufahrt mit ursprünglich 22 m entfällt.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Lagerräume oder Lagerplätze 1 PKW-Stellplatz je 3 Beschäftigten zu vorzuhalten. Da die Anzahl der Mitarbeiter gleich bleiben, liegt kein Mehrbedarf im Vergleich zum genehmigten Bestand (38 Stellplätze) vor. Es werden insgesamt sogar 40 Stellplätze nachgewiesen.
Darüber hinaus ist für Lagerräume oder Lagerplätze 1 Fahrradabstellplatz je 5 Beschäftigten erforderlich. Hier ist ebenfalls kein Mehrbedarf zum genehmigten Bestand gegeben.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
