Das nunmehrige Vorhaben ist bereits als Teil eines Gesamtvorhabens im Rahmen einer Bauvoranfrage im Stadtrat behandelt worden. Unter Erfüllung von Auflagen – die mit Bauantrag im Wesentlichen eingehalten wurden – lag eine Zustimmung mit Beschluss vom 18.11.2015 vor.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.05.2017 beantragte die Firma May Bauträger GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 14 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Platanenallee xxx in 63739 Aschaffenburg.
Das Bauvorhaben erstreckt sich als beidseitig grenzständiges Gebäude entlang der Platanenallee und schließt sich an der westlichen Grundstücksgrenze etwa höhengleich an die Nachbarbebauung auf dem Grundstück Platanenallee xxx an. Das bisher auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg (Platanenallee xxx) bestehende Gebäude wird abgebrochen. Geplant ist ein Neubau mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Im Erdgeschoss werden 2 Läden mit Verkaufsflächen von ca. 48 und 72 qm und verschiedene Nebenräume, u.a. ein Fahrradabstellraum errichtet. Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden ein Parkdeck, sowie weitere PKW-Stellplätze im Gesamtumfang von 32 Stellplätzen (davon diesem Bauvorhaben 19 zugeordnet) geschaffen. Im ca. 38 qm großen Fahrradraum im Erdgeschoss können 24 Fahrräder abgestellt werden. Im Bereich des Parkdecks befinden sich 4 weitere, überdachte Fahrradabstellplätze für Besucher. Zwischen den beiden Läden im Erdgeschoss befindet sich die Zufahrt zu den rückwärtigen Stellplätzen. In den Obergeschossen sind insgesamt 14 Wohnungen mit je 4 Wohnungen in den Obergeschossen 1 bis 3 mit Wohnflächen zwischen 74 und 81 qm und 2 Wohnungen im Staffelgeschoss (4. OG) mit Wohnflächen von je ca. 145 qm geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.232 qm.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u. a. fest:
- Mischgebiet mit Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1. OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 qm Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben
- GRZ 0,6 bzw. 0,9 und GFZ 2,0 bzw. 4,0 (höhere Werte: westlicher Teilbereich an der Platanenallee) bei mindestens IV bis max. V Vollgeschossen
- Geschlossene Bauweise
- Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Platanenallee, um 2,5 m zurückgesetzte Baugrenze für ein V. Vollgeschoss („Penthouse“), innenliegendes Baufenster für eingeschossige Anbauten
- Kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche (ehem. Tankstelle), deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW, SM, PAK) belastet sind
- Dachformen: Flachdach max. 5° oder Satteldach max. 35° oder Sonderformen, an westlichen Abschnitt der Platanenallee max. 22°
- Je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums
Das Bauvorhaben ist nach der geplanten Art der baulichen Nutzung im festgesetzten Mischgebiet mit 14 Wohnungen ab dem 1. OG und zwei Ladeneinheiten mit weniger als 200 m² Verkaufsfläche sowie Nebenräumen im EG planungsrechtlich zulässig. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zum Schutz vor Verkehrslärm sind einzuhalten. Für die zur Platanenallee hin orientierten Aufenthaltsräume ist die Einhaltung der DIN 4109 gutachterlich nachzuweisen.
Die GRZ für das Wohn- und Geschäftshaus alleine (ohne Parkdeck) erreicht einen Wert von 0,3 und liegt innerhalb der festgesetzten GRZ. Einschließlich des Parkdecks, der Stellplätze und Zufahrten erreicht der Überbauungsgrad eine GRZ von 1,0, d.h. das Baugrundstück ist vollständig versiegelt. Die GRZ von 0,6 bzw. 0,9 wird um 0,2 bzw. 0,1 überschritten. Die geplante Intensivbegrünung auf dem Parkdeck wird ca. 250 qm überdecken. Dies entspricht ca. 16 % der Baugrundstücksfläche.
Eine Befreiung von der GRZ, bzw. der maximal zulässigen Gesamtüberbauung kann unter folgenden Bedingungen erteilt werden:
- Vollflächige Intensivbegrünung auf mind. 250 qm Fläche des geplanten Parkdecks mit einer mindestens 40 cm hohen Erdüberdeckung als Ausgleich für die Bodenversiegelung.
- Nachweis der gesicherten Erschließung bezüglich der Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss.
Zur Sicherung der Verpflichtung der Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die GFZ für den Hauptbaukörper erreicht ein Maß von insgesamt 1,25 ohne Parkdeck. Da das Parkdeck als Vollgeschoss eingerechnet werden muss, wird eine GFZ von ca. 1,6 erreicht – diese hält die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ von (gemittelt) 2,34 ein und ist planungsrechtlich zulässig.
Die festgesetzte geschlossene Bauweise wird eingehalten.
Der beidseitig grenzständige Hauptbaukörper überschreitet die rückwärtige Baugrenze im östlichen Teil um 1,5 m. Weiterhin überschreiten die Terrassen und Balkone im 1., 2., 3. und 4. OG die Baugrenze um bis zu 3,5 m. Einer Befreiung für die Überschreitung der hinteren Baugrenze durch das Hauptgebäude um 1,50 m sowie die anhängenden Balkone um weitere 1,50 m wird zugestimmt. Die Balkone werfen keine eigenen Abstandsflächen. Der östlich von der Baugrenzen-überschreitung des Anbaues unmittelbar betroffene Nachbar hat dem Vorhaben zugestimmt.
Das Garagengeschoss (Parkdeck) überschreitet die hintere Baugrenze um bis zu 22 m. Städtebaulich ist diese Überschreitung im Zusammenhang mit der Intensivbegrünung vertretbar. Nachbarliche Interessen sind nicht verletzt, da das Garagengeschoss an vorhandene, höhere Nebenanlagen angrenzt oder die Nachbarzustimmung vorliegt. Eine Befreiung vom Bebauungsplan für die Überschreitung der hinteren Baugrenze kann daher erteilt werden.
Das Baufenster für das 4. OG (Staffelgeschoss) wird an der vorderen Baugrenze auf einer Länge von 17 m um bis zu 1,50 m überschritten. Von der Überschreitung der vorderen Baugrenze wird auf Höhe des Staffelgeschosses eine Befreiung auf einer Länge von ca. 17 m um bis zu 1,50 m (westliche Gebäudeseite) gewährt. Diese ist städtebaulich vertretbar.
Vom 1. bis zum 3. OG wird die vordere Baulinie auf einer Länge von insgesamt ca. 12 m durch Vorbauten (Loggien) um 0,75 m überschritten. Der Bebauungsplan regelt, dass Vorbauten und Erker die Baulinie um bis zum 0,75 m überschreiten dürfen. Folglich sind die Loggien wie geplant zulässig.
Das geplante Flachdach ist ebenfalls zulässig.
Im Bebauungsplan ist entlang des nordwestlichen Rands des Baugebiets ein 8 m breiter „Trenngrün“-Streifen festgesetzt. Gemäß vorgelegtem Freiflächenplan wird diese Fläche komplett überbaut bzw. versiegelt. Von der Festsetzung des Bebauungsplans wird eine Befreiung gewährt, mit der Maßgabe, dass das Parkdeck zu begrünen ist (s.o.) und 4 Laubbäume oder 4 Großsträucher im Bereich des Parkdecks zu pflanzen sind.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz und für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2 Stellplätze erforderlich. Bei 12 Wohneinheiten mit Wohnflächen je unter 100 m² und 2 Wohneinheiten bis 150 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf im Umfang von 16 PKW-Stellplätzen. Für Läden ist je 40 m² Verkaufsflächen ein PKW-Stellplatz auszuweisen. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von 120 m² ergeben sich 3 weitere, somit insgesamt 19 erforderliche PKW-Stellplätze. Diesem Vorhaben sind 19 Stellplätze zugeordnet, davon ein Behindertenstellplatz.
Für die 14 Wohneinheiten sind 25 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 1.232 m² Wohnfläche / 50 qm pro Fahrradabstellplatz). Für die beiden Läden ergibt sich ein weiterer Bedarf von 2 Fahrradabstellplätzen (1 Stellplatz je 60 m² Verkaufsfläche). Erforderlich sind demnach 27, nachgewiesen 28 Fahrradabstellplätze.
Der Bebauungsplan, wie auch § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung setzen die Pflanzung eines großkronigen Laubbaums je 4 PKW-Stellplätze fest. Insgesamt befinden sich 10 (der insgesamt 19 dem Bauvorhaben zugeordneten) Stellplätze im nicht überdachten Bereich, so dass 3 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten wären. Hiervon wird eine Abweichung erteilt. Die Pflanzung ist auf dem Grundstück als Gliederung der Stellplatzanlage nicht möglich. Die Fläche im rückwärtigen Bereich des Grundstücks ist aufgrund der evtl. bestehenden Altlasten versiegelt zu belassen. Auf dem Parkdeck sind daher – wie auch im Freiflächenplan nachgewiesen- 4 Laubbäume oder 4 Großsträucher in Kübeln/im Hochbeet zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen. Die Baumpflanzung dient auch als Ausgleich für die Befreiung von der Festsetzung eines „Trenngrün“-Streifens im Bebauungsplan (s. o).
Im rückwärtigen Bereich wird auf dem zu begrünenden Parkdeck ein ebenfalls zu begrünender Kinderspielplatz mit einer Spielfläche von ca. 74 m² nachgewiesen. Es ist mindestens ein Sandspielplatz und ein Spielgerät dauerhaft aufzustellen. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Nach Art. 48 BayBO müssen die Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Durch die Anordnung eines Aufzuges ist die Barrierefreiheit in allen Wohneinheiten gewährleistet.
Zur Sicherung der Erschließung sind die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg zu einem Grundstück zu verschmelzen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
