Zu 1: Bericht über das Ergebnis der Bürgeranhörung vom 28.08.2017
Gem. Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 03.07.2017 wurde die Stadtverwaltung beauftragt, vor Weiterführung des Satzungsverfahrens eine gemeinsame Anhörung mit allen betroffenen Grundstückseigentümern und den unmittelbar betroffenen Nachbarn durchführen, in der über den Entwurf der Einbeziehungssatzung informiert werden und u.a. das Thema der Erschließung abgestimmt werden sollte.
Folglich fand am 28.08.2017 eine Bürgeranhörung im großen Sitzungssaal des Rathauses statt, an der ca. 30 Bürgerinnen und Bürger teilnahmen, darunter auch 4 Stadträtinnen und Stadträte. Das Protokoll dieser Bürgeranhörung liegt der Beschlussvorlage in der Anlage bei.
Bei der Bürgeranhörung wurde unter anderem zum Thema Erschließung mitgeteilt, dass der vorliegende Entwurf der Einbeziehungssatzung hierzu keine Regelungen trifft; die gesicherte Erschließung ist in den jeweiligen Baugenehmigungsverfahren durch die Bauantragsteller nachzuweisen. Weiterhin wurde mitgeteilt, dass Voraussetzung für die Planung einer gemeinsamen Erschließung aller Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches der Einbeziehungssatzung das Einverständnis aller Grundstückseigentümer im Geltungsbereich wäre. Daher wurde zum Ende der Bürgeranhörung festgehalten, dass sich die betreffenden Grundstückseigentümer untereinander über die Möglichkeit einer gemeinsamen Erschließung abstimmen und der Stadtverwaltung innerhalb von 3 Wochen nach der Bürgeranhörung schriftlich mitteilen sollten, ob sie den vorgestellten Erschließungsvorschlägen zustimmen oder nicht.
Bisher (Stand 16.10.2017, also innerhalb eines Zeitraums von sieben Wochen nach der Bürgeranhörung) ist eine schriftliche Stellungnahme eingegangen:
- Die Eigentümer der Fl.Nr. 6187/2 teilten der Stadtverwaltung am 18.09.2017 (Posteingang) schriftlich mit, dass sie einer gemeinsamen Erschließung über eine private Stichstraße nicht zustimmen; sie sind für eine jeweils eigenständige Erschließung der einzelnen Baugrundstücke.
- Von allen anderen Eigentümern innerhalb des Geltungsbereichs der Einbeziehungssatzung liegen keine Stellungnahmen vor.
Für das Hinterlieger-Grundstück Fl.Nr. 6187/4, welches nicht unmittelbar an einer öffentlichen Erschließungsstraße anliegt und folglich über Vorderliegergrundstück(e) erschlossen werden muss, wurde zudem mit der Eigentümerin des an die Lohmühlstraße angrenzenden Grundstücks Fl.Nr. 6182 zwecks Einräumung eines Wegerechts zugunsten der Fl.Nr. 6187/4 gesprochen - die Eigentümerin hat diese Erschließungsmöglichkeit aber gegenüber dem Stadtplanungsamt fernmündlich abgelehnt.
Gespräche bzw. Verhandlungen zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern bezüglich einer Erschließung der Fl.Nr. 6187/4 von der Steinbacher Straße über die Privatgrundstücke Fl.Nrn. 6161/1, 6161 und 6165 (das sind die Anwesen Lohmühlstraße 34-38) sind offenbar noch nicht abgeschlossen.
Zu 2.)
Da es im Zusammenhang mit der durchgeführten Bürgeranhörung zu keiner Einigung zwischen den betroffenen Grundstückseigentümern über eine gemeinschaftliche Grundstückserschließung kam, besteht keine Veranlassung für eine Änderung des Entwurfs der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“. Die Stadtverwaltung empfiehlt daher die Fortführung des Aufstellungsverfahrens der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße" für den Bereich der einzelnen Außenbereichsgrundstücke Fl.Nrn. 6187/2, 6187/3, 6187/4, 6187/8 und des noch im Außenbereich liegenden Grundstücksteils des Grundstücks Fl.Nr. 6161/1 (Lohmühlstraße 34).
Bestehendes Planungsrecht
Aktuell ist für die sich im zukünftigen Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“ befindlichen Grundstücke ein erkennbarer Bebauungszusammenhang und das Vorliegen eines Ortsteils nicht erfüllt; die betreffenden Grundstücke liegen folglich im planerischen Außenbereich - Bauvorhaben im Außenbereich können eingeschränkt lediglich auf Grundlage des § 35 BauGB zugelassen werden.
Die Grenze des Bebauungszusammenhangs und der im Zusammenhang bebaute Ortsteil enden mit der bestehenden Bebauung entlang der Lohmühlstraße; dies ergibt sich aus der Geltungsbereichsgrenze der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Lohmühle“ aus dem Jahr 2004 (ebenfalls eine Satzung gemäß § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB), die aktuell die Abgrenzung des Innenbereichs planungsrechtlich bestimmt.
Den Beschluss gemäß § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße" für den Bereich der einzelnen Außenbereichsgrundstücke Fl.Nrn. 6187/2, 6187/3, 6187/4, 6187/8 und des noch im Außenbereich liegenden Grundstücksteils des Grundstücks Fl.Nr. 6161/1 (Lohmühlstraße 34) hat der Stadtrat bereits in der Sitzung des Plenums vom 06.03.2017 gefasst.
Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“ grenzt nun unmittelbar an den Geltungsbereich der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Lohmühle“ an.
Flächennutzungsplan und Landschaftsplan:
Für die Einbeziehung von Grundstücken in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil sind Darstellungen im Flächennutzungsplan oder im Landschaftsplan grundsätzlich ohne Belang, weil Einbeziehungssatzungen nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden müssen. Allerdings müssen diese mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein, wofür der Nachweis einer Übereinstimmung mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans und ggf. auch des Landschaftsplans hilfreich ist.
Im Übrigen müssen Einbeziehungssatzungen, die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden, durch die höhere Verwaltungsbehörde genehmigt werden.
In vorliegendem Fall stellt der geltende Flächennutzungsplan die betreffenden Außenbereichsgrundstücke Fl.Nrn. 6187/2, 6187/3, 6187/4, 6187/8 und den nördlichen Grundstücksteil der Fl.Nr. 6161/1 (Lohmühlstraße 34) als „Wohnbaufläche“ dar. Die Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße" wird somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Der Landschaftsplan Aschaffenburg stellt das Plangebiet als Bauflächen-Potential und als Flächen für die Landwirtschaft dar.
Verkehrliche Erschließung / Technische Infrastruktur
Die Grundstücke Fl.Nrn. 6161/1, 6187/2, 6187/3 und 6187/8 grenzen an die an der Steinbacher Straße verlaufenden schmalen städtischen Grundstücksstreifen Fl.Nrn. 6187/6 und 6187/7 an und sollen gem. vorliegender bzw. beschiedener Bauvoranfragen über die Steinbacher Straße erschlossen werden. Laut Aussage der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH vom 16.07.2015 ist in der Steinbacher Straße zwar eine Wasserversorgungsleitung vorhanden, eine Gasversorgungsleitung jedoch nicht. Auch ist zwar eine isolierte Freileitung vorhanden, diese reicht jedoch für die Versorgung mit elektrischer Energie nicht aus und muss verstärkt werden.
Somit liegen in der Steinbacher Straße nicht alle erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen in ausreichendem Maße an. Die Erschließung ist somit für die Grundstücke Fl.Nrn. 6161/1, 6187/2, 6187/3, 6187/4 und 6187/8 bisher nicht vollständig gesichert.
Zudem grenzt das Hinterlieger-Grundstück Fl.Nr. 6187/4 nicht an einer öffentlichen Erschließungsstraße an. Die Erschließung dieses Grundstücks soll gem. Bauvoranfrage über die Privatgrundstücke Fl.Nrn. 6161/1, 6161 und 6165 (Lohmühlstraße 34-38) erfolgen - für den Nachweis einer gesicherten Erschließung müssen entsprechende grundbuchlich gesicherte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte vorliegen.
Ein Nachweis der gesicherten Erschließung ist jeweils im Zuge eines Baugenehmigungs-verfahrens zu führen und ist nicht Gegenstand dieser Einbeziehungssatzung. Theoretisch sind verschiedene verkehrliche Erschließungsmöglichkeiten für Hinterliegergrundstücke denkbar, sie bedürfen aber jeweils entsprechender Grunddienstbarkeiten.
Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung
Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“ ist durch die bauliche Nutzung der südlich und westlich angrenzenden Grundstücke bereits vorgeprägt und hier durch die bestehende Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Lohmühle“ begrenzt. Die nördliche Grenze des Geltungsbereichs der Einbeziehungssatzung bildet eine lineare Fortsetzung des angrenzenden Siedlungsrandes, der entlang der Lohmühlstraße durch die Grundstücke Fl.Nr. 6183 (Lohmühlstraße 52) und 6187 (Lohmühlstraße 54) definiert wird. Östlich bilden die unmittelbar an der Steinbacher Straße angrenzenden städtischen Grundstücke Fl.Nrn. 6187/6 und 6187/7 die Geltungsbereichsgrenze.
Im Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung liegen somit die Grundstücke Fl.Nrn. 6187/2, 6187/3, 6187/4, 6187/8 und 6161/1, die sich sämtlichst in Privateigentum befinden.
Planungsziele für die bauliche Entwicklung
Aufgrund der Ortsrandlage und zur Minderung bzw. zum Ausgleich unvermeidbarer Eingriffe in Natur und Landschaft sollen in der Einbeziehungssatzung wenige Festsetzungen zur baulichen Nutzung sowie zum naturschutzrechtlichen Ausgleich getroffen werden.
Eine Regelung zur Art der baulichen Nutzung ist nicht erforderlich, da sich der Charakter des Ortsteils (Allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO) aus der Umgebungsbebauung bestimmt.
Folgende Planungsziele sollen berücksichtigt werden:
- Maß der baulichen Nutzung
Für den Einbeziehungsbereich soll für die einzelnen Hauptgebäude eine Grundfläche von max. 130m² sowie eine Grundflächenzahl (insgesamt) von 0,5 festgesetzt werden. Dadurch ist auch bei relativ kleinen Baugrundstücken die Errichtung eines ausreichend großen Wohngebäudes bei gleichzeitiger Einschränkung der Zahl und Größe von Nebenanlagen möglich.
Die Festsetzung von max. II Vollgeschossen orientiert sich an den maximal zweigeschossigen Einzel- bzw. Doppelhäusern in der umliegenden Bebauung.
- Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Für das gesamte Plangebiet soll eine offene Bauweise festgesetzt werden. Die Gebäude sollen als Einzelhäuser angeordnet werden. Die festgesetzten überbaubaren Flächen werden durch Baufenster definiert, die einen gewissen Spielraum zur Platzierung der Gebäude auf den Grundstücken ermöglichen und Freifläche für den Nachweis eines Teils der Ausgleichsflächen für den geplanten Eingriff in Natur und Landschaft sicherstellen.
- Beschränkung der Zahl der Wohnungen
Aufgrund der vorherrschenden Wohnstrukturen sollen zur Beschränkung der Bewohnerdichte im Plangebiet je Wohngebäude max. 2 Wohnungen zulässig sein. Damit soll u. a. sichergestellt werden, dass die Erschließung von Hinterliegergrundstücken anhand von Grunddienstbarkeiten ohne spürbare Störungen funktioniert.
- Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung
Für die mit der Einbeziehungssatzung in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogenen Grundstücke werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, die gemäß § 34 Abs.5 BauGB unter Anwendung der sogen. „Eingriffsregelung“ nach dem Bundesnaturschutzgesetz Anwendung auszugleichen sind.
Die Darstellung des Bestandes, die Ermittlung und Bilanzierung des Eingriffs nach dem Bewertungsmodell für die Stadt Aschaffenburg sind im Grünordnungsplan (GOP) mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung für die Einbeziehungssatzung „Westlich Steinbacher Straße“ erfolgt und sind in der Satzung als Festsetzungen verankert. Zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft werden in Korrespondenz mit der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung „Westlich Steinbacher Straße“ (Entwurf vom Mai 2017) grünordnerische und naturschutzrechtliche Festsetzungen getroffen.
Der durch die Einbeziehungssatzung vorbereitete Eingriff in Natur und Landschaft kann durch grünordnerische Maßnahmen zum Teil im Plangebiet ausgeglichen werden.
Zudem sind naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Plangebiets der Einbeziehungssatzung auf der städtischen Sammelausgleichsfläche des Ökokonto „Neurod“ im Umfang von 21.355 Biotopwertpunkten zur Realisierung der Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
- Kampfmittelverdacht
Aschaffenburg und insbesondere der Stadtteil Damm waren im Zweiten Weltkrieg Ziel von Bombenabwürfen. Das Vorkommen von Kampfmitteln kann daher nicht mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. Die Zuständigkeit und Verantwortung für die Bergung etwa vorhandener Kampfmittel liegt beim jeweiligen Grundstückseigentümer.
Zu 3.)
Der nächste Verfahrensschritt, den es durchzuführen gilt, ist die öffentliche Auslegung gemäß § 34 Abs.6 i.V.m. § 13 Abs.2 Satz 1 Nr.2 + 3 BauGB, § 3 Abs.2 BauGB und § 4 Abs.2 BauGB. Bei Billigung des Entwurfes der Einbeziehungssatzung mit Begründungsentwurf vom 01.06.2017 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch einmonatigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden an der Planung beteiligt und um schriftliche Stellungnahme ersucht.
