Vorbemerkung
Zuletzt in der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats am 09.05.2017 hat sich der Stadtrat mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Spessart-Manor“ (Nr. 4/3b) befasst. Bereits in dieser Sitzung waren die Abwägung der während der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen und der (möglichst) zu fassende Satzungsbeschluss Gegenstand der Beratungen. Der vorberatende Beschluss wurde seitens des Planungs- und Verkehrssenats nach eingehender Diskussion in dem Wissen gefasst, dass mit dem „Hauptbeteiligten“ im Bebauungsplanverfahren (in dessen Eigentum sich der Großteil der Grundstücke im Plangebiet befindet - mit Ausnahme des Schulgeländes und kleinerer Gewerbeflächen) ein größerer Dissens bezüglich der umstrittenen Festsetzung privater bzw. öffentlicher Grünflächen und der Führung eines Wegerechts zu Gunsten der Allgemeinheit verblieben war.
Im Nachgang der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats vom 09.05.2017 wurden betreffende Hauptstreitpunkte erneut zwischen Stadtverwaltung und Flächeneigentümer erörtert, mögliche Kompromisslinien wurden gefunden. Im Ergebnis ergab sich ein Kompromiss zur Festsetzung von Grünflächen und zur Positionierung des Wegerechts – diese Änderungen wurden also in den aktualisierten und nun neu vorliegenden Bebauungsplanentwurf mit Datum vom 20.11.2017 eingearbeitet. Die Planänderungen bedingen verfahrensrechtlich eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs; dabei soll bestimmt werden, dass Stellungnahmen nur zu den ergänzten und geänderten Teilen des Bebauungsplanentwurfs abgegeben werden können.
Gegenstand der vorliegenden Berichte über die öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung ist (nach wie vor) die Abwägung der Stellungnahmen, die während der öffentlichen Auslegung und Behördenbeteiligung im Zeitraum Oktober / November 2016 zum Bebauungsplanentwurf mit Planungsstand vom 22.05.2016 eingegangen sind. Dem damals öffentlich ausgelegten Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2016 lag noch kein Konsens mit dem Hauptgrundstückseigentümer zu Grunde. Uneinigkeiten bestanden vor allem in folgenden Punkten:
- Die das Plangebiet durchziehende Grünfläche – ein zentraler Punkt des städtebaulichen Konzepts – wurde vom Eigentümer in der bereits mehrfach veränderten Größe und Lage in Teilen nicht akzeptiert.
- Eine öffentlich nutzbare Durchwegung (Wegerecht) von der Bebauung an der Würzburger Straße zum inneren Grünzug wurde vom Eigentümer generell abgelehnt.
- Die zulässige Geschossigkeit an der Rhönstraße sollte nach dem Wunsch des Eigentümers (noch) weiter auf bis zu 5 Geschosse erhöht werden. Eine 5-Geschossigkeit unmittelbar an der Rhönstraße erscheint jedoch aus stadtplanerischer Sicht angesichts der umgebenden kleinteiligeren Bebauung unverhältnismäßig.
Diese Ablehnungen wurden vom Eigentümer bzw. seinem juristischen Vertreter im Rahmen der öffentlichen Auslegung schriftlich als Einwendung vorgebracht; sie finden sich in vorliegendem Bericht über die öffentliche Auslegung (Abwägung) wieder und werden gemeinsam mit allen anderen vorgetragenen Anregungen und Hinweise ausführlich erörtert und behandelt.
In die nun neu vorliegende, aktualisierte Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfs mit Stand vom 20.11.2017 sind stichpunktartig hauptsächlich folgende Änderungen eingeflossen:
- Die Flächen des mittleren Grünzugs wurden verändert. Im westlichen Teil hinter WA 3 wurde die öffentliche Grünfläche vergrößert. Südlich des die Grünfläche durchziehenden Weges wurde ein öffentlicher Grünstreifen von 2 m Breite eingefügt. Die mittlere dreieckige private Grünfläche, die sich hinter WA 1 befindet, wurde so verschoben, dass die zu erhaltende Baumgruppe nun innerhalb der privaten Grünfläche des Eigentümers verbleibt. Auch ein schmaler dreieckiger Streifen private Grünfläche wurde hinter MI 4 eingefügt.
- Die Fläche zur Begründung von Gehrechten (Fuß- und Radweg), die durch das Gewerbegebiet GE 1 verlief, wurde im Einvernehmen mit dem Eigentümer an den südöstlichen Rand des Mischgebiets MI 2 verlegt.
- Die Baufelder im MI 3 wurden vergrößert und der Wendehammer dementsprechend angepasst. Die beiden festgesetzten Bäume im MI 3 wurden mit Rücksicht auf eine geplante Tiefgarage und die daraus resultierende Unvereinbarkeit mit Baumpflanzgeboten aus dem Planentwurf herausgenommen. Innerhalb des östlichen Baufelds wurde die innenliegende Baugrenze für die maximal 5-geschossige Bebauung nach vorne verschoben, so dass sie nun parallel zur Rhönstraße verläuft. Hier wurde jedoch darauf geachtet, dass das potentielle 5. Geschoss so weit nach hinten verspringt, dass zur Rhönstraße hin der Eindruck einer maximal 4-geschossigen Bebauung gewahrt bleibt. Durch die Verbreiterung des Baufensters im MI 3, das sich östlich an der Grenze des Geltungsbereiches befindet, um 1,40 m nach Osten hin ist der anschließende Grünstreifen hierdurch schmaler geworden. Daher wurde der Anteil an begrünter unversiegelter Fläche in diesem Pflanzbereich von 60% auf 80% angehoben.
- In den textlichen Festsetzungen wurde zusätzlich unter I.5 eine Begrenzung der Schallemissionen im Sondergebiet SO aufgenommen.
Die im Bebauungsplan festzusetzenden Nutzungsarten sind durch die Änderungen nicht betroffen. Nach wie vor sind folgende Nutzungsarten vorgesehen:
- Mischgebiet am nördlichen Abschnitt der Würzburger Straße
- Gewerbegebiet im Übergang zur Autowaschanlage an der Würzburger Straße
- Mischgebiet an der Rhönstraße
- Sondergebiet für Veranstaltungen im Bereich der ehemaligen Amerikanischen Kapelle
- Gemeinbedarfsfläche für den Bereich der Schulen
- Allgemeines Wohngebiet an der Hockstraße und im Inneren des Plangebietes entlang des durchlaufenden Grünzugs
- Grünzug mit Leitungsrecht für die innere Erschließung des Plangebietes
Zielsetzung des Bebauungsplanes ist bisher gewesen und bleibt weiterhin, unter Berücksichtigung des Gebäudebestandes das Areal zu entwickeln und einer geordneten städtebaulichen Nutzung zuzuführen. Der Bestandsschutz der Schulen und des Jugendclubs bleiben gewahrt und finden ebenso Berücksichtigung, wie die zukünftige Möglichkeit zur Schaffung von (weiteren) Gewerbe- und Wohnflächen für die Stadt Aschaffenburg.
Dabei spielt der Grünzug eine wesentliche Rolle für die Entwicklung des Gebietes: zum einen wird die Grünanbindung an den Rosenseepark fortgeführt, zum anderen macht der darin enthaltene Leitungsstreifen die gesicherte Erschließung der inneren Gebietsteile erst möglich. Dazu wird der Erwerb der öffentlichen Grünflächen durch die Stadt Aschaffenburg notwendig, und es besteht nach § 40 Abs. 1 und 2 BauGB die Pflicht, den Eigentümer hierfür zu entschädigen. Dieser Schritt des Grunderwerbs ist aber nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Zu 1: Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden
Während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs vom 22.05.2016 im Zeitraum vom 04.10.2016 bis 07.11.2016 und der Behördenbeteiligung wurden in insgesamt 19 schriftlichen Stellungnahmen Bedenken, Anregungen und Hinweise zum Bebauungsplanentwurf vorgebracht. Von diesen 19 Stellungnahmen stammt 1 Stellungnahme vom einem Eigentümer und 2 Stellungnahmen von Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange. Weitere 7 schriftliche Stellungnahmen mit Anregungen und Hinweisen wurden von städtischen Dienststellen aus dem eigenen Wirkungskreis (1 ohne TöB-Funktion) abgegeben.
Die vorgebrachten Anregungen und Hinweise werden im Bericht der Verwaltung über die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden (siehe Anlagen) aufgeführt und im zugehörigen Textteil unter den laufenden Nummern 1.2.1, 2.2.1 bis 2.2.2, 3.2.1 bis 3.2.6 und 4.2.1 behandelt, erörtert und abgewogen.
Die in den einzelnen Stellungnahmen vorgebrachten inhaltlichen Bedenken und Anregungen (nachfolgend „A“) und für den Bebauungsplan relevanten Hinweise (nachfolgend „H“) beziehen sich im Überblick hauptsächlich auf folgende Einzelthemen – die laufende Nummerierung entspricht den Abschnitten im Bericht über die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden, in dem vorgebrachte Bedenken, Anregungen und Hinweise umfassend behandelt, erörtert und abgewogen werden:
1.2.1 (A) Errichtung einer öffentlichen Grünfläche auf Privatfläche
(A) Bau von Erschließungsanlagen in der öffentlichen Grünfläche auf Privatgrund
(A) Veränderung von Grünbereichen
(H) Sicherung Zufahrt Mehrzweckhalle
(H) Leitungsverlegung im Gehweg
(A) Anpassung Grünflächen
(A) Ablehnung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes auf Privatgrund
(H) Erhalt eines schützenswerten Baumes
(A) Verkleinerung von Pflanzbereichen
(A) Wegfall von festgesetzten Bäumen
(H) Leitungsverlegung in der Service-Road
(A) Anpassung der Gemeinbedarfsfläche
(A) Erweiterung einer privaten Grünfläche
(A) Verkleinerung eines Pflanzbereiches
(A) Ergänzung von Tiefgaragenflächen
(A) Erhöhung der Geschossigkeit an der Rhönstraße
(A) Änderung Nutzungsart ehemalige Kapelle
(A) Mauergestaltung
(A) Zulassen von Wohnnutzung an der Würzburger Straße
2.2.1 (A) copyright-Vermerk auf Katastergrundlage
(A): Umringsvermessung
(H): Grundstückskataster
(H): Einmessung von Gebäudeveränderungen
(H): Bodenordnung
2.2.2 (A) Einschaltung Bodengutachter bei Untergrundverunreinigungen
3.2.1 (A) Einschaltung Bodengutachter bei Untergrundverunreinigungen
3.2.2 (A) Artenschutzrechtliche Untersuchung (Potentialabschätzung)
(A) Liste der zu pflanzenden Bäume
(H) Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände
3.2.3 (A) Entfall eines Leitungsrechts
(H) Schutzmaßnahmen an Baumstandorten
(H) Neuerstellung Hausanschlüsse
(A) Erfordernis Trafostation Würzburger Straße
(A) Entfall Symbol Trafostation Hockstraße
(H) Abfolge der Erschließung
(A) Anpassung Fuß- und Radweg zur Leitungsführung
(H) Abstimmung Beleuchtung
3.2.4 (A) Verschiebung Bushaltestelle
(A) Dimensionierung Wendehammer
(A) Berücksichtigung Wasserhaushaltsgesetz
3.2.5 (A) Feuerwehrumfahrung
(H) Aufstellflächen Feuerwehr
3.2.6 (A) Passiver Lärmschutz
(A) Orientierung von Schlafräumen
(A) Nutzung Amerikanische Kapelle
4.2.1 (A) Aufhebung GRZ/GFZ
Zu 2: Erneute öffentliche Auslegung sowie Beteiligung der Behörden
Die in der Vorbemerkung bereits aufgeführten Planänderungen erfordern nach § 4a Abs. 3 BauGB eine erneute öffentliche Auslegung und Einholung der Stellungnahmen der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Da jedoch nur Teile geändert wurden, wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. Von dieser Möglichkeit soll bei der erneuten öffentlichen Auslegung und der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Gebrauch gemacht werden.
Bei Billigung des Bebauungsplanentwurfes vom 20.11.2017 soll die erneute öffentliche Auslegung des in Teilen geänderten Entwurfes mit Begründung für die Dauer eines Monats erfolgen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden zur schriftlichen Stellungnahme aufgefordert.
