Im nicht öffentlichen Teil der Sitzung des Stadtrats (Plenum) vom 16.10.2017 wurde der Tagesordnungspunkt „Vermarktung des städtischen Grundstücks Fl.-Nr. 7200/10 in der Gemarkung Schweinheim ‚Bischbergstraße 61‘ zu 892m2“ abgesetzt.
Gegenstand der Beschlussvorlage war die beabsichtigte Ausschreibung des städtischen Grundstücks für eine Bebauung mit zwei Doppelhaushälften („Alternative A“) oder für eine Bebauung durch eine Baugemeinschaft mit einem 6-Familienhaus („Alternative B“).
Mit der Absetzung der Beschlussvorlage wurde die Verwaltung beauftragt, im Planungs- und Verkehrssenat zunächst darzustellen, wie sich der Geschosswohnungsbau bzw. ein 6-Familienhaus in die Umgebungsbebauung einfüge.
Das Grundstück Bischbergstraße 61, die Umgebungsbebauung und die planungsrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 5/27:
Das Grundstück Bischbergstraße 61, Flst.Nr. 7200/10 der Gemarkung Schweinheim hat eine Größe von 892m2 und zählt zum Neubaugebiet „Rotäcker“. Es befindet sich an der Ecke Bischbergstraße / geplante Verlängerung Liebezeitstraße und schließt nach einer zwölf Meter breiten öffentlichen Grünfläche östlich an die seit langem bebauten Anwesen Bischbergstraße 57 (Baujahr 1961) und Bischbergstraße 59 (Baujahr 1935) an. Die Bischbergstraße weist von West nach Ost ein Gefälle auf; auf einen 50m-Abschnitt vor dem Grundstück Bischbergstraße 61 summiert sich der Höhenunterschied auf ca. 1,40m.
In westlicher Fortsetzung, gegenüber der Verlängerung der Liebezeitstraße, ist aktuell ein Einfamilienhaus im Bau (Liebezeitstraße 24). Auf der anderen Seite der Bischbergstraße stehen das ältere Wohnhaus Bischbergstraße 56 und diverse Neubauten des Neubaugebiets „Gäßpfad“. Diese Gebäude - die älteren Häuser wie auch die Neubauten - verfügen über ein bis zwei Wohnungen und bewegen sich ausnahmslos im Spektrum zwischen einem und zwei Vollgeschossen, meist mit einem ausgebauten Satteldach.
[vgl. Fotos auf CD: „Fotos Bischbergstraße“]
Das Grundstück Bischbergstraße 61 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/27 für das Neubaugebiet „Rotäcker“; die Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmen die zulässige Grundstücksbebauung und lauten in ihren Grundzügen (u.a.) für das Grundstück Bischbergstraße 61 wie folgt:
- Allgemeines Wohngebiet WA unter Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften und von Betrieben des Beherbergungsgewerbes
- Max. 1 Wohnung je 100m2 Grundstücksfläche zulässig
- Grundflächenzahl 0,4 / Geschossflächenzahl 0,8 / max. II Vollgeschosse zulässig
- Maximale Traufhöhe 6,50m über vorhandenem Gelände
- Baufenster mit Baulinie zur Bischbergstraße (3m Abstand) und mit einer Breite von ca. 23m und einer Tiefe von 15m
- Einzel- oder Doppelhaus in offener Bauweise
- Pult- oder Satteldach mit 35° - 42° Dachneigung / Firstrichtung parallel zur Bischbergstraße
- Garagen und Stellplätze nicht außerhalb der ausgewiesenen Bauflächen
- […]
Bebauungsmöglichkeiten für das Grundstück Bischbergstraße 61:
Der Bebauungsplan 5/27 lässt anhand seiner Festsetzungen die Errichtung eines Baukörpers mit einer Grundfläche von max. ca. 350m2 und zwei Vollgeschossen plus Dach (EG, OG, Dachausbau unter der Vollgeschossgrenze) zu, in dem bis zu acht Wohnungen realisiert werden könnten. Unter den gegebenen Bedingungen wäre eine Wohnfläche von überschlägig insgesamt ca. 700 bis 800m2 erzielbar.
Untersucht und dargestellt werden drei Bebauungsmöglichkeiten für das Grundstück Bischbergstraße 61, und zwar jeweils unter der Prämisse der Beachtung der bauplanungsrechtlichen Bestimmungen aus dem Bebauungsplan: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, z.B. für eine Baugruppe (Vorschlag 1), ein Doppelhaus mit insgesamt 2 bis 4 Wohnungen (Vorschlag 2) oder zwei Einzelhäuser mit insgesamt 2 bis 3 Wohnungen (Vorschlag 3).
Zu beachten ist hierbei, dass der Baukörper für ein Doppelhaus theoretisch die gleichen Ausmaße und das gleiche Volumen haben könnte wie der Baukörper für ein Einzelhaus mit sechs Wohnungen. Unterschiede ergeben sich hauptsächlich resultierend aus der Wohnungsanzahl und der hierfür erforderlichen Kfz-Stellplätze.
Vorschlag 1: Mehrfamilienhaus mit 6 WE
[vgl. Planzeichnungen auf CD: „Vorschlag 1 im B-Plan“ und „Vorschlag 1 im Luftbild“]
Das Gebäude hat eine Breite von 22m und eine Tiefe von 13m und könnte je Ebene (EG, OG, DG) jeweils zwei Wohnungen unterbringen, wobei die Wohnungen im ausgebauten Dachgeschoss (Satteldach 35°, unter Vollgeschossgrenze) zwangsläufig kleiner wären als die anderen. Aufgrund des bis ins Dach zu führenden gemeinsamen Treppenhauses erhält das Dach einen Dachaufbau. Alle Wohnungen müssen unterhalb einer Schwelle von max. 100qm Wohnfläche bleiben, da aufgrund des sonst erhöhten Stellplatzbedarfs die erforderlichen Kfz-Stellplätze nicht mehr bebauungsplankonform im ausgewiesenen Baufenster unterzubringen sind. Beim Geschosswohnungsbau gelingt der Stellplatznachweis vorliegend nur durch Unterbringung in einer Tiefgarage, die das komplette Baufenster ausschöpft. Aufgrund der Begrenztheit dieses Baufensters bedingt bereits die Unterbringung von sechs erforderlichen Kfz-Stellplätzen in einer Tiefgarage räumliche Einschränkungen bei den sonstigen Kellerräumen, alternativ wäre noch der Einbau von „Doppelparkern“ in der Tiefgarage denkbar.
Vorschlag 2: Doppelhaus mit 2 bis 4 WE
[vgl. Planzeichnungen: „Vorschlag 2 im B-Plan“ und „Vorschlag 2 im Luftbild“]
Dieses Gebäudebeispiel hat eine Breite von insgesamt 17m (2 x 8,5m) und eine Tiefe von 13m und könnte je Doppelhaushälfte eine sehr große (deutlich über 200qm Wohnfläche) oder zwei Wohnungen unterbringen (z.B. eine Wohnung im EG und eine Wohnung im OG mit interner Verbindung ins ausgebaute Dachgeschoss (Satteldach 35°, unter Vollgeschossgrenze). Eine Grundstücksteilung würde linear an der Trennlinie der beiden Doppelhaushälften erfolgen. Bei allen Fallkonstellationen können die erforderlichen Kfz-Stellplätze jeweils oberirdisch innerhalb der ausgewiesenen Flächen, direkt anschließend an das Hauptgebäude, angeordnet werden (Garage / Carport / offene Stellplätze).
Vorschlag 3: Zwei Einzelhäuser mit 2 bis 3 WE
[vgl. Planzeichnungen: „Vorschlag 3 im B-Plan“ und „Vorschlag 3 im Luftbild“]
Dieser Bebauungsvorschlag untersucht die Teilung des Grundstücks für die Errichtung von zwei freistehenden Wohngebäuden, jeweils mit zwei Vollgeschossen und ausbaubarem Dach (Satteldach 35°, unter Vollgeschossgrenze). Unter Beachtung erforderlicher Abstandsflächen untereinander könnten zwei Einzelhäuser mit einer Breite von je 7-8m und einer Tiefe von 13m entstehen. Beide Häuser könnten ohne Weiteres jeweils Wohnflächen zwischen 150qm und 200qm erzielen, weshalb hier eine sehr große oder zwei etwas kleinere Wohnungen untergebracht werden könnten. Die Kfz-Stellplätze wären jeweils oberirdisch innerhalb der ausgewiesenen Flächen angeordnet werden (Garage / Carport / offene Stellplätze), direkt östlich anschließend an das Hauptgebäude oder ggf. zusätzlich in einer hausintegrierten Garage.
Ergebnis:
[vgl. Planzeichnungen auf CD: „V1 / V2 / V3 Ansicht“ und „Bischbergstraße 61_Schemaschnitte“]
Bauplanungsrechtlich sind sowohl ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen als auch ein Doppelhaus (2-4 WE) oder zwei freistehende Einzelhäuser (2-3 WE) auf dem Grundstück Bischbergstraße 61 realisierbar. Ein Einzelhaus mit sechs Wohnungen bedingt die Unterbringung der erforderlichen Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage, was nur unter erschwerten, weil beengten Bedingungen möglich erscheint. Ein Sechsfamilienhaus wird aufgrund seiner Breite naturgemäß das größte Volumen unter den drei betrachteten Gebäudetypen erzeugen, wobei Gebäudetiefen und –höhen unter den getroffenen Annahmen identisch wären.
Im Vergleich passt sich ein Sechsfamilienhaus am wenigsten an die vorhandene Bebauung entlang der Bischbergstraße an, aufgrund der Abstände zu den benachbarten Häusern (öffentliche Grünfläche, Straße) wirkt die abweichende Größe aber nicht erdrückend.
Ein Doppelhaus und ebenso zwei freistehende Einzelhäuser bewegen sich im Größenspektrum der vorhandenen Bebauung und reihen sich unspektakulär in die bestehende Bebauungsstruktur ein.
Dem Grundstück und der Umgebungsbebauung am ehesten angemessen erscheint eine Doppelhausbebauung. Es wird daher empfohlen, das städtische Grundstück Bischbergstraße 61, FlstNr. 7200/10, Gemarkung Schweinheim, für eine Bebauung mit zwei Doppelhaushälften vorzusehen.
