Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.03.2018 beantragte die Firma Metro Asset Management Services GmbH die Errichtung eines SB-Warenhauses auf den Baugrundstücken Fl. Nrn. xxx, Gemarkung Damm, xxx in 63741 Aschaffenburg.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines Real-Einkaufsmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.065 m². Das bestehende Gebäude wurde bereits abgebrochen. Der neue Baukörper wird in etwa an gleicher Stelle, wie das bisherige Gebäude im Anschluss an das bestehende Parkdeck errichtet. Die Gebäudelänge vergrößert sich gegenüber dem früheren Bestand von ca. 65 m auf ca. 110 m (Grundfläche ca. 8.000 m²) zur ebenerdigen Anordnung der gesamten Verkaufsfläche.
Die Zu- und Abfahrt für PKW und die Anlieferung (= Zufahrt LKW) erfolgt über eine neue Zufahrt im Osten des Grundstückes. Die LKW-Anlieferung führt entlang der nördlichen Seite zwischen den Bahngleisen und dem geplanten Gebäude bis zum westlich gelegenen Lager- und Anlieferungsbereich. Die LKW-Ausfahrt erfolgt westlich des neuen Gebäudes zur Horchstraße hin. An der neuen östlichen Zufahrt wird eine Lärmschutzwand gem. Schallschutzgutachten errichtet. Die begrünte Lärmschutzwand erreicht, bei einer Höhe von 4 m und einer Länge 35 m ein Schalldämmmaß von > 25 dB(A).
An der Gebäudenordseite wird in einem schmalen Riegel ein Obergeschoss errichtet, mit Flächen für die Technik, Sanitäranlagen, Büros und Nebenräumen.
Das Parkdeck bleibt erhalten. Durch die östliche Erweiterung des Grundstückes wird eine zusätzliche Parkplatzfläche geschaffen. Insgesamt stehen künftig 383 PKW-Stellplätze, davon 2 mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge am Eingangsbereich zur Verfügung. Die 42 geplanten Fahrradabstellplätze werden überdacht, unter der Abfahrtsrampe des Parkdecks eingerichtet. Die PKW-Stellplätze werden begrünt und unter 10 großkronigen Laubbäumen mit einem Kronendurchmesser von 10 m platziert. Der Böschungsbereich im Einfahrtsbereich wird ebenfalls mit großkronigen Laubbäumen mit Kronendurchmessern von 7 m, bzw. 10 m begrünt.
Als Betriebszeit ist an Werktagen die Zeit von 6.00 – 22.00 Uhr vorgesehen. Die Anlieferung erfolgt in der Zeit zwischen 3.00 – 16.00 Uhr.
Planungsrechtliche Vorgaben:
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtkräftigen, qualifizierten Bebauungsplans Nr. 15/1 für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt, Horchstraße und Linkstraße im Bereich zwischen Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt, Horchstraße und westlicher Grenze der Grundstücke Fl.Nrn. xxx, Gem. Damm (einschließlich).
Das Bauvorhaben ist damit nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO 1990 zu beurteilen. Parallel zum Bebauungsplan wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:
„Sondergebiet SB-Warenhaus“ SO
GRZ 0,9
Eine Überschreitung der GRZ von 0,8 auf 0,9 ist durch Grundflächen für Stellplätze mit ihren Zufahrten incl. Versorgungsflächen zulässig
GFZ 1,0
max. Wandhöhen 8,50 m bzw. 5,50 m
abweichende Bauweise
(Einzelgebäude und Gebäudeteile sind mit einer Gebäudelänge über 50 m zulässig)
immissionsschutzrechtliche Festsetzungen
grünordnerische Festsetzungen
Das geplante Bauvorhaben hält die Vorgaben des Bebauungsplanes über die Art der baulichen Nutzung (SB-Warenhaus) ein.
Die GRZ erreicht einen Wert von 0,87. Die zulässige GRZ von 0,9 incl. der Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und der Versorgungsfläche wird damit nicht überschritten.
Die GFZ bleibt mit einem Wert von 0,40 ebenfalls unterhalb der Festsetzungen des Bebauungsplanes mit einer GFZ von 1,0.
Die zulässige maximale Gesamtverkaufsfläche, wie auch die sortimentsbezogenen Obergrenzen werden eingehalten:
Nutzungsart: Obergrenze tatsächlich in Anspruch
genommene Fläche
Gesamtverkaufsfläche 6.100 m² ca. 5.065 m²
nahversorgungsrelevante
Sortimente, davon:
- Lebensmittel 3.300 m² ca. 2.115 m²
- Getränke 450 m² ca. 398 m²
innenstadtrelevante Sortimente 1.950 m² ca. 1.430 m²
nicht innenstadtrelevante Sortimente 350 m² 0 m²
sonstige Sortimente 100 m² ca. 21 m²
Konzessionäre 350 m² ca. 350 m²
Gemeinschaftsfläche Konzessionäre 390 m² ca. 389 m²
Befreiungen von den Festsetzungen der Baugrenzen und Gebäudehöhen:
Die Baugrenze an der südwestlichen Ecke des Gebäudes wird geringfügig überschritten. In diesem Bereich ist ein Leitungsschutzstreifen für den vorhandenen öffentlichen Mischwasserkanal zu beachten. Dieser bedingt einen schrägen Verlauf der Baugrenze. Das geplante Gebäude liegt an der südwestlichen Gebäudeecke geringfügig, teilweise um bis zu ca. 1,5 m innerhalb dieses Leitungsschutzstreifens. Eine Befreiung von der Überschreitung der südlichen Baugrenze um bis zu 1,5 m kann unter der Bedingung erteilt werden, dass die Bauarbeiten in diesem Bereich mit dem Tiefbauamt abgestimmt werden.
Die nördliche Baugrenze wird in den Bereichen der Warenanlieferung, der Aufzugsanlage und der Auffahrtsrampe geringfügig überschritten. Überschreitungen ergeben sich durch die Warenanlieferungszone auf einer Länge von ca. 10 m um ca. 4 m, durch die Aufzugsanlage auf einer Länge von ca. 13 m um ca. 2 m und durch die Auffahrtsrampe auf einer Länge von ungefähr 53 m um ca. 50 cm.
Befreiungen können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Durch die Baugrenzenüberschreitung werden die Abstandsflächen eingehalten. Die Überschreitungen fallen aufgrund der von der Horchstraße entfernten nördlichen Lage für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht ins Gewicht. Nachbarliche Belange werden nicht berührt. Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die zulässige Gebäudehöhe wird an der Nordseite des Gebäudes durch Teile des zweigeschossigen Technik- und Sozialtraktes und durch Technikaufbauten (RLT-Anlage) überschritten.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe liegt bei 8,5 m und wird mit 9,27 m um ca. 77 cm, bedingt durch den Einbau einer 1,2 m hohen Zwischendecke für eine Lüftungsinstallation überschritten.
Die Technikaufbauten in diesem Bereich liegen mit der OK bei 11,8 m und überschreiten die vorgegebene Höhe gem. Bebauungsplan um 80 cm.
Befreiungen können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da diese nicht wesentlich ins Gewicht fallen. Der erhöhte Gebäudeteil springt von der Außenwand ca. 4 m, der Technikaufbau ca. 7 m zurück. Die bei Überschreitung einzuhaltenden Abstandsflächen sind eingehalten. Die Überschreitungen fallen aufgrund der von der Horchstraße entfernten nördlichen Lage für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht ins Gewicht, nachbarliche Belange sind dadurch nicht berührt. Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die zulässige Gebäudehöhe an der Gebäudesüdseite wird durch Teile der begrünten Seilnetzfassade am Parkdeck überschritten.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 5,5 m wird mit 8,5 m auf einer Länge von ca. 12 m um 3 m überschritten.
Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Die Oberkante der Seilnetzfassade orientiert sich oberhalb des Gebäudezugangs an der Gebäudehöhe des SB-Warenhauses und markiert so den Eingang zum Gebäude. Die bei Überschreitung einzuhaltenden Abstandsflächen sind eingehalten. Die Überschreitungen sind für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig, nachbarliche Belange werden nicht berührt. Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Begrünung:
Der Bebauungsplan sieht Pflanzflächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vor. Es sind hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von 16 – 18 cm zu pflanzen. Gem. dem vorliegenden Freiflächenplan werden die zur Verfügung stehenden Pflanzflächen für eine Bepflanzung maximal ausgenutzt. Nach dem vorliegenden Pflanzkonzept sind folgende Pflanzmaßnahmen geplant:
- 22 Laubbäume, Kronendurchmesser 10m (entlang Horchstraße, Wilhelmstraße, nördlich Einfahrtsbereich und Parkplatzfreifläche)
- 15 Obstbäume, Kronendurchmesser 7m (entlang Horchstraße, Wilhelmstraße, nördlich Einfahrtsbereich und nordwestlicher Grundstücksecke)
- Diverse Strauchpflanzungen und Rosen entlang der vorhandenen und geplanten Grünflächen
- Fassadenbegrünung entlang der südlichen Fassade
Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Stellplatznachweis:
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser pro 25 m² Verkaufsfläche je 1 Stellplatz erforderlich.
Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 5.065 m² ergibt sich ein Bedarf von 203 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen. Insgesamt werden 383 PKW-Stellplätze auf dem Parkplatz, sowie dem Parkdeck nachgewiesen.
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sieht für Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser pro 120 m² Verkaufsfläche je 1 Fahrradabstellplatz vor. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 5.065 m² ergibt sich ein Bedarf von 42 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen. Diese werden überdacht, unter der Abfahrtsrampe des Parkdecks nachgewiesen.
Sonstige Anforderungen:
Die notwendige Anpassung des Straßenkörpers entlang der Horchstraße, an der Einmündung Horchstraße/Wilhelmstraße, die Verlegung bzw. der Neubau der Bushaltestelle einschließlich des Fußgängerüberweg, sowie der Neubau des Gehwegs auf der West- und Nordseite der Wilhelmstraße sind nicht Gegenstand dieses Bauantrags, sondern wurden in einem städtebaulichen Vertrag gesondert geregelt und werden im Rahmen des Neubaus realisiert. Der Inhalt dieses städtebaulichen Vertrages ist bei Umsetzung des Bauvorhabens, neben dem Inhalt der Baugenehmigung zu beachten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
