Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.02.2018, bzw. Änderungen vom 04.05.2018 reichte die Bauherrin, die Firma MIB Projektentwicklungsgesellschaft mbH eine Bauvoranfrage für die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt maximal 16 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Sälzerweg xxx, 63743 Aschaffenburg mit folgenden Fragestellungen ein:
- Dürfen auf dem Grundstück, wie geplant, 2 Wohngebäude mit je 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss errichtet werden?
- Darf das dritte Geschoss mit einem Pultdach (DN ca. 6°) errichtet werden, wenn die Fläche des Staffelgeschosses < 2/3 der Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses ist, das Dach extensiv begrünt wird und das Staffelgeschoss an den Fassaden deutlich (Vorderhaus 80 cm Hinterhaus 30 cm) eingerückt wird? Das Staffelgeschoss wäre dann baurechtlich ein Vollgeschoss.
- Darf die Tiefgaragenzufahrt (Mittelgarage) an der dargestellten Stelle errichtet werden?
- Dürfen 3 PKW-Stellplätze, wovon 2 Stück barrierefrei geplant sind, im Vorgartenbereich errichtet werden?
- Wird der geplanten Ausnutzung (2 Vollgeschosse + Staffelgeschoss als Vollgeschoss) mit einer GFZ von ca. 0,82 zugestimmt?
Die Bauvoranfrage umfasst die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit je 8, insgesamt maximal 16 Wohneinheiten mit einer gemeinsamen Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Sälzerweg xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.835 m².
Geplant sind 2 Mehrfamilienhäuser mit an den Fassadenwänden, oberhalb des 1. Obergeschosses allseitig deutlich eingerückten Staffelgeschossen mit Pultdächern mit einer Dachneigung von ca. 6°. Die Pultdächer sollen extensiv begrünt werden. Die geplanten Gebäude verfügen damit über III Vollgeschosse, davon I Vollgeschoss als zurückgesetztes Staffelgeschoss mit einer Grundfläche unter 2/3 der Grundfläche der beiden unteren Geschosse (EG, 1. OG).
Das geplante Vordergebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 21 m x 12,4 m, das Hintergebäude von ca. 25 m x 12,4 m.
Die Erschließung der Gebäude erfolgt über den Sälzerweg. Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. Sonstige oberirdische Stellplätze auf dem Grundstück sollen nicht errichtet werden. Beide Gebäude, sowie die zwischen den beiden Gebäuden liegenden Flächen sind vollständig unterkellert. Dieser Bereich dient der Unterbringung von Kellerräumen, sowie den erforderlichen Tiefgaragenstellplätzen. Die nicht überbauten Dachflächen der Tiefgarage werden intensiv begrünt.
Im Einzelnen ergeben sich zu den vom Antragsteller gestellten Fragen folgende Feststellungen:
- Dürfen auf dem Grundstück, wie geplant, 2 Wohngebäude mit je 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss errichtet werden?
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, sondern innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich damit nach § 34 BauGB (Innenbereichsvorhaben). Das Bauvorhaben ist dann zulässig, soweit sich dieses in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die umliegende Bebauung entspricht dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes i.S.d. § 4 BauNVO. Die geplante Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig.
Die beiden Gebäude fügen sich hinsichtlich der Grundflächen mit ca. 21 m x 12,4 m beim vorderen und ca. 25,2 m x 12,4 m beim rückwärtigen Gebäude in die umliegende Bebauung ein. Insbesondere auf den unmittelbar angrenzenden Baugrundstücken (Sälzerweg xxx, bzw. Rhönstraße xxx) sind Gebäude ähnlicher Dimensionierung (ca. 30 m x 12 m, bzw. 23 m x 14 m) vorhanden.
Zur Lage des rückwärtigen Gebäudes ist festzustellen, dass in der näheren, zu beurteilenden Umgebung bereits mehrere Gebäude in 2. Reihe errichtet wurden. Auf einem unmittelbar westlich des Baugrundstückes gelegenen Nachbargrundstück wurde erst kürzlich eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit 3 WE erteilt. Aus städtebaulichen Gesichtspunkten ist auf dem 1.835 m² großen Grundstück eine rückwärtige Bebauung möglich. Die Gebäudeaufteilung fügt sich harmonisch in die Umgebungsbebauung ein. Entgegen den ursprünglich eingereichten Planunterlagen, wurde in den nachgereichten Planunterlagen das vordere Gebäude an der Straßenbegrenzungslinie des Sälzerweges ausgerichtet. Die Abstände zwischen den beiden Gebäuden und den Nachbargrundstücken sind für gesunde Wohnverhältnisse ausreichend, insbesondere hinsichtlich der Belichtung, Belüftung und des Brandschutzes. Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.
- Darf das dritte Geschoss mit einem Pultdach (DN ca. 6°) errichtet werden, wenn die Fläche des Staffelgeschosses < 2/3 der Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses ist, das Dach extensiv begrünt wird und das Staffelgeschoss an den Fassaden deutlich (Vorderhaus 80 cm, Hinterhaus 30 cm) eingerückt wird? Das Staffelgeschoss wäre dann baurechtlich ein Vollgeschoss.
Im zu beurteilenden Bereich sind Gebäude mit teils unterschiedlichen Dachformen vorhanden. Gebäude mit einem Flachdach sind in diesem Bereich vertretbar und insbesondere auf der, dem Bauvorhaben gegenüberliegenden Straßenseite bereits vorhanden.
Die beiden Staffelgeschosse werden auf der östlichen Fassadenseite, d.h. zum Sälzerweg hin geringfügig, im seitlichen Bereich leicht, im rückwärtigen Bereich deutlich eingerückt. Der Rücksprung des Vordergebäudes liegt zur Straßenseite hin bei 80 cm und des Hintergebäudes bei 30 cm.
Die Gebäude weisen daher je zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss auf, wobei die Staffelgeschosse als Vollgeschosse nach Maßgabe der BayBO zu werten sind. Damit erreichen beide Gebäude insgesamt III Vollgeschosse.
Die umliegende Bebauung weist II Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf, wobei die Dachgeschosse (mit geneigtem Satteldach) hier keine Vollgeschosse darstellen.
Die geplanten Dachgeschosse der vorliegenden Bauvoranfrage entsprechen, durch die Ausbildung als zurückgesetzte Staffelgeschosse, rechnerisch dem Flächenanteil der „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit geneigtem Dach, ohne dass dieses Dachgeschoss damit ein Vollgeschoss wäre (2/3-Regelung). In vergleichbaren Fällen wurden entsprechende Staffelgeschosse bereits mehrfach zugelassen, wenn bei einem, dem Staffelgeschoss vergleichbaren (geneigtem) Dachgeschoss kein Vollgeschoss gegeben wäre. Dies trifft in diesem Fall zu. Von diesem Geschoss gehen keine anderen Wirkungen aus, als von einem zulässigen, vergleichbaren Dachgeschoss mit geneigtem Satteldach. Das Vorhaben fügt sich damit in die vorhandene Bebauung ein.
- Darf die Tiefgaragenzufahrt (Mittelgarage) an der dargestellten Stelle errichtet werden?
Aus städtebaulicher Sicht bestehen keine Einwände gegen die Lage der Tiefgaragenrampe, bzw. Grundstückszufahrt, soweit die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Zur Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen und evtl. Auflagen zu beachten. Die Tiefgaragenrampe ist zu überdachen und gem. Darstellung in den Planunterlagen extensiv zu begrünen.
- Dürfen 3 PKW-Stellplätze, wovon 2 Stück barrierefrei geplant sind, im Vorgartenbereich errichtet werden?
Die in den ursprünglichen Planunterlagen vom 27.02.2018 vorgesehenen PKW-Stellplätze im Vorgartenbereich sind nicht genehmigungsfähig. In den aktualisierten Planunterlagen werden alle Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen.
§ 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht vor, dass zum öffentlichen Straßenraum hin keine Zu- und Abfahrten von mehr als 3,50 m Breite entstehen dürfen. Abweichungen können in diesem Straßenabschnitt des Sälzerweges nicht zugelassen werden.
- Wird der geplanten Ausnutzung (2 Vollgeschosse + Staffelgeschoss als Vollgeschoss) mit einer GFZ von ca. 0,82 zugestimmt?
Einer GFZ von 0,82 kann zugestimmt werden, soweit das Staffelgeschoss, welches als Vollgeschoss in der Berechnung zu berücksichtigen ist in der Berechnung enthalten ist. Die nicht überbauten Dachflächen der Tiefgarage sind intensiv zu begrünen.
Hinsichtlich der KFZ-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
