Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 01.06.2018 beantragte die Firma Hochkönig Objektgesellschaft mbH & Co.KG den Neubau einer Wohnanlage mit 36 Wohneinheiten, eines Boardinghauses mit 30 Wohneinheiten, 5 Büroeinheiten und einer Tiefgarage mit 59 Stellplätzen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxxx, Gem. Aschaffenburg, Langestraße xxx in Aschaffenburg.
Der Gebäudekomplex besteht aus zwei, baulich verbundenen Gebäuden. Der vordere, an die Lange Straße angrenzende Gebäudekörper (Haus A) weist 5 Vollgeschosse auf, wobei das obere Vollgeschoss als allseitig eingerücktes Staffelgeschoss ausgebildet wird. Der rückwärtige Gebäudeteil (Haus B) soll gestaffelt mit II bis IV Vollgeschossen ausgebildet werden. Die 5 Büroeinheiten mit Sanitär-, Archiv- und Technikräumen sind im Erdgeschoss zur Lange Straße hin geplant. Die Gesamtfläche dieser Räumlichkeiten liegt bei ca. 232 m², davon ca. 116 m² Bürofläche. Die 30 Wohneinheiten des Boardinghauses sind im vorderen Gebäudeteil (Haus A) im Erdgeschoss und den 1. und 2. Obergeschossen geplant. Die 36 Wohneinheiten der Wohnanlage sind im hinteren Gebäudeteil (Haus B), sowie in den 3. und 4. Obergeschossen des vorderen Gebäudeteils (Haus A) geplant. Die beiden Gebäudeteile (Häuser A und B) verfügen über getrennte Treppenhäuser und Aufzüge.
31 der 36 Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 64 und 96 m², 5 weitere Wohnungen über Wohnflächen zwischen 117 und 138 m². Die Wohnflächen der 30 gewerblich genutzten Wohneinheiten (Boardinghaus) liegen zwischen 30 und 41 m².
Das Grundstück verfügt über eine Größe von 2.469 m² und wird mit der geplanten Tiefgarage und den Kellerräumen fast vollständig unterbaut. Das Untergeschoss wird im nicht überbauten Bereich mit einer ca. 62 cm starken Erdschicht überdeckt und begrünt. Die Bruttogrundfläche der oberirdischen Gebäudeteile liegt bei 1.439 m². Die Bruttogeschossfläche erreicht 5.249 m².
In der Tiefgarage werden 59 KFZ-Stellplätze, davon 4 barrierefreie und 30 Fahrradabstellplätze eingerichtet. Weitere 36 Fahrradabstellplätze sind im Bereich der beiden Hauseingänge, davon 12 für Besucher geplant. Jeder Wohnung der Wohnanlage wird ein Kellerabteil zugewiesen. Zudem sind im Keller 2 Wasch- und Trockenräume vorgesehen. Im rückwärtigen Gartenbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 171 m² errichtet.
Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die umliegende Bebauung weist eine sehr heterogene Prägung auf und kann nicht eindeutig einem Baugebiet i.S.d. Baunutzungsverordnung zugeordnet werden. Am ehesten weist das Gebiet den Charakter eines Mischgebietes auf. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nach den Vorgaben des § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen.
Die beantragte gewerbliche Nutzung (Boardinghaus mit 30 WE und Büros) und die Wohnnutzung (Wohnanlage mit 36 WE) sind nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen und Gewerbe) im o.g. Baugebiet zulässig.
Hinsichtlich der gewerblichen Nutzung von 30 Wohneinheiten als Boardinghaus ist ein Betreiberkonzept vorzulegen, aus dem ersichtlich ist, dass die Aufenthaltsdauer zu Wohnzwecken in den einzelnen Einheiten auf max. 6 Monate begrenzt ist. Eine freie Vermietung auf dem Wohnungsmarkt ist nicht zulässig, da für ein zeitlich befristetes, gewerbliches Wohnen geringere Stellplatzanforderungen gelten als für eine Nutzung zu reinen Wohnzwecken. Die Beschränkung der Nutzung ist dinglich zu sichern. Die Zustimmung des Investors liegt vor.
Als Maßstab für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ist die umliegende Bebauung des Baugrundstückes heranzuziehen. Das Baugrundstück selbst verfügt über eine Größe von 2.469 m². Hieraus ergeben sich folgende überbaute Grundflächen, bzw. Grundflächenzahlen:
Grundfläche bzw. GRZ
Gebäude ca. 1.439 m² bzw. 0,58
Gebäude, incl. Befestigungen, außer erdüberdeckte TG ca. 1.549 m² bzw. 0,63
Gebäude, incl. erdüberdeckte TG) ca. 2.282 m² bzw. 0,92
Die überbauten Grundstücksflächen der umliegenden Bebauung schwanken – in Abhängigkeit der jeweiligen Grundstücksgrößen - stark und bewegen sich innerhalb eines Rahmens von ca. 230 – 1.530 m². Die GRZ liegt bei ca. 0,6. Die überbaute Grundstücksfläche des geplanten Gebäudes liegt mit 1.439 m² und einer GRZ von 0,58 innerhalb des maßgeblichen Rahmens der umliegenden Umgebung.
Die Höhe der Gebäude der umliegenden Bebauung bewegt sich in einem Rahmen von ca. 9 – 16,7 m (Trauf-/Wandhöhe), bzw. ca. 11,6 – 17,8 m (Firsthöhe) und einer Zahl der Vollgeschosse von III bis V. Das geplante Gebäude hält sich mit einer maximalen Höhe (OK Staffelgeschoss) von ca. 14,5 m und einer maximalen Vollgeschosszahl von V bei Haus A und II bis IV bei Haus B innerhalb des maßgeblichen Rahmens der umliegenden Umgebung.
Die Bautiefe der geplanten Gebäude (Haus A und B) erreichen ein Maß von ca. 49 m, bzw. mit der (erdüberdeckten und begrünten) Tiefgarage ca. 52 m. Der Rahmen der umliegenden Umgebung bewegt sich in einem Bereich von ca. 16 – 33 m. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die bestehenden Gebäude von der Lange Straße deutlich eingerückt sind. Auf den östlich unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücken ergibt sich in der Summe ebenfalls eine Bebauung bis zu einer Tiefe (ausgehend von der Straßenbegrenzungslinie der Lange Straße) von über 60 m. Eine Bebauung in der geplanten Tiefe kann vorliegend zugelassen werden, da die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Das geplante Gebäude ist darüber hinaus im rückwärtigen Bereich mit einer fallenden Höhenlinie gestaffelt.
Die nicht überbauten, bzw. lediglich unterbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Sträuchern, sowie mindestens 5 Laubbäumen zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Bei der Beurteilung des Baugesuchs sind, neben den Anforderungen des § 34 BauGB die Vorgaben aus dem Beschluss des Planungs- und Verkehrssenates vom 08.11.2016 zum Thema: „Bauleitplanung und sozialer Wohnungsbau im Bereich Bahnhof-Nord“ zu beachten:
Städtebauliche Ziele
- Mischgebiet mit Schwerpunkt Wohnnutzung, einem breiten Wohnungsmix und Mindestanteilen an kostengünstigem Mietwohnungsbau unter Beachtung der Bedürfnisse an sozialer Infrastruktur
- Beschränkung von Flächen für den Einzelhandel auf wenige und kleine Einheiten
- Baukörper mit bis zu vier oberirdischen Geschossen plus Staffelgeschoss oder ausgebautem Dach, maximale Gebäudehöhe ca.15m
- Vorrangige Gebäudestellung in Blockrandstruktur mit zusätzlicher innenliegender Bebauung bei entsprechend großen Grundstücken
- Aufnahme vorhandener Baufluchten entlang der Straßen
- Tendenziell geschlossene Bauweise am Blockrand, reduzierte seitliche Abstandsflächen (z.B. 0,4 H)
- Sicherung einer für Fußgänger und Radfahrer öffentlich nutzbaren Durchwegung im breiten Baublock zwischen Dammer Straße und Behlenstraße von der Bernhardstraße zur Lange Straße (und umgekehrt)
- Extensive Begrünung von Flachdächern (soweit nicht durch solarenergetische Anlagen genutzt) zur Verbesserung des Kleinklimas und der Entlastung der Entwässerungsanlagen
- Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen bei größeren Wohnanlagen (ab 30 WE)
- Stärkung der Realisierungschancen für geförderten sozialen Wohnungsbau durch Anwendung des deutlich reduzierten Stellplatznachweises (80%) gemäß Stellplatzsatzung, bei Kopplung mit Carsharing-Systemen für Wohnanlagen ab 20 WE Reduzierungsmöglichkeit bis auf 40%; ggf. Anwendung im Einzelfall auch bei Schaffung von Wohnraum für „Schwellenhaushalte“
Mit dem vorliegenden Bauvorhaben werden die städtebaulichen Ziele, gem. Ziffern 2 – 7 und 9 eingehalten.
Zur Schaffung kostengünstiger Mietwohnungen, gem. Ziffer 1 werden von den 36 Wohneinheiten der Wohnanlage 4 Wohnungen einer Mietpreisbindung und einem Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg unterworfen. Einzelheiten hierzu werden in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart. Eine Reduzierung des Stellplatznachweises, gem. Ziffer 10 kommt nicht zum Tragen, da die gesetzlichen Stellplatzanforderungen erfüllt werden.
Die Flachdächer sind extensiv zu begrünen (Ziffer 8). Hierzu ist ein Dachaufsichtsplan zur Darstellung der extensiven Dachflächenbegrünung vorzulegen. Alternativ können die Flächen für eine solarenergetische Nutzung in Anspruch genommen werden.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 qm je 1 Stellplatz für größere Wohnungen je 2 Stellplätze erforderlich. Bei insgesamt 36 Wohneinheiten, davon 31 mit Wohnflächen je unter 100 m² und 5 Wohnungen über 100 m² ergibt sich hieraus ein Stellplatzbedarf im Umfang von 41 KFZ-Stellplätzen.
Für Boardinghäuser ist je 2 Wohneinheiten ein Stellplatz nachzuweisen. Bei 30 geplanten Wohneinheiten ergibt sich ein Bedarf von 15 KFZ-Stellplätzen.
Für Büroeinheiten ergibt sich ein Bedarf von 1 Stellplatz je 40 m² Büronutzfläche. Für die 5 Büroräume mit einer Nutzfläche von ca. 116 m² sind somit 3 KFZ-Stellplätze nachzuweisen.
Insgesamt sind 59 KFZ-Stellplätze erforderlich. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtwohnfläche von ca. 2.821 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 57 Fahrradabstellplätzen. Für Boardinghäuser sind je 15 Zimmereinheiten 1 Fahrradabstellplatz, vorliegend somit 2 Stellplätze nachzuweisen. Für Büroeinheiten ergibt sich ein Bedarf von 1 Abstellplatz je 60 m² Nutzfläche, vorliegend 2 Stellplätze. Insgesamt besteht ein nachzuweisender Bedarf von 61 Stellplätzen. In den Planunterlagen sind 66 Fahrradabstellplätze, hiervon 12 für Besucher ausgewiesen. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze ist damit erbracht.
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht vor, dass zum öffentlichen Straßenraum hin keine Zu- und Abfahrten von mehr als 3,5 m Breite entstehen dürfen (§ 5 Abs. 1 GaStAbS). Um eine verbesserte Anfahrbarkeit der Stellplätze und der Tiefgaragenzufahrt zu ermöglichen, kann – bei einer Gesamtlänge des Grundstückes von ca. 42 m entlang der Lange Straße - eine Abweichung im Umfang von 3 m, d.h. eine Zufahrtsbreite von ca. 6,5 m zugelassen werden.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielfläche von ca. 171 m² nachgewiesen. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Nach Art. 48 BayBO müssen bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Beide Gebäude verfügen über einen Aufzug. Die Barrierefreiheit in allen Wohneinheiten ist damit gewährleistet.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
