Vorbemerkung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet „Westlich Kiebitzweg“ (Nr. 16/19) wurde am 17. Juli im PVS beraten. Der Stadtrat hat aber keine Entscheidung getroffen, sondern der Stadtverwaltung den Auftrag erteilt, Bebauungsvarianten für das Plangebiet zu entwickeln und auf Basis dieser Varianten die Lärmeinwirkungen zu überprüfen. Mit einem gegenüber dem Plan, der am 17. Juli im PVS beraten wurde, geringfügig geänderten Geltungsbereich hat die Stadtverwaltung vier Bebauungsvarianten entwickelt. Das Ergebnis der Überprüfung der Lärmeinwirkungen liegt nun vor, so dass eine erneute Vorlage im Stadtrat zum Aufstellungsbeschluss erfolgen kann.
Die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet westlich des Kiebitzwegs wird aus den folgenden Gründen empfohlen:
- Das Familienheimgebiet im Norden der Stadt ist aufgrund seiner umliegenden Bestandsbebauung für eine wohnbauliche Nutzung geeignet
- Es handelt sich um eine maßvolle Innenverdichtung am Rand einer bestehenden, gewachsenen Siedlung
- Es ist aufgrund der teilweise bereits vorhandenen Erschließung nur eine flächensparende Erweiterung dieser Erschließung notwendig
- Der Geltungsbereich der Aufstellung des Bebauungsplanes deckt sich mit den im neuen Flächennutzungsplan dargestellten „Wohnbauflächen“, für den bis Ende dieses Jahres der Feststellungsbeschluss angestrebt wird.
Die Stadtverwaltung geht von einer mehrjährigen Planungszeit aus, da voraussichtlich umfangreiche Gutachten und ggf. eine Bodenordnung erforderlich sein werden.
Zu 1.
Planungsanlass
Für das Gebiet westlich des Kiebitzwegs gab es bereits Mitte 1989 einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes. Dieser wurde aber aufgrund planerisch nicht zu bewältigender Lärmimmissionen durch die BAB A3 nicht zur Rechtskraft geführt und schließlich Ende 2004 aufgehoben. Es verblieb damals die Perspektive, nach Ausbau der A3 einschließlich der Realisierung von Lärmschutzmaßnahmen bei Bedarf eine Neuüberplanung des Gebietes über ein Bebauungsplanverfahren vorzunehmen.
Die Lärmproblematik, die in der Vergangenheit die Ausweisung von Wohnbauland erschwert bzw. verhindert hat, ist aufgrund des inzwischen hergestellten Lärmschutzes entlang der Autobahn A3 heute grundsätzlich lösbar.
Im Zusammenhang mit dem aktuellen Bedarf an Wohnbauflächen in Aschaffenburg wurden die Planungsabsichten für das Gelände westlich des Kiebitzwegs wieder aufgegriffen und es fand am 13.07.2017 eine Erörterung zwischen der Stadtverwaltung und den betroffenen Grundstückseigentümern in diesem Gebiet statt. Die Mehrheit der Eigentümer sprach sich für eine Wiederaufnahme eines Bebauungsplanverfahrens aus.
Vor Wiederaufnahme war aus stadtplanerischer Sicht eine Lärmuntersuchung notwendig, um eine Aussage zu den verbliebenen Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet nach Realisierung des Lärmschutzes an der A3 treffen zu können. Diese Untersuchungen liegen nun vor (s. Unterpunkt zu Schallimmissionen).
Lage, Umgriff, Größe, Geltungsbereich des Plangebiets
Das Plangebiet am nordwestlichen Siedlungsrand des Stadtteils Strietwald liegt zwischen der bestehenden Wohnbebauung nördlich der Strietwaldstraße, westlich der Konradstraße, südlich des Kiebitzwegs, der Almhütte und des Schützenhauses.
Das Plangebiet umfasst den nördlichen Teilbereich der Grundstücke Flst.Nrn. xxx - xxx, xxx, xxx und xxx an der Strietwaldstraße, die östliche Grenze der Grundstücke Flst.Nrn. xxx und xxx, die Flst.Nr. xxx (Kiebitzweg), die nördlichen Grundstücke Flst.Nrn. xxx, xxx sowie Teilbereiche der nördlichen Grundstücke Flst.Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, die südliche Grenze der Grundstücke Flst.Nrn. xxx und xxx und den westlichen Teilbereich des Grundstücks Flst.Nr. xxx, Gem. Damm. Die Grenzen bzw. der Umgriff dieser Flst.Nrn. bilden gleichzeitig den Umgriff des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße (= Geltungsbereich des Plangebiets) von ca. 13.500 m²; davon werden voraussichtlich Flächen in einem Umfang von ca. 9.500 m² als bebaubare Flächen festgesetzt (= zulässige Grundfläche i. S. d. § 13a Abs.1 Satz 2).
Eignung des Plangebiets für die Ausweisung von Wohnbauland
Das Plangebiet ist aufgrund seiner teilweise bereits vorhandenen Erschließung, der überwiegenden Vorprägung durch hausgärtnerische Nutzung südwestlich des Kiebitzwegs, der angrenzenden und umliegenden Bebauung (Wohngebäude, Gaststätte, Schützenhaus mit Schießständen) und der Topographie in Hanglage mit Südausrichtung für eine begrenzte bauliche Erweiterung am Ortsrand gut geeignet.
Eigentumsverhältnisse
Die im Geltungsbereich gelegenen Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz sowie in geringem Umfang im Eigentum der Stadt Aschaffenburg.
Flächennutzungsplan (FNP)
Der geltende Flächennutzungsplan der Stadt Aschaffenburg stellt den Umgriff des Plangebiets zum allergrößten Teil als „Wohnbaufläche“ dar. Lediglich eine kleine Teilfläche am westlichen Rand des Plangebiets sowie eine Teilfläche nördlich des Kiebitzwegs fallen aus der Darstellung heraus – sie sind im geltenden Flächennutzungsplan noch als „Waldfläche“ dargestellt. Der in Aufstellung befindliche neue Flächennutzungsplan, für den bis Ende dieses Jahres der Feststellungsbeschluss angestrebt wird, stellt die betreffende Teilfläche nördlich des Kiebitzwegs weitestgehend als „Wohnbaufläche“ dar; am westlichen Rand des Plangebiets befindet sich ein Fußweg, der einschließlich des begleitenden Gehölzsaums erhalten und nicht als Wohnbaufläche ausgewiesen werden soll. Im Ergebnis ist also gewährleistet, dass der Bebauungsplan den Darstellungen des neuen Flächennutzungsplans entspricht und aus diesem entwickelt sein wird (sogenanntes „Parallelverfahren“ gemäß § 8 Abs.3 BauGB).
Bauverbotszone / Baubeschränkungszone der BAB A3
Das Plangebiet tangiert im westlichen Teilbereich des städtischen Grundstücks Fl.Nr. 9154 die Bauverbotszone von 40m entlang der Autobahn gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Bundesfernstraßengesetzes (FStrG); die Flächen, die innerhalb der Bauverbotszone liegen, sollen jedoch keinesfalls als Baugebiet ausgewiesen werden.
Weiterhin reicht der westliche und nördliche Rand des Plangebiets in die Baubeschränkungszone von 100m gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Bundesfernstraßengesetzes (FStrG) hinein, was die Zustimmung der Obersten Landesstraßenbaubehörde erfordert. Im Zuge des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan wird die entsprechende Behörde (Autobahndirektion Nordbayern) beteiligt.
Schallimmissionen
Das Plangebiet liegt ca. 30-100m von der Autobahn A 3 entfernt. Die vom Verkehr auf der Autobahn im Plangebiet zu erwartenden Geräuschimmissionen wurden auf Basis der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes mit einer zweigeschossigen Zeilen- und Doppelhausbebauung (Höhe = 6m über Geländeoberkante) mit dazwischenliegenden eingeschossigen Garagen (Höhe = 3m über Geländeoberkante) durch die Fa. Wölfel am 25.06.2018 und am 22.08.2018 gutachterlich untersucht. Dieses Gutachten kommt zum Ergebnis, dass Lärmwerte im gesamten Plangebiet von ca. 50-60 dB(A) und an den der Autobahn abgewandten südlichen Gebäudefassaden von max. 55 dB(A) tags erreicht werden. Nachts liegen die Lärmwerte im gesamten Plangebiet bei ca. 45-58 dB(A) und an den der Autobahn abgewandten südlichen Gebäudefassaden bei max. 50 dB(A). Demnach sind die Orientierungswerte der DIN 18005 für Verkehrslärmimmissionen in WA-Gebieten (tags 55 dB(A), nachts 45 dB(A)) tagsüber an den der Autobahn abgewandten südlichen Gebäudefassaden eingehalten, während der Nachtzeit werden die Orientierungswerte nur in einzelnen Bereichen des Plangebiets eingehalten. Durch eine durchgängige zweigeschossige Bauzeile ließen sich die Lärmwerte zur Nachtzeit an den der Autobahn abgewandten südlichen Gebäudefassaden evt. weiter reduzieren.
Aufgrund der bereits ausgeführten umfangreichen aktiven Schallschutzmaßnahmen (lärmschutzmindernder Belag, Schallschutzwände, -wälle) lassen sich auch mit weiteren aktiven Schallschutzmaßnahmen am Plangebiet die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen der Autobahn nicht effektiv reduzieren.
Daher sollen die Schallimmissionen neben den geplanten Maßnahmen zur Lärmabschirmung durch die Gebäudeform und die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück durch zusätzliche bauliche Schallschutzmaßnahmen am Gebäude abgeschirmt werden. Diese Maßnahmen sind im Bebauungsplanverfahren zu entwickeln und in geeigneter Weise festzulegen.
Erschließung / Entwässerung
Die Erschließung soll über den Kiebitzweg erfolgen. Zur Sicherung der Erschließung sowie zur Entwässerung sind im Bebauungsplanverfahren geeignete Festsetzungen zu treffen.
Beschreibung der Bebauungsvarianten
Variante 1:
- Erschließungsstraße:
Verlängerung des Kiebitzwegs incl. einer Wendeanlage in Höhe der Almhütte und Stichstraßen südlich der Almhütte/Schützenhaus bzw. nördlich des Kiebitzwegs.
- Bebauung:
nördliche geschlossene Bauzeile (Reihen-/Doppelhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit vorgelagerten südlichen Gartenbereichen.
Südliche und westliche geschlossene Bauzeile (Doppelhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit südlichen Gartenbereichen.
Variante 2:
- Erschließungsstraße:
Verlängerung des Kiebitzwegs incl. einer Wendeanlage in Höhe der Almhütte und Stichstraßen südlich der Almhütte/Schützenhaus bzw. nördlich des Kiebitzwegs.
- Bebauung:
nördliche geschlossene Bauzeile (Winkelhofhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit vorgelagerten südlichen Gartenbereichen.
Südliche und westliche geschlossene Bauzeile (Doppelhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit südlichen Gartenbereichen.
Variante 3:
Verschwenkung des Kiebitzwegs incl. einer Wendeanlage in Höhe der Almhütte und einer Stichstraße südlich der Almhütte/Schützenhaus. Südlich des Kiebitzwegs öffentliche Längsparker/Baumreihe.
nördliche geschlossene Bauzeile (Reihenhäuser) als Lärmpuffer zur A3 mit vorgelagerten südlichen Gartenbereichen und straßenbegleitender Stellplatz-/Garagenanlage.
Südliche und westliche geschlossene Bauzeile (Doppelhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit südlichen Gartenbereichen. Öffentlicher Fußweg entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze.
Variante 4:
Verschwenkung des Kiebitzwegs incl. einer Wendeanlage in Höhe der Almhütte und Stichstraßen südlich der Almhütte/Schützenhaus bzw. nördlich des Kiebitzwegs. Südlich des Kiebitzwegs öffentliche Längsparker/Baumreihe.
nördliche geschlossene Bauzeile entlang der Geltungsbereichsgrenze und straßenbegleitend (Doppelhäuser) als Lärmpuffer zur A3 mit zwischenliegenden Gartenbereichen.
Südliche und westliche geschlossene Bauzeile (Doppelhäuser/Garagen) als Lärmpuffer zur A3 mit südlichen Gartenbereichen. Öffentlicher Fußweg entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze.
Zu 2.
Anlass der Anwendung des § 13b BauGB
Der mit Novellierung des Baugesetzbuches vom 20. Juli 2017 neu eingeführte § 13b BauGB zur „Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren“ dient dazu, dem Wohnraummangel entgegenzutreten und ist eine Erweiterung des Anwendungsbereichs des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB auf Außenbereichsflächen, die sich an den Ortsrand anschließen.
Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass befristet bis zum 31. Dezember 2019 ein Bebauungsplan förmlich eingeleitet werden kann, durch den die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen (also im bisherigen „Außenbereich“ liegen). Derartige Bebauungspläne können in entsprechender Anwendung des § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
Planungsrechtliche Voraussetzungen für die Anwendung des § 13b BauGB
- Räumlicher Anwendungsbereich
- Nur für Bebauungspläne mit einer Grundfläche i. S. d. § 13a Abs.1 Satz 2 BauGB von weniger als 10.000 m² (zul. Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO ist der errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf).
- Es dürfen nur solche Flächen überplant werden, die sich an „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“ anschließen, d.h. der Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB muss mindestens an einer Grenze an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil angrenzen.
- Zeitlicher Anwendungsbereich
- Der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB muss bis zum 31.12.2019 vorliegen
- Der Satzungsbeschluss eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB muss bis zum 31.12.2021 gefasst werden
- Die Bekanntmachung des Bebauungsplans und damit seine Rechtswirksamkeit kann auch nach diesem Zeitpunkt erfolgen
- Die nach § 13b BauGB erlassenen Bebauungspläne gelten unbegrenzt, d.h. bis zu ihrer Änderung oder Aufhebung.
- Sachlicher Anwendungsbereich
- Zulässigkeit „nur“ für Wohnnutzung („Reine Wohngebiete“ WR und „Allgemeine Wohngebiete“ WA), darunter fallen auch wohnnutzungsähnliche Vorhaben und Einrichtungen gem. Nutzungskatalog der §§ 3 und 4 BauNVO.
Für Bebauungspläne nach § 13b BauGB gelten analog die Bestimmungen des § 13a BauGB („Bebauungspläne der Innenentwicklung“); demnach entfällt die sogenannte „Umweltprüfung“ und auf die Erstellung des Umweltberichts nach § 2a Nr. 2 BauGB kann verzichtet werden.
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Westlich Kiebitzweg" (Nr. 16/19) erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des § 13b BauGB; im Übrigen sind die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften im weiteren Planungsverfahren zu beachten.
Nach dem Aufstellungsbeschluss wird ein Bebauungsplanentwurf erstellt und dem Stadtrat zwecks Billigung und Anordnung der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt.
