Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 20.08.2018 beantragte die Firma Neska Bauträger GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 20 Wohneinheiten und Tiefgarage sowie den inneren Umbau im Bestandsgebäude auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Schweinheimer Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Auf dem 1.553 m² großen Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim befindet sich ein, aus mehreren zusammenhängenden Gebäuden bestehender Baukomplex, dessen bisherige Nutzung aus einem Supermarkt, einer Bankfiliale, einer Verkaufsstelle einer Bäckerei, sowie Wohnungen besteht. Das Vordergebäude soll erhalten werden. Der rückwärtige Teil wird abgebrochen und durch ein Wohnhaus mit Tiefgarage ersetzt.
Der Neubau soll sich, aufgrund des nach Westen hin abfallenden Geländes als dreigeschossiger Baukörper mit Staffelgeschoss an den Bestand anschließen. Ein 1-geschossiger Anbau an das Hauptgebäude an der Schweinheimer Straße wird abgebrochen, so dass an dieser Stelle die fußläufige Erschließung des Neubaus von der Schweinheimer Straße erfolgen kann. Über Rampen erfolgt dies auch barrierefrei.
Im Durchgangsbereich von der Schweinheimer Straße zur rückwärtigen Bebauung sind ein Müllraum, sowie die erforderlichen überdachten und abschließbaren Fahrradabstellplätze geplant.
Im Untergeschoss wird eine Tiefgarage mit 23 PKW-Stellplätzen, davon 2 barrierefreie mit Zufahrt über die im Westen gelegene Rückseite des Gebäudes errichtet. Weiter sind im Untergeschoss Kellerabteile für die 20 Wohneinheiten des Neubaus geplant.
Im Erdgeschoss sind 5 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 62 und 85 m², im ersten und zweiten Obergeschoss je 6 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 62 und 93 m² und im Staffelgeschoss 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 94 und 103 m², somit insgesamt 20 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.557 m² geplant.
Im Erdgeschoss des Bestandsgebäudes an der Schweinheimer Straße sind zwei Läden, einschließlich eines SB-Terminals der Sparkasse mit ca. 70 m² und 92 m² geplant. Im Ober- und Dachgeschoss werden die bereits bestehenden Wohnungen räumlich neu aufgeteilt und den aktuellen Wohnbedürfnissen angepasst.
II.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB. Das Bauvorhaben ist daher als Innenbereichsvorhaben zu beurteilen, d.h. die Bebauungsmöglichkeiten der Grundstücke richten sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Hieraus ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: WA/MI - Allgemeines Wohngebiet/Mischgebiet
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 0,5 – 0,6
Zahl der Vollgeschosse: bis II+D
Bauweise: offene
Das geplante Vorhaben fügt sich hiernach in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die geplante Wohnnutzung ist sowohl im Allgemeinen Wohngebiet, wie auch im Mischgebiet zulässig.
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,57 und eine GFZ von 1,53 und fügt sich damit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein.
Die geplante rückwärtige Bebauung des Grundstückes mit III Vollgeschossen, zuzüglich eines Staffelgeschosses fügt sich in diesem Bereich in die vorhandene Bebauung aufgrund des fallenden Geländeverlaufes ein. Das geplante Rückgebäude führt mit der Oberkante des 2. Obergeschosses die Traufhöhe des vorderen Bestandsgebäudes weiter. Die Höhe des Nachbargebäudes wird auch mit dem Staffelgeschoss nicht überschritten. Die Firsthöhe des Rückgebäudes bleibt ca. 3 m unter der Firsthöhe des bestehenden Vordergebäudes zurück. Insgesamt wird die Baumasse gegenüber der bestehenden Bebauung durch eine effizientere Raumnutzung des neuen Gebäudes deutlich reduziert.
Die Abstandsfläche des geplanten Gebäudes überschreitet auf der Südseite die Straßenmitte der Matthäusstraße auf einer Länge von ca. 10 m und einer Tiefe von ca. 1,375 m. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich ein 1-geschossiges Gebäude einer Grundschule mit einem Abstand von 4 m zur Straße. Die Abstandsflächenüberschreitung ist lediglich geringfügig. Sinn und Zweck der Abstandsflächen werden nicht berührt. Eine Abweichung von der Überschreitung der Abstandsfläche nach Süden über die Straßenmitte der Matthäusstraße hinaus kann daher erteilt werden.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 21 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Für die geplante gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss des Bestandsgebäudes mit einer Nutzfläche von ca. 162 m² sind je 40 m² Nutzfläche 1 Stellplatz, somit insgesamt 5 PKW-Stellplätze erforderlich. Von den, im Gesamten 26 erforderlichen PKW-Stellplätzen werden 23 in der Tiefgarage und 3 im südlichen Bereich des Rückgebäudes, entlang der Matthäusstraße geschaffen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 20 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 1.557 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 32 Fahrradstellplätzen. Für die beiden Ladenräume sind je Ladenraum 3, somit insgesamt 6 Fahrradabstellplätze vorzusehen. Für die Wohnungen im Bestandsgebäude müssen 7 weitere Fahrradabstellplätze nachgewiesen werden. Der nachzuweisende Gesamtbedarf liegt daher bei 45 Fahrradabstellplätzen. Hiervon werden 31 im Durchgangsbereich von der Schweinheimer Straße zum Rückgebäude, 6 im Eingangsbereich der Ladenräume und die restlichen im Bereich der Tiefgarage nachgewiesen. Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Es ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von mindestens 90 m² ist zu errichten. Dieser ist im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
