Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.10.2017 beantragte die Firma Kartmann Feldchenstraße GbR, xxx die Errichtung einer Materiallagerhalle mit Bereitschaftsräumen für Mitarbeiter und einer Betriebswohnung, sowie Nutzungsänderung einer genehmigten Wohnung zu Büroflächen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Feldchenstraße xxx in 63743 Aschaffenburg. Am 27.12.2017 wurden vollständig überarbeitete Planunterlagen nachgereicht, welche Gegenstand der Beschlussvorlage sind.
Es ist geplant, auf dem, 2.885 m² großen Baugrundstück eine Materiallagerhalle mit Bereitschaftsräumen für Mitarbeiter und eine Betriebswohnung zu errichten. Die geplante Halle (BT 4) ist ca. 46 m lang und 10 m tief. Das Satteldach weist eine Dachneigung von ca. 30° auf. Die Traufhöhe beträgt ca. 8,5 m, die Firsthöhe ca. 12,0 m.
Auf dem Grundstück befinden sich als Bestand bereits drei Gebäude. Hier sind genehmigt:
- Gebäude BT 1: Büroräume und eine Betriebswohnung
- Gebäude BT 2: Halle für Fahrzeuge und Maschinen
- Gebäude BT 3: Lagerhalle für Material
Die geplante neue Halle (BT 4) schließt sich unmittelbar an die bestehende Lagerhalle (BT 3) an. Gem. Betriebsbeschreibung dient die neue Halle als Ergänzung zu den bestehenden Gebäuden. Im Neubau werden untergebracht:
- Lagerräume
- Personalräume
- überdachte Stellplätze für Arbeitsfahrzeuge und 6 PKW
- eine Betriebswohnung
- Bereitschaftsräume für 8 Mitarbeiter
Das Grundstück wird von der Firma Patrick Holy als Niederlassung für das betriebene Tiefbau- und Dienstleistungsunternehmen genutzt. Die Firma beschäftigt sich mit dem Herstellen und Verschließen von Leitungsgräben für Gas-, Strom-, Glasfaser- und Wasserleitungen. Zusätzlich wird der Winterdienst für diverse Kommunen und staatliche Bauämter durchgeführt. Die Kernarbeitszeiten erstrecken sich über die Zeit von 7.00 – 18.00 Uhr. Für Räumdienste, sowie Notdienste bei Gas- und Wasserleitungsschäden muss rund um die Uhr Personal bereitgehalten werden. Insgesamt verfügt die Firma über 48 Mitarbeiter, davon 40 gewerbliche Mitarbeiter im Tagdienst. Für den Rundumbereitschaftsdienst werden abwechselnd 8 Mitarbeiter bereitgehalten. Hierfür werden im Neubau Bereitschaftsräume für die Mitarbeiter zur Verfügung gestellt.
Die im Gebäude (BT 1) genehmigte Betriebswohnung wird, zugunsten einer Büronutzung aufgegeben. Hierfür wurde im Rahmen des Gesamtbauvorhabens eine Nutzungsänderung beantragt. Gleichzeitig wird eine neue Betriebswohnung im neu geplanten Gebäude (BT 4) beantragt.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/26 – Gewerbegebiet Ebersbacher Straße. Der Bebauungsplan sieht folgende Festsetzungen vor:
Gebietsart: GE - Gewerbegebiet
GRZ: 0,7
GFZ: 1,4
Zahl der Vollgeschosse: II
offene Bauweise
Dachneigung: 0° – 35°
Traufhöhe: max. 8,50 m
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Gewerbe) ist das Bauvorhaben im vorliegenden Gewerbegebiet (GE) allgemein zulässig. Dies gilt auch für die beantragten Bereitschaftsräume für 8 Mitarbeiter sowie die Betriebsleiterwohnung. Der Bebauungsplan lässt Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zu. Die bisher im Gebäude (BT 1) genehmigte Betriebsleiterwohnung wird im Rahmen des Gesamtbauvorhabens aufgegeben. Im Rahmen der beantragten Nutzungsänderung werden diese Räume künftig als Büroräume genutzt. Im Gegenzug kann eine neue Betriebsleiterwohnung im Gebäude (BT 4) errichtet werden. Die betriebliche Bindung dieser Bereitschaftsräume, wie auch der Betriebsleiterwohnung ist durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zu sichern.
Das Maß der baulichen Nutzung des Gesamtbauvorhabens erreicht eine GRZ I von 0,33 (nur Gebäude) bzw. eine GRZ II von 0,72 (incl. aller befestigter Flächen) und eine GFZ von 0,87. Die GRZ I und GFZ werden eingehalten. Bei der Berechnung der GRZ II werden alle befestigten Flächen berücksichtigt. Hierbei dürfen diese Flächen die festgesetzte GRZ um bis zu 50 % überschreiten, maximal bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Das Gesamtbauvorhaben hält sich mit einer GRZ II von 0,72 in diesem Rahmen.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse (II) wird mit III Vollgeschossen um I Vollgeschoss überschritten. Eine Befreiung kann hier zugelassen werden, da das Bauvorhaben sowohl die zulässige Traufhöhe von 8,5 m, wie auch die maximale Dachneigung und GRZ, sowie GFZ einhält. Insofern ist die äußere Kubatur des Gebäudes bereits klar begrenzt. Die Zahl der Vollgeschosse definiert insofern lediglich noch eine Beschränkung der inneren Gebäudeaufteilung, entfaltet jedoch keine Auswirkungen auf die äußeren Abmessungen mehr. Öffentliche Belange oder Belange Dritter werden hierdurch nicht berührt. Durch die Unterbringung einer Betriebswohnung, bzw. von Bereitschaftsräumen wird die Nutzungsverträglichkeit mit einer nachbarlichen Wohnnutzung eher erhöht.
Der Bebauungsplan setzt eine offene Bauweise fest. Das geplante Gebäude (BT 4) mit einer Länge von 46 m erreicht, zusammen mit dem Bestandsgebäude (BT 3) mit einer Länge von 21 m, an welches angebaut wird, eine Gesamtlänge von 67 m. Die maximale Länge von 50 m für eine offene Bauweise wird damit nicht eingehalten. Der Bebauungsplan setzt allerdings ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall fest, dass Grundstücke, unter Beachtung der seitlichen Grenzabstände eine längere Bebauung zulassen. Dies ist hier der Fall. Eine Ausnahme kann damit, unter der Auflage bewilligt werden, dass, unter gestalterischen Gesichtspunkten, in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt ein Farbgestaltungskonzept für eine Fassadengliederung erstellt und bis zur Nutzungsaufnahme umgesetzt wird.
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung lässt für Zu- und Abfahrten für Grundstücke maximale Zufahrtsbreiten von 3,5 m zu. Diese Zufahrtsbreiten werden hier mit ca. 6 m, bzw. 8,3 m überschritten. Bei dem vorliegenden Betriebsgrundstück mit einer Fläche von 2.885 m² kann eine Abweichung zugelassen werden, da die Zufahrten noch in einem angemessenen Verhältnis zur Frontlänge des Grundstückes von ca. 100 m entlang der Feldchenstraße stehen und die Zu- und Abfahrt mit großen Baustellenfahrzeugen, auch unter Beachtung der notwendigen Kurvenradien, größere Grundstückszufahrten erfordern. Darüber hinaus werden hierdurch unnötige und erschwerende Rangiermanöver vermieden, bzw. reduziert. Dies trägt wiederum zur Verringerung der Geräuschemissionen bei. Zum Ausgleich und zur Reduktion der optischen Wirkung der überbreiten Zufahrten sind diese beidseitig durch Baumpflanzungen zu begrünen.
Die Stellplatzanlage mit 4 PKW-Stellplätzen in der nordöstlichen Vorgartenzone weicht ebenfalls von der zulässigen maximale Zufahrtsbreiten von 3,5 m ab. Der Bebauungsplan lässt außerdem ausdrücklich keine Stellplätze im Vorgarten zu. Eine Abweichung kann unter der Auflage bewilligt werden, dass vor dem Gebäude (BT 1) 3 und im Vorgartenbereich vor dem Betriebshof (entlang der Feldchenstraße) mindestens 7 Baumpflanzungen erfolgen.
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. In Gewerbegebieten genügt eine Tiefe der Abstandsfläche von ¼ der Gebäudehöhe, mindestens 3 m. Zu den Grundstücken entlang der Ebersbacher Straße hält das geplante Gebäude (BT 4) einen Abstand von 3,0 m ein. Die Traufhöhe liegt bei ca. 8,5 m. Hieraus ergibt sich eine Abstandsfläche von ca. 2,13 m, mindestens 3,0 m.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2, darüber hinaus 3 PKW-Stellplätze erforderlich. Für die Betriebsleiterwohnung mit über 150 m² Wohnfläche sind daher 3, für die 4 Bereitschaftsräume mit je unter 100 m² Wohnfläche 4, somit insgesamt 7 PKW-Stellplätze notwendig.
Für Lagerflächen im Umfang von ca. 655 m² sind weitere 7 (je 100 m² Nutzfläche 1 Stellplatz), für Gewerbeflächen im Umfang von ca. 141 m² weitere 4 (je 40 m² Nutzfläche 1 Stellplatz) PKW-Stellplätze erforderlich.
Insgesamt ergibt sich Bedarf von 18 PKW-Stellplätzen. Diese sind auf dem Betriebsgrundstück nachgewiesen.
Für die Wohnnutzung sind 9, für die Gewerbeflächen 2,4 und für die Lagerflächen 6,6, somit insgesamt 18 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für die 16 PKW-Stellplätze auf den Freiflächen mindestens 4 großkronige Laubbäume zu pflanzen und zu erhalten, deren Baumscheibe mindestens 6 m² beträgt. Außerdem sieht der Bebauungsplan die Anpflanzung von Bäumen (Hochstamm) je 200 m² privater Grundstücksfläche vor. Bei einer Grundstücksgröße von 2.885 m² ergeben sich hieraus 15 Bäume. Darüber hinaus ergeben sich Baumpflanzgebote als Ausgleich für Befreiungen von Stellplätzen in der Vorgartenzone und überbreiten Grundstückszufahrten. Insgesamt sind 20 Bäume, gem. Grünflächenplan zu pflanzen, davon 3 zwischen der nordöstlichen Stellplatzanlage und der östlichen Grundstückszufahrt vor dem Gebäude (BT 1), 7 zwischen den beiden Grundstückszufahrten, 2 weitere westlich der westlichen Zufahrt und die übrigen 8 Bäume gleichmäßig verteilt über die Pflanzstreifen entlang der Grundstücksgrenzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
