Einzelhandelsmonitoring 2018
Im Jahr 2002 wurde von der Stadt Aschaffenburg zum ersten Mal der Aschaffenburger Einzelhandel erhoben. 2018 wurde im April und Mai im Rahmen des regelmäßigen Monitorings nun zum siebten Mal eine Erfassung der einzelnen Läden, ihrer räumlichen Lage, der Sortimente (Branchen) und der Verkaufsflächen durchgeführt. Ebenfalls mit einbezogen wurden die Leerstände und die Umnutzungen in einzelhandelsfremde zumeist Dienstleistungsangebote.
Dieses Monitoring erlaubt die Aufstellung von langfristigen Zeitreihen, die wiederum Rückschlüsse auf die Entwicklung des Aschaffenburger Einzelhandels ermöglichen.
Zudem können die erfassten Leerstände bei Anfragen und Immobiliengesuche zur Vermittlung genutzt werden.
Zusammenfassung der Ergebnisse
Die Verkaufsfläche ist seit 2015 um 9.000 m² auf 228.500 m² zurückgegangen. Begründet ist dies unter anderem auf dem vorübergehenden Abriss vom Real-Markt mit fast 5.000 m², hängt aber auch mit Leerständen und Umnutzungen zusammen.
48 Leerstände wurden im Erhebungszeitraum 2018 erfasst. 2015 waren es 62. Dagegen haben die Umnutzungen von 24 im Jahr 2015 auf 65 in diesem Jahr zugenommen. Leerstände und Umnutzungen betreffen zusammen 113 Einzelhandelslagen.
Diese Entwicklung führt dazu, dass die Gesamtzahl der geöffneten Geschäfte von 677 auf 618 zurückgeht. Bei allen Hauptbranchen sind deshalb leichte Rückgänge bei den Verkaufsflächen festzustellen.
Basisdaten Aschaffenburger Einzelhandel
Der nachfolgenden Tabelle lassen sich die Basisdaten zum Aschaffenburger Einzelhandel entnehmen.
Entwicklung des Aschaffenburger Einzelhandels
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2006
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2008
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2009 (BBE)
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2012
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2015
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2018
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Einzelhandelsbetriebe
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724
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731
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729
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712
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677
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618
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Einzelhandelsfläche
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225.000
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218.000
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221.000
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236.000
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237.500
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228.500
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Leerstände
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43
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42
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47
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56
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62
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48
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Leerstands-fläche
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6.000
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10.000
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18.000
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6.000
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4.600
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4.700
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(Quelle: Einzelhandelsdatenbank der Stadt Aschaffenburg)
Seit der letzten Erhebung 2015 hat sich die Verkaufsfläche um 9.000 m² reduziert. Die Anzahl der Betriebe ist um 59 zurückgegangen. Dies erklärt sich zum einen durch eine signifikante Zunahme der Umnutzungen. Zum anderen ist dies aber auch darauf zurückzuführen, dass in den letzten drei Jahren weniger neue Einzelhandelsgeschäfte als in den Vorjahren eröffnet haben.
Als flächenmäßig größte Neueröffnungen sind der Aldi Süd am Bahnhof Nord sowie die beiden denn’s-Biomärkte – einer am gleichen Standort und einer im Prime Park an der Würzburger Straße zu nennen.
Bei den Geschäftsgrößen geht die Entwicklung weiterhin in Richtung der kontinuierlichen Vergrößerung der Verkaufsflächen.
- Die Anzahl der Läden mit einer Verkaufsfläche von unter 100 m² ist von 447 (2015) auf 410 (2018) gesunken. Vor zehn Jahren 2008 waren es sogar noch 477 Geschäfte in dieser Größenordnung.
- Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von 100 bis unter 700 m² wurden aktuell 151 erfasst. 2015 waren es noch 170.
- Die Anzahl der Läden mit 700 und mehr m² lag bei 57. Sie allein verfügen zusammen über fast 170.000 m² Verkaufsfläche. 70.000 m² davon werden wiederum von zwei großen Bau- und Gartenmärkten und den beiden Möbelhäusern gestellt.
Leerstände und Umnutzungen
Die 48 Leerstände haben eine Gesamtfläche von 4.700 m². Die Durchschnittsgröße der Leerstände liegt unter 100 m². Nur 12 der Leerstände sind größer als 100 m².
14 der erfassten Leerstände sind Dauerleerstände und standen schon 2015 in der städtischen Einzelhandelsdatenbank. Fünf davon wurden in Damm, einer jeweils in Nilkheim und Schweinheim sowie sieben in der Innenstadt erfasst. Diese verteilen sich auf die Badergasse, Betgasse, Landing-, Maximilian- und Duccastraße.
Bei den 34 neu hinzugekommenen lässt sich kein Schwerpunkt in einer Branche bemerken. Es sind 15 verschiedene Sortimentsgruppen zu erkennen – zum Beispiel: Bekleidung, Nahrungs- und Genussmittel, Bücher, Lederwaren, Drogerie.
Umnutzungen gab es seit 2015 insgesamt 65 – gegenüber der vorherigen Erhebung (2012-2015 waren es nur 24) ein deutlicher Anstieg. Von den 65 Umnutzungen waren zuvor 21 Leerstände, das heißt leerstehende Einzelhandelslagen wurden einer neuen Nutzung zugeführt. Die meisten Umnutzungen gehen in Richtung eines Dienstleistungsangebots: Restaurant oder Imbiss, Kosmetik (Nagelstudios), Friseur und Büro.
Zentraler Geschäftsbereich in der Innenstadt
Von den 228.500 m² sind 97.000 im Zentrum der Innenstadt angesiedelt und davon wiederum 38.000 m2 in der City-Galerie, 40.000 m² im Bahnhofsviertel und 19.000 m² im zentralen Geschäftsbereich – der Fußgängerzone. Gegenüber dem Erhebungsjahr 2015 ist ein Rückgang der aktiven Verkaufsfläche nur im Bahnhofsviertel bemerkbar. Damals lag dort die Verkaufsfläche bei 42.000 m².
Die Hälfte aller Leerstände (24; 2.400 m²) sowie 32 Umnutzungen (2.500 m²) sind im Zentrum verortet. Ein Leerstand wurde in der City-Galerie, acht im Bahnhofsviertel und 15 in der Fußgängerzone inklusive Landing- und Luitpoldstraße registriert.
Alleine 14 Umnutzungen sind im Bereich des Roßmarkts, der Sandgasse und der Ohmbachsgasse zu finden. Im Einzelnen wurden daraus drei Praxen (Osteopathie, Logopädie, Massage), vier Nagel- und Kosmetikstudios, drei Imbisse/Restaurants, drei Friseure und zwei Büronutzungen.
Durch diese Entwicklungen verliert die Innenstadt im Verlauf der Erhebungsjahre immer wieder Einzelhandelslagen. Schaut man sich beispielsweise die Frohsinnstraße und den Roßmarkt im Jahresvergleich 2015 und 2018 an, ist der Rückgang messbar. 2015 wurden in der Frohsinnstraße 41 aktive Einzelhandelsgeschäfte, 3 Umnutzungen und 2 Leerstände erfasst. 2018 waren es nur noch 39 aktive Lagen (1 Umnutzung und 3 Leerstände). Noch deutlicher wird es im Roßmarkt, der 2015 noch 36 aktive (1 Umnutzung und 1 Leerstand) und 2018 nur noch 30 aktive Geschäfte (4 Umnutzungen und 3 Leerstände) hatte.
Hauptbranchen
Aschaffenburg verfügt trotz der Rückgänge über einen attraktiven Branchenmix über alle Sortimentsbereiche hinweg. Die Entwicklung der Verkaufsflächen im Vergleich zu 2012 und 2015 zeigen die beiden folgenden Diagramme.
In viele der oben dargestellten Branchen spielt der aktuelle Abbruch des Real-Markts mit hinein. Dessen Verkaufsfläche von 5.000 m² wurde nicht nur den Nahrungs- und Genussmittel zugerechnet, sondern bei jeder Erhebung nach Branchen und Sortiment aufgeteilt. Bei der ‚Gesundheit+Körperpflege‘ ist der Rückgang des Weiteren auf die Schließung des Rossmanns in der Frohsinnstraße begründet. Bei ‚Schreibwaren+Büchern‘ ist die Verkleinerung unter anderem auf die Schließung von Weltbild in der Sandgasse zurückzuführen. Beim Sortiment ‚Schuhe+Leder‘ sind die Schließungen von Leder Weis und Timberland zu nennen.
Bei ‚Spiel+Sport‘, ‚Hausrat‘, ‚Elektronik‘ sowie ‚Schmuck, Foto, Optik‘ entstehen die Reduzierungen durch die Schließung oder Umnutzung kleinerer Geschäfte.
Trotz der drei genannten Neueröffnungen (wobei der neue Aldi nur den vorherigen ersetzt) im Nahrungsmittelsortiment geht die Gesamtverkaufsfläche durch den Abriss vom Real-Markt zurück. Hinzu kommt die Schließung des Nah&Gut auf der Schweinheimer Höhe.
Der Rückgang im Bekleidungssortiment wird durch die Verringerung der Geschäftszahl von 138 (2015) auf 124 (2018) ausgelöst. Auch hier wurden kleinere Lagen geschlossen oder umgenutzt. Gleiches gilt für die Branchen ‚Möbel‘ und ‚Heimwerker, Garten‘. Hinzu kommen hier kleine Korrekturen in der Einzelhandelsdatenbank.
Interessant ist ein Blick auf die Größenentwicklung der Verbraucher- und Drogeriemärkte. Zieht man hier den Vergleich zwischen den Jahren 2006 und 2018 ist ein deutlicher Anstieg bei der Verkaufsfläche zu bemerken. Die Drogeriemärkte hatten 2006 durchschnittlich 350 m², heute haben sie 600 m².
Die Verbrauchermärkte und Discounter hatten 2006 eine durchschnittliche Fläche von 750 m², heute verfügen sie über 1.250 m².
Stadtteile und Stadtteilzentren
In den Stadtteilen sind bezüglich der Verkaufsfläche nur geringfügige Entwicklungen zu beobachten. Veränderungen in den kleineren Stadtteilen entstehen zumeist durch eine einzige Veränderung in einem Einzelhandelsgeschäft – Neueröffnung, Schließung oder Umnutzung.
Verkaufsflächen in den Stadtteilen (ohne Gewerbegebiete)
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VKF m²
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Damm
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Strietwald
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Nilkheim
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Leider
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Obernau
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Gailbach
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Schweinheim
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2012
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40.800
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750
|
23.800
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1.900
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2.100
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150
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25.100
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2015
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39.400
|
850
|
23.800
|
1.900
|
2.000
|
100
|
25.000
|
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2018
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43.900
|
850
|
23.400
|
1.900
|
1.900
|
100
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25.100
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(Quelle: Einzelhandelsdatenbank der Stadt Aschaffenburg)
Der auffällige Anstieg im Stadtteil Damm ist vorwiegend auf der Entwicklung im Gebiet Bahnhof Nord begründet. Der Wert ist zudem so hoch, weil der Baywa Bau- und Gartenmarkt räumlich dem Stadtteil zugeordnet wird. In den anderen Stadtteilen sind flächenmäßig keine besonderen Veränderungen eingetreten.
Schlussbemerkungen
Die Ergebnisse des regelmäßigen Monitorings machen deutlich, dass es vermehrt zu Fluktuationen innerhalb des Aschaffenburger Einzelhandels gekommen ist. Die Umnutzungen haben signifikant zugenommen und auch Neueröffnungen, die relativ schnell wieder schließen, sind zu registrieren. Zudem kam es – wie die Beispiele Frohsinnstraße und Roßmarkt zeigen – zu Veränderungen im Zentrum der Innenstadt. Dies konnte auch schon im Vergleich der Jahre 2012 und 2015 festgestellt werden. Die Anzahl der Einzelhandelslagen geht zurück; sie werden vorwiegend in Dienstleistungen oder wie besonders auffällig im Roßmarkt zu Essensangeboten um genutzt.
Im laufenden Jahr 2018 sind Verkaufsflächen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in einer Größenordnung von rund 9.400 m² baurechtlich genehmigt worden. Im Einzelnen handelt es sich um
- den Neubau des SB- Warenhauses Real mit rund 5.000 m² Verkaufsfläche auf der Bestandsfläche,
- den Neubau eines Lebensmittel-Discounter an der Spessartstraße mit rund 1.800 m² Verkaufsfläche,
- den Neubau eines Vollsortimenters mit rund 2.000 m² Verkaufsfläche auf dem ehemaligen Löwer Gelände an der Schillerstraße und
- die Nachnutzung eines größeren Ladengeschäftes in der Frohsinnstraße mit rund 600 m² Verkaufsfläche.
Alle Objekte befinden sich in Bau und werden vermutlich 2019 in Betrieb gehen. Die zusätzlichen Verkaufsflächen werden im nächsten Einzelhandelsmonitoring mit bilanziert.
