Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.09.2018 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 15 Wohneinheiten und Garage mit 17 PKW-Stellplätzen auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem 960 m² großen Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, unmittelbar neben dem Gebäudekomplex des Kinopolis gelegen, befindet sich derzeit ein Gebäude mit 2 Geschossen und Dachgeschoss. Der Hinterhof im vollständig versiegelten, rückwärtigen Bereich wird als Parkfläche genutzt. An der rückwärtigen Grundstücksgrenze befindet sich eine Garagenzeile. Es ist geplant, die vorhandene Bebauung vollständig abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Der geplante Neubau soll über 6 Vollgeschosse verfügen, wobei das obere Vollgeschoß als Staffelgeschoß ausgebildet wird. Zum Kinopolis-Komplex hin werden die Höhenverhältnisse des Nachbargebäudes übernommen. Für die beiden Grundstücke besteht für diese Grenze ein gegenseitiges, zivilrechtliches Anbaurecht. Auf der gegenüberliegenden Seite erfolgt auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß springt ca. 3,90 m zurück.
Im hinteren Bereich des Erdgeschosses wird eine Garage mit 17 PKW-Stellplätzen und 14 Fahrradabstellplätzen errichtet. Die Zufahrt verbleibt an der bisherigen Stelle. Im vorderen Bereich des Erdgeschosses befinden sich Wertstoffräume, 13 weitere Fahrradabstellplätze und Abstellräume für die 15 Wohnungen. 5 weitere Fahrradabstellplätze für Besucher sind in der „Vorgartenzone“ des Anwesens ausgewiesen.
Das Mehrfamilienwohnhaus soll über insgesamt 15 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.482 m² verfügen. Im 1. und 2. OG sind je 4 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 69 und 97 m² geplant. Die im 3. und 4. OG geplanten je 3 Wohnungen sollen über Wohnflächen zwischen 72 und 137 m² verfügen. Im 5. OG ist eine Wohnung mit ca. 230 m² geplant.
Sämtliche Geschosse sind über einen Aufzug und ein innenliegendes Treppenhaus barrierefrei erschlossen. Im hinteren Bereich des Gebäudes wird eine außenliegende Treppe als zweiter Rettungsweg errichtet.
Die Decke im hinteren, nicht überbauten Bereich der Garage wird intensiv begrünt. In diesem Bereich ist außerdem ein ca. 130 m² großer Kinderspielplatz geplant.
II.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eindeutig entspricht – die „Eigenart der näheren Umgebung“ weist für das nähere Umfeld der Goldbacher Straße und der Kolbornstraße ein heterogenes Spektrum an gemischten Nutzungen auf, das am ehesten dem Baugebietstyp „Kerngebiet oder Mischgebiet“ (§ 7 bzw. § 6 der BauNVO) zuzuordnen ist: Z. B. im Abschnitt zwischen Goldbacher Straße xxx und Goldbacher Straße xxx, einschließlich der an der Kolbornstraße anliegenden Bebauung gibt es u. a. ein Multiplex-Kino, gastronomische Betriebe, eine Vergnügungsstätte, Arztpraxen, verschiedene Dienstleistungsbetriebe, gewerblich vermietete Parkplätze, Gewerbebetriebe des Druckereiwesens und eine recht große Anzahl an Wohnungen. Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: MK / MI - Kerngebiet oder Mischgebiet
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 80 %
Zahl der Vollgeschosse: max. VIII
Bauweise: abweichende
Das geplante Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die geplante Wohnnutzung ist zulässig.
Das gesamte Bauvorhaben erreicht eine Grundflächenzahl von 0,95 (davon Gebäude: 0,49) und eine Geschossflächenzahl von 2,56 bei insgesamt 6 Vollgeschossen und einer baulichen Höhe von 18,95 m über angrenzender Verkehrsfläche der Goldbacher Straße. In dem baulich sehr heterogenen Umfeld kommen viele großflächige Baukörper vor. Unter Berücksichtigung der Bauhöhen und Baudichten in der näheren Umgebung fügt sich das Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der Höhenentwicklung, als auch hinsichtlich der Grundflächen-, und Geschossflächenzahlen in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Gleiches gilt für die Zahl der Vollgeschosse.
Nachdem das Grundstück, vor allem durch den Bau des Garagengeschosses fast vollständig versiegelt wird, sind als Ausgleich alle neu entstehenden Flachdächer (außer mit Terrassen oder mit Haus- und Energietechnik belegte Dachanteile) mit einer Dachbegrünung zu versehen. Auf der Decke des Parkdecks ist eine intensive Begrünung mit mindestens 50 cm Erd-/Substratüberdeckung zu wählen, auf den Dachanteilen des Wohnhauses eine (mind.) extensive Dachbegrünung. Die „Vorgartenzone“ an der Goldbacher Straße ist als echte Grünfläche herzustellen und flächig mit Sträuchern und/oder Stauden sowie mit zwei Laubbäumen zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen, o.ä. sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. insgesamt xxx erhoben.
Die Abstandsfläche des geplanten Gebäudes zum Kinopolis-Komplex ist, bis auf eine Teilfläche von ca. 24 m² im rückseitigen Bereich des Gebäudes eingehalten. Das geplante Gebäude schließt im vorderen Bereich an das Bestandsgebäude an. Im rückwärtigen Bereich rückt das Gebäude ca. 3,0 m von der Grundstücksgrenze ab und erreicht auf einer Tiefe von ca. 5,48 m eine Höhe von 14,40 m. Für die Abstandsflächenüberschreitung kann eine Abweichung zugelassen werden, da der Teil der Abstandsfläche auf die Parkhauszufahrt des Kinopolis-Gebäudes fällt. Die Belichtung wird nicht beeinträchtigt, da sich das Bauvorhaben an der Nordseite des Kinopolis-Gebäudes anschließt. Für die beiden Grundstücke besteht außerdem für diese Grenze ein zivilrechtliches Anbaurecht.
Auf der gegenüberliegenden, nordöstlichen Seite zum Grundstück Goldbacher Straße xxx werden die Abstandsflächen um ca. 94,5 m² überschritten. Auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m erfolgt ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß rückt ca. 3,90 m von der Grundstücksgrenze ein. Zugunsten des Baugrundstückes besteht für diese Grenze eine zivilrechtliche Vereinbarung zur Errichtung einer Grenzwand bis zu einer Traufhöhe von 11 m. Diese Höhe wird unmittelbar an der Grenze mit einer Höhe von 8,65 m (auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m) nicht erreicht. In einem Abstand von ca. 3 m zur Grundstücksgrenze wird allerdings (auf einer Länge von ca. 19,5 m) eine Traufhöhe von 14,4 m und in einem Abstand von ca. 3,90 m (auf einer Länge von ca. 13,5 m) eine Traufhöhe von 18,95 m erreicht. In Kerngebieten reduziert sich die Tiefe der Abstandsfläche auf 50 % der regulären Tiefe. Eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften ist hier vertretbar, da Sinn und Zweck der Abstandsflächenregelungen (Belichtung, Belüftung, Besonnung, Brandschutz, sozialer Friede) gewahrt bleiben. Die Nachbarn wurden beteiligt. Einwendungen sind nicht erfolgt. Im Umfang der zu erteilenden Abweichung besteht eine zivilrechtliche Vereinbarung über die Abstandsflächen. Baumasse, Grenzabstände und Höhen entsprechen im Übrigen den planungsrechtlichen Maßgaben dieses Gebietes.
Aufgrund der in der Nähe befindlichen kulturellen und gastronomischen Nutzung mit Nachtbetrieb (Kinopolis) sowie des starken Verkehrsaufkommens auf der Goldbacher Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 12 Wohnungen über weniger als 100 m², 2 Wohnungen zwischen 100 und 150 m² und 1 Wohnung mehr als 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 19 nachzuweisende PKW-Stellplätze. In der Garage werden 17 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Für die fehlenden 2 KFZ-Stellplätze wurde eine Stellplatzablösung beantragt. Eine Stellplatzablösung kann zugelassen werden, da sich in unmittelbarer Nähe die Parkhäuser des Kinopolis-Komplexes und der City-Galerie befinden und ein dauerhafter Pachtvertrag für 2 PKW-Stellplätze vorliegt.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 15 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 1.482 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 30 Fahrradstellplätzen. In der Garage und im Vorgartenbereich werden insgesamt 32 Fahrradabstellplätze, davon 5 Besucherplätze im Eingangsbereich nachgewiesen. Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 130 m² errichtet. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
