Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.11.2018, beantragte die Stadtbau Aschaffenburg GmbH die bauaufsichtliche Genehmigung für den 2. Bauabschnitt zur Errichtung von zwei Wohngebäuden (57 WE) auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Liebigplatz xxx, 63743 Aschaffenburg (Bauvorhaben: Liebighöfe).
Das Bauvorhaben besteht aus zwei Zeilenbauten, welche die unmittelbar angrenzenden, bereits errichteten Bauten (Liebighöfe, Bauabschnitt 1) entsprechend ergänzen. Die beiden im Grundriss zueinander geknickten Wohngebäude sind in drei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss gegliedert und entsprechen in Kubatur, Gestalt und Gliederung den beiden Baukörpern des Bauabschnittes 1.
Der Innenhof dient auch hier als halböffentlicher Gemeinschaftsraum für die Bewohner mit gemeinschaftlichen Grünflächen und Spielplätzen. Die Gebäude der Bauabschnitte 1 und 2 werden durch ein kreuzförmiges Wegesystem verbunden, welches durch die gesamte Anlage verläuft und diese so mit dem Umfeld verzahnt. Der Mitscherlichweg wurde entwidmet und ist künftig nicht mehr für den motorisierten Verkehr zugänglich, sondern dient als Grün- und Wegefläche. Zudem befinden sich in diesem Bereich Aufstellflächen für die Feuerwehr, sowie eine Zufahrtsmöglichkeit für Fahrzeuge der Müllabfuhr.
Alle 57 Wohneinheiten werden mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet. Die Wohnflächen richten sich nach den entsprechenden Richtlinien und liegen zwischen 54 m² und 105 m². Die Wohneinheiten teilen sich auf in:
12 Wohnungen mit 2 Zimmern mit je ca. 55 m²
25 Wohnungen mit 3 Zimmern mit je ca. 75 m²
18 Wohnungen mit 4 Zimmern mit je ca. 90 m²
2 Wohnungen mit 5 Zimmern mit je ca. 105 m²
Die Gesamtwohnfläche liegt bei 4.452 m². Alle Wohnungen sind nach DIN 18040-2 barrierefrei geplant.
Für die notwendigen Stellplätze wird – anders als beim Bauabschnitt 1 - eine Tiefgarage mit 50 KFZ-Stellplätzen, davon 3 gekennzeichnete Rollstuhlparkplätze errichtet. Alle Stellplätze in der Tiefgarage werden mit einer 230 V-Ladestation für Elektro-Fahrzeuge ausgestattet. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Bavariastraße. Ca. 20 weitere Stellplätze stehen als Außenstellplätze entlang der Bavariastraße zur Verfügung. Die beiden Baukörper, einschließlich Innenhof werden vollständig unterkellert. Für jede Wohnung steht ein Kellerabteil mit ca. 6 m² Nutzfläche zur Verfügung. Die Tiefgaragendecke wird, soweit diese nicht überbaut ist, vollständig intensiv begrünt und gem. Freiflächenplan als Spiel- oder Ruhezone gärtnerisch gestaltet.
Die Dachflächen werden, soweit diese nicht als Dachterrasse genutzt werden extensiv begrünt und oberhalb des 4. Geschosses mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Baulinienplanes Nr. 8 für das Gebiet zwischen Hefner-Alteneck-Straße, Linde- und Bavariastraße. Dieser stellt einen einfachen Bebauungsplan dar. Soweit dieser keine Festsetzungen enthält, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach der Eigenart der näheren Umgebung, gem. § 34 Abs. 2 BauGB. Hieraus ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: WA – Allgemeines Wohngebiet
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 40 %
Zahl der Vollgeschosse: III - IV
Bauweise: geschlossen
Das geplante Wohnbauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die geplante Wohnnutzung ist generell zulässig.
Infolge der Überschreitung der Baugrenzen erhöht sich auch die von den Gebäuden überbaute Fläche. Die beiden Gebäude an sich halten mit einer Grundflächenzahl I von 0,37 den maßgeblichen Rahmen der überbaubaren Fläche von ca. 40 % ein. Für Nebenanlagen (Stellplätze, Wege, Unterkellerungen, etc.) ist dieser Wert um 50 % auf ca. 60 % zu erhöhen. Unter Berücksichtigung aller befestigten Flächen ergibt sich allerdings eine GRZ II von 0,75. Bleibt jedoch die, außerhalb der Hauptgebäude in ausreichender Höhe mit Bodensubstrat überdeckte, Tiefgarage außer Betracht, wird der als Vergleichswert aus der BauNVO 1990 herangezogene Grenzwert von 0,6 mit einer GRZ II von 0,53 deutlich unterschritten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass eine extensive Begrünung der Dachflächen erfolgt. Insofern wird die zulässigerweise überbaubare Fläche eingehalten, bzw. in ausreichendem Umfang kompensiert.
Der Baulinienplan Nr. 8 setzt weder eine Geschossfläche, noch eine Geschossflächenzahl oder eine Zahl der Vollgeschosse fest. Der Maßstab ergibt sich somit aus der Bebauung der näheren Umgebung.
Die Geschossfläche beträgt ca. 6.149 m². Die Geschossflächenzahl von 1,21 überschreitet die, zum Vergleich herangezogene Geschoßflächenzahl der umliegenden Bebauung (1,2) lediglich minimal und kann daher zugelassen werden.
Die Zahl der Vollgeschosse III – IV hält sich ebenfalls im Rahmen der umliegenden Bebauung. Das jeweils vierte Geschoss erscheint an der Bavariastraße und an der Spessartstraße lediglich in einer von der Fassade zurückgesetzten Form. Damit wird ein städtebaulich spannungsfreier Übergang zu den niedrigeren Bebauungen entlang der gegenüberliegenden Straßenseiten vorgesehen.
Der Baulinienplan Nr. 8 enthält Baugrenzen, welche durch das Bauvorhaben um 948 m² überschritten werden. Hiervon entfallen 176,5 m² auf die vorderen Baugrenzen zum Liebigplatz und 771,5 m² auf die festgesetzten seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen zwischen den Baukörpern und entlang der Bavariastraße und der Spessartstraße.
Das Bauvorhaben überschreitet darüber hinaus die Straßenbegrenzungs- und Vorgartenlinien um ca. 446 m².
Von den Festsetzungen kann befreit werden, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
Aus dem Aufstellungsverfahren für den o.g. Baulinienplan Ende der 1950er Jahre geht u.a. folgender Grundzug der Planung hervor: Die überbaubaren Flächen sind in Nord-Süd-Richtung entlang des Mitscherlichweges und des Liebigplatzes angeordnet. Sie halten auf diese Weise die ca. 3.300 m ² große Fläche zwischen diesen beiden Bauzeilen von weiterer Bebauung frei, etwa für eine Bebauung mit denkbaren weiteren Wohnhäusern.
Die derzeit vorhandene zeilenartige Bebauung entlang des Liebigplatzes und des Mitscherlichweges ist in ähnlicher Form auch im vorliegenden Bauantrag vorgesehen, was den Grundzügen des rechtsverbindlichen Baulinienplanes Nr. 8 entspricht. Die vorhandene Freifläche im Innern des Gevierts aus Wohnblöcken soll zwar zu ebener Erde zugunsten der Errichtung von zwei umgebenden Gebäuderiegeln um ca. 642 m² auf ca. 80% ihrer heutigen Ausdehnung reduziert werden. Der Verlust an Freifläche im rückwärtigen Erdgeschoßbereich soll allerdings durch etwas größere Freiflächen in Form von insgesamt ca. 710 m² großen, meist zum geplanten Hofanger hin angeordneten Dachgärten über dem dritten Obergeschoß mehr als ausgeglichen werden. In der über alle Geschosse gerechneten Gesamtbilanz der Freiflächen ergibt sich infolge der Baugrenzüberschreitung auch durch die Einbeziehung des Mitscherlichweges eine verhältnismäßig geringe Reduzierung von 326 m² gegenüber dem Bestand. Das sind 6,4 % des ca. 5.082 m² großen Baugrundstückes. Auch aus diesem Grund können die vorgesehenen Überschreitungen der Baugrenzen den o. g. genannten Grundzug der Planung nicht beeinträchtigen.
Die Veränderung der Vorgarten- und Straßenbegrenzungslinien in der Bavariastraße und der Spessartstraße um wenige Meter und die Auflassung des Mitscherlichweges berühren die Grundzüge des Straßensystems ebenfalls nicht. Die Anpassungen der Lage der Stellplätze und Wege entlang der Bavariastraße setzen das im 1. Bauabschnitt umgesetzte Konzept konsequent fort und entspricht damit den städtebaulichen Zielen.
Schutzwürdige nachbarliche Interessen werden nicht berührt. Sämtliche in das Baugrundstück einbezogene Flurstücke stehen entweder im Eigentum der Stadtbau Aschaffenburg GmbH als Bauherr oder der Stadt Aschaffenburg. Entlang der Bavariastraße und des Mitscherlichweges ist noch ein entsprechender Flächentausch durchzuführen.
Die Befreiungen sind aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich und auch städtebaulich vertretbar. Durch die Überschreitung der Baugrenzen und der damit möglichen größeren Gebäudetiefen wird die Stadtbau Aschaffenburg in die Lage versetzt, den Wohnbedürfnissen unterschiedlicher Zielgruppen besser entsprechen zu können, um damit der in diesem Gebiet gegebenen sozialen Segregation entgegenzuwirken. Dringend benötigter, mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderter Wohnraum kann auf hierfür, bereits seit den 1950er Jahren vorgesehenen Flächen, geschaffen werden. Dies dient zugleich dem Wohl der Allgemeinheit. Dem Wohl der Allgemeinheit dient auch die Anordnung von Stellplätzen direkt am Fahrbahnrand der Bavariastraße. Die Stellplätze sind in diesem Bereich dringend erforderlich. Durch die Anordnung der Stellplätze direkt am Fahrbahnrand mit dahinterliegendem Gehweg wird auch die Sicherheit der Fußgänger verbessert.
Die zwingende Durchführung des Baulinienplanes würde auch zu einer Härte im Sinne von § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB führen. Bei Einhaltung der Baugrenzen könnten die beabsichtigten vorgenannten Verbesserungen der baulichen, städtebaulichen und sozialen Struktur nicht erzielt werden.
Zum Ausgleich der Überschreitung der Baugrenzen und der Vorgarten- und Straßenbegrenzungslinie sind die Dachflächen über dem 4. Obergeschoss zur Installation von Photovoltaikanlagen zu nutzen und extensiv zu begrünen. Die Dachflächen über dem 3. Vollgeschoss sind mit zumindest 1/3 ihrer Fläche mit einem geeigneten Bodensubstrat in einer Höhe von mindestens 8 cm zu versehen und extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Mehrfamilienhäuser, deren Errichtung nach dem Bayerischen Wohnungsbauförderungs-gesetz erfolgt je Wohneinheit 0,8 KFZ-Stellplätze erforderlich. Bei 57 geplanten Wohneinheiten ergeben sich 46 notwendige Stellplätze. In der Tiefgarage werden 50 Stellplätze, davon 3 für Rollstuhlfahrer geeignete errichtet. Über die geforderten Stellplätze hinaus werden, entlang der Bavariastraße 20 weitere PKW-Stellplätze geschaffen.
Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 57 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 4.452 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 90 Fahrradstellplätzen. Hiervon werden 16 im Bereich der Hauseingänge nachgewiesen. Der Nachweis weiterer ca. 90 Fahrradabstellplätze erfolgt in den Räumen des Untergeschosses.
Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Die Stellplätze entlang der Bavariastraße sind dem Baugrundstück vorgelagert und können einzeln von der Fahrbahn aus angefahren werden. Hierfür ist eine Abweichung von der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erforderlich, da die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m begrenzt ist. Die Abweichung kann gewährt werden, da die dort nachgewiesenen 20 PKW-Stellplätze über den nachzuweisenden Stellplatzbedarf hinausgehen und im überwiegenden öffentlichen Interesse zur Reduzierung des Parkdrucks in diesem Wohngebiet dienen. Im Übrigen setzt diese Reihe das Stellplatzkonzept des Bauabschnittes 1 in der Bavariastraße konsequent fort.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 20 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 5 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind insgesamt 25 Laubbäume ausgewiesen, so dass die Anforderung übererfüllt wird.
Der Innenhof ist insgesamt als Ruhe- und Erlebniszone ausgestaltet. In diesem Bereich sind drei kleine Kinderspielplätze ausgewiesen. In unmittelbarem Anschluss an das Bauvorhaben schließt sich außerdem der öffentliche Kinderspielplatz in der Bavariastraße an. Zur Sicherung der Herstellung der drei Kinderspielbereiche ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten.
Zur Sicherung der Verpflichtung zur Pflanzung von 25 großkronigen Laubbäumen ist eine Kaution in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind vor Baubeginn zu verschmelzen oder zu vereinigen. Außerdem ist zur Durchführung des Bauvorhabens ein Flächentausch mit der Stadt Aschaffenburg erforderlich. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung der Flurnummern des Baugrundstücks als auch der noch erforderliche Flächentausch mit der Stadt Aschaffenburg ist vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung zu erteilen.
