Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 29.11.2018, beantragten die Bauherren xxx die bauaufsichtliche Nutzungsänderung von Gewerbeflächen zu 7 Wohnungen auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Elisenstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Für das Gebäude sind bisher gewerbliche Nutzungen für Büro- und Verwaltungsräume genehmigt. Das Gebäude ist als Baudenkmal in die Denkmalliste (Nr.: D-6-61-000-46) mit folgender Bezeichnung eingetragen:
Breites, dreigeschossiges Wohnhaus mit Walmdach, welches mit einer Doppelfassade (Häuser Elisenstraße 7 und 9) im spätklassizistischen Stil 1869 errichtet wurde. Beide Fassadenhälften verfügen über drei Fensterachsen. Die mittlere springt als Risalit leicht vor, hier sind je drei Fenster zu einer Gruppe zusammengefasst, die im Erdgeschoss und im 2. Obergeschoss gestaffelt sind. Im 1. Obergeschoss sind sie zu einen rundbogigen Triforium ausgebildet. Zwischen den Geschossen verläuft über die gesamte Fassadenbreite ein profiliertes Geschossgesims.
Die Nutzungsänderung beschränkt sich auf eine geänderte Nutzung im Inneren des Gebäudes. Änderungen an der äußeren Gebäudehülle ergeben sich nicht. Im Gebäudeinneren sind vor allem Änderungen im Treppenhaus und der Türen der einzelnen Nutzungseinheiten geplant. Im Erdgeschoss und den beiden Obergeschossen sind je 2 Wohneinheiten, im Dachgeschoß eine Wohneinheit geplant. Die Wohnungen im Erdgeschoss und den beiden Obergeschossen verfügen über Wohnflächen zwischen 55 und 81 m², die Wohnung im Dachgeschoss über 110 m². Insgesamt ergibt sich ein Wohnraum im Umfang von 516 m². Durch die Unterteilung der Nutzungseinheiten in 2 Wohneinheiten je Geschoss ist eine Änderung des Zugangsbereiches mit je 2 Wohnungstüren erforderlich.
II.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB. Das Bauvorhaben ist daher als Innenbereichsvorhaben zu beurteilen, d.h. die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Hieraus ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: MI - Mischgebiet
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 80 %
Zahl der Vollgeschosse: IV + D
Bauweise: geschlossene, bzw. abweichende
Das geplante Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die geplante Wohnnutzung ist grundsätzlich zulässig. Das Erdgeschoss ist zwar als Hochparterre errichtet, dennoch sind ggf. Lärmschutzmaßnahmen, aufgrund der hohen Verkehrsbelastung der Elisenstraße erforderlich, um gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen. Hierzu ist ein Schallschutznachweis nach DIN 4109 vorzulegen.
Die äußere Gestalt des Gebäudes wird nicht verändert. Die Umbauten innerhalb des Gebäudes sind lediglich geringfügig. Die Untere Denkmalschutzbehörde, das Landesamt für Denkmalpflege und die örtlichen Heimatpfleger wurden beteiligt. Einwände gegen die Nutzungsänderung und die geringfügigen Umbauten im Gebäude wurden nicht erhoben.
Zusätzliche PKW-Stellplätze, gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind nicht nachzuweisen. Das Gebäude genießt Bestandschutz. Für die bisherige Nutzung sind fiktive Stellplätze anzusetzen, welche auf den Bedarf anzurechnen sind. Grundsätzlich ergäben sich für die beantragte Wohnnutzung 8 notwendige PKW-Stellplätze. Außerdem befindet sich das Vorhaben innerhalb der Beschränkungszone „Innenstadt – Randbereich“. In diesem Bereich kann auf die Herstellung von Stellplätzen für Wohnbauvorhaben vollständig verzichtet werden.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 7 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 516 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 11 Fahrradstellplätzen. Die Fahrradabstellplätze können auf einem unmittelbar angrenzenden Grundstück nachgewiesen werden. Derzeit besteht dort eine dingliche Sicherung für PKW-Stellplätze. Die dingliche Sicherung ist für entsprechende Fahrradabstellplätze abzuändern.
Auf dem Baugrundstück selbst kann kein Kinderspielplatz nachgewiesen werden. Grundsätzlich wäre ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 30 m² erforderlich. Die Verpflichtung kann mit einem Betrag i.H.v. xxx abgelöst werden.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung zu erteilen.
