I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 20.12.2018 und am 19.02.2019 beantragte die Firma Braun Baubetreuung GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Elsavastraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines freistehenden Wohn- und Geschäftshauses inkl. eines Aufzugs und einer Tiefgarage. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Elsavastraße aus entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Das Baugrundstück weist eine Größe von 743 m² auf. Der mittige Gebäudeteil (ca. 11 m x 16 m) ist mit 3 Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss mit 45° geneigtem Satteldach und Spitzboden geplant. Die beiden stirnseitigen Gebäudeteile (je ca. 4,5 m x 8 m) weisen je 2 Vollgeschosse mit Flachdach auf. Im Erdgeschoss sollen eine Gewerbeeinheit sowie zwei kleinere Wohneinheiten, in den 3 Obergeschossen (inkl. Dachgeschoss) sollen jeweils 2 Wohnungen entstehen. Die Wohnungsgröße bewegt sich zwischen ca. 50 m² und knapp 100 m², die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 606 m², die Nutzfläche der Gewerbeeinheit beläuft sich auf ca. 80 m². In der Tiefgarage sind 9 PKW-Stellplätze und 18 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Im Vorgartenbereich ist vor der Gewerbeeinheit (Büronutzung) ein behindertengerechter Stellplatz geplant. 4 weitere Fahrradabstellplätze für Gäste sollen im Eingangsbereich entstehen.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 40 m² angelegt. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx für „das Gebiet zwischen Aschaffstraße, Glattbacher Straße, Aschaff und Dorfstraße“, rechtskräftig seit dem 10.05.1968.
Der Bebauungsplan setzt für die jeweiligen Teilbaugebiete nördlich angrenzend an die Elsavastraße und die Dahlemstraße und somit auch für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Mischgebiet MI
max. IV Vollgeschosse
Anwendbarkeit der BauNVO 1962
GRZ 0,3 / GFZ 1,0
offene Bauweise
Die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze (6 m von Straßenbegrenzungslinie entfernt) ist als Grünfläche zu nutzen
Dachneigung 25-30°, Dachaufbauten (z.B. Gauben) nicht zulässig; Dächer von Nebengebäuden 0-10°
Mindestgrundstücksgröße bei IV Vollgeschossen: 400 m²
Einfriedungen vor der vorderen Baugrenze (hier also entlang der Elsavastraße) dürfen maximal 80cm hoch sein
Eine Wohn- und Gewerbenutzung ist im Mischgebiet allgemein zulässig.
Die festgesetzte max. zulässige GRZ von 0,30 wird um 0,03 überschritten. Die GRZ kann wegen der Tiefgarage nicht eingehalten werden. Eine Befreiung wegen Überschreitung der GRZ kann jedoch aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze hätten wegen des hier einschlägigen § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 1962 ohne Anrechnung auf die GRZ in den Freibereichen des Grundstücks errichtet werden können. Diese Vorschrift besagt, dass auf die zulässige Grundfläche die Grundflächen von Nebenanlagen nicht angerechnet werden. Stattdessen sind die Stellplätze in der Tiefgarage vorgesehen. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Durch die Unterbringung der Pkw-Stellplätz im Untergeschoss des Gebäudes können die Freiflächen großzügig begrünt werden, die Tiefgaragendecke ist mit einem ausreichenden Substrataufbau von mindestens 25 cm intensiv zu begrünen, was beauflagt wird. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Geschossfläche des Wohnhauses beträgt ca. 811 m². Die max. zulässige Geschossfläche von 743 m² entsprechend einer GFZ von 1,0 wird um 0,09 überstiegen. Das geplante Dach ist ein Satteldach mit 45° Dachneigung. Die max. zulässige festgesetzte Dachneigung von 30° wird demgemäß nicht eingehalten. Weiterhin werden auf jeder Dachseite je 3 flachgeneigte Schleppdachgauben in einer Breite von 1,60 m errichtet.
Befreiungen für die Überschreitung der GFZ, der Dachneigung sowie für die Errichtung der Dachgauben können erteilt werden. Das vierte zulässige Vollgeschoss wird bereits als Dachgeschoss ausgeführt, damit wird auf ein reguläres Geschoss mit voller Raumhöhe verzichtet. Der Baukörper setzt sich durch die Geschossigkeit von der übrigen Bebauung ab und bildet mit dem direkten Nachbargebäude Elsavastraße xxx, das ebenfalls mit einer Dachneigung von 45° gebaut ist und über Dachaufbauten verfügt, eine städtebaulich harmonische Einheit. Durch die beiden stirnseitigen Flachdach-Gebäudeteile wird die Voluminität des Gebäudes gemildert. Entsprechende Befreiungen sind unter der Auflage städtebaulich vertretbar, dass im begrünten Vorgartenbereich sowie im rückwärtigen Gartenbereich außerhalb der Tiefgarage jeweils zwei großkronige standortgerechte Laubbäume gepflanzt werden.
Zur Sicherstellung der o.g. Verpflichtungen (Begrünung der Freiflächen und Pflanzung von 4 Bäumen) ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Die hiernach 8 erforderlichen PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage geschaffen. Bei Gewerbeeinheiten ist pro 40 m² Nutzfläche ein Pkw Stellplatz nachzuweisen. Es sind demgemäß 2 weitere Stellplätze vorzuhalten, wovon einer in der Tiefgarage und ein Stellplatz im Bereich vor der Gewerbeeinheit nachgewiesen wird.
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz, für Büro- und Verwaltungseinheiten pro 60 m² Nutzfläche ein Abstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen von unter 100 m² sind daher 16 Abstellplätze, für die Gewerbeeinheit von 80 m² sind 2 Abstellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 18 Fahrradabstellplätze hergestellt, die direkt an der Schleuse nahe dem Aufzug liegen und sowohl über diesen als auch über die Rampe erreicht werden können, und damit gut zugänglich im Sinne des § 8 Abs. 2 GaStAbS sind. Im Eingangsbereich werden zusätzlich 4 Fahrradabstellplätze für Besucher nachgewiesen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrt (Feuerwehrzufahrt, behindertengerechter Stellplatz und Tiefgargenzufahrt) mit einer Gesamtbreite von 11,50 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 8,00 m erteilt werden. Entsprechend den Antragsunterlagen soll die Feuerwehrzufahrt in Rasengittersteinen ausgeführt werden. Der behindertengerechte Stellplatz zwischen Elsavastraße und Gebäude ist auf dem Baugrundstück erforderlich und in dieser Lage zweckmäßig für die Gewerbeeinheit. Die Tiefgarage ermöglicht eine Begrünung der Außenflächen im rückwärtigen Bereich des Grundstücks. Anderenfalls wären alle erforderlichen Stellplätze auf den Freiflächen des Grundstücks nachgewiesen worden. Die nicht befestigten Flächen werden begrünt. Zudem werden im Vorgartenbereich zwei großkronige Bäume gepflanzt. Die Erteilung einer Abweichung ist demgemäß vertretbar.
Ein Kinderspielplatz ist mit einer Größe von ca. 40 m² ist im südöstlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
