I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.12.2018 beantragte die Bauherrin iARC GmbH den Neubau eines Wohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, In den Sauerswiesen xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines Wohnhauses mit 8 Wohnungen und einer Tiefgarage. Das Vorhaben wird in Verbindung mit einem weiteren Wohngebäude auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück In den Sauerswiesen xxx (Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg) errichtet. Das geplante Gebäude verfügt über 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Im Erdgeschoss und Obergeschoss sind je 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 51 und 92 m² geplant, im Dachgeschoss 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 65 und 98 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 622 m².
Im Untergeschoss wird für die beiden Gebäude eine gemeinsame Tiefgarage mit Zufahrt von der Riemenschneiderstraße errichtet. In der Tiefgarage werden 11 PKW-Stellplätze geschaffen. Hiervon sind 6 PKW-Stellplätze diesem Bauvorhaben zugewiesen, davon 1 behindertengerechter Stellplatz. In der Tiefgarage werden außerdem insgesamt 15 Fahrradabstellplätze ausgewiesen, hiervon 8 für dieses Bauvorhaben. Im nordwestlichen Teil des Untergeschosses stehen außerdem 8 kleine Kellerräume und ein Technikraum zur Verfügung. Das gesamte Gebäude ist vom Untergeschoss bis zum Dachgeschoss mit einem Treppenhaus und Aufzug mit Zugang zur Straße In den Sauerwiesen erschlossen. Zur Riemenschneiderstraße hin sind 2 oberirdische Stellplätze angeordnet.
Das Grundstück verfügt nach Änderung des geplanten Grenzverlaufs über eine Grundstücksfläche von 753 m². Die Außenmaße des Bauvorhabens liegen bei ca. 25 m x 10,5 m. Zur Riemenschneiderstraße hin schließt sich an das Gebäude ein weiterer Gebäudeteil mit den Abmessungen von ca. 7,5 m x 8,25 m an.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 6 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3/4 für das „Gebiet zwischen Ludwigsallee, Schongauerstraße, Kühruhgraben und Riemenschneiderstraße“.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Allgemeines Wohngebiet WA
GRZ 0,4, GFZ 0,8
II Vollgeschosse zwingend, Dachgeschoss zulässig
offene Bauweise
Dachneigung 35-40°
Firstrichtung: Ost-West
1 Wohnung je 120 m² Grundstücksfläche zulässig
nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
Baulinien und Baugrenzen
Je 200 ² Grundstücksfläche sind mindestens 1 mittelkroniger Laubbaum und 5 Sträucher zu pflanzen
Die geplante Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans ist 1 Wohnung je 120 m² Grundstücksfläche zulässig. Für das nach Neuvermessung 753 m² große Baugrundstück wären damit 6,3 Wohnungen zulässig, geplant werden 8 Wohneinheiten. Einer Befreiung von der festgesetzten Höchstzahl an zulässiger Wohnungen um 2 Wohneinheiten kann unter Berücksichtigung des in Aschaffenburg vorhandenen hohen Bedarfes an Wohnungen zugestimmt werden. Mit der Einrichtung von 6 Wohnungen mit einer größeren Wohnfläche hätten die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden können. Die Überschreitung der Höchstzahl ergibt sich dadurch, dass neben 5 größeren Wohnungen von ca. 86 bis 99 m² zusätzlich 3 relativ kleine Wohnungen von ca. 51 bis 64 m² entstehen. Der Bauherr schafft damit überwiegend familiengerechte Wohnungen aber im Interesse einer Durchmischung und Erhöhung der Gebietsverträglichkeit auch einen geringeren Anteil an kleineren Wohnungen. Dies ist auch städtebaulich zweckmäßig. Die erforderlichen Stellplätze werden nachgewiesen. Einer Befreiung kann zugestimmt werden, sofern die beiden Grundstücke xxx und xxx miteinander verschmolzen bzw. vereinigt werden.
Zwei der geplanten Stellplätze an der Riemenschneiderstraße liegen mit insgesamt ca. 12 m² außerhalb der Flächen, die im Bebauungsplan Nr.3/4 als überbaubar bzw. als Flächen für Stellplätze und Garagen vorgesehen sind.
Die hinter den Stellplätzen gelegene Terrasse, der darüber befindliche Balkon sowie die Dachterrasse liegen mit jeweils ca. 0,75 m² außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen vorgesehen.
Diese Befreiungen können erteilt werden. Die Überschreitungen sind geringfügig und städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Sie berühren keine öffentlichen Belange oder schutzwürdige Nachbarinteressen.
Auch die überdachten Fahrradabstellplätze am Eingangsbereich liegen mit ca. 2 m² außerhalb der überbaubaren Flächen. Einer Befreiung wird unter der Bedingung zugestimmt, dass die Hauseingangsüberdachung (Vordach) so weit zurückgenommen wird, dass diese mindestens einen Meter Abstand zur Straßenbegrenzungslinie einhält.
Die zulässige Grundfläche von 301,20 m² entsprechend einer GRZ von 0,4 wird im Umfang von 17 m² überschritten. Der Erteilung einer Befreiung kann zugestimmt werden, sofern die Teile der Tiefgarage dort, wo im Freiflächenplan gärtnerisch anzulegende Flächen vorgesehen sind, mit mindestens 50 cm Bodensubstrat überdeckt werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Pkw-Stellplatz erforderlich. Vorliegend verfügen alle 8 Wohnungen über weniger als 100 m². Hieraus ergeben sich 8 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Hiervon werden 6 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 2 oberirdisch neben der Tiefgarageneinfahrt nachgewiesen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 8 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 622 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 13 Fahrradstellplätzen. In der Tiefgarage werden hiervon 8 geplant, 5 weitere sind oberirdisch herzustellen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m bzw. für maximal zwei direkt aneinandergrenzende Stellplätze eine Zufahrt mit dieser Breite vor. Für die Grundstückszufahrt (zwei nebeneinanderliegende Stellplätze mit gesamt 5,00 m Breite und die Tiefgargenzufahrt von 3,50 m Breite) mit einer Gesamtbreite von 8,50 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 3,50 m erteilt werden. Der Vorgartenbereich hat eine Länge von knapp 60 m und soll im Übrigen großzügig begrünt werden. Eine Abweichung ist demgemäß vertretbar.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichtet. Hiervon liegt eine Teilfläche auf dem Baugrundstück. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mindestens 4 großkronigen Laubbäumen sowie 20 Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
