I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.12.2018 beantragte die Bauherrin xxx den Neubau eines Wohnhauses mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, In den Sauerswiesen xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines Wohnhauses mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage. Das Vorhaben wird in Verbindung mit einem weiteren Wohngebäude auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück In den Sauerswiesen xxx (Fl.Nr. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg) errichtet. Das geplante Gebäude verfügt über 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. In allen 3 Geschossen sind je 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 63 und 93 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 492 m².
Im Untergeschoss wird für die beiden Gebäude eine gemeinsame Tiefgarage mit Zufahrt von der Riemenschneiderstraße errichtet. In der Tiefgarage werden 11 PKW-Stellplätze geschaffen. Hiervon sind 5 PKW-Stellplätze diesem Bauvorhaben zugewiesen, davon 1 behindertengerechter Stellplatz. In der Tiefgarage werden außerdem insgesamt 15 Fahrradabstellplätze ausgewiesen, hiervon 7 für dieses Bauvorhaben. Im nordöstlichen Teil des Untergeschosses stehen außerdem 6 kleine Kellerräume und ein Technikraum zur Verfügung. Das gesamte Gebäude ist vom Untergeschoss bis zum Dachgeschoss mit einem Treppenhaus und Aufzug mit Zugang zur Straße In den Sauerwiesen erschlossen. Zur Straße In den Sauerswiesen hin sind 2 oberirdische Stellplätze angeordnet.
Das Grundstück verfügt, nach der geplanten Änderung des Grenzverlaufes, über eine Grundstücksfläche von ca. 574 m². Die Außenmaße des Bauvorhabens liegen bei ca. 20 m x 10,5 m.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3/4 für das „Gebiet zwischen Ludwigsallee, Schongauerstraße, Kühruhgraben und Riemenschneiderstraße“.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Allgemeines Wohngebiet WA
GRZ 0,4, GFZ 0,8
II Vollgeschosse zwingend, Dachgeschoss zulässig
offene Bauweise
Dachneigung 35-40°
Firstrichtung: Ost-West
1 Wohnung je 120 m² Grundstücksfläche zulässig
nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
Baulinien und Baugrenzen
Drempelhöhe 0,80 m
Je 200 ² Grundstücksfläche sind mindestens 1 mittelkroniger Laubbaum und 5 Sträucher zu pflanzen
Die geplante Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans ist 1 Wohnung je 120 m² Grundstücksfläche zulässig. Für das nach Neuvermessung ca. 574 m² große Baugrundstück wären damit 4,8 Wohnungen zulässig, geplant werden 6 Wohneinheiten. Einer Befreiung von der festgesetzten Höchstzahl an zulässiger Wohnungen um 2 Wohneinheiten kann unter Berücksichtigung des in Aschaffenburg vorhandenen hohen Bedarfes an Wohnungen zugestimmt werden. Mit der Einrichtung von 4 Wohnungen mit einer größeren Wohnfläche hätten die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden können. Die Überschreitung der Höchstzahl ergibt sich dadurch, dass neben 4 größeren Wohnungen von ca. 90 bis 93 m² zusätzlich 2 relativ kleine Wohnungen von ca. 62 bzw. 64 m² entstehen. Der Bauherr schafft damit überwiegend familiengerechte Wohnungen aber im Interesse einer Durchmischung und Erhöhung der Gebietsverträglichkeit auch einen geringeren Anteil an kleineren Wohnungen. Dies ist auch städtebaulich zweckmäßig. Die erforderlichen Stellplätze werden nachgewiesen. Eine Befreiung kann erteilt werden, sofern der neue Grenzverlauf im Grundbuch eingetragen und zugunsten des Baugrundstücks der Zugang bzw. die Zufahrt zur Tiefgarage über die Flurstücke xxx und xxx (Sauerswiesen xxx) durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dauerhaft dinglich gesichert wird.
Zwei der geplanten Stellplätze an der südlichen Grundstücksgrenze liegen mit insgesamt 5,14 m² außerhalb der Flächen, die im Bebauungsplan Nr. 3/4 als Flächen für Stellplätze und Garagen vorgesehen sind.
Die direkt hinter den Stellplätzen gelegene Terrasse sowie der darüber befindliche Balkon sind mit jeweils ca. 7 m² außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen geplant.
Zudem wird die zulässige Drempelhöhe von 0,80 m auf der nördlichen Dachseite um ca. 0,20 m überschritten.
Die Befreiungen hierfür können erteilt werden. Die Überschreitungen sind noch als geringfügig zu werten und städtebaulich vertretbar. Sie berühren keine öffentlichen Belange oder schutzwürdige Nachbarinteressen.
Auch die überdachten Fahrradabstellplätze am Eingangsbereich liegen mit 2,8 m² außerhalb der überbaubaren Flächen. Einer Befreiung wird unter der Bedingung zugestimmt, dass die Hauseingangsüberdachung (Vordach) so weit zurückgenommen wird, dass diese mindestens einen Meter Abstand zur Straßenbegrenzungslinie einhält.
Auf dem Baugrundstück befindet sich ein Teilstück eines Wassergrabens für die Rückhaltung und Versickerung von Regenwasser, der von der Stadt Aschaffenburg unterhalten wird. Um dessen ordnungsgemäße Pflege und Unterhaltung gewährleisten zu können, muss dieser von der Stadt Aschaffenburg angefahren werden können. Hierfür ist eine Nutzung des Baugrundstücks entlang der südlichen Grenze (zum Grundstück xxx) hin erforderlich. Hierfür ist zugunsten der Stadt Aschaffenburg ein Geh- und Fahrtrecht einzuräumen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Vorliegend verfügen alle 6 Wohnungen über weniger als 100 m². Hieraus ergeben sich 6 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Es werden 5 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 2 oberirdisch geplant.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 6 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 492 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 10 Fahrradstellplätzen. In der Tiefgarage werden hiervon 7 und 4 weitere oberirdisch am Hauseingang nachgewiesen. Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichtet. Hiervon liegt eine Teilfläche auf dem Baugrundstück. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mindestens 3 großkronigen Laubbäumen sowie 15 Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
