I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 05.04.2019 sowie Planänderungen bzw. –ergänzungen vom 10.04.2019 und vom 30.04.2019 beantragte die Thomas Schreck GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 13 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Erbsengasse xxx, 63739 Aschaffenburg.
Im Rahmen des o.g. Bauvorhabens soll das bestehende Gebäude „Erbsen- Schwind“ abgebrochen und durch ein viergeschossiges Gebäude mit Tiefgarage ersetzt werden.
Bei dem Nachbargebäude, Sandgasse 36 handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude. Das Bestandsgebäude selbst dagegen ist weder in der Denkmalliste eingetragen noch steht es unter einem denkmalrechtlichen Ensembleschutz. Der Zustand des Gebäudes wurde durch einen Statiker begutachtet. Dieser bestätigte massive Wasser- und Feuchteschäden im Gebäude und im Untergrund. Die Dachkonstruktion sei marode und undicht, die Standsicherheit der Kappendecke unterhalb des Hofbereichs fragwürdig.
Der Bauherr hat sich deswegen für einen Abriss des Gebäudes entschieden.
Der Neubau wird zwischen der bestehenden Nachbarbebauung Sandgasse xxx und Erbsengasse xxx direkt an der Grundstücksgrenze zur Erbsengasse errichtet. Im Vergleich zum ursprünglichen Bestand wird das Gebäude hofseitig, in Richtung östlicher Grundstücksgrenze erweitert. Es erfolgt zu beiden Seiten deckungsgleich eine Anpassung an die südliche und nördliche Nachbarbebauung. Das Gebäude soll 4- geschossig mit Dach ausgeführt werden, wobei das 3. Obergeschoss im nördlichen Bereich durch das herabgezogene Dach bereits als (unteres) Dachgeschoss ausgeführt wird. Das geplante Dach ist ein Hybrid aus Sattel-, Mansard- und Flachdach.
Im Untergeschoss sind Kellerräume, 31 Fahrradabstellplätze sowie 21 PKW-Stellplätze vorgesehen. 3 weitere Fahrradabstellplätze sollen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt am Eingang zum Garten angeordnet werden. Im Erdgeschoss sollen straßenseitig 2 Gewerbeeinheiten (ca. 132 und 60 m² Nutzfläche) sowie rückseitig zwei Wohneinheiten entstehen. Im 1. Obergeschoss sind 4 Wohnungen, im 2. und 3. OG jeweils 3 Wohneinheiten sowie im oberen Dachgeschoss eine Wohnung geplant. Die Wohnflächen liegen zwischen ca. 50 m² und knapp über 200 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.376,46 m².
3 der Wohnungen werden selbst genutzt.
Alle Geschosse sind über einen Aufzug erreichbar.
Das Grundstück verfügt über eine Größe von 784 m².
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein ausreichend großer Kinderspielplatz angelegt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Sandgasse, Betgasse, Wermbachstraße und Erbsengasse vom 05.07.1986
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
MK (Kerngebiet)
GRZ 1,0
GFZ 2,2
Geschossigkeit: III Vollgeschosse (zwingend) plus Satteldach; rückwärtiger Gebäudeteil mit max. II Vollgeschossen und Flachdach
Überbaubare Flächen: Das Baufenster umgrenzt exakt den bestehenden Hauptbaukörper plus einer (max. zweigeschossigen) Baufenstererweiterung im Hof
geschlossene Bauweise
Satteldach mit DN 35°-45° bzw. Anpassung an bestehende Dächer in Altbaugebieten
Das Bauvorhaben ist nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 7 BauNVO zu betrachten.
Die im Erdgeschoss geplante gewerbliche Nutzung ist im Kerngebiet allgemein zulässig. Die zu errichtenden 13 Wohnungen sind im Kerngebiet ausnahmsweise zulässig.
Die zulässige GRZ wird eingehalten.
Die zulässige GFZ von 2,2 wird um 0,22 überschritten. Hier kann eine Befreiung gewährt werden. Eine Überschreitung von 10% wird als geringfügig angesehen und regelmäßig gewährt, zumal die Aufenthaltsräume und zugehörigen Treppenräume (jeweils inklusive Umfassungswände) im oberen Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss darstellt, entsprechend § 20 Abs.2 BauNVO 77 eingerechnet werden müssen. Nach der aktuellen Baunutzungsverordnung hätte das (obere) Dachgeschoss bei der Berechnung der GFZ unberücksichtigt bleiben können, so dass die GFZ geringer ausfallen würde. Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar.
Die innere Baugrenze wird überschritten. Diese verläuft um den zum Abbruch vorgesehenen Bestand und wird ergänzt durch eine zweigeschossige Erweiterung des Baufensters im Hofbereich. Im südlichen Teil der Bebauung wird die Baugrenze durch das Gebäude über alle Vollgeschosse um 2 m bis zu 4 m sowie durch die Balkone um bis zu 5 m, im nördlichen Teil durch eine Teilfläche der Bebauung im 2. und 3. OG um bis zu ca. 2,50 m überschritten. Für die Baugrenzüberschreitungen kann eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Sie ist städtebaulich vertretbar. Erforderliche Abstandsflächen werden eingehalten. Mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen ist die Befreiung vereinbar.
Die zulässige Zahl von 3 Vollgeschossen wird nicht eingehalten. Durch die Teil-Anpassung an den südlich angrenzenden Gebäudebestand und das Mansarddach auf dem nördlichen Gebäudesegment verfügt der Baukörper in diesem Bereich über vier Vollgeschosse. Diese Abweichung ist aufgrund der Anpassung an die angrenzende Bebauung städtebaulich sinnvoll. Eine Befreiung vom Bebauungsplan ist im Interesse des Stadtbildes geboten.
Das geplante Dach ist ein Hybrid aus Sattel-, Mansard- und Flachdach und weicht daher in Teilen von der Festsetzung des Bebauungsplans (SD 35°-45°) ab. Dies ergibt sich teilweise aus der Einpassung in die benachbarte Bebauung, zum Teil ist dies auch der Überschreitung der Baugrenzen und der „Aufspreizung“ des Baukörpers geschuldet. Da das obere Dachgeschoss hierdurch nicht zum Vollgeschoss wird, kann eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Dachform und -neigung erteilt werden.
Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich, gemäß Planzeichnungen mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Der Bebauungsplan setzt im Hinterhof zwei zu pflanzende Bäume fest. Die Pflanzung eines Baums ist im Freiflächenplan nachgewiesen. Da die unter der Freifläche liegende Tiefgarage nicht die Pflanzung eines zweiten großkronigen Baums ermöglicht, ist der andere Baum als kleinkroniger Baum oder als Großstrauch mittels Hochbeet zu realisieren. Zur Sicherung der Verpflichtung der zwei Baum- bzw. Baum- und Strauchpflanzungen ist Sicherheitsleistung von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß § 3 Abs. 2 Ziffer 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung dürfen innerhalb der Beschränkungszonen, worunter auch die Erbsengasse fällt, Garagen und Stellplätze für Kraftfahrzeuge für ein Vorhaben der Verkehrsquellen Nrn. 1.1 bis 1.10 der Richtzahlenliste für den Stellplatz- und Abstellplatzbedarf nur bis zu 100% der erforderlichen Stellplatzzahl hergestellt werden.
Für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² sind je 1 PKW-Stellplatz, bei Wohnflächen zwischen 100 und 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich (Anlage 1 Ziffer 1.1). Vorliegend verfügen 7 Wohnungen über weniger als 100 m², 5 Wohnungen über 100 m²-150 m² Wohnfläche und eine Wohnung über 150,00 m² Wohnfläche. Hieraus ergeben sich 20 PKW-Stellplätze. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Für Läden sind 1 Stellplatz pro 40 m² Verkaufsfläche nachzuweisen (Anlage 2 Ziffer 3.1). Bei einer Fläche von 192,14 m² sind grundsätzlich 5 Stellplätze erforderlich. Da sich das Vorhaben im Kernbereich befindet, sind jedoch nach § 3 Abs. 2 Ziffer 7a) der GaStAbS lediglich bis zu 50% der Stellplätze, also 3 zulässig.
Es dürfen daher bis zu 23 Stellplätze nachgewiesen werden. Geplant ist die Errichtung von 21 Stellplätzen in der Tiefgarage. Der notwendige Stellplatznachweis ist damit erbracht.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 13 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 1.376 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 28 Fahrradabstellplätzen. Bezogen auf die Gewerbeeinheiten sind für Läden mindestens 3 pro Laden bzw. 1 Abstellplatz pro 120 m² Verkaufsfläche vorzuhalten. Dies ergibt eine Summe von 34 Fahrradabstellplätzen. Diese werden in der geplanten Tiefgarage sowie 3 weitere oberirdisch im Bereich der Tiefgaragenzufahrt vor dem Zugang zum Garten nachgewiesen. Da jedoch 15% der den Wohngebäuden zugeordneten Fahrradabstellplätze für Besucher benutzbar sein müssen, sind zwei weitere ebenerdige Fahrradabstellplätze im Bereich der Tiefgaragenzufahrt/ zu schaffen.
Im rückwärtigen Bereich ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 82,00 m² anzulegen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Wegen des unmittelbar an das Bauvorhaben angrenzende Baudenkmals Sandgasse xxx wurden die Stadtheimatpfleger sowie das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege von der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg beteiligt. Von dort wurden keine Einwände erhoben.
Das Anwesen Erbsengasse xxx befindet sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet I-3. Für das Umfeld (Erbsen- und Betgasse) wird festgestellt, dass sich hier bei intensiver Nutzungsmischung Dienstleistungsbetriebe und Wohnungen in der Erdgeschosszone abwechseln, während die Obergeschosse fast ausschließlich bewohnt werden. Für das Anwesen Erbsengasse xxx wird ein überwiegender Leerstand festgestellt und dass hier Erd- und Obergeschossfassade eine gestalterische Einheit bilden. Als Sanierungsziel für den gesamten „Block 16“ des Sanierungsgebiets wird ausgegeben, dass im EG und 1. OG vorrangig Geschäftsnutzung und ab dem 2. OG Wohnungen und Dienstleistungen untergebracht sein sollen. Den Sanierungszielen steht das Neubauvorhaben nicht entgegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
