I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.05.2019, beantragte die Firma Sahle Wohnen GmbH & Co.KG die bauaufsichtliche Genehmigung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit 65 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schoberstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 65 Wohneinheiten auf dem Eckgrundstück Schoberstraße/Mattstraße. Das Bauvorhaben teilt sich auf in Block 2 mit 8 Wohneinheiten auf 4 Geschossen mit 3-Zimmer-Wohnungen und zwei verbundene Blöcke – Block 3 mit 31 2-Zimmer-Wohnungen, einem Büro und einem Gemeinschaftsraum und Block 4 mit 24 2-Zimmer-Wohnungen. Die Blöcke 3 und 4 verfügen über je 3 Geschosse. Die Wohnanlage wird ergänzt durch ein weiteres Bauvorhaben (BV-Nr.: xxx) an der Lautenschlägerstraße 5. Das gesamte Bauvorhaben wird mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet und bietet vor allem altersgerechte Wohnungen.
Die 8 Wohnungen im Block 2 verfügen über je ca. 75 m² Wohnfläche, insgesamt ca. 598 m². Die 31 Wohnungen im Block 3 verfügen über Wohnflächen zwischen 49 und 55 m², insgesamt ca. 1.656 m². Die 23 Wohnungen im Block 4 verfügen über Wohnflächen zwischen 41 und 44 m², insgesamt ca. 1.025 m². Die Gesamtwohnfläche der 65 Wohnungen in den Blöcken 2 bis 4 umfasst 3.278 m². Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von insgesamt 4.167 m².
Der Innenhof dient als Gemeinschaftsraum für die Bewohner mit gemeinschaftlichen Grünflächen, Sitz- und Schattenplätzen, sowie einem Spielbereich mit einer Fläche von ca. 98 m². Die Anlage wird durch ein Wegesystem durchzogen, welches als innere Erschließung der Wohngebäude dient. Vor den Eingängen sind Fahrradabstellplätze und Ruhebänke platziert.
Der Stellplatznachweis, sowie der Nachweis von Pflanzgeboten erfolgt teilweise auf dem Grundstück des weiteren Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) an der Lautenschlägerstraße 5.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 4/6 „Südwestlich Medicusstraße“, der u.a. folgende Festsetzungen für das Baugebiet festlegt:
- Allgemeines Wohngebiet
- GRZ 0,4
- GFZ 1,2
- abweichende Bauweise
- Satteldach/Pultdach/Staffelgeschoss/Flachdach
- 2 Geschosse mit Dachneigung 0-42°
- 3 Geschosse + Dach mit maximaler Traufhöhe 12,50 m, DG als Vollgeschoss bzw. als Staffelgeschoss zulässig
- 1 standortgerechter Laubbaum je volle 200 m² Grundstücksfläche oder ein großkroniger Laubbaum je 300 m² Grundstücksfläche
- oberirdische Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der gesondert für diesen Zweck umgrenzten Flächen zulässig
- Nebenanlagen nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, außer z.B. Mülltonneneinhausungen etc.
- Dächer ab 10 m² mit einer Dachneigung von weniger als 20° sind mindestens extensiv zu begrünen
- Standplätze für Abfallbehälter und Fahrradabstellflächen sind mit Sträuchern, Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen
Die geplante Nutzung als Wohngebäude ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig. Dies gilt auch für das in Block 3 geplante Büro mit einer Nutzfläche von ca. 36 m².
Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 vor. Die zulässige GRZ I wird durch das Bauvorhaben um 23,2 m² (GRZ I = 0,41) und die GRZ II um 60,8 m² (GRZ II = 0,61) überschritten. Beide Überschreitungen sind minimal und können befreit werden. Diese Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Die GFZ ist mit 1,18 eingehalten.
Die Baugrenzen werden bei beiden Gebäuden mehrfach in verschiedenen Richtungen überschritten. Insgesamt handelt es sich aber nur um eine Verschiebung der Gebäude, nicht um eine Ausweitung. So geht der Baukörper 3 zur Schoberstraße hin nach Südosten über das Baufenster hinaus. Dafür wurde das Baufenster nach Nordwesten hin nicht ausgenutzt. Baukörper 4 überschreitet auf beiden Längsseiten das Baufenster, nutzt jedoch die Gesamtlänge nicht aus. Baukörper 2 ist insgesamt leicht nach Süden verschoben und ohne Verbindungsbaukörper zu 4. Das städtebauliche Konzept des „Wohnhofes“ wird mit dem Bauvorhaben umgesetzt. Die Abweichungen von den vorgesehenen Baufenstern führen zur größeren Aufweitung des Innenhofes und damit zu einer Verbesserung der Wohnqualität. Da die Abstandsflächen zur Mitte der Jacob-Leo-Straße und der Schoberstraße eingehalten sind, kann die Befreiung erteilt werden. Diese ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Die Geschossigkeit ist grundsätzlich eingehalten, jedoch sind die im Bebauungsplan vorgesehenen Rücksprünge im obersten Geschoss (Staffelgeschosse) nicht berücksichtigt. Die Befreiung hiervon kann erfolgen, weil die vorgegebene Ausnutzungsziffer (GFZ) durch das Bauvorhaben eingehalten wird. Die Befreiung ist auch hier städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Die Traufhöhen bleiben mit ca. 10,50 m deutlich unter dem zulässigen Maß von 12,50 m (Blöcke 3 und 4) und mit ca. 13,20 m deutlich unter dem zulässigen Maß von 14 m (Block 2).
Im Bebauungsplan ist eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die Gebäude dürfen demnach eine Gesamtlänge von 50 m überschreiten, müssen aber Abstandsflächen einhalten. Durch das Bauvorhaben ist diese Vorgabe erfüllt.
Der Bebauungsplan sieht umfangreiche Maßnahmen zur Begrünung vor. Daher wurde vom Bauherrn ein Landschaftsplaner beauftragt, die Freiflächen zu planen.
Die zu fordernde Anzahl an Bäumen liegt demnach bei 14 großkronigen oder 21 kleinkronigen Laubbäumen für das Grundstück. Vorgesehen von den Landschaftsplanern sind 2 großkronige und 17 kleinkronige Laubbäume. Dies ist nicht ausreichend (2x300 m² + 17x200 m² = 4.000 m² < 4.167 m²). Da jedoch parallel das BV xxx zur Genehmigung ansteht, welches einen deutlichen Überschuss an Bäumen aufweist, können diese überzähligen Bäume dieses Bauvorhabens hier angerechnet werden. In die Baugenehmigung wird die Auflage aufgenommen, dass die geplante Anzahl an Bäumen (2 großkronige und 17 kleinkronige Laubbäume) zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten ist. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx Euro zu hinterlegen.
Die geforderte extensive Begrünung der Flachdächer sowie die Umpflanzung von Mülltonnenstandplätzen etc. ist im Freiflächenplan bzw. in den übrigen Plänen vorgesehen. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Flächen sind zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Mehrfamilienhäuser, deren Errichtung nach dem Bayerischen Wohnungsbauförderungs-gesetz erfolgt je Wohneinheit 0,8 KFZ-Stellplätze erforderlich. Bei 65 geplanten Wohneinheiten (je unter 100 m² Wohnfläche) ergeben sich 52 notwendige Stellplätze. Gem. § 2 Abs. 6 GaStAbS kann darüber hinaus die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf 50 %, d.h. hier 26 PKW-Stellplätze reduziert werden, wenn je 12 entfallender PKW-Stellplätze 1 Car-Sharing-Stellplatz bereitgestellt wird. Für die 26 entfallenden Stellplätze sind hiernach 3 Car-Sharing-Stellplätze vorzuhalten.
Auf dem Baugrundstück werden 15 PKW-Stellplätze und 4 Car-Sharing-Plätze vorgehalten. Die fehlenden 11 PKW-Stellplätze werden auf dem Baugrundstück des weiteren Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) nachgewiesen. Gleichzeitig dient der 4. Car-Sharing-Stellplatz als Nachweis für v.g. Bauvorhaben, um die Car-Sharing-Stellplätze in einer Anlage zusammenzufassen.
Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 65 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 3.278 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 66 Fahrradstellplätzen. Hiervon werden 52 oberirdisch vor den Eingängen, bzw. der inneren Gemeinschaftsanlage und 24 weitere Fahrradabstellplätze im Fahrradkeller nachgewiesen.
Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für die 12 PKW-Stellplätze entlang der Schoberstraße ist eine Abweichung von der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erforderlich, da die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m begrenzt ist. Die Abweichung kann gewährt werden.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 19 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 5 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind deutlich mehr Laubbäume ausgewiesen, so dass diese Anforderung erfüllt wird.
Der Innenhof dient der Erschließung, aber auch als Ruhezone. Hier ist ein Spielbereich mit einer Fläche von 98 m² ausgewiesen. An sich wäre eine Spielplatzgröße von ca. 196 m² nachzuweisen, allerdings dient diese Wohnanlage vorwiegend einem altersgerechten Wohnen. Zudem ist in unmittelbarer Nähe (ca. 100 m) im Bereich des Rosensee-Geländes ein großer Kinderspielplatz vorhanden. Insofern kann eine Abweichung von der erforderlichen Größe zugelassen werden. Hierfür ist ein Ablösebetrag i.H.v. xxx € zu leisten. Zur Sicherung der Herstellung des 98 m² großen Kinderspielbereiches ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung zu erteilen.
