Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.05.2019 beantragte die Firma MK Loft und Apartments GmbH & Co.KG den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten und 2 Läden auf dem Baugrundstück Fl. Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Geplant ist ein Gebäude mit 5 Geschossen plus Staffelgeschoss. Im Erdgeschoss sind im vorderen Bereich 2 Läden mit ca. 20 m², bzw. 33 m² vorgesehen. Hieran schließen sich ein Raum mit Fahrradabstellplätzen, Technik-, Wasch-, und Müllräume, sowie Kellerabteile an. Im rückwärtigen Bereich des Erdgeschosses sind 22 Kraftfahrzeugstellplätze geplant, welche über eine Durchfahrt von der Würzburger Straße aus erreichbar sind. Der Erdgeschossbereich erstreckt sich über eine Breite von ca. 34 m und einer Tiefe von ca. 30 m.
In den Obergeschossen 1 bis 4 werden in der Gebäudemitte jeweils 2 Wohnungen auf Stockwerksebene errichtet. Die beiden äußeren Wohnungen erstrecken sich als Maisonettewohnungen jeweils über die Etagen 1 und 2, bzw. 3 und 4. Die Eingänge zu den Wohnungen sind über einen Laubengang erreichbar. Im Staffelgeschoss wird eine weitere Wohnung, welche direkt über das Treppenhaus erreichbar, ist errichtet. Die 8 äußeren Wohnungen, welche sich jeweils über 2 Etagen erstrecken, verfügen je über ca. 94 m², die 8 inneren Wohnungen über je ca. 66 m² Wohnfläche. Die Wohnung im Staffelgeschoss erstreckt sich über eine Fläche von ca. 187 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.470 m². Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.333 m².
Das Flachdach und die Decke der erdgeschossigen Garage werden im nicht überbauten Bereich begrünt. Im nordöstlichen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 91 m² geschaffen. Vor dem Gebäude wird eine begrünte Vorgartenzone mit 2 weiteren Stellplätzen errichtet.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3/19 für „das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße“.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Mischgebiet – MI
Beschränkung des Einzelhandels (max. 200 m² VK)
keine Vergnügungsstätten
Wohnen erst ab dem 1. OG zulässig
Aufenthaltsräume nur zur lärmabgewandten Seite mit Schallschutzfenster
III bis V Vollgeschosse
GRZ 0,8 / GFZ 2,0
geschlossene Bauweise
Baulinie in einem Abstand von 8,5 m zur Würzburger Straße
Gärtnerische Gestaltung der Vorzone
Sattel- und Pultdächer bis 35° oder Flachdächer
Die geplante Wohnnutzung mit 17 Wohneinheiten ab dem 1. Obergeschoss ist im Mischgebiet allgemein zulässig. Gleiches gilt für die beiden geplanten Läden im Erdgeschoss mit Verkaufsflächen von 33 m², bzw. 20 m².
Das geplante Gebäude erreicht eine GRZ1 von 0,81 und durch die Überbauung mit einer Garage auf der Ebene des Erdgeschosses eine GRZ2 von 0,93. Der auf dem Grundstück verbleibende, nicht überbaute Grünflächenanteil beläuft sich noch auf ca. 135 m². Dies entspricht ca. 12 % der Grundstücksfläche. Eine Befreiung von der zulässigen Gesamtversiegelung des Grundstückes von 80 % kann unter folgenden Auflagen gewährt werden:
- Herstellung einer echten Grünfläche mit Bodenschluss und entsprechenden Bepflanzungen auf der verbleibenden Fläche (keine Kies- oder ähnliche Flächen) und Pflanzung von vier standortgerechten Laubbäumen in der „Vorgartenzone“, gem. Freiflächenplan.
- Grünflächenausgleich durch Dachbegrünungen
- Extensive Begrünung der Dachflächen auf dem 4. Obergeschoss und auf dem Dach des „Penthouse“, gem. Freiflächenplan
- Intensive Begrünung und Bepflanzung mit einer mind. 50 cm starken Erdüberdeckung auf dem Dach der erdgeschossigen Garage im nicht überbauten Bereich
Eine Befreiung ist – unter Beachtung der Auflagen - städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Die festgesetzte zulässige GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,32 eingehalten, da das Garagengeschoss im Erdgeschoss kein Vollgeschoss darstellt.
Die Befreiungen sind – unter Beachtung der Auflagen - städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern können die Befreiungen gewährt werden.
Die geplanten Wohnungen werden erst ab dem 1. Obergeschoss und damit, gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes errichtet. Allerdings schreibt dieser auch vor, dass bei allen Wohnungen Aufenthaltsräume nur zur lärmabgewandten Seite und mit Schallschutzfenstern der Schallschutzklasse III (Schalldämmmaß 37 dB), zur Würzburger Straße Schallschutzfenster der Schallschutzklasse IV (Schalldämmmaß 40-44 dB) errichtet werden dürfen. Eine Befreiung kann gewährt werden, soweit durch ein Schallschutzgutachten nachgewiesen wird, dass die gesetzlichen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, gem. DIN 4109 eingehalten werden. Mit der derzeitigen Technik ist dies problemlos möglich. Entsprechende Auflagen sind zu beachten.
Der Bebauungsplan lässt maximal V Vollgeschosse zu. Das Bauvorhaben soll über IV Vollgeschosse (Obergeschosse 1-4), zuzüglich des Staffelgeschosses verfügen, wobei dieses als Vollgeschoss zu berücksichtigen ist. Bei dem Erdgeschoss handelt es sich nicht um ein Vollgeschoss. Insofern ist die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse eingehalten.
Der geplante Baukörper überschreitet zum Teil die festgesetzte Baulinie zur Würzburger Straße hin. Die äußeren Abschnitte des Laubengangs und die seitlichen Wangen der Giebelwände sitzen auf der Baulinie. Die inneren Abschnitte der Laubengänge und das Treppenhaus überschreiten die Baulinie um bis zu 1,5 m. Hierfür kann eine Befreiung vom Bebauungsplan gewährt werden.
Die rückwärtige Baugrenze wird durch den mittleren Gebäudetrakt und die jeweils inneren vier Terrassen/Balkone vom 1. bis zum 4. Obergeschoss um bis zu 3,5 m überschritten. Hierfür kann eine Befreiung vom Bebauungsplan gewährt werden.
Der Baukörper ist auf die seitlichen Grenzen geplant und erfüllt die vorgegebene geschlossene Bauweise. Auch das Heranrücken, bzw. Anbauen an die hintere Grundstücksgrenze ist im Bebauungsplan ausdrücklich als Ausnahme vorgesehen und ist somit planungsrechtlich zulässig.
Das geplante Flachdach entspricht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades sind das Flachdach auf dem Staffelgeschoss, sowie die beiden seitlichen, je ca. 4 m breiten Randbereiche des Flachdaches auf dem 4. Obergeschoss extensiv zu begrünen. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der nicht überbaute Teil der Garagendecke ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm zu versehen und gemäß Freiflächenplan intensiv zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der seitliche (gartenseitige) im 4. OG befindliche, der Wohnung 10 zugeordnete Balkon überschreitet die Abstandsfläche an der nordwestlichen Grenze um 0,70 m² (0,47 m x 1,50 m), der ebenfalls der im 4. OG gelegene Balkon der Wohnung 15 im Umfang von 2,16 m² (1,44 m x 1,50 m). Der gartenseitige seitliche Balkon der Wohnung 16 (ebenfalls im 4. OG) überschreitet die Abstandsfläche an der südöstlichen Grenze um 2,05 m² (1,37 m x 1,50 m). Vom Eigentümer des südöstlich gelegenen Nachbargrundstücks liegt keine ausdrückliche Zustimmung vor. Von der Einhaltung der Abstandsflächen können dennoch jeweils Abweichungen erteilt werden. Weder liegt dadurch eine wesentliche Beeinträchtigung hinsichtlich der Besonnung, Belichtung und Belüftung noch des sozialen Wohnfriedens vor. Von der Tiefe sind die Balkone mit nicht mehr als 1,50 m untergeordnet. Die 1,50 m tiefen Seiten der Balkone sind in Richtung der nordwestlichen und südöstlichen Grenze gerichtet. Lediglich von der Breite her werden die Anforderungen an untergeordnete Balkone nicht erfüllt. Hiervon sind jedoch die benachbarten Grundstücke an der nordwestlichen und südöstlichen Grenze nicht beeinträchtigt. Eine Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen kann daher zugelassen werden. Die Nachbarbeteiligung hat auch keine Ablehnung ergeben.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. 16 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 19 PKW-Stellplätzen. Für die beiden Läden sind weitere 2 Stellplätze erforderlich. Insgesamt sind 21 PKW-Stellplätze erforderlich. In der Erdgeschossgarage werden 22 PKW-Stellplätze, vor dem Gebäude werden 2 weitere PKW-Stellplätze nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 17 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.470 m² sind daher 30 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hierfür steht der Fahrradabstellraum auf der Erdgeschossebene, sowie 3 oberirdische Fahrradabstellplätze vor dem Gebäude für Besucher zur Verfügung.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Vor dem Gebäude sind in der Vorgartenzone vier standortgerechten Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz ist mit einer Größe von ca. 91 m² ist im nordwestlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
