Rechtliche Grundlagen des Mietspiegels stellen die §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen und muss von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein (§ 558d BGB). Der qualifizierte Mietspiegel ist eine Übersicht über die in der Stadt Aschaffenburg im freifinanzierten Wohnungsbau gezahlten Nettokaltmieten der letzten 4 Jahre, wobei nach Baujahr, Größe, Art, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit der Wohnungen differenziert wird. Der qualifizierte Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Hierbei handelt es sich um keinen punktgenauen Wert, sondern um den statistischen Mittelwert einer Preisspanne. Diese Preisspanne für zwei Drittel aller Wohnungen liegt in Aschaffenburg bei +11 % bis – 14 %.
Der Mietspiegel dient dem Zweck, allen Interessierten eine Übersicht über die Lage auf dem frei finanzierten Mietwohnungsmarkt zu verschaffen. Der Mietspiegel kann folglich dazu genutzt werden, die Angemessenheit der geforderten Mieten zu überprüfen oder ein Erhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen oder prüfen zu können. Die Markttransparenz durch den Mietspiegel ermöglicht auch den Gerichten im Streitfall eine kostengünstige und schnelle Informationsbeschaffung.
Die Stadt Aschaffenburg hat als freiwillige Aufgabe des eigenen Wirkungskreises bislang 4 qualifizierte Mietspiegel erstellt. Der erste Mietspiegel stammt aus dem Jahre 1995. Weitere folgten in den Jahren 2002, 2008 und zuletzt im Jahre 2014. Der qualifizierte Mietspiegel gilt grundsätzlich 2 Jahre und kann einmalig durch eine sog. Indexfortschreibung um weitere 2 Jahre, d.h. auf insgesamt maximal 4 Jahre verlängert werden. Der aktuelle Mietspiegel ist am 19.12.2014 in Kraft getreten und galt, nach Verlängerung durch Beschluss des Stadtrates vom 13.02.2017 bis 19.12.2018 als qualifizierter Mietspiegel. Seit diesem Zeitpunkt gilt dieser als einfacher Mietspiegel fort und kann als solcher weiterhin verwendet werden. Die Datenbasis bildet allerdings nicht mehr die aktuellen Verhältnisse ab.
Der Stadtrat hat mit Beschluss vom 14.01.2019 die Aufstellung eines neuen qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aschaffenburg beschlossen. Nach einem förmlichen Vergabeverfahren wurde dem Unternehmen Analyse und Konzepte - Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg der Zuschlag erteilt.
An der Erstellung des neuen Mietspiegels waren Vertreter folgender Stellen beteiligt:
- Stadt Aschaffenburg, Stadtentwicklungsreferat und Bauordnungsamt
- Deutscher Mieterbund Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Amtsgericht Aschaffenburg
Im Laufe des Verfahrens fanden drei Termine zur Abstimmung und Koordination unter den Beteiligten statt. Diese wirkten an der Mietspiegelerstellung mit und stimmten sowohl dem Verfahren, als auch dem vorgeschlagenen neuen Mietspiegel zu.
Der Mieterverein Aschaffenburg und Umgebung e.V. und der Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg und Umgebung e.V. beteiligen sich an den angefallenen Kosten mit einem Kostenanteil i.H.v. jeweils xxx €. Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. xxx €.
Dem Stadtrat wird vorgeschlagen, den von der Firma Analyse und Konzepte - Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung GmbH erstellte Mietspiegel für die Stadt Aschaffenburg 2019 gem. § 558d BGB für die Dauer von zwei Jahren als qualifizierten Mietspiegel anzuerkennen.
