I. Ausgangssituation
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.08.2019 beantragte der Verein für Körper- und Mehrfachbehinderte e.V., den Neubau und die Sanierung des Förderzentrums Schweinheim auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim, Gutwerkstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das Förderzentrum befindet sich im alten Schulhaus des Aschaffenburger Stadtteils Schweinheim.
Das alte Schweinheimer Schulhaus wurde ca. 1911/12 unterhalb der Schweinheimer Höhe als Mädchenschule errichtet. Später diente es als Volksschule und als gymnasiales Ausweichquartier. Das rechteckige Gebäude besitzt zwei zweigeschossige Flügel und einen dreigeschossigen Mittelrisaliten. Das Dachgeschoss ist jeweils als Walmdach mit Dachgauben ausgeführt und ausgebaut. Teile des Gebäudes sind unterkellert.
1976 erwarb der Träger, der Verein für Menschen mit Körper- und Mehrfachbehinderung Würzburg Heuchelhof e.V., das alte Schulhaus von der Stadt Aschaffenburg als Lernort für Kinder mit Körperbehinderung. In den Jahren 1978 und 1993 wurde das Gebäude saniert, umgebaut und erweitert.
Derzeit beherbergt das Gebäude 7 Klassen mit jeweils 8 Schülern sowie 3 schulvorbereitende Gruppen mit den jeweils dazugehörigen Neben- und Therapieräumen. 5 weitere Klassen sind an den Standort Goldbach ausgelagert.
Der aktuelle Zustand des Gebäudes entspricht nicht mehr den heutigen Ansprüchen an eine Schule für körper- und mehrfachbehinderte Kinder und Jugendliche. Eine grundlegende Sanierung ist unumgänglich. Der Bedarf wurde mit Bescheid der Regierung von Unterfranken vom 23.09.2019 anerkannt und die geplante Sanierung und Erweiterungsmaßnahme schulaufsichtlich genehmigt. Die Baumaßnahme wird mit Mitteln des Freistaates Bayern gefördert.
Ein abschnittsweises Bauen ist aus Sicherheitsgründen für die Schüler nicht möglich. Der Schulbetrieb wird für die Dauer der Bauzeit voraussichtlich ab 01.02.2020 vorübergehend in die ehemalige Bekleidungsfachschule in Damm ausgelagert.
Für die Erweiterung des Förderzentrums wurde vom Bauherren das Nachbargrundstück, Gutwerkstraße xxx (Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim) erworben. Die Baugrundstücke sollen zu einem Gesamtgrundstück mit einer Größe von 3.990 m² vereinigt werden.
II. Geplante Baumaßnahmen
Das Bestandsgebäude auf der hinzuerworbenen Erweiterungsfläche (Gutwerkstraße xxx, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim) soll abgebrochen werden. An dieser Stelle ist ein Neubau mit einer Grundfläche von ca. 35 m, bzw. 23 m x ca. 28 m geplant, welcher sich westlich unmittelbar an das Bestandsgebäude des Förderzentrums anschließt. Die bestehende Treppenanlage, welche die Gutwerkstraße mit der Schweinheimer Straße als öffentlich zugänglichen Fußweg verbindet wird an die westliche Grundstücksgrenze verlagert. Die Ostseite des bestehenden Förderzentrums wird um einen Anbau mit den Maßen von ca. 8 m x 19 m erweitert.
Das Bestandsgebäude wird im Inneren saniert und umgebaut und in der Nutzung an die heutigen Anforderungen an eine Förderschule angepasst.
III. Nutzung
Im 2. Untergeschoss des westlich geplanten Anbaus befinden sich neben dem Zugang zur Schule nur das Stuhllager und der von außen erschlossene Technikbereich.
Darüber, im 1. Untergeschoss, sind im Bereich des Neubaus das Therapiebecken mit zugehörigen Umkleide- und Duschbereichen, die Kleinsporthalle mit Umkleiden und Geräteraum sowie der Werkraum der Schule angeordnet.
Im bestehenden Kellergeschoss des alten Schulhauses befinden sich die Spül- und Aufwärmküche, die Waschküche und Wäschelager, die Hausmeisterwerkstatt, sowie weitere Lager-, Abstell- und Technikräume. Die Küche wird über den Aufzug im Treppenhaus Nord angedient.
Das Erdgeschoss des Neubaus im Osten dient als Eingangsbereich sowie als Verlängerung der im Altbau gelegenen Mehrzweck- und Hauswirtschaftsräume und kann sowohl als Pausenfläche oder Ort für schulische Veranstaltungen genutzt werden. Im Altbau befinden sich außerdem zwei Klassenzimmer und zugehörige Gruppenräume, der IT-Raum und die Physiotherapie und zugehörige Sanitäreinheiten.
Hieran anschließend befinden sich im westlichen Neubauteil zwei Klassenzimmer plus Gruppenraum, der Raum für textiles Gestalten, sowie der Sinnesraum und weitere Sanitäreinheiten. Alle Flure können als Aufenthalts- und Bewegungsraum genutzt werden. Im Erdgeschoss weitet sich der Flur im Westen noch einmal zu einem kleinen Pausenraum auf, der einen Sichtbezug zur darunterliegenden Kleinsporthalle hat.
Im 1. Obergeschoss befinden sich im östlichen Neubau alle Räume der Schulverwaltung (Schulleitung, Sekretariat etc.). In den angrenzenden Räumen des Altbaus sind weitere Räume für Mitarbeiter (Aufenthaltsraum, Teeküche, Elternsprechzimmer) und der Musikraum untergebracht. Im Mittelteil des Altbaus befinden sich, wie im Erdgeschoss, zwei Klassenzimmer plus zugehörige Gruppenräume und die notwendigen Sanitäreinheiten für sämtliche Klassenzimmer des Geschosses. Anschließend befinden sich im westlichen Neubauteil weitere vier Klassenzimmer plus Gruppenraum. Über den Flur gibt es eine Anbindung zur Außenpausenfläche auf dem Dach der Sporthalle.
Im 2. Obergeschoss befindet sich im Altbau ein Gruppenraum und alle Nebenräume der schulvorbereitenden Einheiten sowie die dazugehörigen Sanitäreinheiten. Im östlichen Teil ist das Lehrerzimmer direkt oberhalb des Bereiches der Verwaltung angeordnet.
Im Westen befindet sich im Neubau ein Staffelgeschoss mit zwei weiteren Gruppenräumen der schulvorbereitenden Einheiten. Das Flachdach über den Klassen im 1. Obergeschoss ist als Außenpausenfläche und Spielfläche für den Kindergarten geplant.
Im neu ausgebauten Dachgeschoss des Altbaus sind Lagerflächen und Räume für Lehrmittel geplant. Diese sind über den Aufzug des nördlichen Treppenhauses angebunden und können somit auch für notwendige Lagerung von Hilfsmitteln und Möbeln genutzt werden.
IV. Erschließung
Die Haupterschließung des Gebäudes erfolgt weiterhin über die bestehende Zufahrt an der Gutwerkstraße. Hier befindet sich die Hauptzufahrt zum Eingangshof, sowie seitlich angeordnete Parkplätze für die Lehrer und Schulfahrzeuge. Alle Kinder werden von einem Fahrdienst zur Schule gebracht.
Die Kinder können regengeschützt unter der Auskragung des 1. Obergeschosses aus den Transportern aussteigen und das Gebäude betreten. Der am Eingang gelegene Mehrzweckraum bietet die Möglichkeit, die Kinder einzuschleusen, um von dort in die Klassenräume zu gelangen.
Das südöstlich gelegene, bestehende Treppenhaus erschließt schwerpunktmäßig Sekretariat und Verwaltung im 1. Obergeschoss und das Lehrerzimmer im 2. Obergeschoss.
Das neu errichtete Treppenhaus im Norden mit angrenzendem Aufzug stellt die Hauptvertikalerschließung vom 1. Untergeschoss bis zum Dachgeschoss des Gebäudes dar.
Der in den Flur öffnende, behindertengerechte Aufzug ermöglicht den Schülern eine sichere, selbständige Bewegung im Haus.
Von der Schweinheimer Straße im Südwesten des Grundstückes ergibt sich bedingt durch die Topographie ein Nebeneingang, ein halböffentlicher Bereich mit 2 weiteren Parkplätzen und die Erschließung der Technikräume.
An dieser Stelle befindet sich auch das dritte Treppenhaus und ein weiterer behindertengerechter Aufzug. Erschlossen werden das 2. Untergeschoss bis zum 1. Obergeschoss. In diesem Bereich befindet sich schwerpunktmäßig der Sport- und Schwimmbereich im 1. Untergeschoss als auch Klassenräume im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss. Dieser Zugang stellt auch die kürzeste Verbindung der Schüler zum Zentrum des Stadtteils dar und ist somit die Verbindung zum gesellschaftlichen Miteinander.
Die bestehende fußläufige Verbindung von der Schweinheimer Straße zur Gutwerkstraße mit Treppenanlage und der Durchquerung des Anwesens wird in seiner jetzigen Form aufgelöst und neu an die westliche Grenze des Grundstückes verlegt. Somit kann das Außenareal der Schule unter sicherheitstechnischen Aspekten eingezäunt werden.
V. Außenanlagen
Die Außenflächen werden je nach Himmelsrichtung und Belichtung unterschiedlich ausformuliert. Während sich im nördlichen Bereich zwischen Schulhaus und Stützmauer zur höherliegenden, öffentlichen Grünfläche ein ruhiger, schattiger Pausenhof mit Sitzgelegenheiten befindet, wechseln sich auf der Südseite gepflasterte Flächen für Aktivitäten wie Fahrrad- bzw. Dreiradfahrern und Spielplatzflächen mit Spielgeräten und Sandkasten mit einer schattenspendenden Baumreihe zum Verweilen ab.
Die als Pausenfläche geplanten Dachflächen über der Sporthalle im 1. Obergeschoss und dem Klassentrakt im 2. Obergeschoss erhalten einen Plattenbelag und eine, von der Attika zurückgesetzte Einfassung mit Pflanztöpfen, die zur Absturzsicherung dienen. Diese hoch gelegenen Pflanztöpfe können von allen Kindern benutzt werden und bieten die Möglichkeit für Kräuter- und Hochbeete.
Die Treppenanlage an der westlichen Grenze des Grundstückes ist eine Kompensationsmaßnahme für die bestehende Treppe zum Pausenhof im Süden.
Die notwendigen PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
VI. Baurechtliche Beurteilung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung weist eine sehr heterogene Bebauung auf und entspricht daher keinem Gebietstyp der BauNVO. An das Baugrundstück grenzen unmittelbar Wohnbebauungen, eine Brauerei und ein Bestattungsinstitut an. Es ist hier von einer Gemengelage auszugehen. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Baugebietstyp: Gemengelage
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 45-50 %
Geschossflächenzahl: bis zu 1,5
offene Bauweise
Das Gebäude fügt sich als Schulgebäude hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Ein Schulbetrieb findet in diesem Gebäude bereits seit über 100 Jahren ohne Beeinträchtigungen statt. Die Erweiterung des Schulgebäudes erfolgt auf ein Grundstück, welches bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde. Gegenseitige Beeinträchtigungen, insbesondere durch die angrenzende Brauereinutzung sind, wie Erfahrungen der letzten Jahrzehnte gezeigt hat nicht zu befürchten.
Bei einer Grundstücksgröße von 3.990 m² und einer Gebäudegrundfläche von ca. 1.825 m² wird eine überbaute Fläche von ca. 46 % erreicht. Die GFZ erreicht einen Wert von 1,48. Die Höhe der beiden Anbauten bleibt deutlich hinter der Firsthöhe des Bestandsgebäudes zurück. Die Höhe der Attika des westlichen Anbaus mit Flachdach orientiert sich an der Traufhöhe des westlichen Gebäudeflügels. Die Höhe der Attika des östlichen Anbaus mit Flachdach übernimmt auf der gesamten Gebäudelänge ebenfalls die Traufhöhe des östlichen Gebäudeflügels. Lediglich auf ca. 1/3 der Länge wird ein weiteres Staffelgeschoss errichtet, welches allerdings deutlich unter der Firsthöhe der beiden Gebäudeflügel und erst recht unter der Firsthöhe des dreigeschossigen Mittelrisaliten zurückbleibt. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Gebäude daher ebenfalls in die nähere Umgebung ein.
Die offene Bauweise bleibt durch die Gebäudestruktur gewahrt.
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Sonderschulen für Behinderte 1 PKW-Stellplatz je 15 Schüler erforderlich. Nach Abschluss der Sanierungs- und Neubaumaßnahme könnten max. 10 Klassen á 10 Schüler gebildet werden. Bei maximal 100 Schülern ergäben sich 7 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Neben den 8, bereits im Bestand vorhandenen Stellplätzen werden 2 weitere, davon 1 barrierefreier errichtet.
Für die nachzuweisen Fahrradabstellplätze gilt das gleiche Verhältnis (1:15), wie vor. Die 7 notwendigen Fahrradabstellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze mindestens 1 großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Bei 9 PKW-Stellplätzen ergibt sich ein Bedarf von 3 Laubbäumen. Gem. Freiflächenplan werden 15 Laubbäume auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Begrünungsverpflichtung ist damit bereits erfüllt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Flachdächer sind, gem. Freiflächenplan, bzw. Dachaufsicht extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Das Sachgebiet Liegenschaften ist wegen der Verlegung des Fußweges und einer, im Bereich der oberen Stellplatzanlage vorzunehmenden Grundstücksarrondierung zu beteiligen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
