I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau einer Wohnanlage mit 55 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straßexxx, 63739 Aschaffenburg durch die Fa. May Bauträger GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:
1. Sind die 5-geschossigen Baukörper (BT A - C) entlang der Dinglerstraße aus städtebaulichen Gründen als vermittelnder Baukörper zwischen der bestehenden Bebauung Dinglerstraße xxx (IV + DG) und Stadelmannstraße xxx (IV + DG) genehmigungsfähig?
Planungsrechtlich fügt sich ein fünfgeschossiger Baukörper grundsätzlich in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein und ist unter der Auflage zulässig, dass das 4. Obergeschoss (Penthouse) bei einem straßenseitigen Rücksprung von mindestens 1,50 m und in der Summe max. 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses überdeckt. An das Nachbargebäude Dinglerstraße 19 ist hinsichtlich der Bautiefe annähernd deckungsgleich anzubauen, die Firsthöhe darf nicht und die Traufhöhe um max. 50 cm überschritten werden. Bezüglich der Höhenentwicklung ist im Hinblick auf die Abstandsflächen außerdem Ziffer 6 zu beachten.
2. Ist der 5-geschossige Baukörper (BT D) genehmigungsfähig?
Ein fünfgeschossiger Baukörper im Inneren des Baublocks fügt sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich nicht zulässig. Vergleichbare Geschosszahlen und Gebäudehöhen finden sich ausschließlich am straßenbegleitenden Blockrand. Zwar finden sich im Blockinneren auch Hauptnutzungen, diese beschränken sich aber auf max. drei Vollgeschosse.
Aus abstandsflächenrechtlichen Gründen ist hinsichtlich der Lage und Höhe des Gebäudes grundsätzlich deckungsgleich an das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen. Über evtl. Abweichungen kann erst in einem Baugenehmigungsverfahren unter Vorlage von detaillierten Planunterlagen und nach Nachbarbeteiligung entschieden werden.
Insbesondere ein Indiz für die unangemessene Geschossigkeit des Baukörpers ist die gravierende Überschneidung der Abstandsflächen zwischen Bauteilen C und D. Hier ist zu bezweifeln, dass gesunde Wohnverhältnisse gewahrt sind (vgl. Ziffern 4 und 5).
3. Ist der 4-geschossige Baukörper (BT E) genehmigungsfähig?
Auch ein viergeschossiger Baukörper im Inneren des Baublocks fügt sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich nicht zulässig. Vergleichbare Geschosszahlen und Gebäudehöhen finden sich ausschließlich am straßenbegleitenden Blockrand. Zwar finden sich im Blockinneren auch Hauptnutzungen, diese beschränken sich aber auf max. drei Vollgeschosse. Die beiden Gebäude, an die seitlich angebaut werden soll, haben lediglich II Geschosse (zum Teil plus Dach).
Aus abstandsflächenrechtlichen Gründen ist hinsichtlich der Lage und Höhe des Gebäudes grundsätzlich deckungsgleich an das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen. Über evtl. Abweichungen kann erst in einem Baugenehmigungsverfahren unter Vorlage von detaillierten Planunterlagen und nach Nachbarbeteiligung entschieden werden.
4. Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper E und Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx überlagern?
Der Abstand der beiden Gebäude liegt durch die leicht schräge Stellung des Gebäudes Würzburger Straße xxx bei ca. 17,5 m bis 20 m. Für das Gebäude Würzburger Straße ist eine Abstandsfläche von ca. 12,4 m, für den geplanten Baukörper E eine Abstandsfläche von 11,6 m erforderlich. Hieraus ergäbe sich eine insgesamt einzuhaltende Abstandfläche von ca. 24 m. Diese wird um ca. 4 m bis 6,5 m durch Überschneidung der Abstandsflächen unterschritten. Eine Abweichung in diesem Umfang kann nicht gewährt werden, da hier eine ausreichende Belichtung und Belüftung nicht mehr sichergestellt ist. Nachdem allerdings bereits aus bauplanungsrechtlichen Gründen (vgl. Ziffer 3) eine Reduzierung der Höhe des Baukörpers E erforderlich ist, würde sich die Abstandsflächenüberschneidung hier ebenfalls deutlich reduzieren. Ob in diesem Fall eine Abweichung erteilt werden kann, ist nach Vorlage der entsprechenden, angepassten Planunterlagen zu entscheiden. Eine Abweichung in geringem Umfang, unter Wahrung der erforderlichen Belichtung und Belüftung kann in Aussicht gestellt werden.
5. Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper C und D im Teilbereich von ca. 10 m überlagern? (Durch die versetzte Anordnung der Bauteile C und D ist eine ausreichende Belichtung aller Wohnungen sichergestellt).
Die erforderlichen Abstandsflächen zwischen den Bauteilen C und D werden wesentlich unterschritten. Die notwendigen Abstandsflächen, gem. vorliegender Planung betragen je Gebäude ca. 14,5 m. Es wäre daher grundsätzlich eine Abstandsfläche von 29 m zwischen den Bauteilen C und D einzuhalten. Der tatsächliche Abstand beträgt auf 10 m Länge lediglich ca. 8 m. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung ist hier nicht sichergestellt.
Nachdem allerdings bereits aus bauplanungsrechtlichen Gründen (vgl. Ziffer 2) eine Reduzierung der Höhe des Baukörpers D erforderlich ist, würde sich hieraus eine leichte Reduzierung der Abstandsfläche ergeben. Eine weitere Verbesserung kann sich durch eine Verkürzung des Baukörpers D und die Ausbildung des III Vollgeschosses als Staffelgeschoss ergeben. Ob in diesem Fall eine Abweichung erteilt werden kann, ist nach Vorlage der entsprechenden, angepassten Planunterlagen zu entscheiden. Eine Abweichung in geringem Umfang, unter Wahrung der erforderlichen Belichtung und Belüftung kann in Aussicht gestellt werden.
6. Dürfen die Abstandsflächen über der Achse Dinglerstraße liegen?
Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Auf öffentlichen Verkehrsflächen, wie hier der Dinglerstraße darf sich die Abstandsfläche bis auf die Straßenmitte erstrecken (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Die Abstandsflächen der geplanten Baukörper (Bauteile A – C) überschreiten die Straßenmitte deutlich. Allerdings erzeugt die Bauflucht der Gebäude Dinglerstraße xxx bis xxx planungsrechtlich eine fiktive Baulinie, so dass sich gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 4 BayBO abweichende Abstandsflächentiefen aus der umliegenden Bebauung ergeben. Dies gilt allerdings nur dann, soweit die Gebäudehöhen (First- und Traufhöhen) der umliegenden Gebäude eingehalten und nicht überschritten werden (vgl. Ziffer 1). In jedem Fall dürfen sich die Abstandsflächen nicht auf dritte, z.B. gegenüberliegende Grundstücke erstrecken.
7. Ist die Grundflächenzahl GRZ I mit 0,42 genehmigungsfähig?
Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.
Die Grundflächen der geplanten Baukörper fügen sich vorliegend in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind somit planungsrechtlich zulässig sind. Daraus folgt, dass auch eine GRZ I von 0,42 genehmigungsfähig ist.
8. Ist die Grundflächenzahl GRZ II mit 0,71 genehmigungsfähig?
Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.
Aus der geplanten Bebauung und den Erschließungs- und Parkflächen ergibt sich ein relativ hoher Versiegelungsgrad im Baublock. Auch wenn das Baugrundstück im Bestand zu 100 % versiegelt ist, ergibt sich hier die Notwendigkeit im rückwärtigen Bereich der Gebäude (Bauteile A – C), bzw. westlich des Gebäudes D Flächen zu entsiegeln und zu begrünen. Aus der Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse bei den beiden Baukörpern D und E (Ziffern 2 und 3) vermindert sich gleichzeitig die Zahl der möglichen Wohneinheiten und folglich die Zahl der notwendigen Stellplätze. Die hierdurch oberirdisch freiwerdenden Flächen (Park- und Erschließungsflächen) sind, zur Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität in den Baukörpern A – D, entsprechend zu begrünen und bepflanzen. Hierdurch vermindert sich die GRZ II von derzeit 0,71 deutlich. Gegebenenfalls sind zusätzliche PKW-Stellplätze in der Tiefgarage zu schaffen, um oberirdische Stellplätze zu reduzieren. Im Übrigen wird beauflagt, die Pult-/Flachdächer der Hauptbaukörper mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen. Hierdurch wird insgesamt eine Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich der überbauten Flächen erreicht.
9. Ist die Geschossflächenzahl GFZ mit 1,77 genehmigungsfähig?
Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.
Vorliegend ist festzustellen, dass mit Beachtung der zulässigen baulichen Höhen (vgl. Ziffern 2 - 5) eine Verringerung der GFZ eintreten wird. Die dann erreichte GFZ ist grundsätzlich genehmigungsfähig.
10. Sind für die geplanten Neubauten Pultdächer als Dachform möglich?
In der näheren Umgebung, sogar im Baublock selbst, kommen verschiedenste Dachformen vor (Flachdach, Pultdach, Satteldach, Walmdach). Pultdächer fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein, stören das Ortsbild nicht und sind planungsrechtlich zulässig.
Verbunden ist dies mit der Auflage, die flachgeneigten Pultdächer extensiv zu begrünen (vgl. Ziffer 8).
11. Ist die Lage der Hofzufahrt und der Tiefgaragenzufahrt genehmigungsfähig?
Bauplanungsrechtlich kann die Hof- und Tiefgaragenzufahrt an der geplanten Stelle grundsätzlich zugelassen werden. Im Rahmen eines späteren Genehmigungsverfahrens ist allerdings zu klären, welche Anzahl an Stellplätzen in der Tiefgarage aus immissionsschutzrechtlichen Gründen zugelassen werden können, bzw. welche Auflagen zu beachten sind.
Die Platzierung der Tiefgargenzufahrt und der Hofzufahrt an der Dinglerstraße bewirkt aufgrund ihrer Gesamtbreite von knapp 11 m außerdem zwar eine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS, die aber aufgrund der verbleibenden Länge des zu begrünenden Vorgartens gewährt werden kann.
12. a) Sind 55 WE mit 59 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Neubau Bauteil A - E (1. Bauabschnitt) genehmigungsfähig?
b) Sind 11 WE mit 11 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Umbau des bestehenden Gebäudes in der Würzburger Straße xxx (2. Bauabschnitt) genehmigungsfähig?
zu a): Die Zahl der Wohnungen ist kein Zulässigkeitskriterium im nicht überplanten Innenbereich, insofern sind 55 WE planungsrechtlich zulässig. (Durch die erforderliche Reduzierung der Geschossigkeit bei den Bauteilen D und E wird sich voraussichtlich eine Verringerung der Zahl der Wohnungen einstellen).
Der Stellplatznachweis ist nach Maßgabe der GaStAbS zu führen. Gemäß Stellplatzberechnung in der Bauvoranfrage reichen die geplanten Stellplätze zwar scheinbar aus, allerdings halten die Stellplätze 8 bis 19 die Begrünungsvorschriften nach § 5 Abs. 6 GaStAbS nicht ein. Die Zufahrt zu den Stellplätzen, ggf. auch deren Anzahl und Lage bedürfen im Rahmen des späteren Genehmigungsverfahrens einer immissionsschutzrechtlichen Beurteilung. Hierbei müssen gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden.
zu b): Zwar ist die Zahl der Wohnungen kein Zulässigkeitskriterium im nicht überplanten Innenbereich, insofern sind 11 WE planungsrechtlich zulässig. Allerdings wird im Erdgeschoss zur Würzburger Straße aufgrund der Verkehrslärmimmissionen und aufgrund der Gebietserhaltung des „Mischgebiets“ keine Wohnnutzung zugelassen, damit verringert sich die Zahl der Wohnungen.
Der Stellplatznachweis ist nach Maßgabe der GaStAbS zu führen. Gemäß Stellplatzberechnung in der Bauvoranfrage reichen die geplanten Stellplätze zwar scheinbar aus, allerdings halten die Stellplätze 20 bis 33 die Begrünungsvorschriften nach § 5 Abs. 6 GaStAbS nicht ein.
13. Im Innenhof der Wohnanlage wird ein Spielplatz mit ca. 170 m² errichtet. Weitere Spielplatzflächen können nicht im Innenhof nachgewiesen werden. In nächster Nähe befindet sich der Spielplatz im Schöntal und im etwas entfernteren Bereich der Spielplatz auf der Großmutterwiese. Zum Nachweis der fehlenden Spielplatzfläche von ca. 90 m² (gefordert nach DIN 18034: Wohnfläche 4.
326 m²: 25 x 1,5 = 260 m²) für Kinder über 6 Jahren wäre eine Ablöse in noch zu bestimmender Höhe zu Gunsten der öffentlichen Spielplätze angedacht. Ist eine solche Vorgehensweise möglich?
Für Bauvorhaben mit mehr als drei Wohnungen ist grundsätzlich ein Kinderspielplatz auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Gem. den vorliegenden Planunterlagen errechnet sich für das geplante Bauvorhaben eine Spielplatzgröße von 260 m². Auf dem eigenen Grundstück kann lediglich eine Spielplatzfläche von 170 m² nachgewiesen werden. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich durch die geforderte Reduzierung des Bauvorhabens (siehe Ziffern 2, 3, 4, 5, 9, 12b) auch eine Verminderung der erforderlichen Spielplatzfläche ergeben wird. Gleichzeitig wird sich die Anzahl der notwendigen Stellplätze reduzieren (vgl. Ziffer 8). Hierdurch steht eine ausreichende Fläche für den notwendigen Kinderspielplatz zur Verfügung. Der Spielplatz lässt sich in die geforderte Begrünung des Innenhofes integrieren und vermindert insofern auch die überbaute Fläche (vgl. Ziffer 8). Für eine Ablösung der Verpflichtung zur Errichtung eines Spielplatzes besteht insofern kein Bedarf und kann folglich nicht in Aussicht gestellt werden.
II. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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Sofern Kosten entstehen:
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Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
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Es entstehen Folgekosten
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Häufigkeit der Folgekosten
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einmalig
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wiederkehrend
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