I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.06.2019, geändert mit Planunterlagen, hier eingegangen am 06.11.2019 reichte der Bauherr xxx eine Bauvoranfrage für den Einbau eines Festsaales in eine Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg mit folgender Fragestellung ein:
Frage 1)
Wird eine Festhalle – gemäß Vorplanung M 1:200, Berechnungen und Betriebsbeschreibung – für Familienfeiern in größerem Umfang (ca. 450 Personen) mit geregelten Betriebszeiten Freitag und Samstag, 16.00 bis 2.00 Uhr, Sonntag und Feiertag 12.00 – 23.00 Uhr im Industriegebiet genehmigt?
Gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Auflagen?
Frage 2)
Können die KFZ-Stellplätze des vorhandenen Gewerbes auf dem Grundstück mit anderen Betriebszeiten (Montag bis Freitag 16.00 Uhr) für den Stellplatznachweis des Festsaals am Wochenende und an den Feiertagen angerechnet werden? - KFZ-Stellplätze wie im Plan dargestellt?
Frage 3)
Ist die zusätzliche Lagerhalle wie dargestellt genehmigungsfähig?
Frage 4)
Können zusätzlich wie mündlich erörtert 5 Stellplätze abgelöst werden?
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.03.2018 wurde für dieses Baugrundstück der Neubau einer Lagerhalle beantragt. Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 13.06.2018 behandelt und beschlossen. Die Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 29.08.2018 erteilt. Auf dem 4.147 m² großen Grundstück war damals bereits eine Halle mit den Abmessungen von ca. 10 m x 20 m vorhanden. Geplant wurde die Errichtung einer weiteren Lagerhalle mit den Abmessungen von ca. 58 m x 23 m und einer Höhe von 10,6 m. Die Lagerhalle sollte für die Lagerung von KFZ- und Maschinenteilen genutzt werden. Die bisherige Halle verfügte über eine Grundfläche von 200 m², die neue Halle über 1.334 m².
Im Rahmen der Bauvoranfrage wird angefragt, ob in dieser neuen Lagerhalle der Einbau einer Festhalle für Familienfeiern und der Einbau einer Garage zulässig sei. Bei den Feiern ist von bis zu 450 Personen und den folgenden Betriebszeiten auszugehen:
Freitag und Samstag, 16.00 – 02.00 Uhr
Sonntag und Feiertag, 12.00 – 23.00 Uhr
Die Bauvoranfrage beinhaltete ursprünglich den Bau einer weiteren Lagerhalle entlang der südlichen Grundstücksgrenze mit den Abmessungen von ca. 58 m x 10 m und einer Höhe von 3 m (Südseite), bzw. 4,5 m (Nordseite). Mit Planunterlagen vom 06.11.2019 wurde die Planungsabsicht für diese Halle zugunsten weiterer Stellplätze aufgegeben.
In den aktuellen Planunterlagen werden insgesamt 75 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück ausgewiesen.
II.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx „Bollenäcker Änd. 5“. Das Bauvorhaben ist damit nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.
Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:
GI - Industriegebiet
GRZ 0,8
BMZ 9,0
maximal 2 Vollgeschosse
Dachneigung: 0° – 30°
private Grünfläche als Pflanzstreifen
Die geplante Nutzung ist in einem Industriegebiet (GI), gem. § 9 BauNVO (1990) als zu definierende „Vergnügungsstätte“ grundsätzlich nicht zulässig. Auch ausnahmsweise kann eine Nutzung nicht zugelassen werden. Die Betriebsbeschreibung sieht eine Nutzung für „Familienfeiern größeren Umfangs (ca. 450 Personen)“ mit Beschränkungen der Betriebszeiten (siehe Fragestellung) vor. Es ist davon auszugehen, dass es sich nach der Betriebsbeschreibung nicht um eine „klassische Vergnügungsstätte“ kerngebietstypischer Art handelt. Die vorliegende Festhalle ist dennoch als Vergnügungsstätte zu qualifizieren, da die Freizeitunterhaltung und ein wechselndes Programm im Vordergrund stehen. Der Betrieb der geplanten Festhalle weicht hinsichtlich der Art deutlich vom Betrieb einer reinen Gaststätte ab. Gleiches gilt in Bezug auf die Größe des Besucherkreises. Durch den Betrieb einer Festhalle dürfen keine bodenrechtlichen Spannungen hervorgerufen werden.
Bei dem geplanten Festsaal für „Familienfeiern“, z.B. Hochzeitsfeiern, etc. ist von einer Einrichtung mit einem überörtlichen Einzugsbereich auszugehen. Unter Berücksichtigung der geplanten Betriebszeiten (Wochenende und Abend-/Nachtstunden) ist davon auszugehen, dass öffentliche Verkehrsmittel für den Teilnehmerkreis nicht zur Verfügung stehen. Insofern muss weiter davon ausgegangen werden, dass der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr mit privaten Kraftfahrzeugen durchgeführt wird. Bei bis zu 450 zu erwartenden Besuchern muss mit mindestens 100 Kraftfahrzeugen gerechnet werden. Auf dem Baugrundstück können 65 Stellplätze für den Festbetrieb und 10 Stellplätze für den gewerblichen Betrieb bereitgestellt werden. Die im Übrigen erforderlichen Stellplätze können auf dem Grundstück nicht nachgewiesen werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Fahrzeuge im öffentlichen Verkehrsraum im unmittelbaren Umfeld um die geplante Festhalle abgestellt werden. Hieraus ergeben sich ein erhöhter Parkdruck, sowie erhebliche Lärmemissionen in den Abend- und Nachtstunden durch den Zu- und Abfahrtsverkehr. Ein Verkehrskonzept hierzu wurde nicht vorgelegt.
Über den Zu- und Abfahrtsverkehr hinaus sind erhebliche Lärmemissionen durch die Festhalle selbst, sowie durch Besucher, welche sich außerhalb der Festhalle bewegen (z.B. auf dem Gelände, bzw. auf den Wegen von und zu den Fahrzeugen) zu erwarten. Ein hierzu notwendiges immissionsschutzrechtliches Gutachten wurde nicht vorgelegt. Das durch die geplante Nutzung entstehende bodenrechtliche Konfliktpotential kann insofern nicht abschließend bewertet werden. Im Baugebiet sind außerdem Betriebswohnungen vorhanden. Hier sind gesunde Wohnverhältnisse zu wahren. Das Industriegebiet am Rande des Aschaffenburger Stadtgebietes weist derzeit in den Abend- und Nachtstunden, sowie an Wochenenden und Feiertagen einen eher ruhigen Charakter auf. Dieser würde sich durch die Zulassung der Festhalle wesentlich wandeln.
Vor dem Hintergrund mehrerer ungelöster bodenrechtlicher Spannungsfelder kann eine, für das Bauvorhaben notwendige Befreiung nicht gewährt werden.
Nachdem äußerliche bauliche Veränderungen an der bereits genehmigten Halle nicht geplant sind, erübrigt sich eine Prüfung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Lagerflächen je 100 m² Lagerfläche und für Handwerks- und Industriebetriebe je 70 m² Nutzfläche je 1 Stellplatz erforderlich. Bei einer verbleibenden Lagerfläche von 652 m² und einem Nutzflächenanteil von ca. 191 m² für einen handwerklichen Betriebsteil entsteht ein Stellplatzbedarf von 10 PKW-Stellplätzen.
Für Vergnügungsstätten ist je 10 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer geplanten Festsaalfläche (netto) von 450 m² ergibt sich ein weiterer Bedarf von 45 PKW-Stellplätzen. Insgesamt wären daher 55 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen.
Bei Lagerhallen, bzw. Handwerksbetrieben ist je 100, bzw. 150 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend ergibt sich ein Bedarf von 12 Fahrradabstellplätzen.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist auf Flächen mit mindestens 8 KFZ-Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 75 geplanten KFZ-Stellplätzen ergeben sich hieraus 19 zu pflanzende Bäume. Vom Bauherrn ist geplant 20 großkronige Laubbäume zur Begrünung der Parkplatzanlage zu pflanzen.
Auf dem Baugrundstück werden 75 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Eine Ausweisung von Fahrradabstellplätzen fehlt, allerdings wird der Nachweis von 12 Fahrradabstellplätzen auf dem Grundstück möglich sein. Nicht nachgewiesen ist allerdings eine Lösung der bodenrechtlichen Spannungen, welche durch den Betrieb der Festhalle mit den hiermit verbundenen Verkehrsbelastungen entstehen würden.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
