I.
Mit Bauantrag, eingegangen am 14.01.2020, beantragt das xxx, auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider den Abbruch der bestehenden Fahrzeughalle, um dort neue Garagen und ein Parkdeck zu errichten. Auf der Fläche des jetzigen Hofes und Parkplatzes entlang des Ahornwegs soll eine Rettungswache mit Verwaltungs- und Schulungsräumen – dreigeschossig - errichtet werden, um den Rettungsdienst in einem eigenen Gebäude unterzubringen.
Die Nutzung der bestehenden BRK-Zentrale, als Büro- und Verwaltungsräume bleibt erhalten, hier wird weiterhin der Fahrdienst für die Schulen untergebracht sein.
Die neue Rettungswache mit den Außenmaßen von ca. 34,24 m * 16,49 m ist dreigeschossig als Massivbau mit Flachdach und mit einer Photovoltaik-Anlage geplant. Das Gebäude erreicht eine Höhe von ca. 12,94 m (Attika über Gelände).
Das Parkdeck mit Garagen ist eingeschossig geplant (Parkebenen ebenerdig und auf einer Höhe von ca. 5 m) mit den Außenmaßen von ca. 30 m * 32 m.
Die Bestandsgebäude sind zum Teil eingeschossig (Höhe ca. 3,80 m) und teilweise dreigeschossig (Höhe ca. 12,20 m), je mit Flachdach.
Die geplanten Neubauten orientieren sich an der Bestandssituation hinsichtlich der Geschossigkeit und Dachform.
Das Baugrundstück grenzt dreiseitig an Straßen an, dem Ahornweg im Nord-Osten, dem Efeuweg im Süd-Westen sowie dem Pappelweg im Süd-Osten.
Geplant ist, die Ausfahrt der Rettungsfahrzeuge, statt wie bisher über Pappel- und Ahornweg nun nur noch mit direkter Ausfahrt aus den Garagen über den Ahornweg abzuwickeln. Damit wird sich die Anzahl und Breite der Ausfahrten am Ahornweg erhöhen; am Pappelweg werden Teile der bestehenden Ausfahrten aus den Garagen der Rettungsfahrzeuge zurückgebaut und begrünt. Die Zu- und Ausfahrten im Pappelweg sind nun ausschließlich für die nicht im Rettungsdiensteinsatz befindlichen Fahrzeuge vorgesehen.
Insgesamt sind 81 PKW-Stellplätze und 41 Fahrradabstellplätze geplant.
Das Baugrundstück verfügt über eine Gesamtgrundstücksfläche von 5.204 m².
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 08/04 Änderung 2 „Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Kastanienweg, nördlicher und östlicher Grenze und der Großostheimer Straße (Nr. 08/04), im Bereich zwischen Kastanienweg, Pappelweg, Efeuweg, Ahornweg, nördlicher Grenze und Großostheimer Straße“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
Gewerbegebiet GE
GRZ 0,8
GFZ 2,2
Zahl der Vollgeschosse: IV
besondere Bauweise
Pflanzung von einem standortgerechten, heimischen Laubbaum je 300 m² privater Grundstücksfläche
Stellplätze dürfen maximal 40 % der Vorgartenlänge einnehmen
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist eine Rettungswache, nach § 8 Abs. 3 BauNVO 1990 ausnahmsweise zulässig, der Bebauuungsplan enthält keine Regelungen hierzu. Die Rettungswache besteht an diesem Standort schon seit vielen Jahren. Aus planungsrechtlicher Sicht wird dem Fortbestand und dem Umbau des Standortes zugestimmt.
Die Grund- und Geschossflächenzahlen werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Die zulässige GRZ von 0,8 wird mit 0,55 deutlich unterschritten. Die GRZ II liegt ebenfalls bei 0,8 (Kappungsgrenze) und wird mit 0,79 fast erreicht. Die zulässige GFZ von 2,2 wird ebenfalls mit 1,06 deutlich unterschritten.
Das neue Gebäude weist III Vollgeschosse mit Flachdach auf und bleibt somit unter den zulässigen IV Vollgeschossen.
Die Baugrenzen werden sowohl im Nordwesten (12,58 m²), als auch im Südosten (27,85 m²) an je einer Stelle überschritten. Da beide Überschreitungen geringfügig sind und die GRZ II eingehalten ist, kann hierfür eine Befreiung ausgesprochen werden.
Für das Baufenster ist eine besondere Bauweise festgelegt. Bei Einhaltung der Abstandsflächen sind Gebäudelängen größer als 50 m zulässig. Da die Abstandsflächen eingehalten sind, ist die Gebäudelänge des gesamten Baukörpers von ca. 56,50 m zulässig.
Der Bebauungsplan sieht die Pflanzung von je einem standortgerechten, heimischen Laubbaum je 300 m² privater Grundstücksfläche vor. Darüber hinaus sind die Vorgartenflächen zu mindestens 60 % zu begrünen, maximal 40 % dürfen als Stellplätze genutzt werden. Durch den Bestand war die Vorgartenfläche am Pappelweg bereits zu großen Teilen versiegelt. Durch die Baumaßnahme vergrößert sich dort der Anteil an Straßenbegleitgrün. Am Ahornweg wird zwar Vorgartenfläche für die neuen Ausfahrten der Rettungsfahrzeuge versiegelt; das Maß liegt jedoch deutlich unter 40 % und auch hier werden durch die neuen Baumpflanzungen die verbleibenden Grünflächen aufgewertet.
Die bei der vorhandenen Grundstücksfläche von 5.204 m² erforderlichen 18 Bäume, die im Bestand nicht vorhanden waren, werden ergänzt. Hierfür ist eine angemessene Kaution zu hinterlegen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Durch die Baumaßnahme erhält das Grundstück mehr Ein- und Ausfahrten, als in der Stellplatzsatzung vorgesehen. Dies ist bereits bisher der Fall und die Breite dieser Ausfahrten ist nun insgesamt geringer als im derzeitigen Bestand. Die vorhandenen Stellplatzanlagen an der Südwestseite des Grundstücks sind Bestand. Eine Abweichung kann hier zugelassen werden.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche und für Lagerräume je 100 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Außerdem ist für Büro- und Verwaltungsräume je 60 m² Nutzfläche und für Lagerräume je 150 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Für den Neubau (ca. 800 m² Büro- und Verwaltungsräume und ca. 100 m² Lagerfläche) errechnet sich ein Stellplatzbedarf von 21 PKW sowie 15 notwendige Fahrradabstellplätze. Zusammen mit dem Bedarf des Bestandes sind insgesamt 49 PKW-Stellplätze sowie 33 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Geplant sind 81 PKW-Stellplätze und 41 Fahrradabstellplätze.
Die Differenz zwischen geplanter und nach Satzung notwendiger Stellplätze wird nach Angaben des Bauherrn für die Beschäftigten im Rettungsdienst (zeitliche Überschneidung beim Schichtwechsel) und für Stellplätze für den Fuhrpark (Kranken-, Schüler-, Seniorentransportfahrzeuge) benötigt.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Für die neue Ausfahrt der Rettungsfahrzeuge muss ein städtischer Baum am Ahornweg entfallen. Gespräche wurden von Bauherrenseite bereits mit dem Garten- und Friedhofsamt geführt. Vor Beginn der Baumaßnahme ist diese mit dem Tiefbauamt und dem Garten- und Friedhofsamt abzustimmen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
