I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.12.2019 beantragte die Firma HA77 GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Hefner-Alteneck-Str. xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück ist derzeit im hinteren Grundstücksbereich mit einem Einfamilienhaus bebaut, das bei einer Grundfläche von knapp 100 m² ein Erd- und ein Dachgeschoss (Satteldach) aufweist und gut 25 m von der Straßenbegrenzungslinie der Hefner-Alteneck-Straße abgerückt ist.
Nach Abbruch der Bestandsbebauung ist geplant ein Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen und Tiefgarage, in offener Bauweise, unter Einhaltung von Abstandsflächen auf dem Baugrundstück zu errichten. Das geplante Gebäude weist drei Vollgeschosse auf, die sich aufgrund der erforderlichen Abstandsflächen nach oben abschnittsweise zurückstaffeln. Der oberirdische Bauteil erreicht erdgeschossig eine Gesamtlänge von ca. 42 m und hat, bei einer Breite von max. 14 m eine Grundfläche von 465 m². Das Staffelgeschoss (= 2. OG) ist bereits auf eine Länge von ca. 25 m eingekürzt und überbaut eine Fläche von nur noch knapp 190 m².
Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit 11 Stellplätzen, ein Fahrradabstellraum mit 11 Fahrradabstellplätzen, 9 Abstellräume und ein Technikraum geplant. Die Tiefgarage wird über eine Rampe von der Hefner-Alteneck-Straße aus erschlossen.
Im Erdgeschoss sind 4 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 74 und 110 m², im 1. Obergeschoss 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 95 und 98 m² und im Staffelgeschoss 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 78 und 97 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 828 m².
Der Außenbereich wird begrünt und mit Hecken und Bäumen bepflanzt. Der geplante Kinderspielplatz verfügt über eine Größe von ca. 60 m².
II.
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart keinem Baugebietstyp eindeutig entspricht. Die nähere Umgebung ist nördlich des Bahnwegs geprägt durch Wohnnutzungen. Südlich des Bahnwegs befindet sich das Gewerbeareal des Airbagproduzenten „Joyson“ (ehemals Takata-Petri). Aufgrund dieser unmittelbar aufeinandertreffenden Nutzungen (Gewerbe und Wohnen) ist die nähere Umgebungsbebauung keinem Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eindeutig zuzuordnen, es handelt sich um eine sogenannte „Gemengelage“. Am ehesten tendiert die Umgebungsbebauung zu einer Mischgebietstypik.
Im „Baublock“ zwischen Bahnweg, Hefner Alteneck-Straße und Liebigstraße befinden sich ausnahmslos Wohnhäuser. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das geplante Mehrfamilienwohnhaus in diesen Bereich und insgesamt in die von einer Mischgebietstypik geprägten Umgebungsbebauung ein.
Die Wohnhäuser in diesem Gebiet verfügen über bis zu drei Vollgeschosse (UG+II+D) und Steildächer (Sattel- / Walm- / Krüppelwalmdächer). Die Häuser sind als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser errichtet, es handelt sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Mehrfamilienhäuser. Die Gebäude bilden vorwiegend eine offene Blockrandbebauung, aber auch das Innere des Baublocks ist nicht freigehalten, sondern wohnbaulich genutzt (Bahnweg 6a, Hefner-Alteneck-Straße xxx und Hefner-Alteneck-Straße xxx).
Prägend für die nähere Umgebungsbebauung und diese auch hinsichtlich Größe, Höhe und Volumen dominierend ist der Neubau am Bahnweg 2. Dieser hat vier Vollgeschosse (EG, 1. OG, 2. OG, Staffelgeschoss) und eine Grundfläche von ca. 720 m².
Das Bauvorhaben verfügt erdgeschossig über eine Grundfläche von 465 m², welche sich im 2. Obergeschoss (= Staffelgeschoss) auf ca. 190 m² reduziert. Einschließlich Staffelgeschoss werden 3 Vollgeschosse (II + Staffelgeschoss) erreicht.
Mit einer Gebäudelänge von 42 m wird eine offene Bauweise eingehalten.
Das Bauvorhaben fügt sich demnach nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbauten Grundstücksfläche und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Hefner-Alteneck-Straße gesichert.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², zwei Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Alle notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 9 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 828 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Im Eingangsbereich werden 6, im Fahrradabstellraum weitere 11 Fahrradabstellplätze errichtet.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Wegen des relativ hohen Versiegelungsgrades sind, gem. Freiflächenplan auf dem Grundstück 3 standortgerechte Laubbäume zu pflanzen. Außerdem ist das Flachdach des Staffelgeschosses mit einer (mind.) extensiven Dachbegrünung zu versehen. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen
- in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes
- in Höhe von xxx € für die Baumpflanzungen und
- in Höhe von xxx € für die Dachflächenbegrünung zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
