I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.10.2019 beantragt die Firma OMEGA-Estate GmbH & Co.KG den Umbau und Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 16 Wohneinheiten (Vorderhaus), sowie die Nutzungsänderung eines bisher gewerblich genutzten Rückgebäudes in ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei der geplanten Baumaßnahme handelt es sich um den Umbau eines Bestandsgebäudes an der Goldbacher Straße xxx und den Umbau, bzw. die Nutzungsänderung des rückwärtigen Gewerbegebäudes in „zweiter Reihe“.
Im Gebäude an der Goldbacher Straße (Vorderhaus) sind im Bestand 12 Wohneinheiten genehmigt. Hier ist ein Umbau geplant mit Erneuerung des Daches in Form eines Mansarddaches und Anbau eines hofseitigen Treppenhauses mit Aufzug. Durch den Ausbau des Dachgeschosses und diverse Umbaumaßnahmen im Gebäudeinneren entstehen zusätzlich 4 zusätzliche Wohneinheiten.
Im Hinterhaus, welches durch eine Durchfahrt durchs Vorderhaus erreichbar ist, sind im Bestand Lager- und Verkaufsflächen genehmigt, die seit Jahren ungenutzt sind. Hier entstehen durch Umbaumaßnahmen 14 Wohneinheiten mit Stellplatzflächen in der Kellergeschossebene.
Das Vorderhaus verfügt künftig über 15 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 52 und 99 m² sowie eine Wohneinheit im Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von 149 m².
Das Hinterhaus soll künftig über 3 Wohneinheiten mit Wohnflächen unter 100 m², 9 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 100 m² und 150 m² und 2 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche über 150 m² verfügen.
Durch die 4 zusätzlichen Wohnungen im Vorderhaus und die 14 neuen Wohnungen im Hinterhaus entsteht eine neue Wohnfläche im Umfang von 2.290 m². Die Gesamtwohnfläche der insgesamt 30 Wohnungen beträgt 3.067 m².
Im Kellergeschossbereich des hinteren Bestandsgebäudes sind 20 KFZ-Stellplätze, sowie 12 weitere KFZ-Stellplätze im Innenhof geplant. Straßenseitig werden die bereits im Bestand genehmigten 10 KFZ-Stellplätze mit 3 Baumpflanzungen neu geordnet.
Im Garagengeschoss und ebenerdig im Bereich des Hinterhauses werden 56 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Im Innenhof ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 80 m² geplant.
Beide Gebäude sind barrierefrei zugänglich und erhalten Aufzugsanlagen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO.
Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme d.h. der Um-, bzw. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 16 Wohneinheiten, sowie die Nutzungsänderung eines bisher gewerblich genutzten Gebäudes in ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, und der Höhenentwicklung.
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Goldbacher Straße und den Bahngleisen sind zur Einhaltung gesunder Wohnverhältnisse die Auflagen des Schallschutznachweises gemäß DIN 4109 des Büros STA Ingenieurgesellschaft mbH zu beachten.
Für die 3 Bäume an der Goldbacher Straße und die 3 Bäume im Innenhof zur Gliederung der Stellplatzanlage sind, gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS großkronige Laubbäume zu verwenden (z.B. erreichen lt. städt. Baumberater folgende Laubbäume einen schmalen Kronendurchmesser von 4-5 m und fallen auch in die Kategorie Klimabäume: Prunus sargentii `Rancho´ (schmalkronige Scharlachkirsche). Acer campetre `Elsrijk´ (schmalkroniger Feldahorn), Liquidambar styraciflua ´Paarl´ (Säulen-Amberbaum). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 PKW-Stellplätze und bei Wohnflächen über 150 m² je 3 PKW-Stellplätze erforderlich.
Im Vorderhaus werden 4 neue Wohnungen, im Hinterhaus 14 neue Wohnungen geschaffen. Hiervon weisen 6 Wohnungen Größen unter 100 m², 10 Wohnungen über 100 m² und 2 Wohnungen über 150 m² Wohnfläche auf. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 32 PKW-Stellplätzen. Für das vordere Bestandsgebäude wurden bisher 10 PKW-Stellplätze nachgewiesen, so dass insgesamt 42 PKW-Stellplätze nachzuweisen sind. Hiervon werden 20 als Tiefgarage im Untergeschoss des Hinterhauses, 12 im Innenhof und 10 an der Goldbacher Straße nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Durch die zusätzliche Wohnfläche der neuen Wohnungen entsteht eine neue Wohnfläche von 2.290 m². Hierfür sind 46 Fahrradabstellplätze erforderlich. Für das Bauvorhaben werden insgesamt 56 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
