I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.11.2019 beantragte die Firma Schönberg Projekt GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 94 Wohnungen, inclusive einer Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Behlenstr. xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die Baugrundstücke setzen sich zusammen aus Grundstücken der Bernhardstr. xxx, Behlenstr. xxx – xxx und Lange Str. xxx.
Auf den Baugrundstücken mit einer Gesamtfläche von 3.993 m² ist der Neubau von insgesamt 4 Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern mit III – V Vollgeschossen mit einer Bruttogrundfläche von ca. 2.067 m² und einer Bruttogeschossfläche von ca. 8.016 m² geplant.
Sämtliche der 94 Wohnungen verfügen über eine Wohnfläche von weniger als 100 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 5.947 m².
Die Häuser A, B und C verfügen über Aufzüge und die Wohnungen sind barrierefrei erreichbar.
Das Baugrundstück wird fast vollständig unterkellert. Insgesamt sind 95 PKW-Stellplätze vorgesehen. Hiervon ist 1 PKW-Stellplatz oberirdisch an der Bernhardstraße geplant. Alle weiteren 94 Stellplätze sind unterirdisch in der Tiefgarage platziert. Die Zufahrt erfolgt von der Bernhardstraße. Die Tiefgarage wird mit einer Erdschicht von ca. 60 cm erdüberdeckt und begrünt.
Im Einzelnen setzen sich die Mehrfamilienhäuser folgendermaßen zusammen:
- Haus A (Bernhardstraße):
Blockrandbebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie (= Baulinie)
V Vollgeschosse, incl. Staffelgeschoss
Wandhöhe straßenseitig 13,00 - 13,30 m, bzw. 15,00 - 15,30 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Bernhardstraße
- Haus B (Behlenstraße):
Blockrandbebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie (= Baulinie)
V Vollgeschosse, incl. Staffelgeschoss
Wandhöhe straßenseitig 13,30 - 13,60 m, bzw. 15,20 - 15,50 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Behlenstraße
- Haus C (Innenbereich):
An das Gebäude Lange Str. 40 angebautes Gebäude im Grundstücksinnenbereich; III Vollgeschosse
Wandhöhe ca. 7 – 9 m über Geländeniveau
- Haus D (Lange Straße):
V-geschossige Bebauung entlang der Lange Straße (= Baulinie) incl. Staffelgeschoss, grenzständiger Anbau an das Nachbargebäude (Lange Straße 34)
Wandhöhe straßenseitig 13,71 m, bzw. 15,64 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Lange Straße
Im Blockinneren sind eine Grünanlage mit 2 Kinderspielplätzen mit insgesamt 367 m² Spielfläche, sowie 112 Fahrrad-Abstellplätze geplant.
II.
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Gleichwohl liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der aufgrund seiner eigenständigen Prägung (Gewerbe, Wohnen, Einzelhandel) nicht als Baugebiet im Sinne der BauNVO eingestuft wird. Am ehesten weist die Örtlichkeit den Charakter eines Mischgebiets auf.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nach den Vorgaben des § 34 Abs.1 BauGB zu beurteilen.
Die beantragte Wohnnutzung mit insgesamt 94 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im o.g. Baugebiet grundsätzlich zulässig.
Es wird eine GRZ1 (Gebäude) von 0,52, eine GRZ2 (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckte Tiefgarage) von 0,579, eine GRZ2 (incl. erdüberdeckte Tiefgarage) von 0,87 erreicht (zum Vergleich: Bebauung Lange Str. 24 GRZ 0,914). Dies liegt im Rahmen der umliegenden Bebauung und ist planungsrechtlich zulässig.
Bei einer Geschossfläche von ca. 8.015 m² liegt die GFZ bei 2,0 und damit noch im Rahmen der umliegenden Bebauung.
Die nähere Umgebung ist bezüglich der Bauweise nicht einheitlich; es herrscht sowohl der Ansatz einer Blockrandbebauung wie auch die offene Bauweise vor. Die Baukörper der näheren Umgebung haben eine Länge von straßenbegleitend ca. 55 m - max. 65 m.
Die geplanten Baukörper haben eine Länge entlang der Bernhardstraße von ca. 67 m entlang der Behlenstraße von ca. 37 m. Damit ist im Verhältnis zur näheren Umgebung der Rahmen des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung einhalten.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Bei 94 Wohnungen je unter 100 m² Wohnfläche ergibt sich ein Bedarf von 94 PKW-Stellplätzen. Alle notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 94 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 5.947 m² sind daher 119 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden oberirdisch 112 Fahrradabstellplätze in einem Fahrradparksystem (überdachte, umschlossene und absperrbare Fahrradabstellplätze) sowie 7 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage hergestellt. Die notwendigen Fahrradabstellplätze sind daher nachgewiesen.
Sämtliche PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage errichtet, so dass sich im Innenhof eine Grünanlage mit Wegesystem und zwei Kinderspielplätzen ergibt. Ein direkter Zugang von den einzelnen Treppenhäusern in den Innenhof ist gegeben.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Im Grünbereich des Innenhofes sind 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Flachdächer der Staffelgeschosse sind extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zwei Kinderspielplätze mit einer Größe von ca. 367 m² sind im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung der Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, gem. Damm sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Der Bauherr hat mitgeteilt, dass mit den Bestandsmietern der Behlen- und Lange Straße eine sozialverträgliche Lösung gesucht werde. Außerdem wurde angeboten, insgesamt 6 mietpreisgebundene Wohnungen in diesem Objekt zu schaffen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
